N. R.G. 7550/2022
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO di BRESCIA 1
Sezione V CIVILE
Il Tribunale, nella persona del Giudice dott. Alessia Busato ha pronunciato la seguente
SENTENZA
nella causa civile di I Grado iscritta al n. r.g. 7550/2022 promossa da:
(C.F. ), con il patrocinio dell'avv. ROMITO DOMENICO e Parte_1 C.F._1 dell'avv. DELL'ABATE ROSARIO ACHILLE, elettivamente domiciliato in presso il difensore avv.
ROMITO DOMENICO
ATTORE contro uale procuratrice di (C.F. ), con il Controparte_1 CP_2 P.IVA_1 patrocinio dell'avv. AZZINI AUGUSTO, elettivamente domiciliato in presso il difensore avv. AZZINI
AUGUSTO
CONVENUTA
CONCLUSIONI
Per parte attrice:
Voglia l'Ill.mo Tribunale, respinta ogni contraria domanda,
a) respingere la domanda di pagamento della somma ingiunta infondata in fatto e diritto e comunque non corrispondente all'esatto dare/avere tra le parti;
pagina 1 di 16 b) accertare e dichiarare che parte opposta non ha provato il proprio credito, tenuto conto che la somma prevista nel contratto di leasing ed azionata con la ingiunzione di pagamento non è stata integralmente versata ad odierno opponente;

c) accertare e dichiarare la nullità delle clausole di determinazione del costo del leasing per le motivazioni esposte in atti ex art. 117 del TUB. 1284 c.c., 1346 c.c. e per l'effetto, rideterminato l'esatto dare/avere del rapporto con revoca del decreto ingiuntivo;

d) accertare e dichiarare che il contenuto dell'art. 19 delle condizioni del contratto di leasing non chiarisce la portata economica dell'operazione in violazione dell'obbligo di trasparenza di cui all'art. 117 del TUB, con conseguente nullità della stessa e rideterminazione dell'esatto dare/avere del rapporto, con revoca del decreto ingiuntivo;

e) accertare e dichiarare che l'indennizzo di cui all'art.19 delle condizioni generali del contratto
(azionato con la ingiunzione di pagamento) non è conforme allo schema richiamato dalla giurisprudenza di legittimità applicando pertanto l'art.1526 c.c., con restituzione dei canoni pagati dietro riconoscimento di indennizzo per l'uso dell'immobile e revoca del decreto ingiuntivo;

f) in subordine accertare e dichiarare la violazione da parte della concedente dei criteri di buona fede nella vendita dell'immobile e per l'effetto rideterminare il credito della stessa (poi azionato dalla cessionaria) tenendo conto dell'effettivo valore di mercato dell'immobile alla luce dei parametri riconosciuti per la quotazione come quelli indicati da Agenzia delle entrate o in ogni caso in via equitativa in una somma non inferiore a €. 251.000,00 (ossia la metà del valore minimo dell'immobile collocato secondo i parametri della Agenzia delle entrate) con conseguente ricalcolo del dare avere;

g) con vittoria di spese e competenze processuali in favore dei sottoscritti Avvocati antistatari ai sensi dell'art. 93 c.p.c.
In via istruttoria:
Ribadendo quanto esposto in atti e nella relazione del consulente tecnico, considerato: il valore di acquisto del bene da parte della , pari ad € 190.000,00; il corrispettivo della locazione Parte_2 finanziaria, pari ad € 268.479,63 + Iva;
il piano finanziario di ristrutturazione dell'opera quantificato in data 4 maggio 2004 in € 372.000,00; le opere effettivamente eseguite;
si contestano le risultanze della
CTU e se ne chiede la rinnovazione, sul presupposto della illogicità della valutazione in € 81.000,00 /
75.000,00, in riferimento alle succitate risultanze documentali”.
Per parte convenuta:
pagina 2 di 16 “Voglia l'Ill.mo Tribunale adito:
In via principale: respingere le eccezioni e domande tutte formulate da controparte, in quanto infondate in fatto ed in diritto, e, per l'effetto, confermare il decreto ingiuntivo opposto.
