REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
IL TRIBUNALE ORDINARIO DI ASTI
SEZIONE CIVILE in persona del dott. Daniele Dagna, in funzione di giudice unico, ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa iscritta in secondo grado al n. 840/2024 R.G. promossa da:
nata a [...] il [...], rappresentata e difesa dall'avv. Parte_1
SARA DAGNA
- attrice contro
nato ad [...] il [...], rappresentato e difeso dall'avv. DARIO Controparte_1
MASTALLONE
- convenuto
OGGETTO: VENDITA DI COSE IMMOBILI
CONCLUSIONI PER L'ATTRICE
- accogliere per i motivi tutti dedotti in narrativa il proposto appello e, per l'effetto, in riforma dell'impugnata sentenza n. 159/2024 pubblicata in data 14/03/2024, nel proc. civ. R.G. n. 521/2023,
n. cronol. 921/2024 del 14/03/2024, Giudice di Pace di Asti, Dott.ssa Rita Falco, notificata al difensore della parte costituita in data 18/03/2024, accogliere tutte le conclusioni avanzate nel giudizio di primo grado che qui si riportano:
IN VIA PRINCIPALE, NEL MERITO,
- respingere tutte le domande formulate da parte attrice, in quanto totalmente infondate in fatto e in diritto e perché comunque sprovviste di prova per tutti i motivi meglio indicati nel corpo del presente atto


3. IN VIA RICONVENZIONALE, NEL MERITO,
1 - dichiarare risolto di diritto il contratto preliminare per decorrenza del termine essenziale, per inadempimento della parte acquirente e per l'effetto
- accertare e dichiarare il diritto di ritenzione della caparra confirmatoria in capo alla parte venditrice qui convenuta, e conseguentemente disattendere tutte le eccezioni e le istanze sollevate dall'appellato dinanzi al Giudice di Pace per tutti i motivi meglio esposti nel presente atto.
[…] In ogni caso: Con vittoria di spese e compensi oltre il rimborso forfettario per spese generali oltre IVA e CPA come per legge relativi ad entrambi i gradi di giudizio.
Con riproposizione delle istanze istruttorie non accolte in primo grado.

CONCLUSIONI PER IL CONVENUTO
NEL MERITO ‣ dichiarare inammissibile l'appello proposto dalla sig.ra avverso la Parte_1
sentenza n. 159/2024 emessa dal Giudice di Pace di Asti, e comunque da rigettarsi perché destituito di fondamento giuridico e fattuale. ‣ Conseguentemente confermare in ogni sua parte della impugnata sentenza. ‣ In ogni caso, si chiede condannare parte appellante alle spese e competenze professionali difensive del doppio grado di giudizio, oltre rimborso forfettario 15%, iva e cpa.
Con riproposizione delle istanze istruttorie non accolte in primo grado.
MOTIVI DELLA DECISIONE

1. ha proposto appello avverso la sentenza del giudice di pace di Asti n. 159/2024 con Parte_1
la quale il giudice ha dichiarato inefficace il contratto preliminare di compravendita immobiliare stipulato in data 27.08.2022 tra le parti, per avveramento della condizione sospensiva prevista all'art. 9 del contratto medesimo e condannato l'appellante a restituire al l'appellato la Controparte_1
somma di €. 8.000,00 corrisposta a titolo di caparra confirmatoria, nonché alla rifusione delle spese di lite.
L'appellante ha chiesto, in riforma della sentenza gravata, di rigettare l'originaria domanda della controparte di condanna alla restituzione di quanto versato a titolo di caparra confirmatoria in veste di parte promissaria acquirente del contratto preliminare stipulato tra le parti, con dichiarazione del diritto della promittente venditrice a trattenere tale importo stante la risoluzione del contratto per fatto imputabile alla controparte.
L'appello si affida a tre motivi.
Con il primo motivo l'appellante critica la sentenza di primo grado osservando che, pur avendo il giudice correttamente ritenuto il contratto sottoposto ad una condizione mista, non ne ha tratto la conclusione per la quale il promittente acquirente fosse gravato da un obbligo giuridico di attivarsi per
2 ottenere il finanziamento, intraprendendo delle iniziative che dovevano corrispondere a standard di buona fede.
Con il secondo motivo e il terzo motivo critica la sentenza laddove non ha ammesso i mezzi di prova dedotti dall'appellante e che sarebbero stati funzionali a dimostrare che il mancato avveramento della condizione era dipeso da un comportamento imputabile alla parte promissaria acquirente con conseguente applicabilità della finzione di avveramento di cui all'articolo 1359 c.c.

