N. R.G. 194/2025

TRIBUNALE DI MODENA
SEZIONE SECONDA CIVILE
VERBALE DELLA CAUSA n. r.g. 194/2025
Il 13 marzo 2025 ad ore 11.30, trascorsa l'ora contumaciale, sono presenti dinanzi al Giudice:
Per 'avv. MALAGUTI CHIARA Parte_1
Per , nessuno Controparte_1
È altresì presente la dott.ssa Grano ai fini del tirocinio.
Preliminarmente il giudice dà della impossibilità di fare luogo al tentativo di conciliazione stante l'assenza del convenuto ritualmente evocato in giudizio di cui dichiara la contumacia.
L'avv. Malaguti discute e precisa le conclusioni come da ricorso introduttivo, rinunciando alla lettura della sentenza.
Il Giudice si ritira in camera di consiglio.
All'esito della camera di consiglio il giudice pronuncia sentenza, omessane la lettura per la rinuncia della parte a presenziarvi.
Il Giudice
Alessandro Bagnoli
1 di 6 N. R.G. 194/2025
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE DI MODENA
SEZIONE SECONDA CIVILE
Il Tribunale, nella persona del Giudice Alessandro Bagnoli, ha pronunciato ex art. 429 c.p.c. la seguente
SENTENZA

nella causa civile di primo grado iscritta al n. r.g. 194/2025 promossa da:
(C.F. , con il patrocinio dell'avv. Parte_1 P.IVA_1
CANTERGIANI GIUSEPPE e dell'avv. MALAGUTI CHIARA, elettivamente domiciliato in
VIALE REITER N.22 MODENA presso il difensore avv. CANTERGIANI GIUSEPPE
RICORRENTE contro
(C.F. ), contumace Controparte_1 C.F._1
RESISTENTE
Oggetto: recesso, caparra confirmatoria, occupazione senza titolo.
CONCLUSIONI
Parte ricorrente:
“Contrariis reiectis.
NEL MERITO.
- previo accertamento della legittimità, nella specie, del recesso ex art.1385 secondo comma c.c., dichiararsi, per la causale dedotta e documentata in premessa, lo scioglimento/risoluzione del vincolo contrattuale derivante dal preliminare di compravendita stipulato in data 17.11.2021 tra le parti e e registrato presso l'Agenzia Parte_1 Controparte_1
delle Entrate Direzione Provinciale di Modena Ufficio Territoriale di Carpi il 23.11.2021 al n.
2 di 6 1970, relativo all'immobile sito in Comune di Carpi (MO), frazione Cortile, località Motta, Via
Castelli Pullica e Parpaglia n. 2/A, distinto al catasto fabbricati del predetto Comune al foglio 55, part.184 sub.10, cat. C/6, p.t.; sub.28, cat. C/2, p.t.; sub.30, cat. A/2, p.t. (come da visura catastale allegata – v. doc. 2 parte ricorrente), per grave, colpevole e tuttora persistente inadempimento contrattuale del promissario acquirente , con ritenzione della Controparte_1 caparra confirmatoria dell'importo di euro 10.000,00 (di cui a pag.4 del predetto contratto preliminare);
- previo accertamento che l'immobile de quo è attualmente e illegittimamente occupato e detenuto senza alcun titolo dal resistente , ordinarsi a quest'ultimo Controparte_1
l'immediata restituzione/rilascio dell'immobile sopra descritto alla ricorrente proprietaria
libero da persone e cose altrui, nonchè delle relative chiavi, Parte_1
autorizzandosi in ogni caso la ricorrente, a spese del resistente, alla sostituzione della serratura per l'accesso al predetto immobile e all'asporto dei beni altrui ivi collocati se ed in quanto presenti, qualora a ciò non vi provveda spontaneamente il resistente stesso entro breve prefiggendo termine;