In ogni caso: con vittoria di spese e compensi professionali”
IN FATTO E IN DIRITTO
Con l'atto di citazione introduttivo del presente giudizio l'odierno attore proponeva opposizione avverso il decreto n. 1572/2022 con il quale gli era stato ingiunto, in qualità di titolare dell'omonima impresa individuale, il pagamento, in favore di allegatasi cessionaria del credito, della Controparte_2
somma di euro 253.117,17, oltre interessi e spese, a fronte della risoluzione di un contratto di leasing immobiliare stipulato con IN LE (Italia) S.p.A. ora CP_3
In particolare, parte attrice opponente eccepiva l'assenza dei presupposti di cui all'art. 633 c.p.c.; la discrasia tra il tasso leasing indicato in contratto e quello effettivamente applicato;
l'indeterminatezza della clausola di indicizzazione per omessa specificazione della base giornaliera di calcolo dell'Euribor
(365 o 360 giorni) e per l'omessa “indicazione del calcolo dell'indicizzazione degli interessi nonché la convenzione di calcolo utilizzata”; l'assenza di trasparenza nella pattuizione della penale per estinzione anticipata del rapporto;
l'usurarietà del tasso di interesse moratorio pattuito nell'integrazione contrattuale “ove non maggiorato del 2,1%”; la vendita dell'immobile ad un prezzo vile, domandando, pertanto, la revoca del decreto e, in subordine, il “ricalcolo del dare e avere”.
All'esito della costituzione della convenuta, del deposito delle memorie ex art. 183 comma VI c.p.c. e dell'espletamento di CTU, la causa veniva trattenuta in decisione sulle conclusioni come in epigrafe indicate.
I. Il contratto e la sua risoluzione per inadempimento dell'utilizzatore
È pacifica, ed emerge dalla documentazione in atti, la conclusione, in data 27 gennaio 2005, tra l'impresa individuale IV AV e NG LE (Italia) S.p.A., di un contratto di locazione finanziaria per immobile da ristrutturare e di una successiva appendice in data 30 luglio 2010.
È parimenti documentalmente provato che, a seguito di inadempimento della società utilizzatrice, la convenuta opposta ha comunicato la risoluzione del contratto di leasing con missiva del 10 luglio 2013
(doc. 4 parte convenuta) e che l'immobile è stato restituito nell'ottobre del medesimo anno ed alienato pagina 3 di 16 il 26 novembre del 2018 al prezzo di euro 31.500,00.
Non è in contestazione tra le parti la titolarità dei crediti aventi origine nel contratto de quo in capo a divenutane titolare a seguito di cessione. Controparte_2
II. La risoluzione del contratto: disciplina applicabile
In seguito alla risoluzione del contratto, parte convenuta opposta ha ingiunto, a titolo di penale, il pagamento di euro 253.117,17 oltre IVA, di cui euro 171.404,20 per mancato pagamento dei canoni di prelocazione del contratto di leasing n. 50751/001 da settembre 2010 a luglio 2013 “comprensivi di quanto dovuto per spese di incasso, conguaglio Indic. Sal. Passiva, nonché per polizza cantieri non fin., imposta sostitutiva ipocatastale, di cui alle fatture n. 297973 del 10.9.2010, n. 334061 del
8.10.2010, n. 439081 del 16.11.2010, n. 475801 del 11.12.2010, n. 911 del 12.1.2011, n. 35446 del
14.1.2011, n. 73882 del 11.2.2011, n. 113240 del 17.3.2011, n. 15387 del 30.3.2011, n. 158330 del
12.4.2011, n. 198366 del 19.5.2011 nonché come da fatture da emettere ai sensi dell'art. 26 DPR
633/1972 e per spese anticipate dalla TE, ma contrattualmente di spettanza dell'Utilizzatore, il tutto comprensivo dei relativi interessi mora e come meglio specificato nell'estratto conto allegato e relativa documentazione”, euro 51.220,75 (doc. 9 di controparte) dell'appendice contrattuale n.
50751/004 per mancato pagamento dei canoni di prelocazione da settembre 2010 a luglio 2013
“comprensivo di quanto dovuto per spese di incasso, conguaglio Indic. Sal. Passiva, nonché per imposta sostitutiva ipocatastale, di cui alla fattura n. 44693 del 11.9.2010 nonché come da fatture da emettere ai sensi dell'art. 26 DPR 633/1972” ed euro 30.492,22 (doc. 10 e 11 di controparte) per canoni a scadere in linea capitale maggiorati dell'opzione di acquisto di entrambi i contratti, decurtato il ricavato dalla vendita dell'immobile.
Essendo la risoluzione del contratto antecedente il 29 agosto 2017, secondo l'insegnamento della
Suprema Corte, non può trovare applicazione la normativa di cui alla legge 124/2017 in materia di leasing, dovendo le conseguenze della risoluzione del leasing traslativo, quale pacificamente è il contratto in esame, essere disciplinate dall'art. 1526 cod. civ. applicato analogicamente.
