REPUBBLICA ITALIANA
TRIBUNALE DI VENEZIA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO

La dr. Tania VETTORE, giudice della seconda sezione civile di questo Tribunale, ha pronunciato la seguente
S E N T E N Z A
nella controversia iscritta al n. 4116 degli affari contenziosi civili per l'anno 2022, introdotta con atto di citazione notificato il 7.06.2022 da

- (C.F. e (C.F. Parte_1 C.F._1 Parte_2
), con gli Avv.ti GIAN ALBERTO TUZZATO (C.F. C.F._2
e PIERO GRIGGIO (C.F. del Foro di Padova, i C.F._3 C.F._4 quali li rappresentano e difendono per procura allegata telematicamente all'atto di citazione, con domicilio digitale eletto presso gli indirizzi di posta elettronica certificata e Email_1 Email_2
(attori) contro

- (C.F. ), con gli Avv.ti MARCO FERRARO Controparte_1 C.F._5
(C.F. ) e MAURIZIO GUGLIOTTA (C.F. ) del C.F._6 C.F._7
Foro di Roma, i quali lo rappresentano e difendono per procura in calce alla comparsa di costituzione e risposta ed elettivamente domiciliato presso lo Studio dei medesimi difensori in
Roma, viale Regina Margherita n. 278 (pec ; Email_3
); Email_4
(convenuto)
In punto: responsabilità professionale
1
Conclusioni: per parte attrice: “Nel merito:
i) previo accertamento e declaratoria della responsabilità professionale del Dott. per tutti i motivi esposti nei CP_1 propri scritti difensivi, condannarsi il convenuto a risarcire i danni patiti e patiendi dai Sig.ri e Parte_1 che si quantificano sin d'ora in € 28.818,84, ovvero nella diversa misura - maggiore o minore - da Parte_2 accertarsi e quantificarsi in corso di causa o che sarà ritenuta di giustizia o determinata secondo equità, da maggiorare di rivalutazione monetaria e interessi ex art. 1284, comma 4, cod. civ. dalla costituzione in mora al saldo e interessi anatocistici semestralmente composti dal dì della domanda al saldo;

In via istruttoria:
ii) si insiste per l'ammissione della C.T.U. al fine di accertare l'esatto ammontare del danno subito dagli odierni deducenti a causa della negligente condotta omissiva del Notaio affidando al consulente tecnico nominato il CP_1 quesito formulato nella memoria ex art. 183, comma VI, n. 2, cod. proc. civ., ovvero il diverso quesito ritenuto opportuno;

In ogni caso:
iii) spese e competenze di lite integralmente rifuse, oltre R.S.G. e accessori di legge.”.
Per parte convenuta dott. : “In via principale e nel merito: respingere le domande Controparte_1 proposte nei confronti del Notaio in quanto infondate in fatto e diritto per quanto esposto nella Controparte_1 superiore narrativa;
in via gradata e con salvezza di gravame, nella denegata e non creduta ipotesi di accertamento della responsabilità professionale del Notaio limitare la condanna al risarcimento del danno ai sensi degli artt. 1223, Controparte_1
1225 e 1227 c.c.; Con vittoria di spese, onorari e competenze, comprese spese generali, IVA e CPA ai sensi degli artt. 91 e ss.”.

