REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO DI TORINO
3° Sezione Civile
Il giudice designato dott. Guglielmo Rende ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa iscritta al R.G. n. 19594/2022 tra:
(c.f. Parte_1 CodiceFiscale_1
(c.f. Parte_2 C.F._2 rappresentati e difesi dall'avvocato Provino Meles del Foro di Castrovillari nonché elettivamente domiciliato presso il suo studio sito in Cariati (CZ) alla via Pietro Nenni n. 18 parte RI
e

CP_1
(c.f. ) C.F._3 rappresentato e difeso dall'avvocato Fabio Dall'Ara e dall'avvocato Pierluigi Monaco del Foro di Torino nonché elettivamente domiciliato presso lo studio dell'avvocato
Fabio Dall'Ara sito in Torino alla via Aldo Barbaro n. 21 parte convenuta
OGGETTO: compravendita immobiliare;
pesi e oneri gravanti sull'unità immobiliare compravenduta;
riduzione di prezzo;
azione ex art. 1489 del codice civile;
domanda di pagamento somme.

1 CONCLUSIONI: le parti hanno precisato le seguenti conclusioni
Parte RI e Parte_1 Parte_2
“(…) conclusioni: accertare e dichiarare che l'attore diritto alla riduzione del prezzo pagato pari ad € 96.000,00 e per l'effetto condannare il alla corresponsione di detta CP_1 somma in favore degli attori;
condannare al CP_1 pagamento delle spese e competenze del giudizio da distrarsi;
in via istruttoria chiede ammettersi prova testimoniale sui capitoli indicati in narrativa ai numeri 3, 4, 5 e 7 preceduti dalla locuzione “vero che” con i signori ER
, nonché sul capitolo 13 preceduto dalla locuzione
[...]
“vero che” con il Geom. con esclusione di CP_2 circostanze non demandabili a teste, chiedendo sin da ora di essere ammessi alla prova del contrario sui capitoli di prova avversi, con testi altrui e propri testi;
i testi indicati, unitamente al sig. Tes_1 dipendente della , altresì sui seguenti capitoli di CP_3 prova preceduti dalla locuzione “vero che” a) i promissari acquirenti (compresi gli attori) che si rivolgono all'agenzia chiedono di poter acquistare solamente immobili liberi da pesi, servitù, diritti minori”; b) i promissari acquirenti (compresi gli attori) rifiutano di acquistare immobili con pesi, servitù, diritti minori altrui”;
Parte convenuta : CP_1
“Nel merito In via principale
- Accertare e dichiarare l'infondatezza della pretesa avversaria nei confronti dell'odierno convenuto, giacché esente da ogni tipo di responsabilità;
- Respingere tutte le domanda ex adverso formulate. In via subordinata
- Contemperare e graduare la responsabilità dell'odierno convenuto con quelle degli attori. In ogni caso
- Contenere la domanda nei limiti del giusto e del provato. In tutti i casi con il favore di spese del presente giudizio, spese generali, IVA, CPA e successive occorrende”.

2 MOTIVI DELLA DECISIONE



1. L'oggetto del presente giudizio.
Gli attori e Parte_1 Parte_2 hanno esposto quanto segue in atto di citazione:
1) essi attori hanno acquistato a mezzo dell'agenzia
“Homework immobiliare” un appartamento sito in Torino alla via Cibrario n. 57 distinto al CE al fg. 1176, mappale 375, sub. 40, categoria A/3, rendita catastale di € 1.020,00, al prezzo di € 215.000,00;
2) nella proposta di acquisto il venditore CP_1
ha dichiarato che l'appartamento era “libero da
[...] iscrizioni, trascrizioni pregiudizievoli, vincoli, ipoteche ed oneri”;
3) lo stesso venditore in sede di CP_1 compravendita, con atto a rogito del Notaio dott. Per_2 rep. 17535-14246, ha dichiarato di avere “la piena proprietà e la libera disponibilità di quanto sopra venduto
e che pertanto garantisce essere franco e libero da pesi, debiti, privilegi, vincoli, ipoteche (…) prestando la più ampia garanzia per evizione”;
4) nel dicembre 2021 sono iniziati i lavori di ristrutturazione dell'immobile ed agli inizi del mese di marzo essi attori hanno avuto l'amara sorpresa di scoprire come al proprio impianto di fornitura acqua e scarico fognario del bagno vi era collegato l'appartamento non facente parte del condominio, ma posto a ridosso dello stesso, di proprietà , coniuge del venditore, avente Per_3 ingresso su Via Morghen;