Nel caso specifico le parti hanno disciplinato le conseguenze della risoluzione in quanto la clausola 19 del regolamento contrattuale prevede che, in caso di risoluzione, l'utilizzatore sia tenuto a restituire il bene dovendo inoltre “…. corrispondere immediatamente qualunque somma che risulterà maturata a suo carico per corrispettivi insoluti, interessi di mora, spese, ecc… sino alla data di restituzione dei
pagina 4 di 16 beni. Tali somme, unitamente ad ogni altro importo già corrisposto a qualsiasi titolo dell'Utilizzatore, resteranno definitivamente acquisite alla TE, a titolo anche di penale. È inoltre rimesso alla discrezionale ed insindacabile volontà della TE pretendere che l'Utilizzatore corrisponda anche il risarcimento degli ulteriori danni. Il loro ammontare, salvo ulteriori emergenze, sarà determinato calcolando il valore attuale, al tasso di attualizzazione indicato alle condizioni particolare, di tutto il restante corrispettivo contrattuale previsto a carico dell'Utilizzatore, maggiorato dell'importo indicato nelle clausole particolari per l'esercizio del diritto dell'opzione finale di acquisto dei beni e detratto quanto la TE abbia ricavato, al netto di tutti i costi sostenuti, con la vendita dei beni ovvero per indennizzi assicurativi o risarcimento da parte di terzi. In caso di diverso utilizzo dell'immobile, verrà detratto, sempre al netto dei costi sostenuti, il valore catastale”.
L'inserimento di una clausola di tal tenore nel contratto di leasing, se applicata integralmente come richiesto dall'avente causa della concedente nel caso in esame, è stato ritenuto legittimo dalla Suprema
Corte (C. Cass. 2061/2021), la quale ha ribadito che deve ritenersi “...coerente con la previsione contenuta nel secondo comma dell'art. 1526 c.c. la penale inserita nel contratto di leasing traslativo prevedente l'acquisizione dei canoni riscossi con detrazione, dalle somme dovute al concedente, dell'importo ricavato dalla futura vendita del bene restituito (tra le altre, le citate Cass. n. 15202 del
2018 e Cass. n. 1581 del 2020, nonché Cass., 28 agosto 2019, n. 21762 e Cass., 8 ottobre 2019, n.
25031). Trattasi, dunque, di patto che, quale espressione di una razionalità propria della realtà socio- economica, ha trovato origine e sviluppo nell'ambito dell'autonomia privata, il cui regolamento è stato, per un verso, assunto dal legislatore a parametro di una disciplina dapprima solo settoriale e specifica
(tra cui quella dettata dall'art. 72-quater I.f.) e poi, da un dato momento in avanti, generale (con la legge n. 124 del 2017) e, per altro verso, dalla giurisprudenza a metro di rispondenza alla ratio della disciplina applicata analogicamente al contratto di leasing traslativo”.
III. I presupposti per l'emissione del decreto ingiuntivo: l'allegato inadempimento della concedente
Ciò specificato, parte attrice eccepisce l'assenza dei presupposti di cui all'art. 633 c.p.c. asserendo non esservi prova dell'adempimento da parte della concedente e lamentando altresì che questa non avrebbe versato le somme oggetto di finanziamento: per euro 10.071,52 (euro 50.00,00 – euro 39.928,48),
pagina 5 di 16 quanto al contratto originario in relazione alle somme pattuite per i lavori di ristrutturazione, e per euro
40.000,00, quanto all'appendice del 2010.
Nello specifico l'attore allega che il valore dei beni oggetto del contratto era stato stimato sulla base del costo di acquisto e di ristrutturazione dell'immobile in euro 240.000,00 (euro 190.000,00 per l'acquisto
+ euro 50.000,00 per la ristrutturazione) allegando che l'importo di euro 190.000,00 era effettivamente corrisposto da direttamente ai venditori per l'acquisto dell'immobile mentre per la Parte_2
ristrutturazione del bene al signor in luogo dell'importo preventivato di euro 50.000,00, era Pt_1
stata versata la somma la somma di euro 39.928,48.
Allega altresì l'attore che in data 30 luglio 2010 aveva chiesto alla di integrare il contratto Parte_2
di leasing con la corresponsione della somma di euro 40.000,00 per chiudere il contratto principale e che tale importo (oggetto della variante contrattuale) “non fu mai corrisposto al signor . Pt_1
Premesso che le somme finanziate dovevano essere corrisposte mediante pagamento delle fatture relative ai lavori realizzati sull'immobile, parte convenuta opposta ha indicato le fatture onorate dalla concedente per l'importo oggetto di finanziamento (cfr. doc. 18 di parte opposta).
Tali fatture sono suddivise in due elenchi uno relativo al contratto originario e uno relativo all'appendice.
Con la prima memoria ex art. 183 comma VI c.p.c. parte opponente ha allegato che “la semplice elencazione di fatture (alcune di queste intestate a terzi e non allegate e con oggetto non identificato) e
l'asserzione del loro pagamento non comprovato, non costituisce prova dell'adempimento della obbligazione derivante dal contratto di leasing de quo”.
