Tribunale di Padova
SEZIONE SECONDA CIVILE
VERBALE DI UDIENZA
Successivamente oggi 07/05/2025 ad ore 12.30 nel procedimento
N.R.G. 36/2025 davanti al Giudice Maddalena Saturni sono presenti per , l'Avv. SILVESTRI FRANCESCO sostituito Parte_1
dall'avv. Luca Montagna;

per l'Avv. MOSSA MARCO nonché Mattia Orlandi CP_1
legale rappresentante della società.
L'avv. Montagna preliminarmente eccepisce la decadenza di controparte dalla proposizione della riconvenzionale per mancata formulazione dell'istanza ex art. 418 c.p.c.; contesta le deduzioni di controparte, chiede il rigetto delle istanze istruttorie perché irrilevanti e la CTU esplorativa.
Quanto alla sopravvenuta registrazione del contratto formula le seguenti nuove conclusioni e chiede che il giudice trattenga la causa in decisione:
“in via preliminare: dichiarare la decadenza di controparte dalla
proposizione della riconvenzionale per mancata formulazione
dell'istanza ex art. 418 c.p.c.;
Rigettare tutte le domande azionate dalla resistente ed accertata
la risoluzione del contratto per fatto e colpa del conduttore e
l'occupazione senza titolo dell'immobile condannare il resistente
all'immediato rilascio dell'immobile in favore di parte ricorrente
libero da persone e/o cose anche interposte;
condannare la società
resistente al pagamento dei canoni o al risarcimento del danno che si quantifica in euro 20.800 per l'occupazione senza titolo e
condannarla al pagamento di una somma per ogni giorno di
occupazione successivo all'emissione dell'ordinanza di rilascio
ovvero la maggiore o minore somma che verrà ritenuta anche in via
equitativa; con vittoria di spese competenze ed onorari”
L'avv. Mossa rileva che non è stata rinunciata la domanda petitoria formulata nella memoria ex art. 426 c.p.c.; in subordine
è improcedibile perché avente ad oggetto diritti reali e quindi soggetta a mediazione che non è stata eseguita;
chiede il rigetto della domanda petitoria;
qualora venisse accolta la domanda petitoria si chiede la condanna della ricorrente alla restituzione delle somme pagate in eccedenza rispetto all'indennità di occupazione che verrà accertata nonché la condanna al rimborso delle somme pagate per la registrazione e la restituzione del deposito cauzionale.
Quanto alle odierne deduzioni di controparte rileva:
- con la memoria ex art. 426 c.p.c. non è stata proposta domanda riconvenzionale ma solo eccezione riconvenzionale di compensazione, quindi non era necessaria l'applicazione dell'art. 418 c.p.c.;
- chiede il rigetto delle domande odierne.
L'avv. Mossa precisa le conclusioni come da pagina 10 della memoria ex art. 426 c.p.c. con l'aggiunta delle odierne deduzioni in merito alla domanda di controparte;
chiede la concessione di un termine per memoria ai sensi dell'art. 420 co. 5 c.p.c.; chiede pag. 2/12 la valutazione della mancata comparizione personale di controparte ai sensi dell'art. 116 co. 1 c.p.c..
Il Giudice
dopo lo svolgimento di altre udienze e dopo l'espletamento di altri incombenti dell'ufficio si ritira in camera di consiglio.
Al termine della camera di consiglio il Giudice da lettura della sentenza come da fogli allegati al presente verbale.
Non sono presenti i procuratori delle parti.
Il Giudice
Maddalena Saturni
pag. 3/12
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
Tribunale di Padova
SEZIONE SECONDA CIVILE
R.G. 36/2025
Il Tribunale di Padova, in persona del Giudice dott.ssa Maddalena Saturni
ha pronunciato la seguente
S E N T E N Z A
nella causa civile di primo grado promossa da
(C.F. ), assistito e difeso dall'Avv. Parte_1 C.F._1
SILVESTRI FRANCESCO ( ) C.F._2
Parte attrice
contro
(C.F. ), assistito e difeso dall'Avv. MOSSA CP_1 P.IVA_1
MARCO ( ) C.F._3
Parte convenuta
CONCLUSIONI:
per parte attrice:
“in via preliminare: dichiarare la decadenza di controparte dalla
proposizione della riconvenzionale per mancata formulazione dell'istanza
ex art. 418 c.p.c.;
Rigettare tutte le domande azionate dalla resistente ed accertata la
risoluzione del contratto per fatto e colpa del conduttore e
l'occupazione senza titolo dell'immobile condannare il resistente
all'immediato rilascio dell'immobile in favore di parte ricorrente pag. 4/12 libero da persone e/o cose anche interposte;
condannare la società
resistente al pagamento dei canoni o al risarcimento del danno che si
quantifica in euro 20.800 per l'occupazione senza titolo e condannarla
al pagamento di una somma per ogni giorno di occupazione successivo
all'emissione dell'ordinanza di rilascio ovvero la maggiore o minore
somma che verrà ritenuta anche in via equitativa;
con vittoria di spese
competenze ed onorari”
per parte convenuta:
“Rigettarsi ogni domanda della ricorrente;