5) si è constatato invero che dalla braga di scarico fognario parte un tubo che finisce sulla parete opposta a detto scarico, e da dietro la braga, parte il tubo di acqua che finisce sempre sulla parete opposta a servizio della proprietà ; il tubo di derivazione acqua, prosegue Per_3 nell'appartamento della sopra il livello del Per_3
3 pavimento;
tali allacci a servizio dell'altrui appartamento non sono stati dichiarati in contratto;

6) detti allacci sono stati realizzati successivamente all'impianto tramite aggancio ad “innesto”, procedura in uso attualmente, a differenza del restante impianto di scarico della casa (acquistata) che risulta collegato a caldo, secondo le tecniche di costruzione in uso fino agli anni '70;
7) il tutto è stato prontamente denunciato verbalmente, tramite messaggi e a mezzo raccomandata del 03 marzo 2022;
8) a comprova che detti tubi servono l'appartamento limitrofo a quello compravenduto di proprietà della di lui moglie e che non erano tubi condominiali, vi è Per_3 missiva del 30 marzo 2022 a firma dell'Avv. Dall'Ara, nella quale si è riconosciuto espressamente che detti tubi servivano all'appartamento dei suoi assistiti CP_4
e che in ogni caso, “il si dichiarava disponibile a CP_1 modificare detta tubazione ove possibile”;
9) che detta tubazione non sia da considerarsi
“condominiale”, ma che serva solo ed esclusivamente l'appartamento della , è dimostrato dal fatto che: Per_3
l'appartamento a cui serve, sebbene limitrofo a quello compravenduto, appartiene ad altro condominio, sito in via
Morghen n. 40 e che, detta tubazione, da informazioni raccolte, risulta essere stata apposta quando la proprietà
ha deciso di realizzare la cucina sulla parete Per_3 confinante con il bagno (ora di proprietà ; Pt_1
10) “che, l'aver indirizzato l'accusa di aver chiuso la fornitura di acqua al (senza alcuna prova in tal Pt_1 senso) lascia agevolmente concludere – per quanto qui di interesse – che lo stesso era ben a conoscenza della presenza di detti tubi sotto il pavimento che rifornivano
l'appartamento confinante ed intestato alla moglie”;
4 11) che è evidente come la sopportazione di peso, consistente della tubatura altrui nel proprio bagno, diminuisca notevolmente il valore dell'immobile, solo che si consideri come, una eventuale perdita o rottura o intasamento derivante dall'appartamento comporta la Per_3 inevitabile rottura del bagno degli attori;
a ciò si aggiunga che, in sede di ristrutturazione, gli stessi non hanno potuto apportare le modifiche ritenute necessarie per realizzare il bagno a proprio piacimento.
A fronte di ciò, la parte RI deduce la sussistenza di un'ipotesi sussumibile nella previsione legislativa di cui all'articolo 1489 del codice civile.
Gli attori promuovono pertanto con il presente giudizio un'actio quanti minoris chiedendo al Tribunale di accertare e dichiarare che il diritto attoreo alla riduzione del prezzo pagato in misura pari ad € 96.000,00
e, per l'effetto, condannare il convenuto CP_1 alla corresponsione di detta somma in favore degli attori.
La parte convenuta dal canto suo, dopo CP_1 essersi ritualmente costituita in giudizio, e aver argomentato in fatto e in diritto, deducendo l'infondatezza delle tesi avversarie, ha richiesto al Tribunale, in via principale, l'integrale rigetto delle domande attoree ex adverso formulate, nonché, in via subordinata, di
“contemperare e graduare la responsabilità dell'odierno convenuto con quelle degli attori”.
Più in particolare, la parte convenuta ha rappresentato in atti che la particolare conformazione degli allacci e dei collegamenti fra i due appartamenti consegue alla comune appartenenza di essi al medesimo ed Controparte_5 alle soluzioni in allora adottate in sede di edificazione dello stabile condominiale.
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2. L'istruttoria svolta.
La causa è stata istruita mediante le sole produzioni documentali delle parti.


