N. R.G. 388/2025
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO DI ASCOLI PICENO
SEZIONE CIVILE
Il Tribunale, nella persona del Giudice dott. Paola Mariani ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa civile di I Grado iscritta al n. r.g. 388/2025 in materia locatizia promossa da:
(cod. fisc. ) con l'avv. VERRO Parte_1 C.F._1
MASSIMO e avv. MIRKO GABRIELLI con domicilio eletto in presso lo studio dei difensori in
Monteprandone via De Gasperi 252
RICORRENTI contro
(cod.fisc. ) CONVENUTA/CONTUMACE Controparte_1 C.F._2
TERZO CHIAMATO
OGGETTO: Cessazione del contratto di locazione alla scadenza, uso abitativo
CONCLUSIONI: Le parti hanno concluso come da verbale d'udienza di precisazione delle conclusioni E DISCUSSIONE del 16.6.2025
pagina 1 di 5 Concisa esposizione delle ragioni di fatto e di diritto della decisione
Con ricorso ex art. 447 bis c.p.c. Il SI. richiedeva al Tribunale adito Parte_1
l'accoglimento delle seguenti conclusioni: “Piaccia all'Ill.mo Tribunale adìto, in via principale, - accertare e dichiarare che il ricorrente ha correttamente esercitato la facoltà di diniego di rinnovo del contratto di locazione alla prima scadenza contrattuale, ai sensi dell'art. 3, comma 1, L. n. 431/98 e, per l'effetto, dichiarato cessato il contratto di locazione inter partes alla data di scadenza del 28/02/2021, condannare la SI.ra al rilascio dell'immobile sito in Monteprandone (AP) Via A. De Controparte_1
Gasperi, 135, piano 2, Interno 3, descritto al NCEU di detto Comune al Fg 26, Ptc. 150, Sub. 16, fissando, in caso di mancata ottemperanza, la data di esecuzione del rilascio nel più breve tempo possibile;
in via subordinata, - accertare e dichiarare che il ricorrente ha correttamente esercitato la facoltà di disdetta e/o di recesso e/o di “rinuncia al rinnovo” del contratto di locazione con riferimento alla seconda scadenza contrattuale, ai sensi dell'art. 2, comma 1, L. 431/98 e, per l'effetto, dichiarato cessato il contratto di locazione inter partes alla data di scadenza del 28/02/2025, condannare la SI.ra al rilascio dell'immobile sito in Monteprandone (AP) Via A. De Gasperi, 135, piano 2, Controparte_1
Interno 3, descritto al NCEU di detto Comune al Fg 26, Ptc. 150, Sub. 16, fissando, in caso di mancata ottemperanza, la data di esecuzione del rilascio nel più breve tempo possibile;
Con vittoria di spese e compensi del presente giudizio, oltre rimborso forfetario ed accessori di legge”.
Il Giudice con decreto del 24.3.2025 fissava la data di udienza e disponeva in punto di notifica di ricorso e provvedimento di fissazione udienza alla controparte resistente.
Nelle more la parte ricorrente depositava verbale di mediazione negativo del 14.4.2025 in quanto la mediazione pure tentata non aveva esito per mancata comparizione della parte chiamata signora
, per cui in ogni caso, la condizione di procedibilità veniva espletata. Controparte_1
Alla prima udienza di comparizione parti del 19.5.2025 “Sono comparsi gli avvocati Verro e Gabrielli per la parte ricorrente i quali danno atto della regolarità della notifica alla controparte e ne chiedono la dichiarazione di contumacia della controparte che ha regolarmente ricevuto il ricorso ed ad oggi non si è costituita né è presente alla odierna udienza;
nel merito insistono per l'accoglimento del ricorso ed in particolare nell'ordine di rilascio di immobile tenuto conto che il contratto di locazione è scaduto il 28.2.2021 e ad oggi, decorsi 4 anni, ancora nonostante tutte le regolarità della disdetta, la resistente non ha liberato l'immobile nè ha partecipato alla procedura di mediazione, pure tentata ma che ha avuto esito negativo per la mancata comparizione della parte chiamata e ove fosse intervenuta si poteva concordare un termine per il rilascio senza proseguire il giudizio ed in ogni caso è presente il proprietario personalmente sig. il quale ribadisce la necessità di riavere la casa perchè la deve vendere per sue esigenze Pt_1 patrimoniali e peraltro un accordo sul rilascio già raggiunto con il difensore della signora non è CP_1 stato rispettato. Il Giudice Dichiara la contumacia di che non si è costituita nonostante la Controparte_1 regolarità della notifica e fissa per la discussione la nuova udienza del 9.06.2025 alle ore 12,00 “
Risulta in atti in quanto documentato dai rispettivi documenti richiamati tutto quanto dedotto in fatti dalla parte ricorrente ed in particolare come segue.
