R.G. 17544 /2024
TRIBUNALE DI NAPOLI
Sezione Nona Civile
PROSIEGUO VERBALE DI UDIENZA DEL 07/05/2025
Il Giudice, nella persona del dott. Francesco Cavallaro, all'esito della camera di consiglio, ritenuta la causa matura per la decisione ed ascoltata la discussione, procede alla pubblica lettura della sentenza con la quale definisce il giudizio e che costituisce parte integrante del presenta verbale.
Napoli, 07/05/2025
Il Giudice
Dott. Francesco Cavallaro

REPUBBLICA ITALIANA IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE DI NAPOLI
Sezione Nona civile
Il Giudice del Tribunale di Napoli, nella persona del dott. Francesco Cavallaro, ha pronunciato, mediante lettura del dispositivo e della contestuale motivazione, all'udienza del 07/05/2025 la seguente
SENTENZA nella causa iscritta al n. 17544 /2024 R.G.
TRA
, rappresentato e difeso dall'avv. BORRELLI MASSIMO, come da Parte_1 procura in atti.
RICORRENTE
E
, rappresentato e difeso dall'avv. SCOTTO DI FREGA DORIANA, Controparte_1 come da procura in atti.
RESISTENTE
1 OGGETTO: Cessazione del contratto di locazione alla scadenza, uso abitativo.
CONCLUSIONI: come in atti.
Ragioni di fatto e di diritto della decisione
Con originaria intimazione di sfratto per morosità e contestuale citazione per la convalida, ritualmente notificato, l'odierno istante adiva questo Tribunale, al fine di sentir convalidare l'intimato sfratto per finita locazione ad uso abitativo e per sentir emettere ordinanza di rilascio.
A sostegno della propria domanda deduceva:
di essere proprietario dell'immobile sito in Portici alla via E. Della Torre, n.22 ex 25 riportato al NCEU di Portici al foglio 5, p.lla 257, sub 102, Cat a/4;
che con contratto, regolarmente registrato presso l'Agenzia delle Entrate in data 11.09.2019 al n. 008128 serie 3T, concedeva in locazione il proprio immobile;

che il contratto veniva regolarmente disdetto alla data del 10.09.2024, quale seconda scadenza contrattuale;

che il conduttore si rendeva moroso nel pagamento dei canoni di locazione dal luglio 2023 al maggio 2024, quale ultimo mese reperibile presso l'immobile;
che vani sono risultati i tentativi di bonario componimento della lite.
Con ulteriore argomentazioni, variamente articolate, concludeva come in atti:
“Voglia il Tribunale adito:
1) Convalidare l'intimato sfratto per morosità e, in caso di opposizione, emettere ordinanza provvisoria di rilasci ai sensi dell'art. 65 cpc 18;
2) Fissare la data dell'esecuzione, ai sensi dell'art. 56 l. n. 392/1978, nel più breve termine possibile;

3) In subordine in ipotesi di pagamento della mora convalidare l'intimato sfratto per finita locazione e , in caso di opposizione emettere ordinanza provvisoria di rilascio ai sensi dell'art. 665 cpc, fissando la data dell'esecuzione, ai sensi dell'art. 56 legge n. 392 del 1978, nel più breve tempo possibile;

4) Condannare l'intimato alle spese di lite.”
Si costituiva in giudizio il convenuto, il quale contestava in fatto e in diritto la pretesa attorea e ne chiedeva il rigetto. Precisava di aver manifestato più volte al locatore la volontà di rilasciare l'immobile e comunicava, per le vie brevi, che alla scadenza naturale del contratto avrebbe rilasciato l'immobile.
Rassegnava come in atti le seguenti conclusioni:
2 “Piaccia al Tribunale Ill.mo, respinta ogni contraria e avversa istanza, eccezioni e deduzioni, previa spostamento con decreto dell'udienza ex art. 418 c.p.c. e previo differimento dell'udienza al fine di consentire la mediazione obbligatoria, così disporre:
A) Rigettare la domanda di parte intimante in quanto inammissibile per ogni eccezione rilevabile d'ufficio con conseguente negazione della convalida;