Con la comparsa conclusionale parte attrice dopo aver allegato che “….l'onere di contestare in maniera specifica le fatture indicate nel documento 18 di controparte non era a carico dell'opponente in quanto il difetto di produzione documentale era avulso dalla narrativa dedotta da controparte” e che “la produzione documentale svincolata da allegazione ed indicazione in atto va considerata tamquam non esset avendo la parte l'onere di spiegare la valenza dimostrativa dei documenti che produce che non deriva dalla mera allegazione” allega che “…. con riferimento a - modulo O1, (fermo restando le fatture precedute dalle lettere D1 che dovrebbero riferirsi al prezzo pagato per l'acquisto dell'immobile - fatto non contestato, risulta che le fatture elencate con le lettere A3 non sono intestate al sig. per cui sono del tutto inconferenti e le fatture elencate con le lettere A3 intestate al sig. Pt_1
non vi è prova della loro esistenza e non vi è riscontro con le somme bonificate al sig. Pt_1 Pt_1
come da estratto conto dell'opponente (doc. D di parte attrice); -con riferimento al modulo 04 non vi è
pagina 6 di 16 alcuna prova che la fatture elencate con le lettere 1 e non intestate al sig. sono inconferenti e Pt_1
per le fatture elencate con le lettere A1 intestate al sig. non vi è alcuna prova siano esistite e Pt_1
non corrispondono alle somme bonificate al sig. come da estratto conto dell'opponente (doc. D Pt_1 di parte attrice1 )”.
Quanto all'inutilizzabilità del documento 18 di parte convenuta - in quanto documento avulso dalla narrativa -, basti leggere quanto riportato a pag. 9 della comparsa di costituzione in cui la convenuta menziona espressamente il documento e le finalità della sua produzione (“…Si produce, a tal Part proposito, l'elenco delle fatture ricevute e pagate da con riferimento ad entrambi i moduli contrattuali (doc. 18): sommando gli importi di ciascuna fattura indicata si ottiene il risultato di Euro
240.000,00 con riferimento al modulo 001 ed Euro 40.000,00 con riferimento al modulo 004, ossia esattamente gli importi indicati, nel contratto principale e nella relativa appendice contrattuale, quali somme finanziate…”).
Quanto alle fatture relative al contratto originario parte opponente, con la comparsa conclusionale, riconosce come effettivamente onorate quelle precedute dalla sigla D1 relative all'acquisto dell'immobile disconoscendo tutte le altre per l'importo complessivo di euro 49.999,98.
Premesso, quindi, che tale contestazione è contraria all'allegazione contenuta nell'atto di opposizione, in cui veniva contestato il mancato versamento della minor somma di euro 10.071,52, si osserva che il pagamento delle fatture emesse dall'attore è comprovato dall'estratto conto prodotto dallo stesso attore.
Nel documento 18 viene indicato il pagamento di 4 fatture emesse dall'attore tra il marzo e il luglio del
2005 per l'importo complessivo di euro 34.490,46.
Dall'estratto conto prodotto dall'attore nel periodo tra marzo e luglio 2005 emergono 4 bonifici eseguiti dalla concedente in suo favore per l'importo complessivo di euro 39.928,94.
In assenza di diversa imputazione deve ritenersi che tali bonifici siano stati effettuati in pagamento delle fatture emesse dall'opponente in esecuzione del contratto.
Inoltre, l'elenco dei pagamenti espone due fatture che risultano emesse dal geometra , CP_4 che ha pacificamente lavorato nel capannone oggetto del contratto per conto dell'opponente, come si evince dalla deposizione testimoniale dello stesso geometra.
È inoltre ben strano che l'attore, a fronte dell'inadempimento della concedente nel versamento delle somme oggetto del contratto di leasing, invece che sollecitare formalmente il pagamento abbia concluso un'appendice per il finanziamento dell'ulteriore somma di euro 40.000,00.
pagina 7 di 16 In considerazione di quanto sopra deve ritenersi provato l'adempimento della concedente alle proprie obbligazioni derivanti dal contratto originale.
Analoghe considerazioni con riguardo alle somme erogate in forza dell'appendice.
Parte opponente allega che nessuna somma gli è stata erogata ma nulla ha replicato alla argomentazione di parte convenuta opposta che ha giustificato tale omessa erogazione con la compensazione di cui ai documenti 24 e 25 allegati alla seconda memoria di parte convenuta.
IV. La discrasia tra il tasso leasing applicato e quello indicato
Parte attrice lamenta la nullità per discrasia tra il tasso leasing applicato e quello indicato.
Il particolare, rileva che “l'indicazione di un tasso differente da quello realmente applicato senza (che si badi) nel contratto siano presenti elementi tali da consentire, con rinvio ad elementi obiettivamente individuabili nel contratto (indipendentemente dalla complessità del calcolo) la sua esatta individuazione pone un problema non di mancata indicazione del tasso di leasing, cioè di parte del contenuto obbligatorio del contratto, ma di opacità dell'operazione o, in ogni caso, pone un problema di discrepanza fra tasso applicato e tasso pubblicizzato”, determinando così la violazione dell'art. 117
T.U.B.
