N.R.G. 600/2024
REPUBBLICA ITALIANA IN NOME DEL POPOLO ITALIANO TRIBUNALE DI LECCE SECONDA SEZIONE CIVILE Il Tribunale di Lecce, seconda sezione civile, in composizione monocratica, in persona del Giudice dott.ssa Agnese DI BATTISTA ha emesso la seguente SENTENZA a verbale a seguito di discussione orale ex art. 281 sexies c.p.c. nella causa civile iscritta al n. 600/2024 TRA (c.f. , rappresentata e difesa dall'avv. Pompeo Parte_1 C.F._1
Demitri, procuratore domiciliatario;
RICORRENTE contro
(P.I. ), in persona del legale rappresentante p.t., Controparte_1 P.IVA_1 rappresentata e difesa dall'avv. Alessandra Pezzuto, procuratrice domiciliataria;
RESISTENTE Conclusioni: come da note di trattazione scritta redatte per l'udienza del 02.10.2025 SVOLGIMENTO DEL PROCESSO e MOTIVI DELLA DECISIONE Con ricorso ex art. 281-decies c.p.c., depositato in data 26.01.2024, Parte_1 esponeva: - che la madre, in forza di contratto del 05.07.1995, era Persona_1 assegnataria di un appartamento di edilizia popolare sito in Gallipoli;
- che il 20.07.2020, prima per conto della madre e poi a proprio nome, presentava domanda di acquisto dell'immobile in questione;
- che l'aveva sempre riconosciuta come titolata al CP_1 riscatto, trattando con lei per l'acquisto e per tutti i correlativi adempimenti;
- che la compravendita subiva ritardi per difficoltà della resistente nell'acquisizione ed elaborazione dei documenti;
- che dopo una diffida ad adempiere, il 12.01.2021 indicava il CP_1 prezzo di cessione, quantificato in € 20.244,80, ed i modi di pagamento, invitandola agli adempimenti burocratici ed al versamento dell'acconto di € 488,00 per spese di istruttoria pratica;
- che provvedeva a tutti gli adempimenti richiesti, ivi compreso il versamento della somma indicata;
- che il 20.05.2022 , al fine di procedere più celermente con la CP_1 pratica, la autorizzava a commissionare un proprio tecnico per la predisposizione dell'A.P.E.; - che il 01.09.2022 decedeva la propria madre;
- che anche a seguito della morte della congiunta continuava a vivere presso quell'abitazione ove dimorava stabilmente, avendo ivi trasferito anche la residenza, dal 06.11.2007; - che il 29.12.2022 trasmetteva l'A.P.E.; - che, con nota del 20.02.2023, la invitava al rilascio dell'immobile, CP_1 in quanto, a suo dire, non aveva i requisiti per subentrare nel contratto locativo non abitando stabilmente nell'immobile in questione;
- che il rilievo della resistente, a seguito del quale
1 inviava la suddetta nota, era generico ed infondato, in quanto basato su accertamenti anonimi e incerti;
- che a seguito di un ulteriore missiva di , con la quale significava che CP_1 ai fini dell'acquisto era necessaria l'autorizzazione al subentro nell'assegnazione, provvedeva alla voltura del contratto locativo;
- che, infine, con nota del 17.05.2023, CP_1
la invitava alla restituzione dell'immobile in quanto dagli ulteriori accertamenti
[...] effettuati era emerso un utilizzo saltuario dell'immobile; - che quanto rappresentato non corrispondeva al vero, avendo continuato sempre a vivere presso quell'abitazione, e che pertanto aveva il diritto ad ottenere l'esecuzione di una scrittura privata, ovvero contratto preliminare di compravendita, che, già col versamento dell'acconto richiesto, si era perfezionata. Tanto premesso concludeva chiedendo, previo accertamento della conclusione di scrittura privata di vendita, ovvero di contratto preliminare, pronunciarsi sentenza costitutiva del trasferimento della proprietà dell'immobile in suo favore, subordinandola al pagamento in favore della venditrice del residuo del prezzo pattuito e con ordine al CP_1 Conservatore dei Registri immobiliari di Lecce di provvedere alle debite trascrizioni. Con vittoria di spese e competenze di lite. Con decreto del 30.05.2024 veniva fissata l'udienza di comparizione delle parti. Con comparsa, depositata in data 09.09.2024, si costitutiva , a sua volta CP_1 rappresentando: - che diversamente da quanto rappresentato dalla ricorrente non sussistevano i presupposti per il trasferimento della proprietà dell''immobile; - che già l'originaria assegnataria, pur mantenendo apparentemente la residenza anagrafica presso l'immobile ERP, si era da tempo trasferita presso la figlia, odierna ricorrente, in Lombardia, ove poi decedeva;
- che la ricorrente, nonostante avesse conservato la residenza in Gallipoli, viveva stabilmente in Lombardia, ove aveva contratto anche matrimonio nel 1975 e ove aveva stabilito la sede delle proprie attività; - che tanto veniva accertato anche dalla polizia locale e dall'Agenzia delle Entrate;
- che non aveva mai riconosciuto la come Pt_1 titolata al riscatto dell'abitazione; - che la cessione, infatti, era subordinata alla verifica di tutti i presupposti di legge e che la somma versata, pari ad € 488,00, era stata corrisposta per spese pratica istruttoria. Tanto premesso concludeva chiedendo: i) il rigetto della domanda;
ii) accertarsi e dichiararsi che la somma di € 488,00 era stata corrisposta a titolo di spese di istruttoria pratica e non di acconto e che pertanto non poteva essere oggetto di restituzione;
iii) ordinarsi l'immediato rilascio dell'immobile. Con vittoria di spese e competenze di lite. Il Giudice, all'udienza del 03.10.2024, ascoltate le parti, concedeva alla ricorrente i termini di cui all'art. 281-duodecies, comma IV, c.p.c. Quindi, all'udienza successiva, riservava di provvedere. Con ordinanza del 18.03.2025, il Giudice, ritenuta la causa matura per la decisione, senza necessità di ulteriore attività istruttoria, fissava l'udienza per la discussione orale, ex art. 281 sexies c.p.c., ove le parti si riportavano al contenuto dei propri scritti chiedendone l'accoglimento.
