REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
Il Tribunale di Firenze, terza sezione civile, in persona del dott. Carlo
Carvisiglia, ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa iscritta al n. 11353 del ruolo generale degli affari contenziosi civili dell'anno 2022, vertente:
TRA
, rappresentata e difesa dall'Avv. Giampiero Cassi, Parte_1
come da mandato in atti
Parte attrice opponente
E
in persona del legale rappresentante pro tempore, Controparte_1
rappresentata e difesa dall'Avv. Gabriella Piccolo, coma da mandato in atti
Parte convenuta opposta
All'esito della discussione ex art. 281 sexies c.p.c. del 10 giugno
2025 le parti hanno precisato le seguenti:
CONCLUSIONI
Per parte attrice opponente, “come da nota di trattazione del 29 maggio 2025”;
Per parte convenuta opposta, “come da nota di trattazione del 30 maggio 2025”.
MOTIVI DELLA DECISIONE

1. Con atto di citazione, ritualmente notificato, la sig.ra Parte_1
ha proposto opposizione avverso il decreto ingiuntivo n.
[...]
3026/2022, a mezzo del quale il Tribunale di Firenze ha ordinato
1

alla medesima il pagamento in favore di di euro Controparte_1
100.000,00, oltre interessi di mora e spese della procedura monitoria, versati a titolo di caparra confirmatoria in forza del contratto di preliminare compravendita del 13-3-2019 tra le stesse concluso (cfr. doc. 1 fascicolo di parte attrice opponente).
Parte attrice opponente, in particolare, ha dedotto che:
- in data 13-3-2019 la sig.ra e la Società Parte_1 CP_1
hanno concluso un contratto preliminare di compravendita in
[...]
ordine ad una porzione di area edificabile di mq 13.620, costituita dalle particelle, del foglio 13, n. 1264, 519 e 520, nonché da parte delle particelle n. 46, 1261 e 1262, sospensivamente condizionato alla “definitiva approvazione e comunicazione da parte dell'Amministrazione Comunale di disponibilità al rilascio del
Permesso di Costruire” (cfr. doc. 2 fascicolo di parte attrice opponente);
- in data 6-4-2020 le parti hanno sottoscritto un accordo parzialmente novativo del preliminare di vendita, prorogando il termine per l'avveramento della condizione sospensiva al 13-3-2022
(cfr. doc. 3 fascicolo di parte attrice opponente);
- in data 9-6-2020 la società ha depositato la richiesta Controparte_1
del Permesso di Costruire per “la realizzazione di un servizio di uso pubblico, pertanto in aggiornamento al PUC vigente ai sensi dell'art. 43 della L.R. 36/97” (cfr. doc. 4 fascicolo di parte attrice opponente);
- in data 22-7-2020 la ha provveduto a Controparte_2
depositare ulteriore documentazione indispensabile per l'esame della pratica e in data 18-12-2020 ha depositato la bozza di convenzione (cfr. doc. 12 fascicolo di parte attrice opponente);