MOTIVI DI FATTO E DI DIRITTO DELLA DECISIONE
Con atto di citazione ritualmente notificato, i signori ed hanno Parte_1 Parte_2 convenuto dinnanzi all'intestato Tribunale il Notaio Dott. per responsabilità Controparte_1 professionale chiedendo il risarcimento del danno patito a causa della violazione del c.d. dovere di consiglio incorsa nell'ambito della compravendita dell'immobile censito al catasto fabbricati del
Comune di Spiena (VE) mappale 45921, foglio 6, particella 1785, subalterni 2 e 3, sito in via Esuli
Giuliano Dalmati n. 17 piani T e T-1.
Gli attori rappresentano, a fondamento della domanda, che in data 12/12/1994 acquistarono un primo appartamento munito di garage sito in EA (VE), in via A. Gabelli n. 13 con atto di
2 compravendita a rogito dello stesso Notaio , senza beneficiare di alcuna agevolazione per CP_1
l'acquisto della prima casa.
Successivamente, nell'anno 2018, si recarono nuovamente presso lo Studio del Dott. , CP_1 palesando l'intenzione di procedere all'acquisto di un nuovo appartamento e chiedendogli consiglio in merito alle modalità e alle tempistiche di alienazione del primo immobile già di loro proprietà al fine di poter beneficiare, per questa seconda compravendita, delle agevolazioni per l'acquisto della prima casa.
Riferiscono che, in quell'occasione, erano stati rassicurati dal Notaio del fatto che avrebbero CP_1 potuto senz'altro beneficiare del suddetto trattamento fiscale di favore qualora avessero alienato il primo immobile entro un anno dall'acquisto del secondo.
In data 11/1/2018, pertanto, gli attori hanno acquistato l'immobile sito in EA (VE) in via Esuli
Giuliano Dalmati n. 17, fruendo delle agevolazioni fiscali per l'acquisto della prima casa.
Tuttavia, nel marzo 2018, la Direzione Provinciale di Venezia ha notificato ai medesimi gli avvisi di liquidazione n. 20181T000836000 e n. 20181T000837000 con i quali è stato richiesto il versamento della somma di € 15.074,79 a titolo di maggiore IVA e di € 4.396,82 a titolo di maggiore imposta sostitutiva, avendo proceduto alla revoca delle agevolazioni c.d. prima casa richieste e disconosciuto, altresì, l'utilizzo del credito di imposta di cui all'art. 7 della L. 448/1998, irrogando alle parti la sanzione nella misura del 30% delle maggiori imposte liquidate.
Su ulteriore suggerimento del Notaio , gli attori hanno impugnato i suddetti avvisi di CP_1 liquidazione, ricorrendo alla procedura obbligatoria di reclamo-mediazione nei confronti di
Agenzia delle Entrate. Quest'ultima, all'esito della sua attività istruttoria, ha comunicato il rigetto dell'istanza proposta, anticipando l'atto di controdeduzioni al ricorso che sarebbe stato depositato nell'eventualità in cui avessero adito la Commissione Tributaria Provinciale di Venezia. Dall'esame di tale atto emergeva la legittimità della pretesa erariale in quanto gli importi di cui agli accertamenti notificati non sarebbero stati dovuti dalle parti attrici solo nell'ipotesi in cui la stipula della compravendita del secondo immobile fosse stata successiva all'alienazione della prima abitazione acquistata nel 1994.
Infatti, al fine di poter beneficiare delle agevolazioni c.d. prima casa, la normativa di riferimento vigente alla stipula dell'atto di compravendita del 2018 (nota II bis all'art. 1 della tariffa allegata al testo unico dell'imposta di registro, così come modificata dalla legge di stabilità 2016) imponeva congiuntamente:
- che al momento dell'acquisto del primo immobile le parti avessero beneficiato delle agevolazioni prima casa al tempo esistenti;

- che il primo immobile venisse alienato entro un anno dall'acquisto del secondo per il quale
3 venivano parimenti richiesti i medesimi benefici.
Nel caso di specie, tuttavia, il primo immobile non è stato acquistato beneficiando delle predette agevolazioni, pertanto, ai fini del godimento delle esenzioni fiscali di cui alla nota II bis, esso avrebbe dovuto necessariamente essere alienato in un momento antecedente all'acquisto del secondo immobile.
A seguito della notifica degli avvisi di liquidazione, gli attori, economicamente impossibilitati al pagamento di quanto richiesto dall'Agenzia delle Entrate, rappresentano di aver dovuto richiedere un finanziamento ad pari ad €40.000 garantito tramite mutuo ipotecario, concesso con CP_2 atto del 3.7.2019, n. 63086 di Rep. del Notaio e registrato presso l'Ufficio di Controparte_1
Venezia il giorno 4.7.2019 al n. 336.
Ritenuto, pertanto, di aver subito un danno determinato dalla violazione del dovere di consiglio del notaio convenuto, gli odierni attori hanno chiesto, previo accertamento e declaratoria della responsabilità professionale del Dott. , che questi venga condannato a risarcire i danni dagli CP_1 attori che vengono qualificati in € 28.818,84, dei quali:
- € 21.528,94 ingiunti dall'Agenzia delle Entrate a titolo di maggiore imposta o comunque €
1.937,50 a titolo di sanzioni;

