R E P U B B L I C A I T A L I A N A IN NOME DEL POPOLO ITALIANO Tribunale di Napoli 12 SEZIONE CIVILE Il giudice monocratico dott. Alessia Notaro,
ha pronunziato la seguente SENTENZA nella causa iscritta al n. N. R.G. 29639/2021 Rassegnata in decisione all'udienza del 6.11.2024 con la fissazione dei termini previsti dagli artt. 190 c.p.c.
Tra
, C.F. , nata il [...] a [...], ivi residente a[...] C.F._1 Francesco Cilea n° 179, elett.te domiciliata presso lo studio dell'avv. Ciro De Simone (C.F.
, P IVA , PEC: , dal C.F._2 P.IVA_1 Email_1 quale viene rappresentata e difesa, come da mandato in calce al presente atto attore
contro
, nato a [...] il [...] C.F.: , n.q. di Collaboratore Controparte_1 CodiceFiscale_3 dell'agenzia con sede in Napoli alla Via Marco Aurelio n°106, e sede operativa in CP_2 Napoli alla Via Viale Cavalleggeri D'Aosta n°5, rapp.to e difeso giusta procura in calce al presente atto, dall'avv. Vincenzo Di Luccio (C.F.: , fax 081/181.32.473, PEC: CodiceFiscale_4
, elett.te dom.to presso lo studio di quest'ultimo in Email_2
Napoli alla Via Empedocle 19;
e
Co
in pers. del l.r.p.t., sig. nato a [...] il [...], Controparte_4 Controparte_5
C.F.: , con sede in Napoli alla Via Marco Aurelio n°106, e sede operativa in CodiceFiscale_5 Napoli alla Via Viale Cavalleggeri D'Aosta n°5, rapp.to e difeso giusta procura in calce al presente atto, dall'avv. Vincenzo Di Luccio (come sopra), elett.te dom.to presso lo studio di quest'ultimo in Napoli alla Via Empedocle 19
Convenuti
NONCHE'

CONTRO

:
residente in [...], Lotto 3, Scala A,, Piano 3; Controparte_6
residente in [...], Lotto 3, Scala A,, Piano 3; CP_7
pagina 1 di 5 Convenuti contumaci
Con atto di citazione del 13.12.2021, citava in giudizio gli odierni convenuti per Parte_1 ottenere una sentenza di accertamento della responsabilità precontrattuale e contrattuale degli stessi e la Co condanna di , quale responsabile operativo e/o la società immobiliare , in persona Controparte_1 del legale rappresentante pro tempore, alla restituzione dell'importo di euro 12.200,00; chiedeva altresì la condanna di e in solido e o ciascuno per il proprio titolo, alla Controparte_6 CP_7 restituzione della somma di euro 20.000,00, pari al doppio dell'importo della caparra confirmatoria versata dall'attrice, nonché la condanna al risarcimento dei danni subiti. La vicenda veniva così ricostruita. In data 24.07.2021, parte attrice sottoscriveva presso l' una proposta di Controparte_8 acquisto di un appartamento, ubicato in Napoli alla Via Simone Martini n° 79, per il complessivo importo di €335.000,00 da presentare ai signori e nella indicata Controparte_6 CP_7 qualità di parte promittente venditrice;