2 - nel mese di gennaio 2021, la Società facente parte CP_3
dello stesso gruppo della società ha acquistato Controparte_1
un'area in località Ceparana al fine effettuare un intervento per la realizzazione di una RSA con 156 posti letto (cfr. docc. 13-17 fascicolo di parte attrice opponente);
- in data 13-1-2022 il ha comunicato alla società Pt_2 Controparte_1
l'inidoneità della bozza di convenzione presentata e, contestualmente, ha avvertito di aver predisposto una propria bozza di convenzione che sarebbe stata esaminata dall'Amministrazione
Comunale in un incontro dell'1-1-2022 (cfr. doc. 20 fascicolo di parte attrice opponente);
- in data 16-3-2022 la società ha comunicato alla Controparte_1
sig.ra il mancato avveramento della condizione Parte_1
sospensiva dell'art. 3 del contratto preliminare di compravendita e ha chiesto la restituzione dell'importo di euro 100.000,00, versato a titolo di caparra confirmatoria (cfr. doc. 23 fascicolo di parte attrice opponente);
- la sig.ra si è rifiutata di restituire la caparra confirmatoria, Pt_1
ritenendo imputabile alla ricorrente il mancato avveramento dell'evento dedotto in condizione.
Parte opponente, per l'effetto, ha rilevato l'imputabilità alla resistente del mancato avveramento della condizione sospensiva, con la consequenziale operatività del meccanismo di cui all'art. 1359 c.c., nonché la configurazione dei presupposti di cui all'art. 1460 c.c.
La sig.ra ha quindi rassegnato le seguenti conclusioni: Pt_1
“Piaccia all'Ill.mo Tribunale di Firenze, respinta ogni contraria domanda ed eccezione: in via preliminare: respingere, per le motivazioni esposte in narrativa, l'eventuale richiesta di concessione
3 della provvisoria esecuzione del decreto ingiuntivo opposto che sia proposta dalla convenuta opposta;
nel merito: revocare e dichiarare nullo e di nessun effetto il decreto ingiuntivo opposto n. 3026/2022 del 28 - 29 Luglio 2022 (R.G. n. 8652/2022) emesso dal Tribunale di
Firenze su richiesta della in data 28 Luglio Controparte_2
2022, e, per le ragioni e le eccezioni tutte esposte e formulate nella narrativa del presente atto, respingere la domanda della convenuta opposta, di cui al ricorso per ingiunzione che Controparte_2
ha determinato l'emissione del decreto ingiuntivo opposto, nonché, in ogni caso, accertare e dichiarare che nulla è dovuto alla
[...]
dalla Sig.ra per i titoli e le causali di Controparte_2 Parte_1
cui al ricorso per ingiunzione di controparte e al decreto ingiuntivo opposto, previo, se del caso, declaratori e pronuncia di annullamento, in tesi per dolo e in ipotesi per errore, della scrittura privata sottoscritta dalle parti in data 16 Marzo 2021; in ogni caso, con vittoria di spese e compensi professionali del presente giudizio, oltre il rimborso delle spese generali ex art. 14 della Tariffa
Giudiziale Forense ed oltre CAP e IVA come per legge”.
Si è costituita, a mezzo di comparsa di costituzione e risposta,
[...]
in persona del legale rappresentante pro tempore, la CP_1
quale ha dedotto:
- la concorde volontà delle parti di presentare un'istanza a norma dell'art. 43 L.R. Liguria n. 36/1997, e non dell'art. 44 della stessa legge, come preteso dall'opponente;
- l'intervenuta presentazione della bozza di convenzione in data 9-8-
2019 (cfr. doc. 10 fascicolo di parte convenuta opposta);

4 - il riconoscimento della correttezza dell'iter burocratico espletato, avvenuto con scrittura privata del 16-3-2021 (cfr. doc. 32 fascicolo di parte convenuta opposta);
- l'irrilevanza dell'acquisto da parte della di un'area in CP_3
località Ceparana;

- l'inoperatività dell'art. 1359 c.c. alla luce della natura bilaterale della condizione apposta.
Parte convenuta opposta ha, inoltre, domandato la concessione della provvisoria esecuzione al decreto ingiuntivo opposto.
Concessa la provvisoria esecuzione al decreto ingiuntivo opposto, la causa è stata istruita in via documentale e mediante l'espletamento di prova orale.

2. In via preliminare, devono essere rigettate le istanze istruttorie reiterate dalle parti in sede di precisazione delle conclusioni.
A tal proposto, risulta sufficiente richiamare l'ordinanza istruttoria resa da in data 22-4-2024, con le motivazioni ivi addotte.

