IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
IL TRIBUNALE ORDINARIO DI PALERMO
- Sezione Seconda Civile -
Il Tribunale di Palermo in persona del giudice dott.ssa Silvia Ingrassia, lette le note ex art. 127 ter c.p.c. depositate dai procuratori delle parti entro il termine perentorio del
16.9.2025, ha pronunciato la seguente
SENTENZA
(ex art. 429 c.p.c.) nella causa civile iscritta al n. 6709 del Registro Generale degli Affari Contenziosi dell'anno 2024 pendente tra
, nata Palermo il 12.3.1959 (c.f. ) Parte_1 C.F._1 rappresentata e difesa, giusta procura in atti, dall'avv. Matilde Vitello e dall'avv.
Alessandro Buttelli;
ricorrente
, nato a [...] il [...] (c.f. Parte_2
), rappresentato e difeso, per procura in atti, dall'avv. Barbara C.F._2
Tripi e dall'avv. Enrico Filpi;
resistente

MOTIVI DELLA DECISIONE
L'odierno deliberare trae origine dall'intimazione di sfratto per finita locazione avanzata da nei confronti di , con contestuale Parte_1 Parte_2 richiesta di condanna al pagamento dei canoni maturati fino all'effettivo rilascio dell'immobile.
Premesso di essere proprietaria, unitamente al fratello, di un appezzamento di terreno sito in Palermo c.da MO (identificato al catasto terreni foglio 38, n.
1226), concesso in locazione a con contratto stipulato in data Parte_2
20.2.2018 (registrato il 9.3.2018) fino alla data del 1°.3.2021, dietro pagamento di un
1 canone annuo di euro 840,00, esponeva che detto contratto, avente ad oggetto il
“ricovero degli animali in possesso al conduttore (attualmente consistenti in ovini, caprini e galline) e per l'eventuale coltivazione agricola dello stesso”, non prevedeva un uso agricolo, commerciale, edilizio o industriale (non essendo il conduttore coltivatore diretto), e che nonostante fosse stata comunicata, in data 11.2.2020, disdetta del contratto al conduttore, con decorrenza alla sua naturale scadenza, quest'ultimo aveva continuato ad occupare il terreno, senza corrispondere alcun canone.
Ritualmente instaurato il contraddittorio, si costituiva Parte_2 opponendosi all'intimato sfratto e deducendo che, nel caso di specie, trovava applicazione la disciplina in materia di affitti agrari di cui alla legge 283/1982, sicché la clausola di cui all'art. 3 del contratto concluso tra le parti secondo cui il rapporto aveva scadenza il 1°.