Il ricorrente è l' unico proprietario dell'immobile sito in Monteprandone (AP) alla Via A. De Gasperi,
135, piano 2, Interno 3, descritto al NCEU di detto Comune al fg 26, ptc. 150, sub. 16, cat. A/3(R.C.E.:
€139,19) doc. 1. Tale immobile veniva concesso in locazione alla odierna resistente, con contratto “ad uso abitativo” sottoscritto in data 3/02/2017, regolarmente registrato presso la competente Agenzia delle Entrate al n. 299, serie 3T – doc. 2. La durata della locazione del suddetto contratto veniva fissata e stabilita, ai sensi dell'art. 2 c. 1 della Legge n. 431/98, in anni 4, con decorrenza dal 1/03/2017 e scadenza il 28/02/2021, prorogabile di ulteriori anni 4, salvo recesso del locatore da recapitarsi, a mezzo lettera racc. a/r, sei mesi prima della suddetta prima scadenza contrattuale. Con lettera racc. a.r del 27/08/2020, regolarmente recapitata alla SI.ra in data 28/08/2020 – doc. 3, il Controparte_1 ricorrente, quale locatore del suddetto immobile, comunicava la propria volontà di recedere dal contratto di affitto, a fronte della necessità di ottenere la disponibilità dell'immobile per destinarlo alla vendita, o agli usi personali, esercitando il diritto previsto dall'art. 3, co. 1, L. 431/98. Invitava,
pagina 2 di 5 inoltre, la locataria al rilascio dell'immobile entro la scadenza naturale del primo quadriennio di stipula del contratto, ovvero entro la data del 28.02.2021. Con ulteriore racc. a.r del 4/03/2021, doc. 4 e 4-a, oramai scaduto il termine per il rilascio dell'immobile da parte della locatrice a seguito di diniego di rinnovo del contratto alla prima scadenza contrattuale (28/02/2021) esercitato dall quest'ultimo Pt_1 invitava e diffidava la locataria a rilasciare immediatamente il suddetto immobile, libero da persone e/o cose, salvo ed impregiudicato il risarcimento di tutti i danni patiti e patiendi. Con comunicazione del
18/03/2021, notificata a mezzo Ufficiale Giudiziario alla resistente in data 26/03/2021- doc. 5,
l precisava alla locataria di aver posto in vendita l'immobile locato, indicando, tra le altre cose, Pt_1 il prezzo di vendita e le condizioni di pagamento, ed invitava la SI.ra ad esercitare il diritto CP_1 di prelazione alla stessa spettante alle predette condizioni, con avvertimento che la stipulazione del contratto di compravendita, o di quello preliminare, avrebbe dovuto essere effettuata entro giorni 60 dalla notifica del suddetto atto (diritto di prelazione che, nel caso di specie, non veniva esercitato dalla odierna resistente). A seguito di ulteriore corrispondenza telefonica intercorsa con la resistente e a fronte della volontà di quest'ultima, per motivi personali, di procrastinare comunque il rilascio dell'immobile a data successiva alla prima scadenza contrattuale del contratto, il SI. inviava, Pt_1 in data 23/04/2021, doc. 6, comunicazione e-mail al difensore di fiducia della SI.ra CP_1 invitando la locataria ad indicare il giorno preciso di rilascio dell'immobile e manifestando, nuovamente e comunque, per le vie brevi, le proprie esigenze di porre in vendita il suddetto appartamento. Sempre a mezzo e-mail, in data 11/05/2021 - doc. 7, l'Avv. per Controparte_2 conto della locataria, nel ringraziare la proprietà per la disponibilità mostrata, precisava che il rilascio spontaneo dell'immobile locato da parte della sua assistita sarebbe avvenuto entro e non oltre la data del
