REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
Il Tribunale ordinario di Cosenza, Prima Sezione Civile, in persona della giudice Marzia Maffei, ha pronunciato la seguente
SENTENZA
Nella causa iscritta al n. 3455/2023 R. G. promossa da
, c.f. , in p.l.r.p.t con il patrocinio dell'Avv. Parte_1 P.IVA_1
ALTIERI CARLO nel cui studio in Acri, Via G. Amendola n. 132, è elettivamente domiciliata giusta procura in atti;
parte appellante contro
, c.f. , con il patrocinio dell'Avv. GUIDO Controparte_1 CodiceFiscale_1
COSTANTINO, nel cui studio in Bisignano, in Via Principe di Piemonte n. 53, è elettivamente domiciliata giusta procura in atti;
parte appellata
OGGETTO: appello avverso la sentenza n° 153/2023 del giudice di pace di Acri, Dott.ssa Rosaria
Alba GALASSO – R.G. n. 121/2020, pubblicata il 25.09.2023, notificata il 31.10.2023.
CONCLUSIONI rese in data 16 aprile 2025, come da verbale d'udienza.

ESPOSIZIONE DELLE RAGIONI DI FATTO E DI DIRITTO DELLA DECISIONE
Nei limiti della dovuta esposizione delle ragioni di fatto e di diritto della decisione in termini succinti ed essenziali (artt. 132 c.p.c. e 118 disp. att, c.p.c), le posizioni delle parti e l'iter del processo possono sinteticamente riepilogarsi come segue.
Con atto di citazione ritualmente notificato la Il evocava in giudizio innanzi al Parte_2 Pt_1
giudice di pace di Acri Maria Rosaria Tiano per ivi sentirla condannare al pagamento della somma di € 3.850,00, oltre interessi pattuiti, o la somma maggiore o minore risultante di giustizia, oltre al pagamento dei danni patrimoniali e non patrimoniali da quantificare in via equitativa, entro la competenza del Giudice Adito, e con vittoria di spese di lite.
A sostegno della domanda deduceva quanto segue: che con atto datato 18.01.2012 consegnava alla socia assegnataria l'alloggio Controparte_1
sito nel Comune di BISIGNANO, in catasto al Fg 63, partila 1301 sub. 16 e sub. 7, immettendola nel possesso dello stesso (come da atto di prenotazione e verbale di consegna, allegati in atti); che le parti concordavano l'esecuzione di migliorie e modifiche, sull'immobile prenotato, per il prezzo complessivo di € 15.600,00 (giusta fattura n. 2/2012 del 13.01.2012); che i lavori venivano effettuati dalla Cooperativa a regola d'arte, ed ultimati prima della consegna dell'alloggio, per come concordato e che all'atto della consegna delle chiavi, e dell'immissione in possesso la signora dichiarava di "aver preso visione dell'immobile in Controparte_1
oggetto alla presenza del rappresentante dell'Impresa costruttrice e di aver visionato e verificato le opere interne ed esterne, gli impianti ed i servizi trovandole in buone condizioni e perfettamente funzionanti”; che tuttavia, a fronte del puntuale mantenimento degli obblighi assunti, non seguiva il pari puntuale adempimento degli obblighi assunti da parte della signora essendo residuata Controparte_1 da versare la somma di € 3.850,00, oltre gli interessi pattuiti tra le parti.
Si costituiva in giudizio la convenuta che contestava la domanda attorea evidenziando: che i lavori extra pattuiti avevano ad oggetto una serie di modifiche e/o migliorie che comprendevano, per come dalla scheda riepilogativa allegata, la realizzazione degli intonaci nel sottotetto, la fornitura e messa in opera degli infissi in Pvc nel sottotetto, la fornitura e messa in opera del pavimento nel piano interrato;
che i predetti lavori non venivano regolarmente eseguiti e che, in ragione di tali difformità veniva più volte richiesto al legale rappresentante della Società cooperativa edilizia il Parco di provvedere al ripristino di quanto erroneamente posto in essere e/o alla realizzazione di quanto mancante;
che dopo innumerevoli ma vane rassicurazioni verbali la convenuta, in risposta alla comunicazione del 7.06.2016, rispondeva, di proprio pugno, scrivendo una missiva, datata 16.07.2016, nella quale
“ricordava” alla Cooperativa quali lavori non fossero stati eseguiti a regola d'arte; che trascorsi altri due anni senza che la vicenda venisse risolta, atteso il completo disinteresse dei rappresentanti della , in data 20.09.2018 venne recapitata una nuova richiesta di Parte_1
pagamento della residua somma alla quale veniva data risposta formale contenente la specificazione che il pagamento della somma richiesta sarebbe avvenuto non appena la si fosse Parte_1
prodigata per risolvere i problemi più volte descritti;
che, come evidente, mai alcun intervento veniva posto in essere dalla parte appellante. Chiedeva quindi, in via riconvenzionale la compensazione delle somme quantificate in via risarcitoria in € 7.900,00 col residuo corrispettivo dovuto, rivendicandone la differenza di €
4.050,00.