3. Venendo al merito, la questione controversa attiene all'interpretazione da fornirsi in ordine alla condizione sospensiva insita nel contratto preliminare di compravendita concluso dalla sig.ra e Parte_1 Controparte_1
In esso, nello specifico, si legge: “L'obbligo della Promissaria acquirente di sottoscrivere il contratto definitivo di compravendita dell'area, di eseguire e perfezionare la compravendita, versare il corrispettivo di acquisto e, comunque, porre in essere gli ulteriori adempimenti utili per il perfezionamento dell'operazione, è sospensivamente condizionato all'avveramento, entro la data di sottoscrizione del rogito notarile, della seguente condizione sospensiva: - conclusione dell'iter burocratico, come descritto in
5 premessa, per l'intervento edilizio di realizzazione del complesso edilizio da destinare a Residenza Sanitaria Assistita della superficie di mq 6810 per complessivi almeno 156 posti letto, con definitiva approvazione e comunicazione da parte della Amministrazione
Comunale di disponibilità al rilascio del Permesso di Costruire” (cfr. doc. 2 fascicolo di parte attrice opponente).
Ebbene, fermo il mancato avveramento dell'evento sospensivo rappresentato dall'ottenimento dei permessi necessari per la costruzione della RSA, vi sono contrasti tra le parti in relazione all'iter burocratico da seguire per addivenire a siffatto risultato, con parte opposta che ha intrapreso il procedimento semplificato di cui all'art. 43 della L.R. Liguria 36/1997 e parte opponente la quale sostiene che gli accordi contrattuali prevedessero di dare adito alla procedura fissata per le varianti sostanziali dall'art. 44 della richiamata legge regionale ligure (cfr. atto di citazione in opposizione, p. 4: “In data 9 Giugno 2020 la Controparte_2
ha depositato la richiesta del Permesso di Costruire presso il
Comune di Santo Stefano di Magra, precisando nella stessa che la richiesta veniva presentata per “la realizzazione di un servizio di uso pubblico, pertanto in aggiornamento al PUC vigente ai sensi dell'art.
43 della L.R. 36/97” (doc.to n. 4) e ciò, quindi, in contrasto con agli accordi contrattuali che prevedevano espressamente cha
[...]
dovesse presentare un' “istanza” per la variante del Controparte_2
PUC ai sensi dell'art. 44 della Legge Regione Liguria n. 36/1997”).
Al fine di superare tali conflitti interpretativi, in primo luogo va osservato che nessuna indicazione può essere ricavata sulla scorta del mero dato letterale.
6 Sia il contratto preliminare di compravendita del 13-3-2019 (cfr. doc.
2 fascicolo di parte attrice opponente: “entro 60 giorni dall'ottenimento di autorizzazione e di tutti i pareri preventivi di cui ai punti precedenti, dovrà presentare istanza al Comune di Santo
Stefano di Magra relativamente al procedimento concertativo, finalizzato all'approvazione della variante PUC e al rilascio del relativo permesso di costruire convenzionato, con variante di cui all'art. 44 della L.R. 38/2008 e s.m.i.”) che la scrittura parzialmente novativa dello stesso sottoscritta dalle parti in data 6-4-2020 (cfr. doc. 3 fascicolo di parte attrice opponente: “il termine per la presentazione di “istanza” al Comune di Santo Stefano di Magra relativamente al procedimento concertativo, finalizzato all'approvazione della variante al PUC e al rilascio del premesso di costruire convenzionato, con variante di cui all'art. 44 della L.R.
38/2008 e s.m.i. (..) viene concordemente prorogato fino al
30.06.2020”) recano, infatti, specifici riferimenti alla Legge
Regionale della Liguria n. 38/2008, inerente ad un oggetto
(“Modifica dell'articolo 4 della legge regionale 16 febbraio 1987, n. 3
(Testo unico concernente il trattamento economico e il fondo mutualistico interno dei consiglieri regionali)”) all'evidenza estraneo rispetto a quello in trattazione.
Pertanto, considerata la concorde volontà delle parti di ritenere erroneo il riferimento normativo rinvenibile nel preliminare e nella sua successiva modifica, nessun significato univoco può essere rinvenuto nella sola disposizione letterale
A fronte dell'insufficienza dell'interpretazione letterale, occorre, quindi, tenere conto, a fini di un'adeguata esegesi contrattuale, del criterio interpretativo offerto dall'intenzione dei contraenti e verificare
7 se quest'ultima sia coerente con le restanti disposizioni dell'accordo e con la condotta tenuta dai contraenti medesimi (cfr. Cassazione civile sez. II, 20/05/2022, n.16351).
Nell'ipotesi di specie, la volontà negoziale dei contraenti risulta esplicitata nella scrittura privata da questi sottoscritta in data 16-3-
2021 (cfr. doc. 18 fascicolo di parte attrice opponente), espressamente riferita al preliminare di compravendita del 13-3-
2019 (e alla successiva modifica).
In essa, in particolare, si chiarisce che: “In data 22 luglio 2020
[...]
ha inoltre provveduto a depositare istanza al Comune di S. CP_1
Stefano di Magra per il rilascio del titolo abilitativo per la realizzazione di una Residenza Sanitaria Assistenziale (RSA) per anziani (..) La richiesta di cui sopra è stata presentata da CP_1
ai sensi dell'art. 43 della L.R. 36/97, quale strumento ritenuto
[...]
dalle Parti adeguato alla tipologia di intervento richiesto avendo la
Società interesse a realizzare una struttura da destinare a
Residenza Sanitaria Assistita accreditabile con il Comune di Santo
Stefano di Magra secondo la vigente normativa regionale (..) la
Parte Promittente Venditrice prende atto, dichiarando di non aver niente ad eccepire, che quanto presentato al Comune di Santo
Stefano di Magra appare coerente alla tipologia di intervento preventivato e descritto in contratto e che la perseguirà con CP_1
la presentazione al Comune di S. Stefano di Magra della documentazione ai fini del rilascio del titolo abilitativo per la realizzazione della Residenza Sanitaria Assistita accreditata o accreditabile secondo la vigente normativa regionale, ritenendo la richiesta ai sensi dell'art. 43 della L.R. 36/97 il corretto iter
8 burocratico da perseguire, secondo quanto prospettato nel contratto preliminare sottoscritto in data 13 marzo 2019”.
Dal contenuto della scrittura privata da ultimo trascritta si evince, quindi, univocamente l'intenzione contrattuale delle parti di ricorrere, per il conseguimento del permesso di costruire della RSA, alla procedura semplificata di cui all'art. 43 L.R. Liguria 36/1997 in tema di varianti di aggiornamento, alternativa rispetto a quella dell'art. 44 della stessa Legge in tema di varianti sostanziali (“Costituiscono varianti al PUC e al PUC semplificato le modifiche non rientranti nei margini di flessibilità o nell'aggiornamento di cui all'articolo 43”).
Né, in senso contrario rispetto alla valenza da attribuire a tale scrittura privata, può venire in rilievo la contestazione di parte opponente, secondo la quale la stessa scrittura sarebbe stata sottoposta surrettiziamente alla sig.ra , in mancanza Parte_1
della comunicazione alla medesima del verbale di conferenza interna del 18-9-2020, esplicativo della necessità di adire alla procedura di cui all'art. 44 (cfr. atto di citazione in opposizione, pp.
20-21; cfr. docc.