A riguardo è necessario evidenziare l'obbligatorietà dell'indicazione del tasso interno di attualizzazione
(c.d. tasso leasing), che, secondo la definizione della Banca d'Italia, è quello “per il quale si verifica
l'uguaglianza fra costo di acquisto del bene locato (al netto di imposte) e valore attuale dei canoni e del prezzo dell'opzione di acquisto finale (al netto di imposte) contrattualmente previsti”.
Ciò posto, si osserva che il tasso interno di attualizzazione è un dato che si estrae a ritroso, partendo appunto dall'uguaglianza tra costo di acquisto da un lato e valore attuale canoni e prezzo di opzione, e tale dato può ben essere elaborato se sono noti il costo di acquisto del bene locato, il numero e l'entità dei canoni e il prezzo di opzione, come nel caso in esame (prova ne è che lo stesso opponente ha individuato il tasso in sua tesi applicato dal mero esame delle condizioni contrattuali).
Premesso che, in assenza di precise indicazioni normative con riguardo alla formula matematica da utilizzare per calcolare il tasso leasing, con particolare riguardo al calcolo periodale (annuo o mensile),
a parità di condizioni economiche, il tasso leasing può essere sensibilmente diverso, è necessario, prima di tutto, verificare quali possano essere le conseguenze dell'eventuale errata indicazione nel contratto del tasso interno di attualizzazione.
pagina 8 di 16 Escluso che si possa far riferimento alla disciplina che presiede all'omessa indicazione di una clausola di contenuto economico prevista per legge, in quanto l'errata indicazione non coincide con l'omessa indicazione, vi è da chiedersi se, in tali casi, si sia di fronte ad un'ipotesi di indeterminatezza delle condizioni contrattuali.
A tale domanda non può che darsi risposta negativa alla luce delle particolarità del contratto di locazione finanziaria.
In tale contratto, infatti, sin da principio, vengono indicati il prezzo d'acquisto, il numero e la misura dei canoni, il corrispettivo globale della locazione finanziaria, il prezzo per l'esercizio dell'opzione d'acquisto, il regime fiscale applicato.
Non può pertanto dubitarsi che l'utilizzatore, sin dalla sottoscrizione del contratto, sia posto nelle condizioni di valutare con precisione l'entità dell'obbligazione pecuniaria assunta e che, in linea di massima, in caso di discrasia tra l'indicazione di un parametro matematico che uguaglia due termini di un'equazione (calcolato utilizzando una formula di matematica finanziaria non presente nel patrimonio conoscitivo della generalità dei consociati) e le condizioni economiche espressamente e puntualmente indicate, deve ritenersi che il consenso si sia formato su queste ultime, piuttosto che sul primo.
Anche in considerazione del fatto che il costo globale del finanziamento è chiaramente indicato nel contratto di leasing sicché deve escludersi qualsiasi violazione alla normativa in tema di trasparenza.
Conseguentemente deve escludersi sia l'applicabilità dell'art. 117 comma 4 TUB - in quanto gli elementi essenziali allo scopo previsti ai sensi dell'art. 1346 c.c. e del comma 4 medesimo sono tutti presenti - sia l'applicabilità del comma 6 del medesimo articolo. Quest'ultima norma sanziona la difformità delle condizioni indicate in contratto rispetto a quelle pubblicizzate, per tali dovendosi intendere quelle comunicate alla clientela a norma dell'art. 116 TUB. Nel caso in esame, infatti, non consta che le indicazioni contenute nel contratto differiscano rispetto ad eventuali condizioni più favorevoli della cui pubblicità.
Né, come già anticipato, può essere richiamato l'art. 117 comma 8 TUB non essendo l'eventuale errata indicazione riconducibile all'omessa indicazione.
L'errata indicazione del tasso potrebbe al più costituire fonte di responsabilità civile per inadempimento dell'obbligazione di trasparenza, ove l'utilizzatore alleghi e provi, ad esempio, che, qualora il tasso leasing fosse stato correttamente rappresentato, egli non avrebbe stipulato il contratto o lo avrebbe stipulato altrove a più favorevoli condizioni.
pagina 9 di 16 Pertanto, se pure si accertasse l'errata indicazione del tasso leasing non troverebbe applicazione né la sanzione di nullità parziale con applicazione del tasso legale sostitutivo ex art. 117 TUB o 1284 cod. civ. né la rideterminazione delle pattuizioni contrattuali in conformità al tasso leasing indicato in contratto poiché, come già detto, deve ritenersi che il consenso sia stato raggiunto sulle condizioni economiche espressamente pattuite piuttosto che su un dato “astratto” quale il tasso interno di attualizzazione.