3. Sul merito della causa.
La domanda è solo parzialmente fondata e, pertanto, deve trovare accoglimento nei limitati termini che seguono.
L'articolo 1489 del codice civile (rubricato come
“Cosa gravata da oneri o da diritti di godimento di terzi”) così dispone:
“Se la cosa venduta è gravata da oneri o da diritti reali o personali non apparenti che ne diminuiscono il libero godimento e non sono stati dichiarati nel contratto, il compratore che non ne abbia avuto conoscenza può domandare la risoluzione del contratto oppure una riduzione del prezzo secondo la disposizione dell'articolo 1480.
Si osservano inoltre, in quanto applicabili, le disposizioni degli articoli 1481, 1485, 1486, 1487 e 1488”.
E' stato chiarito dalla giurisprudenza di legittimità che nel contratto di compravendita, qualora il bene in oggetto presenti dei vizi che ne determinano la diminuzione del valore in relazione alla minore utilità che dal medesimo si può trarre, il compratore, esercitando l'"actio quanti minoris", ha diritto di chiedere una diminuzione del prezzo pattuito in una percentuale pari a quella rappresentante la menomazione che il valore effettivo della cosa consegnata subisce a causa dei vizi, in modo tale da essere posto nella situazione economica equivalente a quella in cui si sarebbe trovato se la cosa fosse stata immune da vizi (v. Cass., Sez. 2, sent. n. 12852/2008).
6 I giudici di legittimità hanno altresì affermato che l'espressa dichiarazione del venditore che il bene compravenduto è libero da oneri o diritti reali o personali di godimento esonera l'acquirente dal compiere qualsiasi indagine, operando a suo favore il principio dell'affidamento nell'altrui dichiarazione, con l'effetto che, se la dichiarazione è contraria al vero, il venditore
è responsabile nei confronti della controparte tanto se i pesi sul bene erano dalla stessa facilmente conoscibili, quanto, a maggior ragione, se essi non erano apparenti (v.
Cass., Sez. 2, sent. n. 14289/2018).
Ciò posto, la sussistenza del peso o dell'onere nei termini indicati in atto di citazione è pacifica, risulta documentalmente ed è stata altresì espressamente ammessa dalla parte convenuta (si veda la fotografia allegata all'atto di citazione e il doc. n. 4 del fascicolo di parte convenuta recante lettera del Difensore del convenuto avv.
Dall'Ara del 30.3.2022).
In particolare, il convenuto ha ammesso la sussistenza del peso o dell'onere come descritto in atto di citazione pur attribuendo tale situazione di fatto alla naturale conformazione dell'edificio comune facente parte del medesimo Cibrario n. Controparte_5
57.
Si legga in particolare la missiva sopra citata del
30.3.2022:
(…)
(…)
7 (v. il doc. n. 4 del fascicolo di parte convenuta recante lettera del Difensore del convenuto avv. Dall'Ara del 30.3.2022).
Al di là della qualificazione giuridica di tale situazione di fatto, non vi è dubbio che essa costituisca un peso o un onere a carico della proprietà attorea sussumibile nella previsione di cui all'articolo 1489 del codice civile idoneo di per sé al favorevole esperimento dell'azione estimatoria con diritto alla riduzione del prezzo.
E ciò tenuto anche conto che si tratta di un peso o un onere non apparente, di cui i compratori non hanno potuto avere contezza e non dichiarato in contratto.
E' dunque fondata l'invocazione da parte degli attori della fattispecie di cui all'articolo 1489 del codice civile.
In ordine però alla quantificazione della riduzione di prezzo dovuta, si osserva come parte RI non abbia offerto alcun elemento di prova idoneo a valutare tale riduzione nell'importo richiesto di € 96.000,00.
Si osserva invero che parte RI non ha depositato alcuna stima o valore volta anche al concreto apprezzamento del disagio che la conformazione attuale provoca o potrebbe comportare.
Nessuna perizia di parte è stata depositata in atti né vi sono allegazioni o deduzioni tecniche a tal riguardo.
8 Ciò posto, la parte convenuta ha rappresentato in atti che la problematica denunciata dagli attori (ovverosia il collegamento dell'impianto idraulico del bagno dell'appartamento acquistato dagli attori con quello limitrofo facente capo proprietà coniuge del Per_3 convenuto) poteva in allora e può essere ora risolta rendendo indipendenti le condotte poste a servizio dei due appartamenti confinanti mediante la realizzazione di uno sbocco sulla facciata lato cortile, CP_6 esattamente come accaduto in riferimento agli appartamenti del medesimo edificio condominiale posti al terzo piano.
Su tale soluzione la ES RI nulla ha eccepito o confutato, limitandosi ad affermare che “le proposte provenienti dal ad oggi non sono più praticabili in CP_1 quanto bisognerebbe nuovamente demolire il pavimento del bagno” (v. pag. 5 della memoria ex art. 183 comma 6 n. 1 del c.p.c. di parte RI).
La stessa ES RI ha poi omesso la precisazione delle conclusioni così come il deposito di comparse conclusionali e memorie di replica, senza dunque ulteriormente argomentare in ordine all'asserita impraticabilità della soluzione tecnica prospettata dal convenuto in conformità a quanto accaduto con altri piani dello stabile.
Il Tribunale, alla luce di tali considerazioni, ritiene allora equo stimare la riduzione del prezzo ex art. 1489 del codice civile nel costo potenziale dei lavori necessari a superare lo stato di fatto attuale.
Non essendovi stata da parte dell'RI dimostrazione della perdita di valore dell'immobile ovvero del costo necessario a risolvere detta problematica, si ritiene equo e conforme a legge stimare la riduzione del prezzo ex art. 1489 del codice civile nel costo indicato dalla parte convenuta nella propria proposta transattiva
9 avanzata in corso di causa ovverosia in € 12.000,00, da ritenersi congrua all'attualità.
La parte convenuta deve pertanto essere CP_1 condannata– per il titolo di cui in parte motiva - al pagamento, in favore degli attori e Parte_1
della somma di € 12.000,00 oltre Parte_2 interessi legali dalla data del presente pronunciamento e sino all'effettivo esborso.