dopo aver effettuato una ispezione, alla presenza dei predetti venditori e dell'intermediario sig. la sig.ra confermava la volontà di Controparte_1 Parte_1 acquistare. Nella proposta d'acquisto veniva fissata la caparra confirmatoria nell'importo di euro 5.000,00, corrisposti nell'immediatezza con assegno bancario intestato al le parti pattuivano altresì il CP_6 versamento dell'importo di 50.000,00 euro al momento della stipula del preliminare di compravendita. Contestualmente alla sottoscrizione della proposta d'acquisto, parte attrice emetteva un assegno bancario di importo pari ad euro 12.200,00 in favore dell'agenzia materialmente CP_2 consegnato nelle mani dell'intermediario (unico soggetto con il quale erano intercorsi Controparte_1 rapporti). Lo stesso contattava successivamente la per invitarla a modificare i termini della CP_1 Pt_1 proposta, aumentando sia la somma versata a titolo di caparra confirmatoria (in euro 10.000,00) sia la somma da versare all'atto della stipula del contratto preliminare (in euro 70.000,00). La nuova proposta d'acquisto veniva, dunque, sottoscritta in data 30.07.2021. La sig.ra ottemperava alle nuove disposizioni, emettendo e consegnando un assegno bancario di Pt_1
10.000,00 euro nelle mani del sig. CP_6
Ebbene, dalla proposta d'acquisto in atti, è emerso che l'agenzia immobiliare alla voce “vincoli e pesi” aveva indicato “in attesa di visura aggiornata”. In data 31.07.2021, la proposta d'acquisto veniva accettata dalla parte promittente venditrice;
in data 02.08.2021, il Notaio incaricato da parte attrice di verificare che non vi fossero Persona_1 irregolarità̀, comunicava la presenza di svariate ipoteche giudiziali e di pignoramenti relativi all'immobile oggetto della vendita.
Dai riscontri effettuati, difatti, il Notaio evinceva che l'originario atto di compravendita da parte dei coniugi era sottoposto a condizione sospensiva del pagamento della rata di prezzo Controparte_9 dilazionata pari a Lire 105.000.000 (oggi euro 54.228,00) e che dell'avveramento di detta condizione non esisteva traccia nei registri immobiliari.
La Sig.ra provvedeva immediatamente a riferire a quanto appreso dal Parte_1 Controparte_1 Notaio e, dapprima diffidava gli odierni convenuti dall'incassare gli assegni emessi, poi, in data 02.09.2021, provvedeva a sporgere querela nei confronti dei sig.ri , Controparte_6 CP_7
.
[...] Controparte_1
Si costituivano in giudizio la società ed il sig. chiedendo CP_2 Controparte_1 l'accertamento della responsabilità contrattuale della sig.ra nonché la restituzione delle somme Pt_1 incassate da parte dei sig.ri e CP_6 CP_7 L'agente asseriva di aver effettuato una visura ipotecaria dalla quale risultava un Controparte_1 pignoramento, circostanza comunicata prima ai proprietari venditori, poi alla sig.ra in giudizio lo Pt_1
pagina 2 di 5 stesso depositava una dichiarazione del Tribunale di Napoli dalla quale si evince l'inefficacia di un pignoramento immobiliare. In data 6.10.2022 il giudice dichiarava la contumacia dei sig.ri e e Controparte_6 CP_7 disponeva il proseguimento del processo nelle forme della trattazione scritta.
In data 6.11.2024 la causa veniva assegnata in decisione.
La domanda è fondata nei seguenti limiti.