- Ridursi il canone di locazione nella misura del 50% o nella diversa
misura che verrà accertata in corso di causa o ritenuta di giustizia.
Per l'effetto, compensarsi il credito di alla Controparte_1
restituzione di quanto corrisposto in eccedenza rispetto a tale canone
con quanto eventualmente dovuto alla ricorrente.
- Accertato il diritto di alla rifusione somma di euro Controparte_1
515,64=, pagata per la registrazione del contratto di locazione da parte
della ricorrente, compensarsi tale credito con quanto alla ricorrente
eventualmente dovuto.
Con vittoria di spese e compensi ex D.M. 55/2014, R.F., C.p.A.”
RAGIONI DI FATTO E DI DIRITTO DELLA DECISIONE
Con atto di citazione per convalida di sfratto per morosità notificato in data 27 novembre 2024 citava a comparire la società Parte_1
dinanzi all'intestato tribunale facendo valere il mancato CP_1
pagamento del canone di locazione dal mese di aprile 2024 fino a tutto il mese di novembre 2024, dovuto dalla società per il godimento del bene ad uso negozio sito in Padova Piazza dei Frutti n. 4.
In sede di convalida si costituiva la società intimata non contestando la morosità e rilevando preliminarmente la mancata registrazione e pag. 5/12 conseguente nullità del contratto di locazione commerciale, stipulato con l'attrice locatrice in data 19 giugno 2023. Pt_1
Con ordinanza ex articolo 665 c.p.c. resa all'udienza del 7.1.2025, cui si rimanda, il tribunale non convalidava lo sfratto, non concedeva il rilascio del bene locato e mutava il rito per valutare le eccezioni dell'opponente conduttore, con termine fino al 23 aprile 2025 incluso per l'eventuale integrazione degli atti introduttivi mediante deposito di memorie e documenti ex art. 426 c.p.c..
A seguito del mutamento del rito veniva esperita la procedura di mediazione che non sortiva effetto.
Nelle more del giudizio precisamente in data 22 aprile 2025 (giorno antecedente la scadenza del termine per il deposito della memoria ex art. 426 c.p.c.) la società conduttrice registrava tardivamente il contratto di locazione.
All'udienza odierna, preso atto dell'intervenuta registrazione e dell'efficacia sanante sul contratto di locazione, la parte conduttrice modificava le proprie domande, aggiornandole come da verbale Pt_1
odierno riportato sopra.
*

1. Preliminarmente quanto alle domande formulate dalle parti si precisa che:
- a seguito del rilievo in sede di convalida (effettuato dalla parte e condiviso dall'ufficio) della nullità della locazione per mancata registrazione, era pieno diritto delle parti mutare le proprie domande nelle memorie ex art. 426 c.p.c.;
- ciò sia in ossequio a SS.UU. 26243/2014 nonché in virtù della pacifica giurisprudenza sull'art. 426 c.p.c. (cfr. ex multis
Ordinanza n. 5955 del 28/02/2023);
pag. 6/12 - quanto alle domande oggi proposte dalla locatrice le Pt_1
stesse si ritengono ammissibili per un duplice ordine di ragioni;

- in primo luogo, la domanda contrattuale di accertamento e dichiarazione di risoluzione per inadempimento del conduttore era quella originariamente proposta con la citazione per la convalida di sfratto per morosità (quindi non è domanda nuova tout curt);
- in secondo luogo, le difese oggi esposte avvengono nella prima difesa utile a seguito del mutamento dello scenario giuridico e fattuale che si è avuto con la registrazione del contratto,
avvenuta, ad opera del conduttore, in coincidenza con la scadenza del termine per la memoria ex art. 426 c.p.c.;
- si è trattato quindi di un tempestivo adeguamento della richiesta di tutela formulata dall'attrice, avvenuto per un fatto posto in essere, in corso di causa, dalla controparte;