- € 1.000 a titolo di spese notarili volte ad ottenere da l'ulteriore finanziamento CP_2 dell'ammontare di € 40.000;
- € 6.289,90 per oneri e costi del mutuo ipotecario acceso.
***
Si è tempestivamente costituito il dott. , chiedendo l'integrale rigetto della Controparte_1 domanda attorea.
In particolar modo, il convenuto ha negato il proprio inadempimento, ritenendo di aver svolto con perizia l'incarico professionale, avendo egli ampiamente chiarito alle parti quali erano i requisiti per poter beneficiare degli sgravi fiscali di cui alla nota II-bis all'art. 1 della tariffa allegata al testo unico dell'imposta di registro, testualmente richiamati anche all'interno dell'art. 8 dell'atto a suo rogito.
Ha precisato, inoltre, che la compravendita stipulata nel 2018 integrava un caso di acquisto al costruttore soggetto a sconto dell'IVA e che, dunque, le agevolazioni fiscali erano già state necessariamente richieste in prima istanza al momento della sottoscrizione del contratto preliminare.
In via subordinata, il convenuto ha chiesto che la condanna al risarcimento del danno venga circoscritta alle sole conseguenze immediate e dirette della condotta asseritamente imperita. Per tali ragioni, esclusa la risarcibilità della somma di € 21.528,94 richiesta dall'Agenzia delle Entrate a titolo di imposta legalmente dovuta e non corrisposta, il quantum risarcitorio dovrebbe in ogni caso essere
4 limitato ai soli € 1.937,50 irrogati a titolo di sanzione.
Il convenuto, infine, ha ritenuto parimenti non accoglibile l'istanza di restituzione di quanto corrisposto a titolo di spese notarili sostenute per l'ulteriore finanziamento ottenuto da CP_2 essendo esso un atto valido e correttamente realizzato nell'ambito del suo incarico professionale.
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Concessi i termini per il deposito delle memorie di cui all'art. 183, comma 6, c.p.c., la causa è stata ritenuta matura per la decisione sulla base della documentazione già in atti e trattenuta in decisione all'ultima udienza sulla base delle conclusioni formulate dalle parti, con concessione alle medesime dei termini ex art. 190 c.p.c. per il deposito di comparse conclusionali e memorie di replica.
***
La domanda attorea risulta fondata e può trovare accoglimento nei termini e per le motivazioni qui di seguito esposte.
In linea generale, deve ricordarsi che il notaio, nella qualità, tenuto ad adempiere la propria prestazione professionale con la diligenza qualificata ex artt. 1176, 2° co., e 2236 c.c. ( cfr. Cass.,
29/8/2019, n. 21775 ), è tenuto al dovere di consiglio (cfr. Cass., 18/5/2017, n. 12482) anche relativamente all'esistenza e all'applicazione di determinate agevolazioni fiscali (la giurisprudenza di legittimità, ad esempio, ha chiarito che, in caso di stipulazione di compravendita immobiliare, è tenuto a provvedere direttamente all'istanza per l'attribuzione della rendita catastale ovvero ad inserire la richiesta sulla base della valutazione automatica desumibile dalla rendita catastale non ancora attribuita, ovvero, laddove non voglia provvedervi direttamente, a rendere di cui edotte le parti: cfr. Cass., 263/2008, n. 7857. Cfr. 14/2/2017, n. 3768).
Tale obbligo trova invero fondamento non solo in forza della diligenza professionale qualificata (in tal senso Cass., 14/2/2017, n. 3768) ma, ancor prima, nella clausola generale di buona fede oggettiva o correttezza ex artt. 1175 c.c. (Cass., 20/8/2015, n. 16990; Cass., 2/30/2012, n. 16754;
Cass., 11/5/2009, n. 10741), da valutarsi alla stregua della causa concreta dell'incarico conferito al professionista dal committente e, in particolare, al notaio (Cass., Sez. Un., 31/7/2012, n. 13617. V. anche Cass., 28/1/2003, n.1228; Cass., 13/6/2002, n. 8470).