1. La domanda proposta nei confronti di : Controparte_1
Preliminarmente, occorre pronunciare il difetto di legittimazione passiva del sig. in quanto CP_1 soggetto che ha agito in forza di rapporto di collaborazione che lo lega alla agenzia immobiliare
[...]
CP_2 L'unico soggetto legittimato passivo è l'agenzia intestataria dell'assegno firmato dalla CP_2
Muto, nonché soggetto contraente (come si evince dalla proposta di acquisto) che ha incassato le somme di cui si chiede la restituzione. Il rigetto della domanda nei confronti di comporta l'assorbimento di tutte le ulteriori Controparte_1 domande proposte da quest'ultimo.

2. La domanda proposta nei confronti di CP_2
Ebbene, la vicenda ricostruita da parte attrice nella citazione a giudizio e nelle successive memorie difensive è idonea a fondare un giudizio di responsabilità contrattuale dell'agenzia immobiliare convenuta, intervenuta quale intermediario nella vendita dell'immobile. Occorre, infatti, chiarire che l'art. 1759, comma 1, c.c. impone uno specifico obbligo informativo, in capo al mediatore, di comunicare alle parti le circostanze a lui note (nelle quali devono ricomprendersi quelle comunque conoscibili, anche per effetto delle propedeutiche ed ordinarie visure che è possibile acquisire presso i pubblici registri), riguardanti la valutazione e la "sicurezza" dell'affare (soprattutto per il promissario acquirente) tali da poter incidere sulla conclusione dello stesso: in tal senso, invero, la legge prevede una forma di responsabilità̀ specifica e qualificata del mediatore, la violazione dei cui relativi obblighi comporta il venir meno del presupposto per la configurazione del diritto alla provvigione in suo favore. La ratio della norma va individuata nella necessità di salvaguardare l'interesse delle parti contraenti che potrebbe risultare compromesso da una falsa od incompleta rappresentazione della realtà̀, e, quindi, essa è improntata ad evitare che l'interesse personale del mediatore prevalga su quello delle parti, coinvolgendo queste ultime in affari che non avrebbero voluto se fossero state informate su determinate circostanze. Il complessivo obbligo gravante sul mediatore comprende, quindi, in senso positivo, quello di comunicare le circostanze a lui note o conoscibili con la diligenza tipica della professione esercitata
(che - ove omesse - potrebbero sortire un'incidenza causale contraria all'interesse effettivo delle parti),
e, in senso negativo, il divieto di fornire informazioni non veritiere o informazioni su circostanze delle quali non abbia consapevolezza o che non abbia controllato. Alla stregua di tale impostazione, quindi, il mediatore - tanto nell'ipotesi tipica in cui abbia agito in modo autonomo, quanto nell'ipotesi in cui si sia attivato su incarico di una delle parti (c.d. mediazione atipica, la quale costituisce in realtà̀ una forma di mandato) - ha l'obbligo di comportarsi con correttezza e buona fede, e di riferire alle parti le circostanze dell'affare a sua conoscenza, ovvero che avrebbe dovuto conoscere con l'uso della diligenza da lui ordinariamente esigibile. Tra queste ultime rientrano necessariamente, nel caso di mediazione immobiliare, le informazioni sulla eventuale contitolarità̀ del diritto di proprietà̀ in capo a più̀ persone, sull'insolvenza di una delle parti, pagina 3 di 5 sull'esistenza di iscrizioni o trascrizioni pregiudizievoli, sull'esistenza di prelazioni od opzioni concernenti il bene oggetto della mediazione (cfr. Cass. n. 19951/2008; Cass. n. 16382/2009 e, da ultimo, Cass. n. 965/2019, Cass. Sez. 2, Ordinanza n. 27482 del 2019)
Ebbene, nel caso di specie, è evidente che l'agenzia immobiliare convenuta abbia taciuto, al momento della sottoscrizione della proposta d'acquisto, sull'esistenza dei vincoli, riscontrati in un secondo momento tramite visura effettuata dal notaio della sig.ra Trattasi di numerose iscrizioni Pt_1 ipotecarie e non solo, dunque, del pignoramento del quale i convenuti allegano la avvenuta estinzione.
Inoltre, non è emersa nel corso del giudizio la prova della comunicazione effettuata dall'agente immobiliare (secondo quanto sostenuto dalla difesa di parte convenuta) alla promissaria acquirente circa la presenza dei vincoli gravanti sull'immobile. Giova chiarire, sul punto, che non compete alla parte promissaria acquirente dimostrare che se avesse saputo della situazione economica del venditore avrebbe agito diversamente, ma spetta al mediatore fornire prova liberatoria e dimostrare di aver assolto al suo compito (Cass. 20512/2020).
Alla luce del comportamento contrario al generale principio di correttezza e buona fede nelle trattative dirette alla conclusione dell'affare, nonché allo specifico obbligo ex art. 1759 c.c., questo giudice ritiene accertata la responsabilità da inadempimento della , con contestuale CP_2 condanna della stessa alla restituzione della somma di euro 12.200,00 ricevuti con assegno da
[...]
. Parte_1