- condannarsi inoltre, per la causale dedotta e documentata in premessa, il resistente
[...]
a corrispondere alla ricorrente in persona del Controparte_1 Parte_1 legale rappresentante p.t., l'ulteriore somma di euro 500,00 mensili a decorrere dal mese di agosto
2024 sino alla data di effettiva restituzione dell'immobile de quo, a titolo di indennità di occupazione dell'immobile medesimo, in virtù dell'impegno obbligazionario all'uopo assunto dallo stesso resistente con la scrittura privata del 19.07.2024 (v. doc.7 parte ricorrente), oppure, in subordine, la diversa somma, maggiore o minore, che a tale titolo sarà ritenuta giusta e dovuta dal Giudice, anche con valutazione equitativa ex art. 1226 c.c., se del caso mediante il parametro del canone locativo di mercato.
In ogni caso, con vittoria di spese e compensi professionali, oltre spese generali ed oneri fiscali tutti di legge”.
RAGIONI DI FATTO E DI DIRITTO DELLA DECISIONE
Con ricorso ex art. 447 bis c.p.c. depositato il 20 dicembre 2024, la Parte_1
in persona del legale rappresentante, conveniva in giudizio
[...] Controparte_1
esponendo di aver stipulato con quest'ultimo, in data 17.11.2021, un contratto preliminare di
3 di 6 compravendita avente ad oggetto un appartamento sito in Carpi (MO), per il prezzo di € 77.000,00, di cui € 10.000,00 versati a titolo di caparra confirmatoria.
La ricorrente deduceva che, dopo la consegna dell'immobile contestuale alla sottoscrizione del preliminare, il convenuto aveva ottenuto due successive proroghe del termine per il rogito definitivo (dapprima al 31.12.2023 e poi al 20.10.2024), impegnandosi a corrispondere un'indennità mensile di occupazione di € 500,00 ed a versare il saldo del prezzo secondo scadenze concordate. Il pur avendo pagato le indennità di occupazione, non aveva però adempiuto CP_1
al pagamento delle rate del saldo nei termini pattuiti, continuando ad occupare l'immobile.
Sulla base di tali premesse, la società ricorrente chiedeva dichiararsi lo scioglimento del contratto preliminare ex art. 1385 comma 2 c.c., con diritto a trattenere la caparra confirmatoria, e condannarsi il convenuto all'immediata restituzione dell'immobile oltre al pagamento dell'indennità di occupazione di € 500,00 mensili da agosto 2024 fino all'effettivo rilascio.
Con decreto del 17 gennaio 2025, il Giudice ha fissato l'udienza di comparizione delle parti per il
13 marzo 2025.
In tale udienza, la parte ricorrente ha insistito per accoglimento del ricorso, mentre la parte resistente, sebbene regolarmente citata in giudizio, è rimasta contumace.
§§§§
La domanda della società ricorrente è fondata e merita accoglimento.
1. Dall'esame della documentazione prodotta emerge che in data 17.11.2021 le parti hanno stipulato un contratto preliminare di compravendita avente ad oggetto un appartamento sito in Comune di
Carpi, per il prezzo complessivo di € 77.000,00, di cui € 10.000,00 versati a titolo di caparra confirmatoria contestualmente alla sottoscrizione.
Il contratto prevedeva il pagamento rateale del residuo prezzo (€ 3.000,00 entro l'1.1.2022, €
3.000,00 entro l'1.7.2022, € 3.000,00 entro l'1.1.2023) con saldo di € 58.000,00 da versarsi alla stipula del rogito definitivo, originariamente prevista entro il 30.6.2023.
Come evidenziato dalla ricorrente, il promissario acquirente ha manifestato difficoltà nel rispettare le scadenze pattuite, tanto che le parti hanno concordato due successive proroghe del termine per la stipula del definitivo:
- con scrittura del 28.7.2023, differendo il termine al 31.12.2023 e prevedendo il pagamento di €
500,00 mensili a titolo di indennità di occupazione da luglio a dicembre 2023;
4 di 6 - con ulteriore scrittura del 19.7.2024, fissando nuovi termini per il pagamento del saldo (€
19.000,00 entro il 5.8.2024, € 19.000,00 entro il 5.9.2024 e il residuo di € 20.000,00 alla stipula del definitivo entro il 20.10.2024).
Il convenuto, pur avendo corrisposto le indennità di occupazione pattuite, non ha adempiuto agli obblighi di pagamento delle rate del saldo prezzo nei termini concordati con l'ultima modifica contrattuale, continuando ad occupare l'immobile senza titolo.
Non costituendosi in giudizio egli non ha fornito prova di eventuali fatti impeditivi, modificativi o estintivi dell'obbligazione in capo allo stesso gravante.
2. Tale inadempimento deve ritenersi di non scarsa importanza ai sensi dell'art. 1455 c.c., in quanto ha frustrato l'interesse della parte promittente venditrice alla regolare esecuzione del contratto. In altri termini il ritardo ingiustificato e protratto nell'adempimento dell'obbligazione principale di pagamento del saldo, eccedendo ogni ragionevole limite di tollerabilità, integra un inadempimento grave che legittima la risoluzione del contratto.
Pertanto, deve ritenersi legittimo il recesso esercitato dalla società ricorrente ai sensi dell'art. 1385 comma 2 c.c., con conseguente diritto a trattenere la caparra confirmatoria versata dal promissario acquirente. Come chiarito dalla Cassazione con sentenza n. 9367/2012, la caparra confirmatoria assolve la funzione di preventiva liquidazione del danno per il mancato pagamento del prezzo.
3. Quanto all'occupazione dell'immobile da parte del convenuto, secondo il consolidato orientamento della Suprema Corte (Cassazione n. 19403/2016), il danno da illegittima occupazione dell'immobile, discendendo da un distinto fatto illecito costituito dal mancato rilascio del bene dopo il recesso dal contratto, legittima il promittente venditore a richiedere un autonomo risarcimento, che può cumularsi con il diritto a trattenere la caparra.
Nel caso di specie, appare congruo determinare tale indennità nella misura di € 500,00 mensili già concordata dalle parti nelle scritture modificative del preliminare, da corrispondersi dal mese di agosto 2024 fino all'effettiva restituzione dell'immobile.
Il ricorso merita pertanto integrale accoglimento.
4. Le spese di lite seguono la soccombenza e si liquidano come in dispositivo, applicando i parametri minimi per le sole fasi di studio e introduttiva, tenuto conto del valore della causa, della limitata attività processuale e della natura documentale della stessa.