- nella sostanza, poi, non muta la richiesta di tutela c.d. mediata chiesta al Tribunale: l'accertamento della occupazione del bene immobile senza più un valido titolo giustificativo, o perché ab
origine nullo o perché successivamente venuto meno per inadempimento del conduttore.
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2. Venendo al merito della vicenda si rileva che il conduttore non ha contestato che dall'aprile del 2024 è stato sospeso integralmente il pagamento del canone mensile pattuito per € 1600 mensili.
L'eccezione di inadempimento formulata ex articolo 1460 cc dal conduttore per giustificare il mancato pagamento non è fondata.
Quanto all'esatta estensione del bene concesso in godimento si rileva che:
- per quanto risulta dagli atti al momento di sottoscrizione dell'accordo (giugno 2023) la condizione/estensione del bene pag. 7/12 locato era la medesima che oggi si lamenta, ossia la “presenza di
pareti murate che impediscono l'accesso ad alcuni locali,
limitandone il godimento a circa il 50% della superfice” sussisteva fin dall'origine del rapporto, né in contratto il locatore si impegna ad eliminare le pareti murate o altro;

- il bene locato consiste in un negozio posto al piano terra e in alcuni locali posti al piano primo, definiti come “mezzanino”;
- ciò si rileva dalla mappa allegata al contratto e da quanto indicato nelle premesse del contratto: “che tali locali mezzanino
sono di servizio dell'immobile oggetto del presente contratto di
locazione e che quindi è intenzione delle parti concedere in
locazione l'immobile con annessi i locali di servizio denominati
locali mezzanino”;
- il mezzanino, in contratto, viene descritto come composto da due locali, che si rinvengono graficamente anche nella mappa ove si nota, però, la presenza di quattro vani posti al piano primo (gli altri due, presumibilmente, saranno i due ripostigli posti in successione uno dietro altro, ossia quelli inagibili perché con accesso murato);
- ricordato anche il contenuto dell'articolo 11 del contratto e valorizzato l'elemento presuntivo secondo cui, nel momento in cui si prende in locazione un bene immobile, si effettuano prima dei sopralluoghi per verificare l'estensione dello stesso e l'adeguatezza dell'immobile per le proprie esigenze commerciali,
è possibile concludere che ciò che è stato promesso in contratto dalla è il godimento del locale negozio sito al piano Pt_1
terreno, nonché il godimento di due dei quattro vani ripostiglio posti al piano primo, definito mezzanino.
pag. 8/12 In conclusione, non è ravvisabile alcun inadempimento contrattuale del locatore per le ragioni qui indicate: il conduttore, visionato l'immobile, lo ha ritenuto adeguato alle sue esigenze.
Ciò che è stato promesso in godimento, quindi, è stato anche consegnato dalla locatrice al conduttore.
Conseguentemente è possibile affermare che l'ammontare del canone è stato calibrato liberamente dalle parti, dopo aver potuto vedere quali e quanti locali erano agibili ed utilizzabili, anche dal conduttore stesso.
*
Quanto al comportamento di molestie ripetute asseritamente posto in essere dal figlio della locatrice, il Tribunale rileva che tali Pt_2
circostanze, anche a volerle ritenere provate, non configurano inadempimento della locatrice stessa, trattandosi, a tutto voler concedere, di molestie di fatto e non di diritto.
Invero, secondo Cass. civ. n. 25219/2015 solo per le molestie di diritto,
il locatore è tenuto a garantire il conduttore ai sensi dell'art. 1585,
comma 1, c.c. (ossia per pretese di terzi che accampino diritti contrastanti con quelli del conduttore, contestando il potere di disposizione del locatore, o rivendicando un diritto che infirmi o menomi quello del conduttore).
Invece, quando il terzo non avanzi pretese di natura giuridica ma arrechi, col proprio comportamento illecito, pregiudizio al godimento materiale del conduttore, la molestia è di fatto e il conduttore può
agire direttamente contro di lui ai sensi dell'art. 1585, comma 2, c.c.
senza imputare al locatore le conseguenze sfavorevoli del comportamento del terzo.
*
Quanto all'ulteriore inadempimento che il conduttore imputa alla locatrice esso riguarda il fatto che la proprietà non avrebbe registrato pag. 9/12 il contratto;
la condotta può qualificarsi come inadempimento in quanto gli accordi prevedevano che la registrazione fosse curata proprio dalla locatrice.
Non si ritiene però che tale inadempimento giustifichi la reazione posta in essere dalla società conduttrice, che ha sospeso del pagamento del canone a decorrere dall'aprile del 2024.
Ciò in quanto la mancata registrazione del contratto non mina l'interesse del conduttore al godimento del bene (e l'articolo 1455 c.c. esclude in tal senso la gravità dell'inadempimento) anche alla luce del fatto che lo stesso conduttore avrebbe potuto procedere autonomamente alla registrazione del contratto di locazione, come poi ha fatto nel corso del presente giudizio.
*
In conclusione, l'opposizione proposta dalla società va CP_1
rigettata.
Va dichiarata la risoluzione del contratto di locazione ad uso commerciale per inadempimento della conduttrice a causa del mancato pagamento del canone.
Va emesso ordine di rilascio del bene locato con termine di giorni 45
per la sua effettiva liberazione e sgombero.
Va accolta la domanda di pagamento del canone di locazione sino ad oggi non corrisposto pari ad euro 20.800,00 come da precisazione del credito effettuata all'udienza odierna.
Da ultimo va accolta l'eccezione riconvenzionale proposta dal conduttore con la memoria 426 C.C. ove chiede di compensare i canoni dovuti l'importo di 515,64 pagato per l'assistenza professionale di un commercialista e per le sanzioni conseguenti alla tardiva registrazione.
Le somme così sborsate dalla parte conduttrice sono infatti imputabili all'inadempimento della locatrice che non ha provveduto alla tempestiva pag. 10/12 registrazione del contratto di locazione al momento della sua sottoscrizione.
L'importo finale dovuto dalla conduttrice è di € 20.284,36, maggiorato di interessi su ogni singolo canone al saggio ex art. 1284 co. 1 dal giorno di scadenza di ogni singolo canone sino alla domanda giudiziale del 27.11.2024 e dalla domanda al saldo interessi ex art. 1284 co. 4
c.c..
Quanto alla domanda attorea di condanna al “pagamento di una somma per
ogni giorno di occupazione successivo all'emissione dell'ordinanza di
rilascio ovvero la maggiore o minore somma che verrà ritenuta anche in
via equitativa” la stessa va accolta ex art. 614 bis c.p.c. con quantificazione equitativa in € 50,00 al giorno per ogni giorno di ritardo dalla scadenza del termine per il rilascio qui assegnato.
*
Le spese di lite seguono la soccombenza e vengono liquidate come da dispositivo;
scaglione di valore fino ad € 26.000,00, con liquidazione ai minimi di tariffa delle due fasi studio e introduttiva della tabella relativa al giudizio di convalida di sfratto per morosità e liquidazione ai minimi di tariffa per la fase di trattazione e decisione della tabella relativa ai giudizi ordinari, così da ricomprendere il presente giudizio di opposizione che si è concluso con la celebrazione di una sola udienza


