REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO DI SALERNO
– PRIMA SEZIONE CIVILE –
Il Tribunale Ordinario di Salerno – prima sezione civile – in persona del Gop in funzione di
Giudice unico, Avv. Ornella Mannino, al termine della discussione orale disposta ai sensi dell'art. 429 cod. proc. civ., ha pronunciato la seguente
SENTENZA
nella causa civile iscritta in primo grado al n. R.G. 1771/2020
TRA
– in persona del suo amministratore unico –, rappresentata e difesa, giusta Parte_1
procura in calce al ricorso introduttivo, dall'Avv. Adriano Santoro ed elettivamente domiciliata nel suo studio in Battipaglia (SA), alla via Rosa Iemma, n. 2
– ricorrente –
CONTRO
– in persona del suo amministratore unico –, rappresentata e Controparte_1
difesa, giusta procura in calce alla memoria di costituzione, dall'Avv. Luigi De Lisio ed elettivamente domiciliata presso il suo studio in Eboli (SA) alla Via Madonna Del Soccorso,
n. 12
– resistente –
1 Avente ad oggetto: risoluzione contratto di locazione.
Conclusioni delle parti: all'udienza di discussione del 28 Ottobre 2024, le parti concludevano come da verbale che qui abbiansi per integralmente richiamato e trascritto. All'esito della discussione orale disposta ai sensi dell'art. 429 cod. proc. civ., la causa era decisa riservando giorni quindici per il deposito della motivazione.
RAGIONI DI FATTO E DI DIRITTO DELLA DECISIONE
Si premette che la presente motivazione viene redatta in forma sintetica, in conformità alla riforma degli artt. 132 cod. proc. civ./118 Disp. attuaz. cod. proc. civ. di cui alla legge n.
69/2009, direttamente applicabile alla fattispecie.
Con ricorso ex art. 447bis cod. proc. civ., la deduceva: a) di essere proprietaria Parte_2
di un opificio industriale con annessa palazzina uffici e contigui piazzali ubicato in
Battipaglia (SA) alla Via G. DO snc, identificato nel NCEU del Comune di Battipaglia
(SA) al Foglio 7, particella 520, ctg. D1, acquistato con atto per Notaio del 30.12.2003 Per_1
(Rep. 62.065 Racc. 18.087); b) di averlo concesso in locazione, con contratto stipulato in data 30 Aprile 2014, registrato in data 28 Maggio 2014 presso l'Agenzia delle Entrate
Direzione Provinciale di Salerno Ufficio Territoriale di Eboli al n. 2909 Serie 3N, alla c) che detto contratto sostituiva il precedente contratto Controparte_1
stipulato in data 7.01.2004 registrato al n. 1347, integrato e modificato con scrittura del
19.10.2006 registrata in data 08.11.2006 al n. 3783); d) che, con l'art. 6 del contratto di locazione del 30 Aprile 2014, la locatrice consentiva l'esecuzione, da parte della conduttrice,
“alla esecuzione di tutti i lavori di modifica, adeguamento od ampliamento che la locataria dovesse ritenere necessarie in ragione delle proprie esigenze tecnico produttive, con l'unica condizione che gli stessi siano eseguiti nel rispetto di tutte le norme, regolamenti e leggi vigenti, nonché previo permessi ed autorizzazioni eventualmente richieste”; e) che la conduttrice, in forza di detta previsione, eseguiva una serie di lavori di ampliamento
2 autorizzati con rilascio dei relativi titoli, l'ultimo dei quali è costituito dalla S.C.I.A. prot.