31/10/2021, evidenziando difficoltà da parte della stessa nella ricerca di un nuovo immobile presso cui trasferirsi e per consentirle le necessarie operazioni di trasloco (oltre a specificare che le mensilità dovute sarebbero state regolarmente corrisposte a titolo di “indennità di occupazione”). Ma neppure in tale data l'immobile veniva spontaneamente rilasciato. Con formale diffida del
16/12/2024 - doc. 8, regolarmente ricevuta e non riscontrata, i difensori Verro e Gabrielli intimavano e diffidavano, dunque, l'odierna resistente a rilasciare l'immobile dalla stessa illegittimamente detenuto, entro e non oltre la data del 15/01/2025, con avvertimento che, in difetto, sarebbero state adìte le vie legali tutte opportune e necessarie, senza ulteriore avviso. E' evidente alla luce della sequenza dei fatti sopra richiamati ed attestati dalla relativa produzione documentale, che alcun dubbio possa esservi sulla permanenza sine titulo della signora CP_1 all'interno dell'appartamento di proprie4tèà dell il quale del tutto legittimamente ed in Pt_1 conformità al disposto normativo, impediva il rinnovo alla prima scadenza rappresentando la propria esigenza di vendere l'immobile, peraltro esigenza pure successivamente manifestata alla conduttrice in punto di offerta di acquisto ricevuta ai fini dell'eventuale esercizio da parte della conduttrice, della prelazione all'acquisto.
Peraltro la stessa conduttrice riconosceva la piena validità e legittimità della scadenza del contratto e dunque del diritto del proprietario a tornare in possesso dell'immobile ove dichiarava che avrebbe liberato l'immobile spontaneamente alla data del 21.10.2021 senza contestare alcunchè .
A seguito di diniego di rinnovazione del contratto di locazione alla prima scadenza contrattuale, legittimamente esercitato dal locatore con preavviso, pervenuto alla locatrice, nel termine di legge di mesi sei (giusto il disposto dell'art. 3, comma 1, della L. 431/1998), il suddetto contratto deve ritenersi, oramai, risolto tra le parti a far data dal 28/02/2021. L'art. 3 della Legge n. 431/98, come noto, infatti, prevede espressamente che il locatore possa esercitare, con preavviso di almeno mesi sei antecedenti la data fissata per la prima scadenza contrattuale, la facoltà di diniego di rinnovo del contratto, allorquando si verifichino alcune specifiche ipotesi, ivi contemplate, tra cui quella, espressamente prevista alla lettera g) del suddetto articolo (...quando il locatore intenda vendere l'immobile a terzi e
pagina 3 di 5 non abbia la proprietà di altri immobili ad uso abitativo oltre a quello eventualmente adibito a propria abitazione).