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Oggetto del presente giudizio è la domanda volta ad ottenere l'esecuzione specifica dell'obbligo di concludere un contratto, in particolare un preliminare di vendita riguardante un alloggio di edilizia popolare, ex art. 2932 c.c. Parte ricorrente, a tal fine, rappresenta il suo diritto a riscattare l'immobile assegnato alla propria madre, deceduta in corso di istruttoria d'acquisto, ossia dopo aver inoltrato la relativa
2 domanda di riscatto corredata da tutta la documentazione richiesta, ivi compreso il pagamento dell'acconto pari € 488,00 per spese istruttoria pratica. La domanda non è fondata e pertanto non merita accoglimento. Innanzitutto, giova evidenziare che il bisogno abitativo, pur non essendo un diritto espressamente previsto dalla Costituzione, rientra ormai fra i requisiti ritenuti essenziali, incluso, pertanto, nel catalogo dei diritti inviolabili. L'edilizia residenziale pubblica, di conseguenza, assolve alla funzione sociale di assicurare il concreto soddisfacimento di un bisogno primario. Dunque, come evidenziato dalla Corte costituzionale, deve sussistere un “rapporto di coerenza tra i requisiti di ammissione ai benefici dell'ERP e la ratio dell'istituto protesa al soddisfacimento del bisogno abitativo” (Corte Cost. sent. n. 67/2024). Nella stessa pronuncia poi, la Corte ha chiarito come la finalità di assicurare il diritto inviolabile all'abitazione deve coniugarsi con il rispetto dei principi di eguaglianza e di ragionevolezza nella selezione dei criteri che regolano l'accesso al servizio sociale. Suddetti criteri, indicati dalla normativa in materia di edilizia pubblica residenziale, prevedono la sussistenza in capo all'assegnatario di alcuni requisiti soggettivi (reddituali, patrimoniale ed economici) necessari al fine di accedere al bando per l'assegnazione. Una volta ottenuto l'alloggio, e maturato il tempo necessario ai sensi della L. 560/1993, è possibile (tenuti fermi i requisiti soggettivi predetti) riscattarlo, ossia acquisirne la proprietà ad un prezzo, indicato dall'Ente, inferiore rispetto a quello di mercato. Questo è quanto accaduto anche nella controversia in esame. L'assegnataria prima, e l'odierna ricorrente poi, presentavano domanda di acquisto dell'immobile ai sensi della Legge 560/1993. , con nota del 12.01.2021 (Prot. CP_2 0000216), significava che l'unità immobiliare era nel Piano vendita alloggi ERP e indicava il prezzo di cessione, nonché le modalità di acquisto e la documentazione necessaria. Nel corso dell'istruttoria, precisamente il 01.09.2022, l'assegnataria e madre dell'odierna ricorrente, sig.ra decedeva. Persona_1 In conseguenza del decesso, oggi la figlia chiede di succederle nel diritto di acquistare in maniera agevolata l'immobile, ciò in ragione della circostanza che il diritto di riscatto si è perfezionato prima della morte, con il versamento dell'acconto, oltre al fatto che già dal 2007 risiede e vive stabilmente in quell'alloggio. Ora, dopo copiosa e uniforme giurisprudenza, si è cristallizzato il principio secondo cui qualora l'assegnatario muoia prima della stipulazione del contratto di vendita, i suoi eredi non acquistano a titolo derivativo il diritto alla cessione dell'immobile (Cass. sent. 11334/2007; Cass. ord 10587/2021; Cass. sent. 5032/2022). Per questo, nel caso in cui l'assegnatario dell'alloggio sia deceduto, prima della stipula del rogito, ma dopo l'accettazione da parte dell'Ente gestore dell'edilizia pubblica dell'istanza di cessione e la comunicazione del prezzo indicato, gli eredi non acquisiscono a titolo derivativo il diritto alla cessione dell'alloggio, ma sono soltanto esonerati dal rinnovare la domanda di assegnazione ai sensi dell'art. 27 L. 1977 n. 513, confermato dall'art. 2, comma 3, della L. 2001 n. 136. In altri termini, dunque, sussiste soltanto l'obbligo dell'amministrazione di provvedere nei confronti degli eredi, scegliendo tra essi chi sia in grado di subentrare nella posizione dell'originario assegnatario riscattante (in specie, va precisato che non sussiste un accoglimento vincolato della domanda degli eredi perché è necessario procedere alla verifica dei prescritti requisiti di parentela, convivenza e redditualità). In definitiva, lo scambio di consensi che si verifica quando alla domanda di