In più occasioni, infatti, anche la Corte di cassazione ha evidenziato la serietà e la certezza dell'atto giuridico da rogarsi e alla sua attitudine ad assicurare il conseguimento dello scopo tipico di esso e del risultato pratico voluto dalle parti partecipanti alla stipula dell'atto medesimo (v. ad es. Cass.,
28/11/2007, n. 24733, e, conformemente, Cass., 5/12/2011, n. 26020), e cioè con lo scopo pratico dalle parti perseguito mediante la stipulazione, o, in altre parole, con l'interesse che l'operazione contrattuale è propriamente volta a soddisfare (cfr. Cass., Sez. Un., 11/11/2008, n. 26973; Cass.,
7/10/2008, n. 24769; Cass., 24/4/2008, n. 10651; Cass., 20/12/2007, n. 26958; Cass., 11/6/2007,
5 n. 13580; Cass., 22/8/2007, n. 17844; Cass., 24/7/2007, n. 16315; Cass., 27/7/2006, n. 17145;
Cass., 8/5/2006, n. 10490; Cass., 14/11/2005, n. 22932; Cass., 26/10/2005, n. 20816; Cass.,
21/10/2005, n. 20398. V. altresì Cass., 7/5/1998, n. 4612; Cass., 16/10/1995, n. 10805; Cass.,
6/8/1997, n. 7266; Cass., 3/6/1993, n. 3800. Anche più di recente v. Cass., 25/2/2009, n. 4501;
Cass., 12/11/2009, n. 23941; Cass., Sez. Un., 18/2/2010, n. 3947; Cass., 18/3/2010, n. 6538; Cass.,
9/3/2011, n. 5583; Cass., 23/5/2011, n. 11295, nonché Cass., 27/11/2012, n. 20991).
Ciò premesso, nella fattispecie in esame, già dall'esame dalla documentazione in atti, emerge che il notaio non ha adempiuto correttamente alla prestazione professionale resa nei confronti CP_1 dei Sig.ri e nell'ambito della compravendita dell'immobile sito in EA (VE), Parte_1 Pt_2 via Esuli Giuliano Dalmati n. 17, rendendosi in tal modo responsabile ex art. 1218 c.c. dei danni patrimoniali patiti dagli attori.
Risulta, infatti, non espressamente contestato e dunque pacifico che le parti abbiano richiesto al notaio una specifica consulenza in merito alla possibilità di beneficiare degli sgravi concessi CP_1 dal legislatore per l'acquisto della prima casa.
In particolar modo, gli attori hanno chiesto un consiglio in merito alle modalità e alle tempistiche di alienazione del primo immobile già di loro proprietà al fine di poter beneficiare delle agevolazioni per l'acquisto della prima casa.
La difesa del convenuto, a tal riguardo, si limita a dare atto dell'intervenuta corretta informativa dei requisiti di legge necessari all'ottenimento delle citate agevolazioni prima casa, facendo ricadere integralmente sugli attori la responsabilità delle dichiarazioni poi rese in sede di compravendita e trasfuse nell'atto notarile.
Ciononostante, che il convenuto fosse al corrente dell'intenzione delle parti di ottenere le agevolazioni fiscali per l'acquisto della prima casa appare un fatto non solo non contestato, ma anche provato documentalmente. A tal proposito, nell'art. 8 del contratto di compravendita stipulato nel 2018 viene dato atto che la parte acquirente dichiara “…b) di essere titolare, ovvero contitolare in quote, anche in regime di comunione legale, dei diritti di proprietà, usufrutto, uso, abitazione e nuda proprietà, su altra casa di abitazione acquistata da essa parte acquirente o dal coniuge con le agevolazioni richieste per il presente atto o con quelle previste dalle leggi indicate alla lettera c) della citata nota II bis, sita in Comune di
EA; c) di impegnarsi ad alienarla a titolo oneroso ovvero gratuito entro un anno dalla data del presente atto, nella consapevolezza che il mancato rispetto di detto impegno comporterò la decadenza dalle richieste agevolazioni, con applicazione di sovrattasse ed interessi moratori”.
E che il dott. fosse al corrente che il primo contratto di compravendita fosse stato stipulato CP_1 avanti a lui nel 1994 è altrettanto non contestato oltre che provato documentalmente, atteso l'inciso, sempre di cui all'art. 8 del medesimo atto, in cui attesta che “la parte acquirente […] chiede l'applicazione