Ciò esime da ogni approfondimento con riguardo all'effettiva errata indicazione del tasso leasing.
V. La clausola di indicizzazione
Parte attrice lamenta l'indeterminatezza della clausola di indicizzazione per omessa specificazione della base giornaliera di calcolo dell'Euribor (365 o 360 giorni) e per l'omessa indicazione “del calcolo dell'indicizzazione degli interessi nonché la convenzione di calcolo utilizzata”, senza peraltro specificare l'incidenza dell'eventuale nullità della clausola di indicizzazione sul quantum richiesto in sede monitoria.
L'eccezione è comunque infondata.
Con riguardo al contratto parte convenuta ha prodotto l'allegato C al contratto di locazione finanziaria debitamente sottoscritto dalle parti che indica analiticamente le modalità con le quali procedere all'indicizzazione (cfr. doc. 19).
Quanto all'Euribor si osserva che l'Euribor rilevato è quello 360 e che, in assenza di indicazioni di segno diverso, è all'Euribor 360 che deve farsi riferimento sia perché 360 sono i giorni che costituiscono l'anno commerciale sia perché è il dato più favorevole al cliente e, trattandosi di contratto concluso mediante moduli o formulari, tale parametro interpretativo trova necessaria applicazione.
Con riguardo all'appendice l'allegato prodotto da parte convenuta contiene chiara indicazione sia delle modalità con le quali procedere a indicizzazione sia della base dell'Euribor (divisore 360 X 365) (cfr. doc. 20)

VI. L'usurarietà del tasso moratorio
Premesso che sia il contratto principale sia l'appendice contrattuale prevedono la pattuizione di un tasso di mora pari a quello previsto dall'art. 5 del D.Lgs. n. 231/2002, parte attrice lamenta che “con riferimento al secondo contratto di leasing il tasso di mora sarebbe oltre il tasso di soglia, ove non
pagina 10 di 16 maggiorato del 2,1%” (cfr. pag. 18 dell'opposizione avversaria).
L'eccezione non pare fondata essendo la maggiorazione del 2,1% indispensabile per la corretta individuazione del tasso soglia degli interessi moratori nel periodo di riferimento come da insegnamento della Suprema Corte con la nota sentenza a Sezioni Unite nr. 19595/20 al cui testo si rinvia.
VII. Commissione occulta nella penale contrattuale
Parte opponente lamenta la presenza di una commissione o comunque di un costo occulto nella clausola che disciplina l'estinzione anticipata del contratto.
Al di là del non puntuale riferimento ad una “clausola di estinzione anticipata”, non prevista dal regolamento contrattuale, è evidente che la contestazione attiene alla clausola 19) del contratto che disciplina le conseguenze della risoluzione.
Ad avviso dell'opponente, poiché i canoni a scadere sono determinati applicando il tasso leasing indicato nel contratto, mentre la loro attualizzazione avviene ad un tasso inferiore, la differenza tra i due tassi applicati alle rate a scadere determinerebbe un costo occulto per il cliente.
In disparte da ogni valutazione sul punto, si osserva che il calcolo della penale è stato effettuato considerando la sola quota capitale delle rate a scadere e non la quota interessi, come allegato dalla convenuta opposta e non specificamente contestato.
Né, peraltro, risulta applicata la capitalizzazione, considerando che alla data di calcolo della penale i termini per il pagamento erano già scaduti con ciò ritenendosi impossibile l'attualizzazione.
In considerazione di quanto sopra alcun concreto rilievo ha la contestazione di parte opponente.
VIII. La quantificazione della clausola penale
Conformemente a quanto previsto contrattualmente, parte convenuta opposta ha provveduto alla vendita dell'immobile oggetto del contratto nr. 105968 alienandolo in data 28 novembre 2018 al prezzo di euro 31.500,00, e detraendo, pertanto, tale importo dal credito dovuto.
Secondo la più consolidata giurisprudenza, la vendita o comunque la ricollocazione dell'immobile deve essere necessariamente effettuata nel rispetto del principio di buona fede contrattuale e, pertanto, con riferimento al valore commerciale dello stesso, come infatti condiviso dai giudici di legittimità, “il c.d. patto di deduzione, in virtù del quale nei contratti di leasing traslativo si stabilisce che il concedente, nel caso di risoluzione per inadempimento dell'utilizzatore, ha diritto a titolo di penale al pagamento
pagina 11 di 16 dei canoni scaduti e di quelli futuri, attualizzati al momento della risoluzione, previo diffalco di quanto ricavato dalla vendita del bene, deve essere interpretato ed applicato secondo correttezza e buona fede” (Cass. Civile 14 ottobre 2021 n. 28022).