8-9 fascicolo di parte attrice opponente).
A tal riguardo, occorre, invero, evidenziare che:
- in primo luogo, la scrittura privata in contestazione è stata adeguatamente revisionata anche dall'Avv. Terracciano, in veste di consulente legale dell'attrice (cfr. doc. 31 fascicolo di parte convenuta opposta;
cfr. deposizione testimoniale Avv. Terracciano all'udienza del 9-7-2024: “6) D.C.V. che, relativamente a quella che
è poi divenuta la scrittura privata del 16 Marzo 2021, l'Avv. Viola
Sismondi, consulente della Vi ha inviato la Controparte_2
bozza di detta scrittura, che Vi si mostra (si mostri al teste il documento n. 35 prodotto dall'attrice-opponente) e che Voi avete
9 rinviato all'Avv. Viola Sismondi, con Vostra mail dell'8 Febbraio
2021, il testo di detta bozza da Voi corretto e integrato, che pure Vi si mostra (si mostri al teste il documento n. 36 prodotto dall'attrice opponente) (..) cap. 6) si confermo (..) 7) D.C.V. che, dopo la Vostra mail dell'8 Febbraio 2021, l'Avv. Viola Sismondi Vi ha chiesto di apportare un'ulteriore modifica al testo della suddetta scrittura, e, quindi, con mail del 15 Febbraio 2021, avete inviato all'Avv. Viola
Sismondi il testo definitivo della scrittura stessa, come da documento che Vi si mostra (si mostri al teste il documento n. 31 prodotto dalla convenuta-opposta (..) cap. 7) si confermo (..)
Specifico, su richiesta difesa convenuta, che il doc.32 scrittura privata 16.3.21 è firmato dalla con mia assistenza”), e Pt_1
pertanto, non si può ritenere che la stessa sia stata sottoposta alla sig.ra in modo surrettizio;
Pt_1
- in secondo luogo, la sig.ra di era già stata edotta, ben prima Pt_1
della sottoscrizione di tale scrittura privata, che l'opposta aveva presentato richiesta di aggiornamento del PUC a norma dell'art. 43 della L.R. 36/97 (cfr. PEC del 18-12-2020, doc. 28 fascicolo di parte convenuta opposta) e, pertanto, non si può ritenere che la richiesta di aderire a tale procedura sia avvenuta con mala fede;

