TRIBUNALE DI TRANI
Sezione Civile – Area Cont/Diritti-Reali/Locaz/Cond.
VERBALE DI UDIENZA nella causa civile n. 711/2024 r.g. promossa da
in persona del legale rappresentante p.t., rappresentata e Parte_1 difesa dall'avv. Francesco Muscatello,
RICORRENTE - INTIMAMTE
E
, in persona del legale rappresentante p.t., rappresentata e Controparte_1 difesa dall'Avvocatura Distrettuale dello Stato di Bari,
RESISTENTE – INTIMATA
E
, in persona del legale rappresentante Controparte_2
p.t., rappresentato e difeso dall'Avvocatura Distrettuale dello Stato di Bari,
RESISTENTE – INTIMATA
*******
All'udienza del 10.3.2025 è comparso l'avv. Francesco Muscatello per parte ricorrente, nessuno è comparso per le parti resistenti. L'avv. Muscatello procede alla discussione della causa richiamando le proprie difese e conclusioni, come da note autorizzate. Dà atto che l'immobile non è stato ancora rilasciato. Il difensore indica che non sarà presente alla lettura del dispositivo per motivi professionali.
Il Giudice si ritira in camera di consiglio per la decisione ed alle ore 13.58 dà lettura della esposizione delle ragioni di fatto e di diritto della decisione e del dispositivo ai sensi dell'art. 429 c.p.c. senza la presenza delle parti. La sentenza viene allegata al presente verbale come sua parte integrante.
il giudice
Maria Anna Altamura
1

REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
Il Tribunale di Trani, sezione civile, in composizione monocratica, nella persona del giudice dott.ssa Maria Anna Altamura, ha pronunziato, al termine della discussione orale, visto l'art. 429 c.p.c., la seguente
SENTENZA dandone lettura all'udienza del 10.3.2025, nella causa n. 711/2024 r.g., vertente tra
in persona del legale rappresentante p.t., rappresentata e Parte_1 difesa dall'avv. Francesco Muscatello,
RICORRENTE - INTIMAMTE
E
, in persona del legale rappresentante p.t., rappresentata e Controparte_1 difesa dall'Avvocatura Distrettuale dello Stato di Bari,
RESISTENTE – INTIMATA
E
, in persona del legale rappresentante Controparte_2
p.t., rappresentato e difeso dall'Avvocatura Distrettuale dello Stato di Bari,
RESISTENTE – INTIMATA
OGGETTO: cessazione del contratto di locazione alla scadenza
All'udienza del 10.3.2025 la causa è decisa con lettura del dispositivo ed esposizione delle ragioni di fatto e di diritto della decisione, ai sensi dell'art. 429 c.p.c., sulle conclusioni delle parti come da verbale di udienza che costituisce parte integrante della presente sentenza.
Ragioni in fatto e diritto della decisione
Con intimazione di sfratto per finita locazione con contestuale citazione per la convalida, notificati il 2.8.2022, la esponeva di essere proprietaria Parte_1
2 dell'immobile in agro di Trani alla via Margherita di Borgogna n. 17/B e censito nel
N.C.E.U. al foglio 15, particella 1348, subalterni 13, 15, 16, 17, 18, 19, 20 e 21, già condotto in locazione dall , in virtù di contratto concluso dal Direttore Controparte_1
Regionale della Puglia, all'uopo delegato, mediante scrittura privata sottoscritta il
13.6.2001 e registrata a Trani il 9.7.2001 al n. 2600 – Serie 3. Argomentava che, secondo l'art. 3 dell'accordo, la durata della locazione era stata stabilita in sei anni con decorrenza dalla data di effettiva consegna dell'immobile, avvenuta il 2.11.2001 come da relativo verbale, nonché, ai sensi del comma 4 della citata disposizione “alla scadenza della locazione il contratto si intende tacitamente rinnovato per un altro sessennio, alle stesse condizioni, a meno che non intervenga regolare disdetta ex artt. 28 e 29 della legge
392/1978, da intimarsi all'Amministrazione conduttrice, a mezzo lettera raccomandata, almeno dodici mesi prima della scadenza del contratto”.