3. La domanda nei confronti dei convenuti e Controparte_6 CP_7
La domanda di parte attrice nei confronti dei convenuti e volta al conseguimento CP_6 CP_7 dell'importo di euro 20.000,00, cifra pari al doppio della caparra confirmatoria versata, è anch'essa fondata. Giova premettere che la natura della caparra confirmatoria è "composita" e la sua funzione "eclettica"
(Cass. n. 6463/2008): la stessa vale infatti come "garanzia dell'esecuzione del contratto", poichè destinata ad essere incamerata in caso di inadempimento della controparte e potendo essere avvicinata, sotto tale profilo, alla cauzione;
consente, inoltre, in via di "autotutela", di recedere dal contratto senza la necessità di rivolgersi al giudice;
ha, infine, funzione di "preventiva e forfettaria liquidazione del danno" derivante dal recesso cui la parte è stata costretta per via dell'inadempimento dell'altro contraente (Cass. n. 11356/2006; n. 4411/2004).
In merito a tale ultima funzione, afferma la giurisprudenza prevalente che "il diritto di recedere dal contratto e di trattenere la caparra ricevuta (ovvero di pretendere il doppio della caparra versata) in caso di inadempimento della controparte costituisce l'effetto proprio della clausola con cui le parti hanno convenuto, nel concludere il contratto, la dazione di una somma di denaro quale caparra confirmatoria, esprimendo per tale via la loro volontà di applicare al negozio la disciplina propria di tale istituto, cui va riconosciuta la funzione di una preventiva e convenzionale liquidazione del danno per inadempimento, e di derogare, nel contempo, sia pure in forma non definitiva, essendo sempre salva la facoltà per la parte non inadempiente di avvalersi del diverso rimedio della risoluzione, la disciplina generale in materia di inadempimento contrattuale" (Cass. n. 6463/2008).
Nel caso di inadempimento dell'obbligazione contrattuale, la disposizione codicistica distingue, in base al soggetto che si rende inadempiente, due ipotesi: se l'inadempimento è imputabile alla parte che ha versato la caparra, l'altra può decidere di recedere dal contratto e di trattenere la caparra versata;
se, invece, l'inadempimento è imputabile alla parte che ha ricevuto la caparra, l'altra parte ha sempre la facoltà di recedere dal contratto e di richiedere il doppio della caparra versata. In entrambi i casi, la parte non inadempiente può comunque decidere di non esercitare il diritto di recesso, optando piuttosto pagina 4 di 5 per l'esecuzione o la risoluzione del contratto, fatto salvo, comunque, il diritto al risarcimento del danno secondo le regole generali previste dall'art. 1223 c.c. (Cass. n. 18850/2004; n. 1301/2003). Tanto premesso, nel caso in esame, questo giudice ritiene legittimo il recesso dalla proposta d'acquisto esercitato da Parte_1 Difatti, come chiarito anche dalla Suprema Corte, l'omessa informazione della pendenza di un procedimento esecutivo sul bene oggetto di preliminare determina un ''grave inadempimento di carattere definitivo'' (cfr. Cass. 12032/2022). Del resto, i convenuti promissari venditori sono rimasti contumaci nell'odierno processo e non hanno dunque fornito ricostruzioni alternative o la prova dell'adempimento dell'onere informativo gravante sugli stessi.
Ne consegue che gli stessi devono essere condannati al pagamento della somma di euro 20.000,00, somma pari al doppio dell'importo ricevuto a titolo di caparra confirmatoria.
Quanto alla domanda risarcitoria proposta da la stessa deve ritenersi infondata, in Parte_1 quanto non è stato da parte attrice fornita la prova del maggior danno subito.
Vanno infine rigettate le domande proposte in subordine dalla nei confronti dei CP_2 venditori in quanto del tutto generiche oltre che irritualmente indicate nelle conclusioni senza la proposizione di una domanda (trasversale) riconvenzionale e senza richiesta di spostamento della udienza (Cass. Cassazione Civile n. 12662 del 2021).
Le spese di lite seguono la soccombenza e sono liquidate in dispositivo ex DM 55/2014.


p.q.m.


Il Tribunale di Napoli definitivamente pronunciando sulla domanda proposta da ogni Parte_1 altra istanza disattesa ed assorbita, così provvede:
1) rigetta la domanda proposta nei confronti di;
Controparte_1
2) accoglie la domanda proposta nei confronti della e per l'effetto la condanna CP_2 al pagamento in favore di dell'importo di € 12.200,00 oltre interessi legali dalla Parte_1 maturazione dei singoli crediti all'effettivo soddisfo;

3) accoglie la domanda proposta nei confronti e e li condanna Controparte_6 CP_7 al pagamento in solido, in favore di di euro 20.000,00 oltre interessi legali dalla Parte_1 domanda al saldo;

4) condanna al pagamento delle spese di lite nei confronti di che Parte_1 Controparte_1 liquida in € 4237,00 , oltre 15% e accessori di legge, con attribuzione in favore del difensore;

5) condanna , al pagamento delle spese e compensi professionali di giudizio, CP_2 liquidandoli ex D.M. 55/2014, in euro 259,00 per esborsi esenti ed € 4.237,00 per compensi, oltre spese generali al 15%, CPA ed IVA come per legge, con attribuzione in favore dell'avv. Ciro De Simone.
6) condanna e in solido, al pagamento delle spese e compensi Controparte_6 CP_7 professionali di giudizio, liquidandoli ex D.M. 55/2014, in euro 259,00 per esborsi esenti ed € 4.237,00 per compensi, oltre spese generali al 15%, CPA ed IVA come per legge, con attribuzione in favore dell'avv. Ciro De Simone Napoli, 3.2.2025
Il giudice
Dott.ssa Alessia Notaro
Redatta con la collaborazione del MOT in tirocinio generico dott.ssa Martina Gallucci.
pagina 5 di 5