6 delle agevolazioni di cui alla legge 23 dicembre 1993 n. 448 (collegata alla finanziaria 1999) dichiarando di aver acquistato con atto a mio rogito in data 12 dicembre 1994 repertorio n. 26166, […], e quindi di risiedere nel
Comune ove è ubicato l'immobile, di non avere altre abitazioni nello stesso Comune, né di aver usufruito delle agevolazioni previste dalle norme sopracitate, e di aver adibito l'immobile propria abitazione, e che si impegna ad alienare entro i termini di cui sopra”.
Emerge, pertanto, per tabulas, l'errore nel rendere la consulenza de qua in cui è caduto colposamente il notaio , il quale non ha tenuto conto della modifica legislativa entrata in vigore nel 2016, CP_1 in forza della quale ai fini dell'ottenimento delle agevolazioni fiscali, il primo immobile poteva essere alienato entro un anno dal secondo acquisto solo nell'eventualità in cui per la prima compravendita fossero già stati richiesti i medesimi benefici fiscali, nel caso di specie mai richiesti.
Al riguardo, va infatti tenuto anche in debito conto che, per l'acquisto del 1994, gli attori non avevano beneficiato di agevolazioni fiscali, pacificamente né richieste né conseguite, e che tale circostanza non poteva non essere conosciuta o comunque verificata dal notaio, rogante di entrambi gli atti di compravendita.
A tal fine, tenuto anche conto del dovere generale di correttezza gravante sul professionista, appare irrilevante che si trattasse di acquisto al costruttore soggetto a sconto dell'IVA e che, dunque, le agevolazioni fiscali fossero già state necessariamente richieste in prima istanza al momento della sottoscrizione del contratto preliminare, rimanendo in capo al notaio il dovere di informare gli acquirenti dei presupposti per conservare i benefici richiesti o l'eventuale insussistenza ab origine o l'eventuale non emendabilità degli stessi.
Alla luce di quanto sopra, deve ritenersi che il convenuto non abbia adempiuto correttamente al proprio mandato, venendo meno a quel c.d. dovere di consiglio al quale l'ormai consolidata giurisprudenza surrichiamata ritiene pacificamente essere tenuto il notaio nell'adempimento della sua funzione, anche in relazione alla consulenza fiscale (v. ancora ex plurimis, Cass. civ. n.
26369/2014, secondo la quale il notaio “è tenuto a fornire una consulenza tecnica alla parte funzionale non solo al raggiungimento dello scopo, privatistico e pubblicistico, tipico, cui l'atto rogando è preordinato, ma anche al conseguimento degli effetti vantaggiosi eventualmente previsti dalla normativa fiscale e a rispettare gli obblighi da essa imposti, sicché risponde dei danni originati da tale comportamento anche nella sola ipotesi di colpa lieve.”).
***
Venendo al profilo risarcitorio, la domanda di condanna di un professionista (nella specie, di un notaio) per responsabilità contrattuale - cioè, per violato gli obblighi professionali - può essere accolta, secondo le regole generali che governano la materia risarcitoria, se e nei limiti in cui un danno si sia effettivamente verificato, occorrendo a tale scopo valutare se il cliente avrebbe potuto conseguire, con ragionevole certezza, una situazione economicamente più vantaggiosa qualora il
7 professionista avesse diligentemente adempiuto la propria prestazione. (Cass. civ., Sez. 3 - ,
Sentenza n. 12627 del 12/05/2025).
E, nella vicenda oggetto di causa, risulta altresì sussistente il nesso di causa fra l'inadempimento del notaio e i danni patiti dagli odierni attori dai medesimi quantificati in € 28.818,84, dei quali: CP_1
- € 21.528,94 ingiunti dall'Agenzia delle Entrate a titolo di maggiore imposta o comunque
€1.937,50 a titolo di sanzioni;