Il contratto di locazione, a seguito del preventivato rinnovo, era scaduto il 1°.11.2013, ma la non aveva rilasciato l'immobile, occupandolo sine titulo. L'ultimo Controparte_1 comma dell'art. 3 del contratto prevedeva espressamente “la permanenza del conduttore nell'immobile, oltre la scadenza contrattuale, sarà considerata occupazione sine titulo e comporterà l'obbligo per il conduttore medesimo di corrispondere, fino alla riconsegna, un'indennità pari all'ammontare dell'ultimo canone locativo corrisposto, oltre l'eventuale maggior danno sofferto dal locatore”.
Giacché, nonostante le trattative intercorse, le parti non pervenivano alla stipulazione di un nuovo contratto di locazione, la agiva in giudizio avendo interesse al Parte_1 rilascio dell'immobile. La ricorrente conveniva, pertanto, in giudizio la Controparte_1
e il dinanzi a questo Tribunale per sentire Controparte_2 convalidare lo sfratto per finita locazione, fissare la data per la esecuzione dello stesso e, in caso di opposizione, pronunciare ordinanza non impugnabile di rilascio, provvisoriamente esecutiva ai sensi dell'art. 665 c.p.c., con contestuale fissazione della data di esecuzione dell'emanando provvedimento di rilascio, con mutamento del rito ai sensi del combinato disposto degli artt. 667 e 426 c.p.c., per il prosieguo del giudizio di merito, in ogni caso, con condanna di controparte al pagamento delle spese di lite.
Si costituivano la e il , che Controparte_1 Controparte_2 eccepivano l'incompetenza territoriale del Tribunale adito a favore del Tribunale di Bari, in virtù della ritenuta prevalenza del foro erariale rispetto al forum rei sitae, contestavano la legittimazione passiva del , attesa la personalità giuridica delle Agenzie Fiscali, CP_2 del tutto autonoma e indipendente da quella ministeriale;
nel merito adducevano che la intimata licenza per finita locazione fosse illegittima.
3 All'uopo argomentavano che effettivamente il contratto di locazione era scaduto nel 2013
e che fosse incontestato che l detenesse l'immobile in regime extra- Controparte_1 contrattuale a partire dal 2.11.2013, data in cui era spirato il termine di vigenza del contratto oggetto di tacito rinnovo. Tuttavia, la aveva provveduto Controparte_1 puntualmente a corrispondere l'indennità per l'anzidetta occupazione alla società Pt_1
[...]
Adduceva parte resistente che fra il 2012 ed il 2013 divergenze tra le parti non avevano trovato composizione, per cui non era stato stipulato un altro contratto di locazione, per il rifiuto della locatrice di accettare le condizioni contrattuali adottate dall CP_1
a tutela dell'interesse pubblico. Per “plurime modifiche della disciplina normativa
[...]
e di prassi del regime contrattuale riguardante tali immobili” non si era proceduto nel 2013 all'avvio di apposita indagine di mercato immobiliare per l'individuazione di un nuovo immobile ove allocare la sede dell'Ufficio territoriale di Trani, perché tali mutamenti del quadro di regolamentazione avevano costretto l a rivedere o postergare più volte le CP_1 proprie determinazioni in merito.
Allegava, comunque, l'intendimento della Direzione regionale di rilasciare quanto prima l'immobile della ricorrente, tanto che vi era stata nel 2022 la pubblicazione di un nuovo bando per la ricerca di altro immobile;
precisava, comunque, che il rilascio dell'immobile di proprietà della società non avrebbe potuto in ogni caso essere immediato, Parte_1 in considerazione della complessità dell'iter procedurale finalizzato alla stipula di un nuovo contratto di locazione, che, prevedendo il coinvolgimento di altri Enti (Provveditorato alle
Opere pubbliche e Agenzia del Demanio), avrebbe richiesto un lasso di tempo non inferiore ai diciotto - ventiquattro mesi.