P.Q.M.


Il Tribunale di Modena, definitivamente pronunciando sulla domanda proposta da Pt_1
5 di 6 nei confronti di , ogni diversa Parte_1 Controparte_1
istanza ed eccezione disattesa, così provvede:
1) Dichiara legittimo il recesso dal contratto preliminare di compravendita del 17.11.2021 esercitato dalla società ricorrente ai sensi dell'art. 1385 comma 2 c.c. e per l'effetto dichiara risolto il predetto contratto;

2) Riconosce il diritto della società ricorrente a trattenere la caparra confirmatoria di € 10.000,00 versata dal convenuto;

3) Ordina al convenuto l'immediato rilascio dell'immobile sito in Comune di Carpi (MO), frazione
Cortile, località Motta, Via Castelli Pullica e Parpaglia n. 2/A, distinto al catasto fabbricati del predetto Comune al foglio 55, part.184 sub.10, cat. C/6, p.t.; sub.28, cat. C/2, p.t.; sub.30, cat. A/2,
p.t.;
4) Condanna il convenuto al pagamento in favore della società ricorrente dell'indennità di occupazione dell'immobile nella misura di € 500,00 mensili a decorrere dal mese di agosto 2024 fino all'effettiva restituzione del bene;

5) Condanna il convenuto alla rifusione in favore della società ricorrente delle spese di lite, che liquida in € 545,00 per anticipazioni, € 1.453,00 per compensi, oltre spese generali nella misura del 15%, IVA e CPA come per legge.
Sentenza resa ex art. 429 c.p.c.
Modena, 13 marzo 2025
Il Giudice
Alessandro Bagnoli

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