- in terzo luogo, la mancata comunicazione del verbale di conferenza interna del 18-9-2020 non risulta comunque idonea ad integrare una condotta dolosa dell'opposta, al cospetto della valenza meramente ricognitiva (e non novativa, cfr. doc. 18 fascicolo di parte attrice opponente: “La presente scrittura privata non ha natura novativa e per quanto non contenuto nella stessa nulla è mutato rispetto agli accordi in atto”) della scrittura privata in questione e della consequenziale irrilevanza dell'omessa
10 conoscenza del summenzionato verbale (sopravvenuto al preliminare di vendita e alla sua modifica novativa) al fine di determinare scientemente l'intenzione vigente al momento della sottoscrizione dell'originario preliminare.
In definitiva, deve, quindi, essere riconosciuta una chiara valenza interpretativa alla scrittura privata sottoscritta dalle parti in data 16-3-
2021, senza che alcun vizio del consenso possa inficiare la medesima.
Del resto, a conferma dell'originaria intenzione delle contraenti di adottare l'iter semplificato previsto dall'art. 43 L.R. 36/1997, depongono le comunicazioni intercorse tra le parti in corso di rapporto, nonché le deposizioni testimoniali assunte nel presente giudizio.
Quanto alle prime, innanzitutto, plurimi sono gli scambi di mail/PEC tra e l'Avv. Terracciano, consulente della sig.ra , CP_2 Pt_1
all'interno dei quali si rinviene la volontà dei contraenti di adire alla surrichiamata procedura (cfr. mail inviata da all'Avv. CP_2
Terracciano in data 21-12-2020 con allegata l'integrazione della domanda di permesso di costruire e relativa richiesta di
“aggiornamento del PUC vigente ai sensi dell'art. 43 della L.R.
36/97”, doc. 27 fascicolo di parte convenuta opposta;
cfr. mail del 2-