La adduceva, poi, che l'intimazione azionata si appalesava del tutto Controparte_1 abusiva dello strumento processuale, in quanto, sebbene formulata a fronte di un contratto spirato, interveniva pur a fronte di trattative pendenti tra le parti volte a definire la questione, peraltro la società aveva percepito e percepiva una indennità per l'occupazione da parte dell'Amministrazione tale per cui non vi era alcun pregiudizio economico per la stessa. Aggiungeva che, allo stato, un rilascio forzoso sarebbe stato ineseguibile, nella misura in cui avrebbe determinato una illegittima interruzione di un servizio pubblico essenziale, laddove la locatrice, parte privata, non aveva mai addotto una ragione che, in un piano di comparazione degli interessi in gioco, potesse ritenersi prevalente rispetto al mantenimento del servizio svolto, non avendo mai addotto la necessità di adibire diversamente il bene, né diversi e gravi motivi che giustifichino l'impellente necessità di ottenere la disponibilità dell'immobile.
4 Con provvedimento del 23.2.2024, non era convalidato lo sfratto in ragione dell'opposizione dell'intimata, ma era concessa l'ordinanza provvisoria di rilascio ex art. 665 c.p.c., con ordine alla , in persona del legale rappresentante pro tempore, di Controparte_1 rilasciare in favore di in persona del legale rappresentante pro tempore, Parte_2
l'immobile per cui è causa, sito in Trani all'isolato tra Via Margherita di Borgogna, Ten.
Pietro Palagano e Cesare Lambertini, con ingresso da Via Margherita di Controparte_3
Borgogna n. 17/B, meglio identificato in atto di intimazione, fissando per l'esecuzione la data del 23.4.2024, giorno entro il quale l'immobile predetto avrebbe dovuto essere riconsegnato libero e sgombro da persone e cose da parte della conduttrice-intimata, nella piena e completa disponibilità della locatrice-intimante.
Con lo stesso provvedimento era disposto il mutamento del rito, con assegnazione del termine di giorni quindici dalla comunicazione per il deposito della domanda di mediazione ex art. 5 Digs. 28/2010. Si rinviava per il prosieguo e gli adempimenti di cui all'art. 420
c.p.c., con assegnazione alle parti di un termine per l'integrazione delle proprie difese.
Solo parte intimante, espletata con esito negativo la procedura di mediazione, provvedeva a depositare memorie integrative ribadendo le proprie richieste.
All'udienza di cui all'art. 420 c.p.c. il giudice rinviava la causa per gli incombenti di cui all'art. 429 c.p.c.. All'udienza odierna del 10.3.2025 parte intimante, unica comparsa, ha precisato le conclusioni e discusso la causa.
* * * * * *
Si precisa subito che, benché parte intimata Controparte_4
) non si sia formalmente costituita nel presente procedimento
[...]
a seguito della conversione del rito, occorre, comunque, tener conto delle motivazioni addotte nella fase sommaria del procedimento speciale di convalida.
“In tema di locazione, deve ritenersi che, con l'opposizione dell'intimato, il procedimento speciale per convalida di licenza o di sfratto si trasformi in un ordinario processo di cognizione (il tutto, pur sempre in seno ad un unico procedimento), introdotto con l'azione di condanna nella forma speciale della citazione, e destinato a svolgersi nella diversa fase della cognizione piena, … In tale contesto, in cui è parimenti consentito anche la rinuncia a far valere eccezioni o difese prospettate nella fase della convalida, non sussiste, peraltro, alcuna preclusione per l'operatività delle difese avanzate nel procedimento speciale di convalida nel caso in cui esse non vengano espressamente riproposte nel procedimento ordinario di cognizione, a meno che la parte interessata non vi abbia inequivocamente rinunciato” (Cass. Sez. 3, Sentenza n. 15021 del 5.8.2004).
5 Ciò posto, infondata è l'eccezione di incompetenza per territorio del Tribunale adito, a favore del Tribunale di Bari.
Sosteneva parte intimata che, ai sensi dell'art. 25 c.p.c., nelle cause nelle quali è parte un'Amministrazione dello Stato è competente, a norma delle leggi speciali sulla rappresentata e difesa dello Stato in giudizio e nei casi ivi previsti, il giudice del luogo dove ha sede l'ufficio dell'Avvocatura dello Stato nel cui distretto si trova il giudice che sarebbe competente secondo le norme ordinarie. Sosteneva che la regola del forum rei sitae, in quanto regola speciale, ma di applicazione generale, sarebbe derogata dal disposto di cui all'art. 25 c.p.c. che introduce una disposizione speciale relativa alla specifica posizione della parte rappresentata da una Amministrazione dello Stato.