La causa veniva istruita in via documentale, mediante prova orale e ctu tesa ad “accertare l'effettiva congruenza della richiesta di parte attrice di saldo della cifra per i lavori di miglioramento eseguiti sull'immobile, valutando i danni e i difetti segnalati da parte convenuta”.
Espletato l'incombente tecnico, il giudice di pace, con la sentenza che oggi si impugna, rigettava la domanda proposta dalla , condannandola a pagare la somma di € 3.700,00 e Parte_1
compensando le spese di lite.
Avverso tale pronuncia ha interposto gravame l'attore, denunciandone l'illegittimità per omessa pronuncia in ordine alle domande ed eccezioni sollevate, oltre all'erronea interpretazione delle risultanze istruttorie.
In particolare l'appellante ha evidenziato: di avere, dal proprio canto, nel corso del primo grado di giudizio dimostrato l'integrale spettanza dell'importo richiesto, sia in ordine all'an che al quantum, importo peraltro espressamene riconosciuto dalla stessa convenuta, che ne aveva addirittura richiesto la compensazione sulla maggior somma infondatamente rivendicata in via riconvenzionale;
che, per contro, la non aveva fornito alcuna prova della dovutezza della somma richiesta in CP_1
via risarcitoria, atteso che l'immobile oggetto di causa era stato alienato in data 27.05.2021, con atto notarile Notaio ° Rep. 19091. Persona_1
Ha quindi dedotto che sull'azione di risarcimento fosse emersa una sopravvenuta carenza di legittimazione attiva, rilevabile d'ufficio, sulla quale l'attrice aveva espressamente richiesto una pronuncia da parte del Giudice di prime cure, in considerazione della circostanza che a ristrutturare l'immobile, fosse stato l'odierno proprietario, che aveva provveduto all'eliminazione della maggior parte dei danni lamentati.
Ha comunque dedotto che i danni residuali definitivamente accertati dal CTU, per un ammontare complessivo di € 3.700,00, nettamente inferiori rispetto a quelli quantificati dal consulente di parte convenuta (€ 7.900,00), non fossero in ogni causalmente riconducibili a vizi di costruzione da parte dalla che non era neanche l'impresa esecutrice. Parte_1
Ha quindi invocato la riforma integrale della sentenza appellata, chiedendo al Tribunale di «1)
Condannare la signora al pagamento in favore della , Parte_3 Parte_4 Parte_1 in persona dell'Amministratore p.t., della somma di € 3.850,00 (oltre interessi pattuiti), o la somma maggiore o minore che risulterà di giustizia;
2) condannare altresì la convenuta al risarcimento dei danni subiti dalla , sia patrimoniali sia non patrimoniali, che Parte_5 emergeranno nel corso del giudizio, e/o la cui quantificazione viene rimessa alla valutazione equitativa del giudice adito. Con vittoria di spese e competenze da distrarre in favore del costituito procuratore con ogni accessorio di legge».
Ha resistito al gravame l'originaria convenuta, la quale ha contestato i motivi di appello e così concluso “Voglia il Tribunale adito, contrariis rejectis, per i motivi sopra esposti: - preliminarmente, non concedere la sospensione della provvisoria esecuzione della sentenza impugnata;
- nel merito, dichiarare inammissibile l'appello e/o rigettarlo, per tutte le argomentazioni precedentemente sviluppate in fatto e diritto, confermando per la sentenza impugnata;
- il tutto con vittoria di spese e competenze di lite per i due gradi di giudizio da distrarsi in favore del sottoscritto procuratore”.
La causa, acquisito il fascicolo di prime cure, è pervenuta all'udienza del 16 aprile 2025 per la discussione e decisione.