2. si è costituito chiedendo il rigetto dell'appello e la conferma della sentenza Controparte_1
gravata.

3. La causa è stata avviata a decisione senza svolgimento di attività istruttoria.

4. I motivi d'appello possono essere trattati congiuntamente stante la loro intima connessione.
La sentenza di primo grado, analizzando il contratto preliminare sottoscritto tra le parti ed in particolare l'art. 9 “La validità del presente contratto preliminare di compravendita è subordinata all'accettazione della richiesta di mutuo ipotecario della parte acquirente nei confronti di primario istituto di credito italiano. Qualora ciò non avvenisse, il presente contratto è da ritenersi nullo e privo di efficacia tra le parti, con effetto immediato di restituzione della caparra confirmatoria alla parte acquirente.”, ha ritenuto che si trattasse di un preliminare sospensivamente condizionato all'avverarsi di una clausola non meramente potestativa, ma avente natura mista e la conclusione non è in contestazione tra le parti, oltre ad essere comunque del tutto condivisibile alla luce del tenore della clausola indicata che richiede per il suo avveramento il compimento di un atto soggetto alla volontà di uno dei contraenti (la presentazione della richiesta di mutuo) e di un evento invece indipendente e cioè
l'accoglimento della richiesta da parte della banca.
Neppure risulta contestato che la banca cui l'odierno appellato si era rivolto abbia rigettato la richiesta e che la richiesta fosse stata effettivamente presentata.
Tanto premesso in ordine alla qualificazione della condizione cui era sottoposto il contratto, si rileva che l'accoglimento delle domande proposte dall'appellante in primo grado e reiterate in questa sede ha quale indefettibile presupposto l'applicazione dell'articolo 1359 c.c. e dunque della finzione di avveramento della condizione, essendo, in caso in contrario, inefficace il vincolo contrattuale, con conseguente inapplicabilità del diritto di recesso e ritenzione della caparra (predicabile solo per un contratto efficace tra le parti) ed insorgenza per le parti dell'obbligo (nel caso per l'appellante - promittente venditrice) di restituire quanto ricevuto in adempimento dello stesso.
La giurisprudenza, intervenendo in situazioni analoghe a quella in oggetto, ha tuttavia ritenuto inapplicabile la finzione di avveramento ai casi in cui all'avveramento della condizione abbiano interesse entrambe le parti e di sottoposizione del contratto a condizione potestativa mista (cfr. Cass.
3 civ., Sez. II, Ordinanza, 22/06/2023, n. 17919: “Nel caso in cui le parti subordinino gli effetti di un contratto preliminare di compravendita immobiliare alla condizione che il promissario acquirente ottenga da un istituto bancario un mutuo per poter pagare in tutto o in parte il prezzo stabilito, la relativa condizione è qualificabile come "mista", dipendendo la concessione del mutuo non solo dalla volontà della banca, ma anche dal comportamento del promissario acquirente nell'approntare la relativa pratica, sicché la mancata concessione del mutuo comporta le conseguenze previste in contratto, senza che rilevi, ai sensi dell'art. 1359 c.c., un eventuale comportamento omissivo del promissario acquirente, sia perché tale disposizione è inapplicabile nel caso in cui la parte tenuta condizionatamente ad una data prestazione abbia anch'essa interesse all'avveramento della condizione, sia perché l'omissione di un'attività in tanto può ritenersi contraria a buona fede e costituire fonte di responsabilità, in quanto l'attività omessa costituisca oggetto di un obbligo giuridico, e la sussistenza di un siffatto obbligo deve escludersi per l'attività di attuazione dell'elemento potestativo in una condizione mista, con conseguente esclusione dell'obbligo di corrispondere la provvigione in favore del mediatore” e Cass. civ., Sez. II, Ordinanza, 06/03/2024, n.