3.2021 era nulla, perché contraria a norme imperative, e il contratto scadeva, in realtà nel 2033, con conseguente infondatezza delle domande di parte intimante.
Deduceva, al riguardo, di avere lavorato in maniera stabile e continuativa sul fondo medesimo, consegnatogli ab origine in stato di totale abbandono, liberandolo dal deposito di scarti e di materiale di risulta presenti nel terreno, così da consentirne la coltivazione e l'allevamento degli animali, e che tale attività era idonea ad assicurargli la qualifica di coltivatore diretto ai fini della ricorrenza di un contratto agrario, non essendo invece necessaria una certificazione in tal senso di carattere amministrativo.
Specificava, nel dettaglio, di detenere e allevare, nel terreno in questione, “animali da cortile tra cui attualmente galline e conigli per autoconsumo e per i bisogni della propria famiglia” e che tale attività, regolarmente registrata presso il Dipartimento Prevenzione
Veterinario, ben poteva essere qualificata come agricola, atteso che l'articolo 2135 c.c. definisce imprenditore agricolo quel soggetto che esercita un'attività diretta alla coltivazione del fondo, all'allevamento degli animali e attività connesse, anche per uso proprio.
Tali, in breve i fatti controversi, veniva disposto il mutamento del rito, senza accoglimento dell'istanza di emissione dell'ordinanza provvisoria di rilascio ex art. 665
c.p.c.
2 Depositate ad opera delle parti le rispettive memorie integrative, per quel che qui rileva, parte opponente specificava che il contratto sottoscritto tra le parti, frutto di trattative tra di essi intercorse, escludeva la natura di fondo agricolo del terreno oggetto di locazione.
A ciò aggiungeva che era pure idonea alla risoluzione contrattuale l'intervenuta violazione da parte del conduttore degli obblighi assunti all'art. 4 del negozio, avendo egli occupato una porzione di terreno più estesa rispetto all'area di 36 mq concessa e avendo pure posizionato nei luoghi una roulotte e sostituito arbitrariamente il catenaccio che consente l'accesso comune al terreno.
Insisteva, dunque, per la dichiarazione di risoluzione del contratto concluso tra le parti, con immediata riconsegna del bene e condanna del conduttore al pagamento dei canoni dovuti in ragione della perdurante occupazione.
Dal proprio canto, parte resistente insisteva nelle proprie precedenti argomentazioni, sottolineando che l'attività di allevatore di animali da cortile da lui stabilmente e continuativamente svolta sul fondo era idonea a riconoscergli la qualifica di coltivatore diretto ai sensi dell'art.31 della L. 590 del 65, sicché l'attività praticata doveva essere qualificata come attività agricola, disciplinata dalla legge n. 203/82 sugli affitti agrari.
Negata, poi, la ricorrenza delle violazioni contrattuali a lui contestate, insisteva affinché, rigettate le richieste della locatrice, venisse dichiarata nulla la clausola di cui all'art. 3 del contratto relativa alla durata del rapporto, perché contraria a norma imperativa, con applicazione della durata di quindici anni prevista per i contratti di affitto agrari dalla l. n. 283/1982.
Tali i fatti controversi, falliti i tentativi intesi alla definizione bonaria della lite, la causa veniva istruita in via esclusivamente documentale e, fissato disposta la sostituzione dell'udienza di discussione orale e decisione ex art. 429 c.p.c. con il deposito di note ex art. 127 ter c.p.c., i procuratori delle parti concludevano come da note di trattazione scritta ritualmente depositate.
*****
1. Così ricostruiti i termini della controversia, la domanda della ricorrente Parte_3
3
[...] , diretta ad accertare il proprio diritto alla restituzione del fondo concesso in Pt_1 locazione a per intervenuta scadenza della durata Parte_2 contrattualmente prevista, merita accoglimento.
È provato in via documentale (v. contratto di locazione depositato dalla odierna ricorrente nel procedimento di sfratto) che, secondo l'art. 2 del contratto concluso in data 20.2.2018, il fondo di cui si tratta è stato concesso in locazione “per il ricovero degli animali in possesso del conduttore (attualmente consistenti in ovini, caprini e galline) e per l'eventuale coltivazione agricola”, con la precisazione per cui “tale coltivazione” non avrebbe avuto
“alcun fine di lucro, non rivestendo, parte conduttrice la qualità di coltivatore diretta”.
Ebbene, le modalità di uso del fondo sopra descritte impediscono la qualificazione del rapporto di cui si tratta alla stregua di contratto agrario, disciplinato dalla l. n.
203/1982 e soggetto alla durata minima di quindici anni, e ciò per l'assorbente ragione per cui in quella sede i contraenti avevano considerato la coltivazione agricola del fondo come attività meramente eventuale, laddove invece, ai fini della configurabilità di un contratto come “agrario” alla stregua della legge suddetta (invocata dal resistente), la coltivazione del fondo, che può o meno concorrere con l'allevamento, non può mai mancare.
La giurisprudenza di legittimità afferma, in tal senso, che, ai fini dell'applicabilità della disciplina in materia di affitto agrario e per enucleare la qualità di coltivatore diretto, è necessario che il fondo sul quale viene svolta l'attività risulti, per le sue dimensioni e caratteristiche, essere un bene produttivo, suscettibile del godimento tipico del contratto d'affitto, e cioè di una concreta utilizzazione attraverso una apprezzabile attività di coltivazione (v. Cass. n. 1375/2012; Cass. n. 425/1986), e che, nell'economia del contratto, la disponibilità del bene sia concessa al fine di consentire all'affittuario la gestione produttiva dello stesso (v. anche Cass. n. 8856/1996: “Perché un contratto sia causalmente qualificabile come contratto di affitto di fondo agricolo è necessario non solo che il contratto abbia ad oggetto una cosa potenzialmente produttiva, ma anche che la disponibilità del bene sia concessa al fine di consentire all'affittuario la gestione produttiva dello stesso, e deve quindi all'occorrenza valutarsi se nell'economia del contratto abbia prevalenza la finalità di coltivazione del fondo (…)”; v. anche Cass. n. 3724/1996, nella specie la Corte di Cassazione ha ritenuto
4 corretta la motivazione del giudice di merito che aveva desunto la natura locativa del rapporto dal non rilevante significato economico della coltivazione del terreno, il cui prodotto era esaurito dal consumo della famiglia del conduttore, e dalla attività professionale del conduttore, titolare di una impresa edilizia).
Ebbene, caratteristiche simili difettano radicalmente nel caso di specie, giacché, si ripete, la coltivazione del fondo, lungi dall'essere stata considerata dalle parti quale essenziale nell'economia del contratto, è stata prevista dai contraenti in termini meramente ipotetici e, peraltro, le parti hanno espressamente previsto che la coltivazione (eventuale) del fondo non avrebbe dovuto essere connotata da finalità lucrative.
Del resto, lo stesso resistente, senza argomentare alcunché in ordine alla sua coltivazione del fondo a lui concesso in uso ai fini produttivi (circostanza che risulterebbe, a dire il vero, assai inverosimile anche avendo riguardo alla superficie in rilievo, pari a soli 36 mq) si è limitato a sostenere di avere svolgere presso il fondo di cui si tratta, in maniera stabile e continuativa, l'attività di allevatore di animali da cortile.
Attività questa che, come detto, non rileva ai fini dell'applicazione della l. n. 203/1982 ove non accompagnata dalla coltivazione agricola nei termini anzidetti.
Tanto basta per ritenere infondata la tesi di parte resistente secondo cui il contratto da lui sottoscritto con il ricorrente andrebbe qualificato in termini di contratto di affitto agrario e per respingere la corrispondente richiesta intesa a dichiarare la nullità dell'art. 3 del contratto oggetto di lite nella parte in cui è stata prevista la durata triennale del rapporto in luogo dei quindici anni previsti dalla l. n. 203/1982.
A ciò si aggiunga che non può neppure affermarsi la nullità della clausola in questione in virtù del combinato disposto degli artt. 27 e 74 della legge n. 392/ 1978, ritenendo che l'attività svolta dal resistente sui luoghi debba essere considerata come attività avente carattere industriale o commerciale e che la locazione non possa essere inferiore a sei anni come previsto dalla prima delle disposizioni citate.
Premesso che la giurisprudenza di legittimità ammette ormai, pacificamente, che l'art. 27 della l. n. 392/1978 possa operare anche allorquando i luoghi oggetto di locazione sono destinati ad impresa agricola ex art. 2135 c.c. (disposizione questa pure
5 invocata dal resistente a sostegno delle sue difese), nel caso di specie, una simile impresa esercitata sui luoghi dal resistente, oltre a non trovare alcun riscontro nelle clausole del contratto oggetto di lite (ove viene soltanto previsto che il fondo sarebbe stato adibito a “ricovero” degli animali in possesso a ), trova Parte_2 diretta smentita nelle stesse argomentazioni di parte.
È, infatti, lo stesso ad affermare di allevare sui luoghi animali da cortile Parte_2
“per mera affezione e senza scopo di lucro” e per autoconsumo dei prodotti ricavati, sicché l'attività così svolta è, di certo, priva dei caratteri richiesti dall'art. 2082 c.c. affinché possa discutersi di imprenditore (anche agricolo ex art. 2135 c.c.).
Detto altrimenti, l'imprenditore agricolo rappresenta una delle figure di imprenditore in senso proprio, come definito ai sensi dell'art. 2082 c.c., sicché, ai fini della qualificazione dell'impresa agricola si dovranno considerare i caratteri richiesti per l'imprenditore in generale: deve trattarsi di una attività economica, svolta professionalmente, organizzata ai fini della produzione e dello scambio di beni o servizi.
E, nel caso di specie, è evidente che l'allevamento diretto al soddisfacimento del fabbisogno personale o familiare è del tutto estraneo al campo di applicazione dell'art. 2135 c.c.
Essendo, dunque, l'art. 27 della l. n. 392/1978 inapplicabile quando la locazione è finalizzata a destinare l'immobile all'esercizio di un otium (ossia di un hobby) del conduttore - vista l'inidoneità di tale attività a perseguire una finalità produttiva o sociale (tutelata dal capo II della l. n. 392/1978) -, neppure può dirsi integrata una violazione della disposizione in commento.
Dunque, in considerazione dell'uso cui è destinata l'area oggetto di locazione, non venendo in rilievo né la disciplina di cui alla l. n. 203/1982 né quella di cui alla l. n.
392/1978, le parti non erano tenute a prevedere una durata contrattuale minima, sicché la clausola di cui all'art. 3 del contratto di cui si controverte, laddove ha previsto la durata triennale del rapporto, con decorrenza dal giorno 1°.