SUAP 5196 dell'1 Ottobre 2019; f) che, con scrittura privata del 27 Giugno 2018, la locatrice sottolineava formalmente l'inadempienza della conduttrice rispetto all'impegno inerente l'acquisizione di tutti i permessi e le autorizzazioni amministrative richieste per l'esecuzione dei lavori di modifica, adeguamento ed ampliamento del compendio immobiliare posti in essere sulla base dell'art. 6 del contratto di locazione sottoscritto in data 30.04.2014; g) che,
con missiva del 23 Gennaio 2019, l'attrice invitava e diffidava la conduttrice ad interrompere immediatamente ogni attività produttiva in corso nell'opificio, attesa la rilevata carenza delle condizioni di conformità urbanistica ed agibilità dell'immobile, nonché a provvedere entro il termine di trenta giorni a decorrere dalla ricezione della missiva, ad acquisire le prescritte autorizzazioni e certificazioni fornendone copia alla società proprietaria, dovendosi intendere, in mancanza, la risoluzione del contratto di locazione per grave inadempimento della conduttrice, con conseguenziale avvio delle procedure intese ad ottenere la restituzione dell'immobile; h) che le gravi irregolarità nell'esecuzione delle opere da parte della conduttrice erano ravvisate anche dal tecnico di fiducia incaricato dalla il quale, Parte_1
in particolare, evidenziava, fra l'altro, “una diversa sistemazione dell'area esterna” rispetto all'ultima ipotesi assentita con S.C.I.A. di variante in c.o. n. 3 prot. n. 85797 del 19.11.2012;
i) che le inadempienze della agli obblighi di cui all'art. 6 del Controparte_1
contratto di locazione erano da ritenersi gravi, con la conseguenza che, a seguito della diffida ad adempiere formalizzata con nota del 23 Gennaio 2019, il contratto di locazione doveva ritenersi risolto di diritto ai sensi dell'art. 1454 cod. civ..
Conseguentemente conveniva in giudizio dinanzi al Tribunale di Salerno la
[...]
al fine di sentire accertare e dichiarare la risoluzione di diritto ai sensi dell'art. Controparte_1
1454 cod. civ. del contratto di locazione stipulato in data 30 Aprile 2014 per inadempimento della conduttrice, in esito alla diffida ad adempiere comunicata in data 23.01.2019.
3 Subordinatamente instava per la declaratoria di risoluzione del contratto di locazione ai sensi dell'art. 1453 cod. civ. per inadempimento della conduttrice agli obblighi contrattuale, con particolare riferimento alla prescrizione di cui all'art. 6, e, per l'effetto, condannare la al rilascio immediato dell'opificio concesso in Controparte_1 CP_1
affitto libero da persone e cose, con vittoria di spese e competenze di giudizio, con attribuzione in favore del procuratore costituito per l'anticipo fattone.
Ritualmente instaurato il contraddittorio, provvedeva a costituirsi la resistente
[...]
deducendo l'insussistenza delle inadempienze evidenziate dalla ricorrente Controparte_1
e dei motivi di risoluzione del contratto di locazione, instando, in definitiva, per il rigetto della domanda attrice con ogni conseguenza in merito alle spese di giudizio con attribuzione ai sensi dell'art. 93 cod. proc. civ..
Svolta l'udienza di comparizione delle parti, disposta ed espletata consulenza tecnica d'ufficio, acquisiti chiarimenti dal Ctu, all'udienza del 28 Ottobre 2024, cui la causa perveniva a seguito di rinvii, il giudizio era deciso dandosi pubblicamente lettura del dispositivo della sentenza.
Giova premettere che gli esiti del giudizio si compendiano nel risultato emerso dalla ctu espletata nel corso del presente giudizio alle cui conclusioni il Tribunale ritiene di aderire apparendo adeguatamente motivate ed immuni da vizi logici.
Ed invero il Ctu ha evidenziato che i lavori eseguiti mediante la SCIA prot. n. 0005185 dell'1
Febbraio 2019 risultano legittimi, e dunque non realizzati in violazione del disposto dell'art. 6 del contratto di locazione, stante l'archiviazione del procedimento di verifica della legittimità degli stessi disposta dal Comune di Battipaglia (SA) con nota prot. n. 66777 del
13 Ottobre 2020. Anche relativamente alla tettoia della quale parte ricorrente contesta la conformità urbanistica, l'ausiliare ha chiarito che, da ricerche eseguite nell'archivio storico di google heart, emerge la presenza della stessa alla data del 15 Giugno 2003 (antecedente
4 alla prima concessione in locazione dell'opificio alla resistente, risalente al 7 Gennaio 2004).