P.Q.M.


Il Tribunale di Padova, definitivamente pronunciando ogni diversa domanda rigettata, così provvede:

1. dichiara la risoluzione del contratto di locazione commerciale del
19.6.2023 stipulato tra le parti in causa, per inadempimento del conduttore;

2. condanna al rilascio in favore dell'attrice del Controparte_1
bene locato sito in Padova Piazza dei Frutti n. 4 meglio descritto in pag. 11/12 atti, libero e sgombro da cose, animali e persone anche interposte entro il termine di giorni 45 dalla comunicazione del presente provvedimento;

3. condanna al pagamento in favore dell'attrice di € Controparte_1
20.284,36, maggiorati di interessi su ogni singolo canone al saggio ex art. 1284 co. 1 dal giorno di scadenza di ogni singolo canone sino al
27.11.2024 e dal 27.11.2024 al saldo con interessi ex art. 1284 co. 4
c.c.;

4. condanna al pagamento in favore dell'attrice di € Controparte_1
50,00 al giorno per ogni giorno di ritardo maturato nel rilascio dell'immobile, dalla scadenza del termine per il rilascio assegnato al capo 2 sino all'effettiva liberazione;

5. condanna al pagamento in favore dell'attrice delle Controparte_1
spese del presente giudizio, che liquida in € 145,50 per spese, €
2.504,50 per compenso oltre 15 % per spese generali, i.v.a. qualora dovuta e c.p.a. come per legge.
Così in data 07/05/2025.
Il Giudice
Dott.ssa Maddalena Saturni
pag. 12/12