3.2018 e fino al 1°.3.2021, è valida e, allo stesso modo, la disdetta inviata dal locatore al conduttore in data
11.2.2020 ha validamente impedito il rinnovo contrattuale.
6 Da ciò discende, ancora, che il contratto di locazione di cui si tratta ha cessato i suoi effetti in data 1.3.2021 e che la, pacifica, perdurante occupazione del terreno da parte di
è divenuta, a partire da tale data, illegittima perché priva di Parte_2 titolo.
Ed essendo rimasto incontestato l'assunto del locatore secondo cui, alla naturale scadenza del contratto, il conduttore non ha più corrisposto alcunché, merita accoglimento tanto la domanda del ricorrente intesa ad ottenere la restituzione in suo favore del terreno oggetto di locazione, quanto la richiesta di pagamento di una somma corrispondente ai canoni rimasti insoluti, trovando applicazione l'art. 1591 c.c. che, in caso di ritardo nella restituzione del bene locato, pone a carico del conduttore in mora l'obbligo di corrispondere al locatore una somma equivalente al canone pattuito, fino alla riconsegna.
Dunque, essendo, ad oggi, trascorsi quattro anni e sei mesi dalla perdita di efficacia del contratto di locazione di cui si tratta, è tenuto, ad oggi, a Parte_2 corrispondere a il complessivo importo di euro 3.780,00 (pari alle 54 Parte_1 mensilità di canone dal valore mensile di euro 70,00, maturate dal mese di aprile 2021 a settembre 2025), oltre interessi al saggio legale maturati sull'importo mensile di euro
70,00, da ciascuna mensilità a partire dal mese di aprile 2021 fino all'effettivo pagamento.
Il resistente va, inoltre, condannato al pagamento in favore della ricorrente dell'importo mensile di euro 70,00 dalla data odierna e fino all'effettivo rilascio.
Quanto alla data di rilascio dell'immobile oggetto di locazione, avendo riguardo (ex art. 56 della l. n. 392/1978) al lungo lasso di tempo trascorso dalla disdetta, risulta congrua la data del 31.10.2025.
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Le spese di lite seguono la soccombenza e, liquidate secondo i parametri di cui al d.m. n. 55/2014 (scaglione di valore sino a € 5.200,00: parametri medi per tutte le fasi), vanno poste a carico del resistente, rimasto soccombente.