Il che esclude che l'esecuzione di detta tettoia possa essere riconducibile alla conduttrice ed odierna resistente, dovendo concludersi che eventuali aspetti di conformità urbanistica e di deposito strutturale siano riconducibili alla proprietà.
Relativamente poi ai manufatti (“baracche e tettoie metalliche su prospetto posteriore”), il
Ctu ha chiarito che trattasi di strutture facilmente rimovibili e/o spostabili in qualsiasi momento secondo le necessità produttive dell'attività svolta e strettamente legate alle momentanee commesse della ditta convenuta. Infatti, trattandosi di tettoie anche a cielo
CP_ aperto, utilizzate dalla per lo stoccaggio delle tubazioni, raccorderie e profilati vari usati per l'esercizio dell'attività, sono opere provvisionali, in relazione alle quali il Regolamento
Edilizio del Comune di Battipaglia (SA) non prevede richiesta di autorizzazioni per l'apposizione temporanea.
La domanda di risoluzione del contratto di locazione e di condanna della convenuta al rilascio dell'opificio industriale, stante l'insussistenza dell'inadempimento contrattuale della conduttrice, deve essere conseguentemente rigettata.
Le spese di ctu, già liquidate con provvedimento del 15 giugno 2021 ed ivi poste provvisoriamente a carico delle parti solidalmente, devono addebitarsi alla ricorrente con conseguente obbligo di rimborso in favore della resistente delle somme da questa eventualmente anticipate.
Il regolamento delle spese processuali segue il principio di soccombenza di cui all'art. 91,
comma primo, cod. proc. civ., con la condanna di parte ricorrente al rimborso delle spese e degli onorari di difesa in favore del procuratore costituito di parte resistente, stante l'espressa dichiarazione di anticipo, che si liquidano nella misura indicata in dispositivo, d'ufficio, in assenza di notula, giusta il valore della controversia così come accertato e l'attività difensiva
5 svolta, con riferimento ai parametri previsti dal D.M. 147 del 13 Agosto 2022 (scaglione di riferimento indeterminabile – complessità media).


P.Q.M.


il Tribunale Ordinario di Salerno – prima sezione civile – in persona del Gop in funzione di
Giudice unico, Avv. Ornella Mannino, definitivamente pronunciando nella causa civile iscritta in primo grado al n. 1771/2020 R.G. – uditi i procuratori delle parti, ogni altra istanza,
difesa, eccezione e deduzione assorbita o disattesa, così provvede: 1) RIGETTA la domanda di risoluzione del contratto di locazione per cui è giudizio;
2) RIGETTA la domanda di condanna della al rilascio immediato in favore della Controparte_1
dell'opificio industriale concesso in affitto Parte_3
con il contratto di locazione stipulato in data 30.04.2014; 3) PONE a definitivo carico di parte ricorrente le spese di ctu già liquidate con provvedimento del 15 giugno 2021, con conseguente obbligo di rimborso in favore della resistente delle somme da questa eventualmente anticipate;
4) CONDANNA la ricorrente Parte_3
l pagamento delle spese di giudizio in favore di parte resistente, liquidate
[...]
d'ufficio in € 8.363,00 per competenze professionali, oltre rimborso forfettario delle spese generali nella misura del 15%, nonché IVA e Cassa, come per legge, con attribuzione in favore del procuratore antistatario AVV. LUIGI DE LISIO.
Fissa giorni 15 per il deposito della motivazione.
Sentenza resa ex art. 429 cod. proc. civ..
Così deciso in Salerno, lì 28 Ottobre 2024
Il Gop
Avv. Ornella Mannino
In caso di diffusione del presente provvedimento, omettere le generalità e gli altri dati identificativi a norma dell'art. 52 D.L.vo n. 196/03.
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