8-2021 inviata da all'Avv. Terracciano, doc. 33 fascicolo di CP_2
parte convenuta opposta: “il Comune mantiene il riferimento all'art.
44 L.R. 36/97 che, come condiviso ampiamente più volte, è scorretto e non percorribile”; cfr. mail inviata dall'Avv. Terracciano a in data 4-10-2021, doc. 40 fascicolo di parte convenuta CP_2
opposta: “fermo rimanendo che condivido il contenuto della nota, non potrebbe essere più cautelativo modificarla evidenziando prima
11 la necessità di predisporre nel più breve tempo possibile la convenzione e poi richiamare l'opportunità di procedere ai sensi dell'art. 43 in quanto procedura più snella e veloce che meglio si attaglia all'intervento edilizio?”; cfr. anche cfr. deposizione testimoniale Avv. Terracciano all'udienza del 9-7-2024: “specifico che c'è stato un momento in cui in uno scambio di opinioni, ho affermato che anche l'art.43 (aggiornamento) poteva al limite andare bene per risparmio e per realizzare cmq l'opera ma il
Comune voleva l'art. 44 (variante). La , tuttavia, inizialmente CP_2
voleva fare un intervento esclusivamente privato non operare in convenzione anche se successivamente dopo aver compreso che la pozione del comune era netta (marzo 2021)”).
Relativamente alla prova orale assunta in giudizio, invece, mette conto sottolineare che sia il sig. (cfr. verbale d'udienza CP_4
del 9-7-2024: “eravamo edotti del fatto che la villa ha sempre fatto strutture convenzionate (..) la lettera di agosto 2020 inviata dalla villa era una risposta al comune sull'iter autorizzativo perché il comune nell' oggetto aveva sbagliato l'oggetto scrivendo art44 e non 43 come era riportato fin dall'inizio”) sia la sig.ra Viola Sismondi
(cfr. verbale d'udienza del 9-7-2024: “c'era un refuso nel contratto preliminare perché era stato indicato nel preliminare l'art.44 della LR anziché l'art.43 (..) era stato presentato al comune era richiesta di permesso di costruire ex art.43 LR iter concordato tra le parti e c'era discordanza rispetto a quanto scritto nel preliminare dove è indicato erroneamente l'art.44. Specifico che la concordava sulla Pt_1
correttezza delle modalità di presentazione ex art.43 ritenendo il richiamo all'art.44 erroneo”) sia il sig. (cfr. verbale Parte_3
d'udienza del 9-7-2024: “ho prospettato che la pratica poteva essere
12 presentata ex art.43 fin dall'inizio; con l'arch. ho parlato di Per_1
art 44 quando il comune ha richiesto di operare ex art.44”) hanno confermato che l'intenzione originaria delle parti fosse di perseguire il procedimento legislativamente fissato per le varianti in aggiornamento (art. 43) e non quello previsto nell'ambito delle varianti sostanziali (art. 44).
Né, in senso contrario rispetto a quanto da ultimo declinato, possono venire in rilievo le dichiarazioni rese dal teste Prof. Avv.
Gennaro Terracciano all'udienza del 9-7-2024, dal momento che la stesse, da un lato, si limitano a dare atto dei timori dell'opposta rispetto ai costi della procedura di cui all'art. 44 (senza, tuttavia, indicare univocamente l'adozione della stessa: “5) D.C.V. che nell'anno 2020 e nell'anno 2021 avete avuto vari colloqui, anche in videocollegamento, con la consulente legale della Controparte_2
Avv. Viola Sismondi, nel corso dei quali quest'ultima Vi ha
[...]
espresso più volte la preoccupazione della Controparte_2
circa il fatto che gli oneri urbanistici della procedura ex art. 44 della
Legge Regionale della Liguria n. 36/97 e s.m.i. fossero maggiori rispetto a quelli dovuti se fosse stata seguita la procedura ex art. 43 della stessa Legge (..) 5) assolutamente sì, lo ricordo;
non solo l'avv sismondi ma anche a un ingegnere, loro non si aspettavamo probabilmente che il comune avesse richiesto oneri così elevati (tra
700MILA E 900MILA EURO) tra perché avevano esperienze di altre regioni, che indicavano oneri ridotti o addirittura gratuiti involgendo pubblico interesse;
il non aveva un regolamento ad hoc e CP_5
quindi si rifacevano alla normativa di settore;
la era CP_1
contrariata; all'epoca feci una ricerca sui Comuni liguri, alcuni avevano oneri più bassi, il Comune di S Stefano no”) e, dall'altro