- €1.000 a titolo di spese notarili volte ad ottenere da l'ulteriore finanziamento CP_2 dell'ammontare di € 40.000;
- € 6.289,90 per oneri e costi del mutuo ipotecario.
In particolare, per quanto riguarda la somma di € 21.528,94 ingiunta dall'Agenzia delle Entrate a titolo di maggiore imposta, così come ampiamente precisato da parte attrice nella prima memoria depositata ai sensi dell'art. 183, comma 6, c.p.c. ed emerso dagli atti ivi allegati, risulta provato che i Sig.ri e non avessero la disponibilità economica per far fronte a tale tipologia Parte_1 Pt_2 di spesa.
Al riguardo, non emergono elementi di segno contrario in ordine a quanto dagli stessi allegato in ordine al fatto che, verosimilmente, sarebbero stati in grado di organizzare diversamente la tempistica del doppio trasferimento immobiliare in modo da usufruire delle agevolazioni fiscali.
L'assunto attoreo appare ulteriormente comprovato dalla circostanza documentata relativa al fatto che il loro saldo contabile al momento della ricezione degli avvisi di accertamento da parte dell'Agenzia delle Entrate (fine marzo 2018) ammontava complessivamente ad € 2.192,28, ragione per la quale gli stessi hanno dovuto stipulare un nuovo mutuo ipotecario per ottenere il finanziamento di euro 40.000, spendendo per tale motivo ulteriori € 7.289,90, dei quali €1.000 a titolo di spese notarili e € 6.289,90 per oneri e costi del mutuo ipotecario (v la precisa ricostruzione dei movimenti bancari operata in sede di prima memoria ex art. 183, comma VI, c.p.c. e gli estratti conto ivi allegati quali docc. 19 e 20).
Tutte le citate spese, quindi, ivi compresi i costi per il finanziamento, costituiscono conseguenza immediata e diretta ex art. 1223 c.c. dell'inadempimento del notaio , in assenza del quale le CP_1 parti avrebbero provveduto primariamente all'alienazione dell'appartamento acquistato nel 1994 e non avrebbero avuto la necessità con contrarre un mutuo per sostenere i maggiori oneri.
Appare, peraltro, congruo dimezzare la somma di € 6.289,90 richiesta per oneri e costi del mutuo ipotecario, comprensiva di interessi e spese periodiche comprese nelle rate per € 5.238,84, tenuto conto che la somma mutuata, pari ad € 40.000, corrisponde sostanzialmente al doppio di quanto versato all'Agenzia delle Entrate, pari ad € 21.528,94.
Quantificata tale voce di danno in € 3.144,95, il convenuto va condannato a titolo di risarcimento
8 dei danni subiti dagli attori, al pagamento della somma di € 25.673,89, oltre interessi e rivalutazione monetaria da computarsi come in dispositivo, trattandosi di debito di valore (v. sui criteri di calcolo
Sez. 1 - , Ordinanza n. 37798 del 27/12/2022 e Cass. n. 9950/2017).
Le spese di lite seguono la soccombenza e vanno liquidate tenuto conto del valore del decisum, dell'assenza di istruttoria e dei parametri di cui al D.M. 55/14, così come aggiornati da ultimo con
D.M. 147/22.


P.Q.M.


Il Giudice, definitivamente pronunciando, ogni contraria domanda ed eccezione rigettata, così provvede:
1) accertata e dichiarata la responsabilità professionale del Notaio Controparte_1 nell'adempimento dell'incarico professionale conferitogli dagli attori per cui è causa, condanna il medesimo convenuto al pagamento in favore dei signori ed in Parte_1 Parte_2 solido tra loro, a titolo di risarcimento danni, della somma complessiva di € 25.673,89, oltre interessi compensativi al tasso legale da calcolare su tale somma devalutata alla data dei singoli esborsi e rivalutata di anno in anno sino alla data di pubblicazione della sentenza;

2) condanna a rifondere le spese di lite sostenute da e Controparte_1 Parte_1 Pt_2 che liquida in € 4.237,00 per compenso professionale, oltre rimborso forfettario nella misura
[...] del 15%, iva e c.p.a.
Venezia, 24.09.2025.
Il Giudice
(Dott. Tania Vettore)

Provvedimento redatto in collaborazione con la dott.ssa Francesca Dell'Orso, M.O.T.
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