Invero, la presente controversia, alla luce della relativa causa petendi, del petitum e delle allegazioni delle parti, deve essere inquadrata in materia di sfratto per finita locazione e, più in generale, in materia di locazione di immobili urbani, che l'art. 661 c.p.c. e l'art. 447 bis, comma 2, c.p.c., in combinato disposto con l'art. 21, comma 1, c.p.c., attribuiscono inderogabilmente alla competenza per territorio del giudice del luogo dove è posto l'immobile e, dunque, nel caso in questione, alla competenza del Tribunale di Trani, essendo l'immobile della cui locazione si controverte ubicato nel comune di Trani.
In astratto il criterio del foro erariale invocato dall'Avvocatura dello Stato, essendo stati evocati in giudizio l e il , Controparte_1 Controparte_2 potrebbe essere applicabile con competenza del “giudice del luogo dove ha sede l'ufficio dell'Avvocatura dello Stato nel cui distretto … si trova la cosa mobile o immobile oggetto della domanda”, e, dunque, del Tribunale di Bari;
tale criterio, tuttavia, a differenza di quanto addotto da parte intimata, è derogato nei giudizi di sfratto.
La regola del c.d. foro erariale, di cui agli artt. 25 c.p.c. e 6 del r.d. n. 1611 del 1933 “è derogata, per effetto di specifiche disposizioni del legislatore (controversie previdenziali, di opposizione a sanzioni amministrative, di disciplina dell'impugnazione, di convalida di sfratto), ogni volta che sia manifesto l'intento di determinare la competenza per territorio sulla base di elementi diversi ed incompatibili rispetto a quelli risultanti dalla regola del foro erariale e, perciò, destinati a prevalere su questa” (Cass. Sez. U., Ordinanza n. 18036 del 2.7.2008). In motivazione, nella pronuncia appena citata, si legge il principio della
“derogabilità del foro erariale … ogni qual volta … per effetto di specifiche disposizioni concernenti una determinata tipologia di controversie e dettate per soddisfare ragioni ad esse peculiari, si manifesti l'intenzione del legislatore di determinare il foro territorialmente
6 competente in base ad elementi diversi ed incompatibili rispetto a quelli altrimenti risultanti dalla regola del foro erariale e perciò destinati a prevalere su questa”.
Più di recente, la Cassazione, nel ribadire detto principio, con la sentenza n. 25440 del
2020 ha precisato che la valutazione di prevalenza o meno della regola del favor per la difesa dello Stato, a cui è finalizzata la previsione del foro erariale in deroga agli ordinari criteri di determinazione della competenza per territorio, deve intendersi “affidata al legislatore e non al giudice e deve trovare suffragio in una norma espressa che deroghi al foro della pubblica amministrazione”. Nella materia delle locazioni di immobili di cui qui si tratta, una siffatta “norma espressa”, con specifico riguardo al procedimento per convalida di sfratto, è stata individuata nell'art. 661 c.p.c., a mente del quale “quando si intima la licenza o lo sfratto, la citazione a comparire deve farsi inderogabilmente davanti al tribunale del luogo in cui si trova la cosa locata” (cfr. anche Cass. Sez. 3, Ordinanza n.
11967 dell'8.6.2005).
Attribuita a seguito del d.lgs. n. 51 del 1998 al Tribunale ordinario la competenza sia per la fase sommaria sia la fase di merito dei procedimenti per sfratto, deve ritenersi che la disciplina di cui all'art. 661 c.p.c. non si limita più alla fase sommaria, ma trova applicazione anche con riguardo alla fase a cognizione piena. Oggi, infatti, l'art. 661 c.p.c. recita “tribunale” e non più “pretore”, per cui nell'assetto attuale non vi è più scissione del giudice competente per materia tra fase sommaria e fase a cognizione piena e deve concludersi che l'ambito applicativo dell'art. 661 c.p.c. non sia più limitato a dettare una regola relativa alla competenza per territorio della sola fase sommaria, ma anche della fase di merito, essendo del tutto irragionevole che, vista l'identità di ufficio competente per le due fasi (il tribunale), vi possa essere una traslazione della competenza tra la fase sommaria e la fase di merito.