13 lato, trovano smentita nella scrittura privata del 16-3-2021 (cfr. doc.
18 fascicolo di parte attrice opponente: “la richiesta ai sensi dell'art.
43 della L.R. 36/97 il corretto iter burocratico da perseguire, secondo quanto prospettato nel contratto preliminare sottoscritto in data 13 marzo 2019”) nella parte in cui sostengono che l'interesse per la procedura di cui all'art. 43 sarebbe stato mera conseguenza di un tentato (ma asseritamente non riuscito) “cambio di rotta” dell'opposta (“7) si voleva in qualche modo chiedere alla di Pt_1
aderire al cambio di rotta dalla procedura da art.44 ad art.43, la quale, in qualità di promittente venditrice, però si limitò a prendere atto ma non anche ad aderire;
il ha sempre detto che la CP_5
procedura era ex art 44”).
Inoltre, a conforto della suesposta esegesi della condizione contrattuale, può altresì essere richiamata non soltanto la condotta delle parti successiva alla conclusione del negozio, con la proposizione da parte dell'opposta di un'istanza a norma dell'art. 43
(non vi è, invece, prova della presentazione di un'istanza a norma dell'art. 44, come sostenuto nella relazione prodotta in atti da parte opponente sub doc. 27) e la mancata contestazione di tale decisione da parte dell'opponente nell'arco del rapporto, ma anche una lettura sistematica delle clausole negoziali, volte a rimettere all'opposta le scelte tecniche da perseguire per l'ottenimento del permesso (cfr. doc. 2 fascicolo di parte attrice opponente: “Le soluzioni tecniche e il progetto verranno definiti a insindacabile giudizio della parte promissaria acquirente e parte promittente venditrice si impegna a prestare tutta la necessaria collaborazione per lo svolgimento dell'iter che verrà individuato”).
14 In definitiva, in forza dell'attività di interpretazione contrattuale riservata al giudice di merito, si deve in questa sede ritenere che i contraenti, al momento della stipula del preliminare di vendita del
13-3-2019 e della successiva novazione parziale del 6-4-2020, intendessero fare riferimento non all'art. 44 della Legge Regionale della Liguria n. 38/2008, bensì piuttosto alla procedura di variante di cui all'art. 43 della L.R. 36/1997.
Alla luce di tale ricostruzione interpretativa, tenuto conto della presentazione dell'apposita istanza da parte della società CP_1
al Comune di S. Stefano di Magra e del mancato rilascio da
[...]
parte di quest'ultimo della richiesta autorizzazione entro il termine fissato contrattualmente (13-3-2022, secondo quanto previsto dall'accordo novativo del 6-4-2020: cfr. doc. 3 fascicolo di parte attrice opponente), nessuna condotta imputabile può essere ascritta alla società riguardo al mancato avveramento Controparte_1
dell'evento oggetto della condizione (cfr. scrittura novativa sub doc.
3 fascicolo di parte attrice opponente: “è dovuta la restituzione, da parte della promissaria acquirente, della somma versata a titolo di caparra confirmatoria a semplice richiesta scritta della parte promissaria acquirente, nell'ipotesi in cui il mancato avveramento della condizione sospensiva di cui all'art. 3 non sia imputabile alla promissaria acquirente”).
Pertanto, il preliminare di vendita si deve ritenere risolto a norma dell'art. 4 dello stesso, con conseguente obbligo per la sig.ra
[...]
di provvedere alla restituzione della caparra confirmatoria Pt_1
ricevuta in esecuzione di tale contratto (cfr. doc. 2 fascicolo di parte attrice opponente: “4) mancato avveramento della condizione sospensiva: resta inteso che, qualora intervenga il rifiuto da parte
15 degli organi amministrativi preposti alla approvazione di cui all'intervento edilizio descritto in premessa, oppure che entro il termine di mesi 14 dalla sottoscrizione della presente, non si sia avverata la condizione sospensiva di cui sopra, il presente contratto preliminare si intenderà risolto e parte promittente restituirà la somma versata a titolo di caparra confirmatoria a semplice richiesta scritta della parte promissaria acquirente, senza penali e/o interessi di sorta, salva la facoltà per le parti di prorogare i termini suddetti mediante accordo scritto”).
