N. 10064/2023 R.G.

Tribunale Civile di Genova Sezione Prima

Addì 29/01/2025 avanti al giudice istruttore dott. Daniele Bianchi, nella causa indicata in epigrafe sono presenti i procuratori delle parti 1. l'avv. RAPETTI LUCA per parte attrice Parte_1

2. l'avv. BAZZANI STEFANO per parte convenuta
Controparte_1
che precisano le rispettive conclusioni come da atti introduttivo (per parte attrice) e da prima memoria ex art. 171 ter cpc (per parte convenuta)
Il Giudice invita le parti alla discussione ex art 281 sexies cpc.
A questo punto il G.I., udita la discussione sulle conclusioni oggi precisate, si ritira in camera di consiglio. Il Giudice esce dalla Camera di consiglio e pronuncia la seguente sentenza, di cui da lettura.
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
IL TRIBUNALE DI GENOVA SEZIONE I CIVILE nella persona del giudice unico Dott. Daniele Bianchi, ha pronunciato, mediante lettura in udienza, ai sensi dell'art. 281 sexies cpc, la seguente
S E N T E N Z A nella causa N. 10064/2023 R.G. pendente tra le parti sopra indicate nell'odierno verbale
MOTIVI DELLA DECISIONE
Rilevato in fatto e considerato in diritto:
- che con atto di citazione ritualmente notificato citava Parte_1 in giudizio allegando: Controparte_1
▪ che in data 25.5.2016 acquistava un appartamento sito in Genova Via Pozzo 24/1 dall'odierno convenuto (doc. 1 att.), successivamente rivenduto nel 2022 a terzi;

▪ che in occasione di tale ultima vendita emergeva la presenza di gravi vizi taciuti dall'odierno convenuto;

▪ che in particolare, l'appartamento risultava:
1) privo dell'agibilità (per il 40% della sua estensione), in quanto le altezze erano inferiori ai minimi previsti dalla legge;

2) non conforme ai regolamenti comunali vigenti in quanto il piano soppalcato “doveva essere fatto oggetto di modifiche”;
▪ di aver sostenuto costi per complessivi euro 19.324,03 (fattura doc. 5) al fine di ottenere l'abitabilità e la conformità ai regolamenti comunali;

▪ che infine la carenza di abitabilità aveva comportato un deprezzamento di euro 100.000 dell'immobile;
▪ di ritenere il convenuto inadempiente al contratto di vendita del 2016 dell'appartamento in quanto non aveva informato l'attore dei vizi e non conformità dell'immobile;
- che conseguentemente l'attore domandava al Tribunale la condanna del convenuto al risarcimento dei danni quantificati in euro 19.324,03 (per rimborso spese effettuate per rendere l'immobile agibile e privo di vizi) e in euro 100.000 per il deprezzamento citato;

- che si costituiva in giudizio il convenuto eccependo l'intervenuta decadenza e prescrizione della domanda;

- che la domanda attorea va respinta in quanto prescritta ai sensi dell'art. 1495 cod. civ., come eccepito da parte convenuta (pag. 4 comp. risp.);
- che invero non può ravvisarsi - nel caso di specie e ai fini dell'esenzione dai termini di prescrizione propri dell'azione di garanzia ex art. 1490 e 1495 c.c. – il c.d. aliud pro alio;
- che infatti per quanto riguarda il vizio sub 1), è noto che “Nella vendita di immobili destinati ad abitazione, pur costituendo il certificato di abitabilità un requisito giuridico essenziale ai fini del legittimo godimento e della normale commerciabilità del bene, la mancata consegna di detto certificato costituisce un inadempimento del venditore che non incide necessariamente in modo dirimente sull'equilibrio delle reciproche prestazioni, sicché il successivo rilascio del certificato di abitabilità esclude la possibilità stessa di configurare l'ipotesi di vendita di aliud pro alio” (Cass. civ. n. 17123/2020; Cass. civ., n. 6548/2010);
- che nel caso di specie è pacifico che sia intervenuto in data 13/9/2021 il rilascio da parte del Comune di Genova del certificato di agibilità dell'unità immobiliare, senza limitazioni (v. all 5 sub doc. 3 att.);
- che quanto al vizio denunciato sub 2), è noto che sussiste vendita di aliud pro alio “quando il bene consegnato sia completamente diverso da quello venduto, perché appartenente ad un genere differente da quello posto a base della decisione del compratore di effettuare l'acquisto, oppure con difetti che gli impediscono di assolvere alla sua funzione naturale o a quella concreta assunta come essenziale dalle parti, facendola degradare in una sottospecie affatto dissimile da quella dedotta in contratto” (Cass. civ., n. 10045/2018);
- che tale situazione non è riscontrabile nel caso di specie;

- che infatti dall'allegato 6 sub doc. 3 di parte attrice si evince che
Pt_2
a) abbia individuato l'intervento necessario per la regolarizzazione del soppalco nella mera “chiusura del piano soppalco con pannelli di tamponamento”; b) accogliendo “la richiesta di deroga relativa all'altezza del piano soppalco”;
- che pertanto l'attività necessaria alla regolarizzazione del soppalco (sub a) è stata quella si semplicissimo intervento di collocamento di pannelli;

- che la minima entità - anche economica - di detto intervento attesta incontrovertibilmente che le caratteristiche dell'immobile non potevano renderlo “completamente diverso da quello venduto”, né impedivano “di assolvere alla sua funzione naturale o a quella concreta assunta come essenziale dalle parti”;
- che analogamente deve concludersi per l'altezza del locale (sub b), altezza che è stata autorizzata mediante deroga concessa da ASL3;
- che non ha pregio quanto dedotto da parte attrice quanto al riconoscimento da parte dell'abitabilità del solo 80% della superficie dell'immobile;
- che infatti, in primo luogo ciò contrasta con il contenuto del provvedimento comunale (all. 5 doc. 3, che “certifica l'agibilità dell'unità immobiliare sita in via F. Pozzo 24/1”) e quindi presuntivamente dell'intero immobile;

- che secondariamente – quand'anche detta agibilità dovesse limitarsi all'80% - ciò costituirebbe un difetto che non impedirebbe certo all'immobile “di assolvere alla sua funzione naturale o a quella concreta assunta come essenziale dalle parti” (Cass. civ., n. 10045/2018, cit.);
- che sulla base delle suesposte considerazioni, va esclusa la configurabilità del c.d. aliud pro alio e da ciò consegue l'assoggettamento del caso di specie al regime prescrizionale proprio dell'azione di garanzia contro i vizi di cui all'art. 1495 c.c.;
- che l'attore non ha denunciato tali vizi entro i termini di cui all'art. 1495 c.c., ma solamente con la missiva del 13.2.23 (doc. 6 att.);
- che in ogni caso l'azione è pure prescritta essendo il primo atto interruttivo della prescrizione intervenuto sempre in data 13/2/2023 (doc. 6 cit.), a fronte dell'acquisto attoreo del bene nel 2016 (doc. 1 att.);
- che pertanto la domanda va respinta;

- che le spese seguono la soccombenza, come da dispositivo (valore della causa 119.324,03).

P.Q.M.

Definitivamente pronunciando, disattesa ogni altra istanza, così provvede:

1. respinge la domanda attorea;

2. condanna alla rifusione, in favore di , Parte_1 Controparte_1 delle spese di lite, liquidite in complessivi euro 16.000 oltre rimborso forfettario e accessori di legge.
Così deciso e letto in udienza in Genova, addì 29/01/2025
Il Giudice
(Daniele Bianchi)