Deve allora concludersi che il foro del luogo dov'è ubicato l'immobile sia suscettibile di derogare al foro erariale eventualmente diverso. Tanto è sufficiente a radicare la competenza dell'adito Tribunale di Trani e, conseguentemente, ad escludere l'accoglimento della eccezione sollevata.
Fondata è, invece, l'eccezione di carenza di legittimazione passiva del
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, evocato in giudizio unitamente alla . Il Controparte_2 Controparte_1 contratto di locazione era sottoscritto dal Direttore Regionale per la Puglia della
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e la , come le altre agenzie fiscali istituite con il d.lgs. n. CP_1 Controparte_1
300 del 1999, ha personalità giuridica autonoma rispetto al Ministero della Economia e delle Finanze.
7 Tanto puntualizzato, nel merito la domanda della Società deve essere Parte_1 accolta, con accertamento della scadenza del contratto di locazione, così come richiesto, in data 1.11.2013.
La non ha contestato la avvenuta scadenza sin dal 2013 del contratto Controparte_1 di locazione e ha riconosciuto di occupare l'immobile sine titulo. Ai sensi dell'art. 1591 c.c., così come, peraltro, previsto in contratto, la ha continuato a pagare Controparte_1
l'indennità di occupazione, ma non ha rilasciato l'immobile, nonostante fossero trascorsi più di dodici anni dalla scadenza del contratto.
Opportuno è richiamare sin da subito parte della motivazione di una recente pronuncia della Corte di legittimità: “si tratta certamente, e in ogni caso, di questioni che attengono ad un diritto soggettivo di credito derivante da un contratto di locazione stipulato iure privatorum, relativamente al quale non è configurabile alcun potere amministrativo dell'ente pubblico conduttore o di quelli utilizzatori degli immobili idoneo ad incidere sul rapporto negoziale. È, in effetti, sostanzialmente pacifico che il contratto di locazione stipulato tra le parti sia integralmente soggetto al regime ordinario privatistico … Essendo il rapporto integralmente disciplinato dal diritto privato, locatore e conduttore si trovano su un piano di perfetta parità negoziale e non vi è spazio per atti amministrativi idonei a conformare tale rapporto. ... Tale conclusione trova ulteriore conferma nella consolidata giurisprudenza di questa Corte in ordine alla sussistenza della giurisdizione del giudice ordinario sulle controversie aventi ad oggetto i diritti derivanti da contratti di locazione intercorrenti tra privati ed enti pubblici, soggetti all'ordinario regime di diritto privato … con riguardo alla fase precontrattuale, nonché alla validità e all'efficacia dei contratti di locazione stipulati iure privatorum da enti pubblici quali conduttori, all'accertamento dei diritti da tali contratti derivanti ed all'eventuale obbligo di rilascio degli immobili locati”
(Cass. Sez. U - , Ordinanza n. 34751 del 28.12.2024).
Ancora è stato affermato che “il contratto stipulato dalla P.A. per il reperimento di immobili da adibire alla propria attività istituzionale (nella specie, da un Comune per la ricerca di locali da adibire ad archivio), rientra nella fattispecie tipica della locazione e non è riconducibile ai «contratti di fornitura» di cose delle P.A., poiché la res locata rimane nel patrimonio del proprietario locatore e la causa del contratto, rappresentata dal godimento della cosa per un tempo determinato dietro il pagamento di un canone, non è riconducibile alla fornitura di servizi attesa l'assenza di una prestazione di attività del proprietario in favore del destinatario;
ne consegue che ogni controversia attinente a tale contratto, anche nella fase precontrattuale, concerne diritti soggettivi e, per questo, rientra nella giurisdizione del giudice ordinario” (Cass. Sez. U., Ordinanza n. 5051 del 16.2.2022).
8 Ora, indipendentemente dalla questione della giurisdizione, che nel presente giudizio non si pone e non è stata posta, le pronunce della Corte di legittimità chiariscono come nei contratti di locazione la parte pubblica, nel caso di specie la , agisca Controparte_1 iure provatorum, per cui ferma e incontestata la scadenza del contratto, alcuna delle argomentazioni dell'intimata sono in grado di incidere sul diritto della proprietaria dell'immobile ad ottenerne la restituzione una volta occupato sine titulo.