5976: “Nel caso in cui le parti subordinino gli effetti di un contratto preliminare di compravendita immobiliare alla condizione che il promissario acquirente ottenga da un ente pubblico la necessaria autorizzazione amministrativa, la relativa condizione è qualificabile come "mista", dipendendo la concessione dei titoli abilitativi urbanistici non solo dalla volontà della P.A., ma anche dal comportamento del promissario acquirente nell'approntare la relativa pratica, sicché la mancata concessione del titolo comporta le conseguenze previste in contratto, senza che rilevi, ai sensi dell'art.
1359 c.c., un eventuale comportamento omissivo del promissario acquirente, sia perché tale disposizione è inapplicabile nel caso in cui la parte tenuta condizionatamente ad una data prestazione abbia anch'essa interesse all'avveramento della condizione, sia perché l'omissione di un'attività in tanto può ritenersi contraria a buona fede e costituire fonte di responsabilità, in quanto l'attività omessa costituisca oggetto di un obbligo giuridico, e la sussistenza di un siffatto obbligo deve escludersi per l'attività di attuazione dell'elemento potestativo in una condizione mista, con conseguente esclusione dell'obbligo di considerare avverata la condizione”).
I principi enunciati dalla giurisprudenza paiono applicabili al caso di specie, atteso che il contratto stipulato era sottoposto a condizione meramente potestativa al cui avveramento avevano interesse entrambe le parti (cfr. sul punto tra le altre Cass. civ., Sez. II, 19/05/1992, n. 5975) ed il contegno addebitato dalla parte promittente venditrice al promissario acquirente è senz'altro qualificabile come puramente omissivo, atteso che non risultano neppure allegati comportamenti diversi dall'omesso compimento di attività necessarie al buon esito della richiesta di mutuo e che dal contratto, in
4 riferimento alla condizione sospensiva, non risultano posti a carico del promissario acquirente obblighi ulteriori rispetto alla presentazione della richiesta di mutuo.
I motivi di appello sono quindi inidonei a sovvertire la decisione di primo grado, con conseguente rigetto del gravame e conferma della sentenza del giudice di pace.

5. Le spese del grado seguono la soccombenza e sono liquidate in dispositivo in prossimità ai valori minimi previsti dal D.M. 55/2014 per le cause di valore corrispondente, tenuto conto della ridotta attività defensionale esplicata ed effettivamente necessaria e con esclusione della non espletata della fase istruttoria.
Tenuto conto dell'integrale rigetto del reclamo, si deve dare atto della sussistenza dei presupposti di cui all'art. 13, comma 1-quater, del Testo Unico di cui al D.P.R. 30 maggio 2002, n. 115.


P.Q.M.


Il giudice, definitivamente pronunciando, respinta ogni contraria domanda, istanza ed eccezione,
RIGETTA l'appello e conferma la sentenza impugnata.
Condanna l'appellante a rimborsare all'appellato le spese di lite, che liquida in € 1.800,00 per onorari oltre 15% per rimborso spese generali, CPA e IVA come per legge.
DA' ATTO della sussistenza dei presupposti per il versamento da parte dei reclamanti del doppio del contributo unificato previsto dall'art. 13 comma 1 quater D.P.R. n. 115 del 2002.
Così deciso il 27 marzo 2025
Il giudice
(dott. Daniele Dagna)

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