Quanto alle conseguenze dell'eventuale ricollocazione ad un prezzo inferiore a quello di mercato, è pur vero che, in tale ipotesi, può sussistere la responsabilità della concedente ex art. 1227 comma 2 cod. civ., ma tale rimedio, nell'ambito dei contratti per i quali non trova applicazione la legge 124/2017, non preclude al Giudice di disporre d'ufficio la riduzione della penale manifestamente eccessiva in conseguenza della vendita effettuata a valore significativamente inferiore a quello di mercato.
IX. La consulenza tecnica
Al fine di quantificare il valore di mercato del bene oggetto del contratto di leasing de quo, è stata effettuata consulenza tecnica.
Il C.T.U., non avendo avuto la possibilità di accedere all'edificio, non ha potuto effettuarne un rilievo né visionarlo personalmente e, pertanto, ha provveduto a svolgere la consulenza servendosi della scheda catastale, dalle fotografie prodotte, nonché dalla descrizione effettuata dal responsabile dell'Ufficio Urbanistica del comune di Montanaro.
Così procedendo ha constatato che, alla data del rilascio, l'edificio principale e l'area pertinenziale si presentavano, “in mediocre stato manutentivo, con presenza di vistose macchie di umidità di risalita sulle murature esterne e presenza di elementi di finitura caratterizzati da notevole vetustà ove presenti
e di scarsa valenza in alcuni casi”.
A causa delle disponibilità documentali e delle peculiarità dei luoghi, il C.T.U., ha escluso di procedere utilizzando il metodo comparativo, il metodo della rendita, il metodo della trasformazione e ha ritenuto idoneo applicare il metodo del costo “fondato sul principio che un compratore non è disposto a pagare per un immobile una somma maggiore del costo di costruzione di un immobile sostituto che presenta la stessa utilità funzionale;
dunque il compratore è disposto a pagare una somma pari al valore del terreno edificabile e al costo di ricostruzione diminuito del livello di deprezzamento raggiunto dall'immobile esistente”. Detta metodologia, infatti, “è normalmente suggerita, oltre che nella stima di immobili speciali o complessi (ad esempio aziende agricole o industriali) che hanno quindi un mercato limitato, per gli immobili situati in zone con assenza di mercato” come quello de quo.
La stima del valore dell'area è quindi risultante dalla disponibilità di aree edificabili nello stesso segmento di mercato o, in assenza, in un segmento prossimo e viene influenzata dal deperimento fisico,
pagina 12 di 16 dal deperimento funzionale e dall'obsolescenza economica della costruzione.
Così procedendo, il CTU ha quantificato il valore di mercato del bene alla data del rilascio in euro
81.000,00 e alla data della vendita in euro 75.000.00.
Le contestazioni alla CTU svolte da parte attrice attengono, nella sostanza, allo stato dell'immobile alla data del rilascio e all'omessa considerazione dell'incremento del valore conseguente i lavori svolti all'interno dell'edificio.
Il CTU ha ampiamente argomentato in merito allo stato del capannone all'atto del rilascio dovendosi da subito precisare che sono irrilevanti i eseguiti lavori nella c.d. zona uffici in quanto demolita in conformità ai provvedimenti comunali.
La disamina del CTU ha avuto riguardo, in particolare, il rifacimento del tetto in eternit (l'unico documento riscontrabile in merito a tale operazione è un preventivo e la rimozione dell'eternit dal tetto del capannone non è confermata né dai testimoni escussi, né dall'esito dall'esame visivo svolto dal
CTU da cui è emerso che il tetto del capannone è costituito da lastre in fibro cemento di notevole vetustà) e gli impianti del capannone (essendo presente una sola dichiarazione di conformità per il rifacimento dell'impianto elettrico circostanza che rende impossibile valutare un eventuale incremento di valore per l'esecuzione dell'impianto idrico).
Lo stato di conservazione della pavimentazione esterna si presenta nelle fotografie di notevole vetustà sì che si deve ritenere che la pavimentazione esterna, se effettivamente effettuata in cemento come dichiarato dai testimoni, sia stata realizzata con modalità tecniche inidonee.
Quanto ai serramenti, sempre con riguardo al capannone, la testimone di parte attrice ( Tes_1
) ha allegato solo la predisposizione di tende in PVC e il testimone ha confermato
[...] CP_4
che gli attuali portoni e serramenti apposti nel capannone e visibili nelle fotografie che attestano la stato attuale, sono frutto di successiva sostituzione.
Anche parte convenuta contesta le risultanze della CTU rilevando che il CTU non ha “tenuto in considerazione le condizioni di mercato in cui opera la società di leasing, che, come noto, ha esigenze più stringenti di alienare un bene dalla stessa non scelto e rinveniente da un contratto di locazione finanziaria risolto per inadempimento” e pertanto ritiene opportuna una decurtazione del 20% al valore di mercato indicato.