P.Q.M.

7 Il Tribunale, uditi i procuratori delle parti, definitivamente pronunciando, disattesa ogni diversa domanda, eccezione e difesa:
- ACCERTA l'intervenuta risoluzione, per decorso del termine di durata contrattualmente previsto, del contratto di locazione stipulato tra Parte_1
e in data 20.2.2018 (registrato in data 9.3.2018 al numero Parte_2
1831, serie T3);
- ORDINA a di rilasciare in favore di Parte_2 Parte_1
, libero da persone, animali e cose, entro il 31.10.2025, l'appezzamento di
[...] terreno sito in Palermo c.da MO, identificato al catasto terreni foglio
38, n. 1226;
- CONDANNA al pagamento in favore di Parte_2
del complessivo importo di euro 3.780,00, oltre interessi al saggio Parte_1 legale maturati sull'importo mensile di euro 70,00, da ciascuna mensilità a partire dal mese di aprile 2021 fino all'effettivo pagamento;

- CONDANNA al pagamento in favore di Parte_2
dell'importo mensile di euro 70,00 dalla data odierna e fino Parte_1 all'effettivo rilascio;

- CONDANNA al pagamento in favore di Parte_2
delle spese di lite, liquidate in euro 2.552,00 per compensi ed Parte_1 euro 48,50 per esborsi, oltre iva, cpa e rimborso spese generali nella misura di legge,
Così deciso in Palermo, il 17 settembre 2025
Il Giudice
Silvia Ingrassia
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