4. Sulle statuizioni finali di causa e le spese di lite.
Le sopra svolte considerazioni e delibazioni assorbono tutte le ulteriori eccezioni, argomentazioni e istanze rispettivamente avanzate e formulate dalle odierne parti contendenti.
Sulla base dei motivi sopra indicati, ritenuta quindi assorbita e respinta ogni contraria istanza, eccezione o argomentazione, anche in considerazione del principio della sufficienza della ragione più liquida, devono pertanto rassegnarsi le analitiche statuizioni di cui in dispositivo.
Le rassegnate considerazioni motivano, infine, il rigetto delle istanze istruttorie avanzate dalla parte RI giacché non rilevanti al fine del decidere, tenuto anche conto che la documentazione versata in atti è idonea a fornire un'esaustiva rappresentazione dei fatti di causa.
Le spese di lite - anche alla luce di una lettura costituzionalmente orientata dell'articolo 92 del c.p.c.
(v. sul punto Corte Costituzionale sent. 77 del 2018) - devono essere integralmente compensate fra le parti, sia in ragione della soccombenza reciproca, sia in considerazione della peculiarità della vicenda in esame, nonché a cagione del comportamento processuale della parte RI che non ha accolto in corso di causa la proposta transattiva avanzata dalla parte convenuta (limitandosi ad asserire di aver già effettuato dei lavori senza peraltro dare conto
10 della situazione fattuale attuale) ed ha successivamente omesso di depositare le note di precisazione delle conclusioni così come la comparsa conclusionale e la nota di replica ex art. 190 del c.p.c..


P.Q.M.


Il Tribunale Ordinario di Torino, in composizione monocratica, definitivamente pronunciando, rigettata ogni altra contraria eccezione, domanda o istanza, così provvede:
1) Condanna la parte convenuta al CP_1 pagamento, per il titolo di cui in parte motiva, in favore degli attori e della Parte_1 Parte_2 somma di € 12.000,00 oltre interessi legali dalla data del presente pronunciamento e sino all'effettivo esborso.
2) Compensa integralmente fra le parti le spese di lite ex art. 92 del c.p.c..
Così deciso in Torino il giorno 10 marzo 2025.
Il Giudice dott. Guglielmo Rende
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