Così come non si può imputare alla parte locatrice la mancata adesione alle condizioni imposte dalla per la stipulazione di un nuovo contratto di locazione, Controparte_1 dal momento che la stessa anche nella fase pre-contrattuale agisce iure privatorum priva di ius imperii, allo stesso modo non possono farsi ricadere sulla parte locatrice le conseguenze della scelta facoltativa della conduttrice di indire una gara per individuare gli immobili in cui trasferirsi, laddove, peraltro, per non meglio precisate nuove normative, risulta che la pubblicazione di un nuovo bando per la ricerca di altro immobile solo nel
2022, ad anni di distanza dalla scadenza del contratto.
Ancora, sempre in ragione della circostanza che la parte pubblica agisce iure privatorum, non vi è spazio per una comparazione ai fini dell'accoglimento della domanda degli interessi in gioco, tra quello della al mantenimento del servizio di svolto e Controparte_1 quello della di ottenere la disponibilità dell'immobile. Anzi, a Parte_1 differenza di quanto addotto da parte intimata, non si deve discorrere della motivazione alla base della necessità da parte della locatrice di riottenere la disponibilità dell'immobile, ma del diritto della proprietaria locatrice di rientrare nella disponibilità del proprio bene detenuto sine titulo dalla . Controparte_1
Ai sensi dell'art. 1590 c.c. “Il conduttore deve restituire la cosa al locatore”: scaduto il contratto di locazione, il locatore ha diritto a tornare in possesso della cosa in modo da poterne liberamente disporre. Alla scadenza del contratto di locazione consegue “la nascita di un obbligo restitutorio, non trovando più la disponibilità del bene locato da parte della conduttrice causa nel contratto. La disciplina di detto obbligo si rinviene nella disposizione di cui all'art. 1590 cod.civ.” (così in motivazione Cass. Sez. 3, Ordinanza n. 23143 del
25.7.2022).
All'inadempimento dell'obbligazione di «riconsegna», come nel caso di specie, si determina una situazione di «mora a restituire la cosa» che comporta l'obbligo del pagamento del corrispettivo e del maggior danno di cui all'art. 1591 c.c.. L'obbligo di pagamento della indennità di occupazione non richiede particolari formalità in quanto la sua fonte è legale e deve essere adempiuto anche senza la formale messa in mora del conduttore.
9 La circostanza, riconosciuta dall'intimante, che in questi oltre dieci anni dalla scadenza del contratto, la abbia regolarmente pagato l'indennità di Controparte_1 occupazione è indice del rispetto di una disposizione di legge e nel caso di specie anche del contratto, ma non incide sul diritto della proprietaria-locatrice a riottenere la disponibilità dell'immobile.
La domanda di parte intimante va, dunque, accolta con dichiarazione della cessazione degli effetti del contratto e ordine alla di rilasciare immediatamente Controparte_1
l'immobile.
Le spese di lite meritano compensazione in considerazione della particolarità dell'oggetto del giudizio, nonché dell'accoglimento della domanda nei confronti della CP_1
e della pronuncia di carenza di legittimazione passiva nei confronti dell'altro
[...] intimato Ministero della Economia e delle Finanze.


P.Q.M.


Il Tribunale ogni contraria domanda, istanza, eccezione e deduzione disattesa ovvero assorbita, definitivamente pronunciando, così provvede:
- dichiara il difetto di legittimazione passiva del Controparte_2
[...]
- dichiara la cessazione degli effetti del contratto di locazione relativo all'immobile in
Trani alla via Margherita di Borgogna n. 17/B, tra la e la Parte_1 [...]
, per scadenza al 1°.11.2013, CP_1
- ordina alla il rilascio immediato dell'immobile nella Controparte_1 disponibilità della locatrice,
- compensa integralmente tra le parti le spese di lite.
Sentenza resa ex articolo 429 c.p.c., pubblicata mediante lettura del dispositivo e deposito contestuale della motivazione.
Trani, 10.3.2025.
il Giudice
Maria Anna Altamura
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