3 riscatto dell'assegnatario di alloggio segue l'accettazione da parte dell'istituto - con comunicazione del prezzo di cessione - esaurisce il procedimento amministrativo, attribuendo all'assegnatario (ed agli eredi) il diritto a pretendere la valutazione della domanda ed eventualmente ottenere il risarcimento del danno per la perdurante inerzia dell'amministrazione. Tutto questo, però, non determina l'acquisizione della proprietà dell'alloggio fino alla formale stipulazione del contratto e neppure integra un contratto preliminare di compravendita suscettibile di esecuzione in forma specifica. Premesso ciò, si ha ragione di ritenere che alcun diritto risulta sorto in capo alla ricorrente, in quanto il trasferimento dell'immobile può avvenire solo previa ricorrenza di determinati requisiti, riferibili al solo assegnatario dell'alloggio, ed il diritto di ottenere la cessione non è pertanto a lei trasmissibile iure hereditatis. Infatti, come anticipato all'inizio, non è possibile applicare in materia di alloggi di edilizia residenziale pubblica una disciplina totalmente privatistica (v. applicazione in analogia della disciplina in materia di preliminare di compravendita) dal momento che in tale ambito coesistono anche diritti di natura pubblicistica meritevoli di altrettanta tutela. Parte ricorrente, in aggiunta, a sostegno della propria tesi, rappresenta la sussistenza in capo alla stessa dei requisiti previsti dalla normativa in esame (L. 560/1993), ossia la conduzione dell'alloggio in locazione da oltre un quinquennio e il non essere in mora col pagamento dei canoni e delle spese all'atto di presentazione della domanda di acquisto. Ora, a fronte di tale rappresentazione, la stessa deposita solo un certificato di residenza dal quale si evince effettivamente che risiede nell'immobile in esame dal 2007. Tuttavia, come evidenziato da costante giurisprudenza, le risultanze anagrafiche rivestono un valore meramente presuntivo circa il luogo di residenza effettiva, e possono essere superate da una prova contraria desumibile da qualsiasi fonte di convincimento (cfr. Cass. sent. 8628/2019). In questi termini, in assenza di una documentazione attestante un effettivo e costante utilizzo abitativo dell'immobile, quale ad esempio il pagamento delle varie utenze domestiche o imposte varie (nulla risulta provato in merito), questo Tribunale ritiene verosimile la tesi di parte resistente, in parte anche provata, che la si limitasse ad un uso sporadico Pt_1 dell'immobile, e non ad un uso abitativo in termini di bisogno essenziale nei termini sopradetti. Infatti, a tal fine, parte resistente deposita sia un verbale di verifica alloggio da parte della polizia locale di Gallipoli attestante l'utilizzo saltuario e per pochi giorni l'anno dell'immobile da parte della , trasferitasi da tempo in Lombardia ove si è sposata Pt_1 e dimora e ove è deceduta altresì la propria genitrice, assegnataria dell'alloggio (cfr. verbale Polizia locale di Gallipoli del 14.02.2023), ma anche certificazione Agenzia delle Entrate dalla quale si evince che la ricorrente in passato ha stabilito la sede dei suoi affari in Lombardia (cfr. documentazione Agenzia delle Entrate agli atti). quindi, Parte_1 non ha mai avuto i requisiti per riscattare l'alloggio popolare. Alla luce di quanto sopra esposto, pertanto, la domanda di parte ricorrente va rigettata. Di conseguenza, è necessario ordinare alla stessa il rilascio immediato dell'immobile. Infine, nulla deve essere restituito da in favore di Controparte_1 [...]
, e ciò in ragione del fatto che la somma di € 488,00 è stata corrisposta come spese Pt_1 istruttoria pratica e non come acconto (cfr. missiva del 12.01.2021 prot. CP_1 0000216). Le spese di lite seguono la soccombenza e vanno liquidate come in dispositivo tenendo conto del valore della controversia e dell'applicazione dei valori minimi per le fasi svolte.
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P.Q.M.

Il Tribunale di Lecce, definitivamente decidendo, così provvede:
- Rigetta il ricorso formulato da Parte_1
- Ordina a il rilascio immeditato dell'alloggio oggetto del presente Parte_1 giudizio;

- Dispone che nulla deve restituire a Controparte_1 Parte_1
- Condanna parte ricorrente al pagamento delle spese di lite, in favore di parte resistente, che liquida in € 2.540,00 per compensi, oltre spese forfettarie al 15%, IVA e CAP come per legge. Manda alla Cancelleria per gli adempimenti di competenza. Lecce, 27.11.2025 Il Giudice Dott.ssa Agnese DI BATTISTA
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