La doglianza è infondata posto che il valore di mercato di un bene non può essere influenzato dalle esigenze soggettive di un creditore.
pagina 13 di 16 Secondo parte convenuta, inoltre, andrebbe ulteriormente sottratto il costo sostenuto di euro 32.364,50 per lo svolgimento delle attività di regolazione urbanistico-edilizia, nonché per la messa in sicurezza del bene.
La doglianza è infondata.
Come segnalato dal CTU il pagamento effettuato per le attività di regolazione urbanistica può rilevare in sede di quantificazione del credito e nel caso in esame, peraltro, le spese per la demolizione risultano già inserite nell'estratto conto.
Quanto alla vendita in assenza di garanzie, che, in tesi di parte convenuta, sarebbe propria delle società di leasing, si osserva che la decisione dell'alienante di derogare alle garanzie per vizi, con conseguente riduzione del prezzo, è una scelta discrezionale il cui costo non può essere sostenuto dall'utilizzatore.
Né ha rilevanza che nel periodo di commercializzazione sia pervenuta una sola ulteriore proposta ad un prezzo inferiore rispetto a quello di vendita.
Dall'istruttoria orale non emerge che l'impossibilità di procedere alla vendita dell'immobile al prezzo di mercato sia dipesa dalle “oggettive condizioni di mercato” in quanto il mero incarico ad una agenzia
- confermato dai testimoni solo per il periodo successivo al 2016, senza alcuna indicazione neppure sulle modalità effettive con cui la vendita è stata pubblicizzata - non è sufficiente a far ritenere che la vendita sia stata proposta sul mercato con l'“adeguata promozione commerciale” richiesta dalla normativa.
X. La riduzione della penale
Alla luce delle risultanze della consulenza, ritiene questo Giudice che sussistano i presupposti per la riduzione equitativa della penale ex art. 1384 cod. civ.
Tenuto conto della modalità di determinazione della penale è evidente che la vendita del bene ad un valore di molto discostante dal valore di mercato, in violazione del principio di buona fede ex art. 1375
c.c. rende la penale manifestamente eccessiva, andando a risarcire non il danno effettivamente subito dalla concedente a seguito della risoluzione ma il danno cagionato dalla risoluzione e dalla vendita ad anni dalla risoluzione e ad un prezzo significativamente inferiore a quello di mercato.
Così procedendo, il CTU ha quantificato il valore di mercato del bene alla data del rilascio (2013) in euro 81.000,00 e alla data della vendita in euro 75.000.00 (2018).
Considerando che prima di procedere alla vendita è stata necessaria la regolarizzazione dell'immobile intervenuta nel maggio del 2014 il prezzo dell'immobile da detrarre dall'importo della penale può
pagina 14 di 16 essere determinato nell'importo intermedio di euro 78.000,00 sicché la penale come quantificata deve essere decurtata dell'ulteriore importo di euro 46.500,00 (pari alla differenza tra il valore di mercato e il valore di vendita già detratto dall'opposta).
XI. L'ammontare del debito oggetto di ricorso monitorio
Alla luce di quanto premesso il credito relativo al contratto n. 50751/001, esposto per l'importo di euro
253.117,17, deve essere rideterminato nell'importo di euro 206.617,17.
Il decreto ingiuntivo opposto deve pertanto essere revocato, con condanna dell'opponente al pagamento della minor somma di euro 206.617,17 oltre interessi come richiesti in sede monitoria.
XII. Le spese di lite
Stante la parziale soccombenza le spese di lite possono essere compensante per un terzo.
Gli ulteriori due terzi vengono posti a carico di parte opponente e vengono liquidati, tenuto conto del valore della causa come emergente dalla condanna, già tenuto conto della compensazione parziale, in euro 9.402,00 per compenso, oltre rimborso forfettario e accessori di legge, rimborso CU e marca.
Stante l'esito della CTU le spese della stessa devono essere definitivamente poste a carico di parte convenuta, salva la solidarietà verso il CTU.


P.Q.M.


Il Tribunale, definitivamente pronunciando, ogni diversa istanza, eccezione e deduzione disattesa così giudica:
-revoca il decreto ingiuntivo n. 1572/2022;
-condanna parte attrice al pagamento, in favore di parte opposta, della minor somma di euro
206.617,17, oltre interessi come richiesti in sede monitoria;

- spese di lite liquidate come in parte motiva.
pagina 15 di 16 Brescia, 4 febbraio 2025
Il Giudice
dott. Alessia Busato
Atto redatto in formato elettronico e depositato telematicamente nel fascicolo informatico ai sensi dell'art. 35, comma 1, D.M. 21 febbraio 2011, n. 44, come modificato dal D.M. 15 ottobre 2012 n. 209
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