Peraltro, contrariamente a quanto argomentato dall'opponente, un inadempimento imputabile all'opposta non può neppure essere riscontrato nell'asserito ritardo nella presentazione dei documenti e delle istanze necessari per il conseguimento del permesso di costruire (cfr. atto di citazione in opposizione, p. 12: “la Società
[...]
non solo non ha rispettato i termini stabiliti dall'articolo 4 CP_1
del contratto preliminare per la presentazione dei documenti e istanze necessari per conseguire il Permesso di Costruire”) e neppure, tantomeno, nell'acquisizione da parte della società CP_3
(appartenente allo stesso gruppo della società
[...] Controparte_1
di un'area contigua per la realizzazione di un'ulteriore RSA (cfr. atto di citazione in opposizione, p. 23).
Se, quanto a quest'ultimo profilo, è sufficiente rilevare l'alterità della società rispetto all'odierna opposta e il carattere non CP_3
preclusivo dell'acquisto effettuato dalla prima rispetto alla costruzione della RSA nel Comune di S. Stefano di Magra da parte della seconda, in relazione ai contestati ritardi nella presentazione della istanza per il permesso di costruire, invece, non si può mancare di evidenziare come, da un lato, la società Controparte_6
[.. abbia fatto pervenire la richiesta “istanza” in data 8-6-2020 (cfr. docc
14, 14a, 14b, 14c, 14d, 14e fascicolo di parte convenuta opposta),
e, quindi, entro il termine del 30-6-2020 fissato nella scrittura del 6-
4-2020 (cfr. doc. 3 fascicolo di parte attrice opponente: “il termine per la presentazione dell'istanza (..) viene concordemente prorogata fino al 30.06.2020”), e, dall'altro lato, il mancato rispetto dei termini originariamente imposti dal preliminare di compravendita del 13-3-
2019 non possa essere reputato imputabile all'opposta, atteso il concorde riconoscimento della correttezza tenuta da entrambi i contraenti durante la fase di pendenza della condizione (cfr. doc. 3 fascicolo di parte attrice opponente: “non è stato invece possibile presentare, entro il termine già fissato nel contratto preliminare di compravendita di cui sopra, all'art. 4, l'istanza al Come di S. Stefano di Magra relativamente al rilascio del titolo abilitativo e all'approvazione di eventuale variante al PUC (..) le parti in ogni caso hanno fattivamente cooperato per porre in essere tutte le azioni per il perfezionamento dell'operazione e per la realizzazione della condizione sospensiva”).
In conclusione, non può essere ritenuta sussistente alcuna condotta negligente dell'opposta suscettiva di cagionare, in qualche misura, la mancata verificazione della condizione negoziale stabilita nel preliminare di vendita del 13-3-2019 e nelle successive modifiche dello stesso.
In ragione di ciò, tale contratto deve essere considerato negozialmente risolto, con consequenziale diritto dell'opposta alla restituzione della caparra di euro 100.000,00 versata.
17 L'opposizione promossa dalla sig.ra deve, pertanto, Parte_1
essere respinta, con conseguente conferma del decreto ingiuntivo opposto.

4. Vanno poste a carico dell'attrice opponente, in considerazione della soccombenza di quest'ultima, le spese di lite, liquidate come in dispositivo, avuto riguardo ai parametri medi di cui al DM 55/2014, con applicazione degli importi minimi per la fase decisoria, stante il mancato svolgimento di attività istruttoria e l'assenza di scambio di memorie conclusionali nella fase decisoria, in ragione della discussione orale.

PQM

Il Tribunale di Firenze, decidendo in via definitiva, respinta ogni altra domanda, istanza ed eccezione,

1. rigetta l'opposizione e, per l'effetto, conferma il decreto ingiuntivo opposto;

2. condanna l'opponente al pagamento in favore dell'opposta delle spese di lite, liquidate in euro 9.142,00 per compensi, oltre rimborso spese al 15%, Iva e CPA, come per legge.
Firenze, 10 giugno 2025
Il Giudice
Dr. Carlo Carvisiglia
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