Nel suddetto termine di legge previsto dal comma 1 dell'art 3 L. n. 431/98 per l'esercizio della facoltà di diniego, il ricorrente comunicava la propria volontà di recedere dal contratto a fronte della necessità di ottenere la disponibilità dell'immobile per destinarlo alla vendita. La Suprema Corte, in proposito, ha affermato, peraltro, che, ai fini della disdetta alla prima scadenza, è sufficiente che il locatore abbia
l'intenzione (sebbene non anche la necessità) di disporre dell'immobile per uno degli usi previsti dalla norma. Tale intenzione deve essere seria, cioè realizzabile giuridicamente e tecnicamente, ma non è sindacabile nel suo contenuto di merito, non potendo il giudice interferire sull'utilità o sulla convenienza della divisata destinazione per il locatore (Cass. Civ. Ord. n. 9851/2022). Peraltro, si precisa che, in ossequio al disposto normativo di cui all'art. 3 L. 431/98 (...e non abbia la proprietà di altri immobili ad uso abitativo oltre a quello eventualmente adibito a propria abitazione), l è Pt_1 proprietario di soli due immobili in tutto il territorio nazionale, di cui uno concesso in locazione alla
SI.ra (doc. 9-10-11-12-13-14). Ma non solo. Nel pieno rispetto dell'art. 38 della L. Controparte_1
392/78, e a dimostrazione della serietà della richiesta formulata, lo stesso indicava alla resistente, con atto notificato a mezzo Ufficiale Giudiziario, il corrispettivo di vendita dell'appartamento locato con ivi dettagliate le condizioni di versamento del prezzo e di stipulazione del contratto definitivo di compravendita, invitandola ad esercitare, o meno, il diritto di prelazione alla stessa spettante.
Peraltro, la legittimità dell'esercizio di tale facoltà di diniego è stata espressamente riconosciuta dalla controparte, a mezzo di comunicazione inviata via mail dal suo legale di fiducia, in data 11/05/2021 (in cui, tra l'altro, come visto, si esplicitava che la liberazione dell'immobile, da parte della SI.ra sarebbe avvenuta non in data 28/02/2021, regolare scadenza del primo quadriennio del CP_1 suddetto contratto, ma in data 31/10/2021, per consentire alla locataria la “ricerca di un nuovo immobile” e per eseguire le necessarie operazioni di trasloco (e pur impegnandosi la locataria a versare, in ogni caso, le mensilità dovute a titolo di “indennità di occupazione”). Ciò posto, previo accertamento della legittimità di esercizio di tale facoltà di recesso da parte del locatore, e previa dichiarazione di risoluzione del contatto di locazione ad uso abitativo del 3/02/2017 a far data dal 28/02/2021, la resistente andrà condannata alla liberazione dell'immobile dalla medesima illegittimamente, tutt'ora, detenuto.
Pertanto il ricorso è accolto e alla soccombenza segue la condanna della conduttrice al pagamento delle spese di lite anticipate dalla parte ricorrente e che si liquidano come in dispositivo, con condanna altresì al pagamento del doppio del contributo unificato, stante la mancata partecipazione alla mediazione obbligatorio della parte resistente.


P.Q.M.


Il Tribunale, definitivamente pronunciando, ogni diversa istanza ed eccezione disattesa o assorbita, così dispone: accoglie il ricorso in quanto fondato e per l'effetto, accertata e dichiarata la legittimità del diniego di rinnovo del contratto di locazione alla prima scadenza contrattuale ex art. 3 comma 1 L. n. 431/98 , così come esercitato dal proprietario, dichiara risolto il contratto di locazione fra le parti alla data di scadenza del 28/02/2021 con CONDANNA della SI.ra al rilascio dell'immobile sito Controparte_1 in Monteprandone (AP) Via A. De Gasperi, 135, piano 2, Interno 3, descritto al NCEU di detto Comune al Fg 26, Ptc. 150, Sub. 16, entro la data del 30.6.2025 entro cui dovrà essere restituito libero e vuoto al proprietario avente diritto.
Condanna altresì la parte conduttrice resistente a rimborsare alla parte ricorrente le Controparte_1 spese di lite, che si liquidano in € 125,00 per spese, € 2000,00 per onorari, oltre i.v.a., c.p.a. e 15 % per spese generali. Condanna la resistente al pagamento del doppio del contributo unificato a favore dello stato stante la mancata partecipazione al procedimento di mediazione obbligatorio.
pagina 4 di 5 Ascoli Piceno, 16 giugno 2025
Il Giudice
Dott.ssa Paola Mariani
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