B) in subordine, concedersi congruo termine per il rilascio dell'immobile per le causali di cui sopra.
C) Con condanna alle spese, diritti ed onorari.”
Il Tribunale ordinava il rilascio dell'immobile e disponeva il mutamento di rito, assegnando alle parti termine per introdurre il procedimento di mediazione.
In seguito al disposto mutamento di rito, parte ricorrente, nel riportarsi a tutti i propri scritti, insisteva per l'accoglimento della domanda. Parte resistente non depositava memorie.
All'odierna udienza, ascoltata la discussione della sola parte ricorrente, stante la mancata comparizione di parte resistente, il Tribunale procede alla decisione della causa con la presente sentenza, resa all'esito della Camera di Consiglio.
In via preliminare, sebbene abbia avuto esito infruttuoso, è stata esperita la mediazione e, pertanto, la domanda è procedibile (cfr. allegati in atti).
Analizzata la questione della procedibilità in ragione delle previsioni di cui all'art. 5 d lgs
28/2010, può passarsi al vaglio di merito del ricorso.
La domanda è fondata e merita di essere accolta per le motivazioni di seguito enucleate.
Nel perimetrare l'odierna cognizione, va detto che la parte ricorrente richiede la risoluzione del contratto di locazione, attesa la morosità nel pagamento del canone di locazione, con la condanna del resistente al pagamento dei canoni non corrisposti.
Secondo i principi tratteggiati dalla giurisprudenza della Suprema Corte, l'onere probatorio in caso di inadempimento contrattuale va così delineato: colui che agisce in giudizio per ottenere la risoluzione del contratto deve soltanto provare la fonte (negoziale o legale) del suo diritto ed il relativo termine, limitandosi alla mera allegazione della circostanza dell'inadempimento della controparte, mentre il debitore convenuto è gravato dall'onere della prova del fatto estintivo dell'altrui pretesa, costituito dall'avvenuto adempimento (cfr.
Cass. Sez. Un., 30.10.2001 n. 13533).
E infatti, “in tema di prova dell'inadempimento di una obbligazione, il creditore che agisca per la risoluzione contrattuale, per il risarcimento del danno, ovvero per l'adempimento deve
3 soltanto provare la fonte (negoziale o legale) del suo diritto ed il relativo termine di scadenza, limitandosi alla mera allegazione della circostanza dell'inadempimento della controparte, mentre il debitore convenuto è gravato dell'onere della prova del fatto estintivo dell'altrui pretesa, costituito dall'avvenuto adempimento” (Cass. civ. n. 15659/2011; conformi: Cass. civ. n. 3373/2010; Cass. civ. n. 9351/2007; Cass. civ. n. 1743/2007; Cass. civ. n.
20073/2004).
A ciò si aggiunga – con particolare riguardo alla locazione ad uso abitativo – che la valutazione della importanza dell'inadempimento del conduttore trova riferimento nell'applicazione dell'art. 5 della L. n. 392/78, secondo cui il mancato pagamento del canone, decorsi venti giorni dalla scadenza prevista, costituisce motivo di risoluzione del contratto ai sensi dell'art. 1455 c.c.
Detta norma stabilisce in modo tassativo il presupposto dell'inadempimento contrattuale, effettuando in via automatica la valutazione dell'importanza dell'inadempimento nei contratti ad uso abitativo (mentre negli immobili ad uso diverso è il giudice a dover determinare, con valutazione discrezionale, la gravità dell'inadempimento): infatti, a seguito dell'entrata in vigore della legge 27 luglio del 1978 n. 392, la valutazione, quanto al pagamento del canone, della gravità e dell'importanza dell'inadempimento del conduttore, in relazione all'interesse del locatore insoddisfatto, non è più rimessa all'apprezzamento discrezionale del giudice, ma è predeterminata legalmente, mediante la previsione di un parametro ancorato (artt. 5 e
55 della legge) a due elementi: l'uno, di ordine quantitativo, afferente al mancato pagamento di una sola rata del canone o al mancato pagamento di oneri accessori per un importo superiore a due mensilità del canone;
l'altro, di ordine temporale, relativo al ritardo consentito e tollerato.
Alla luce di tali premesse, nel vaglio concreto di merito affidato al Giudicante, vanno svolte diverse riflessioni.
In primo luogo va detto che il rapporto inter partes è stato documentalmente provato attraverso il deposito del contratto di locazione regolarmente registrato.
Del pari la stessa parte ricorrente ha dedotto l'inadempimento della primaria obbligazione del conduttore connesse al mancato pagamento dei canoni. In proposito occorre rilevare che parte ricorrente ha espressamente dedotto, già in sede di procedimento per convalida locatizia, la morosità sin dal luglio 2023.
4 Occorre, in proposito, evidenziare che parte resistente non ha fornito alcuna prova del pagamento dei canoni come intimati e correttamente computati da parte ricorrente in euro
2.644,00 al 18 novembre 2024, data di rilascio dell'immobile, come da verbale di esecuzione dello sfratto in atti e data in cui la parte ricorrente cristallizza in maniera puntuale e specifica la propria pretesa;
né la stessa ha fornito la prova di fatti estintivi od impeditivi rispetto alla pretesa creditoria.
Per tali motivi, va dichiarata la dichiarazione della risoluzione della locazione per grave inadempimento del conduttore.
Quanto alla domanda di rilascio dell'immobile, stante il riscontro documentale in atti, dal quale si evince che il bene è stato rilasciato dalla parte conduttrice, si impone la declaratoria di cessazione della materia del contendere.
Deve, poi, trovare accoglimento la domanda di condanna al pagamento dei canoni di locazione ed oneri condominiali, come richiesto dalla parte ricorrente all'odierna udienza di discussione.
Parte ricorrente, in linea con i principi richiamati in precedenza relativamente alla ripartizione dell'onere della prova, ha allegato specificamente l'inadempimento con il mancato pagamento dei canoni nella misura di euro 2.400,00, oltre ad euro 244,00 per oneri condominiali (cfr. deduzioni in memoria), per la complessiva somma di € 2.644,00.
Ribadito quanto detto circa l'onere probatorio in tema di inadempimento, va ulteriormente osservato che alcuna prova è stata fornita da parte resistente (su cui gravava in ogni caso il relativo onere) circa il pagamento anche parziale delle indicate somme.
Compete, altresì, al ricorrente il riconoscimento degli interessi legali, come da dispositivo.
Non sussistono i presupposti per la pur richiesta di condanna ai sensi dell'art. 96 c.p.c., invocabile in ipotesi di resistenza in giudizio con mala fede o colpa grave, non riscontrabile nel caso di specie.
Resta da analizzare il tema del governo delle spese di lite.
Le stesse seguono la soccombenza e liquidate come da dispositivo, in ragione dei parametri di cui al D.M. 55/2014 e 147/2022 ai fini della piena ed immediata intellegibilità della pronuncia anche in relazione al governo delle spese di lite, in relazione allo “scaglione di valore di riferimento”, considerando la natura delle questioni affrontate e la pretermissione della fase istruttoria.
5

P. Q. M.


il Tribunale di Napoli, nella persona del Giudice, dott. Francesco Cavallaro, definitivamente pronunciando, ogni diversa domanda, istanza, eccezione e deduzione respinta, così provvede:
- dichiara risolto, per inadempimento grave del conduttore, il contratto di locazione tra le parti in relazione all' immobile sito in Portici alla via E. Della Torre, n.22 ex 25, compiutamente descritto in citazione;

- dichiara cessata la materia del contendere sulla domanda di rilascio dello stesso immobile;

- condanna la parte resistente-conduttrice, in favore della parte ricorrente, al pagamento della somma di euro 2.644,00 a titolo di canoni di locazione ed oneri condominiali scaduti fino al rilascio, per le motivazioni indicate, importo maggiorato degli interessi legali dalla data delle singole scadenze al soddisfo;

- condanna la parte resistente al pagamento delle spese processuali, che liquida nella misura di euro 76,00 per spese ed euro 1.701,00 per compensi, oltre rimborso forfetario delle spese generali nella misura del 15%, i.v.a. e c.p.a., se dovute, come per legge.
Il Giudice
Dott. Francesco Cavallaro
6