Così succintamente ricostruita la vicenda contenziosa, in via preliminare deve rilevarsi che la cessione dell'immobile per cui è causa, emersa incidentalmente nel corso della prova orale, realizza la successione a titolo particolare nel diritto controverso ex art. 111 c.p.c., per cui il giudizio prosegue tra le parti originarie e l'acquirente non assume le vesti di litisconsorte necessario, potendo intervenirvi o essere chiamato, di talchè non pare accoglibile l'eccezione di carenza sopravvenuta di legittimazione attiva formulata da parte appellante.
Ancora è opportuno richiamare l'orientamento granitico della giurisprudenza di legittimità alla cui stregua il creditore che agisce in giudizio, sia per l'adempimento del contratto sia per la risoluzione ed il risarcimento del danno, deve fornire la prova della fonte negoziale o legale del suo diritto (ed eventualmente del termine di scadenza), limitandosi ad allegare l'inadempimento della controparte, su cui incombe l'onere della dimostrazione del fatto estintivo costituito dall'adempimento (Cass.
Sez. Unite 30.10.2001, n. 13533).
Orbene nel caso in esame deve ritenersi certamente incontroverso l'inadempimento della convenuta-odierna appellata, che non ha contestato la dovutezza del residuo importo richiesto quale corrispettivo, limitandosi ad opporre in compensazione le somme quantificate per gli asseriti danni subiti per effetto di vizi occulti presenti nell'immobile acquistato.
Proprio in ordine ai difetti dell'opera dedotti dalla convenuta deve chiarirsi che l'accettazione dell'opera non esonera il venditore dalla garanzia per i vizi di quest'ultima limitatamente a quelli riconoscibili con la normale diligenza e non taciuti in mala fede, sicché, anche in considerazione dei principi fondamentali della buona fede e dell'equità del sinallagma contrattuale, essa non può riferirsi ai vizi occulti emersi dopo i normali controlli eseguiti anteriormente l'acquisto (Cass.
1204/2016). E proprio con riguardo ai vizi lamentati, appare dirimente la ctu espletata in prime cure, che ha asseverato con iter logico esaustivo e condivisibile, nel pieno rispetto del contraddittorio tecnico con i ctp che:
“le uniche problematiche evidenti imputabili ad una cattiva messa in opera della ditta esecutrice riguardano:
l'intonaco interno del piano seminterrato che in prossimità della porta di accesso risulta fortemente ammalorato a causa di problemi di infiltrazione delle acque meteoriche provenienti dal soprastante piazzale;
la formazione delle fessure in maniera diffusa su tutte le finestre e i balconi dell'abitazione intorno agli stessi infissi dovuti alla diversa risposta termica dei materiali di contatto (infisso/muro)”.
L'Ing. ha quindi asseverato la sussistenza solo di parte dei vizi denunziati dalla e ha Per_2 CP_1
chiarito come i problemi di infiltrazione fossero imputabili alla cattiva impermeabilizzazione del piazzale sul lato sud dell'immobile, escludendo altresì, in risposta alle osservazioni del ctp di parte attrice, che i detti vizi fossero riconducibili alla risalita capillare dell'acqua dal basso verso l'alto o dalle modifiche dello stato dei luoghi mediante realizzazione di strato di cemento.
Ha quindi quantificato le spese per emendare i vizi di costruzione in complessivi € 3.700,00, da detrarre quindi dalla somma dovuta quale residuo corrispettivo.
Alla luce di tali esiti peritali, cui può anche in questa sede integralmente rinviarsi per relationem, non appare certamente condivisibile l'iter logico motivazionale che ha condotto il giudice di prime, in presenza di un inadempimento non contestato, a rigettare tout court la domanda principale formulata da parte attrice, senza operarne la compensazione con le somme quantificate a titolo di ristoro dei danni subiti.
Si impone pertanto la riforma della sentenza di prime cure nei seguenti termini: accertati i reciproci inadempimenti, parte convenuta deve essere condannata al pagamento dell'importo di € 150,00 oltre interessi legali dalla domanda al saldo, quale differenza tra la somma richiesta dall'attrice (€ 3.850,00) e quella accertata dal CTU a titolo di danni (€ 3.700,00).
Le spese di lite del doppio grado e quelle di ctu, avuto riguardo alla parziale reciproca soccombenza ed alla notevole riduzione della somma richiesta da parte attrice, non disgiunte da ragioni di equità, devono essere integralmente compensate.

P.Q.M.

Visto l'art. 281 sexies c.p.c., il Tribunale, quale giudice d'appello, definitivamente pronunciando, ogni ulteriore domanda disattesa o assorbita, così provvede: in accoglimento parziale dell'appello ed in riforma della sentenza gravata, previo accertamento dei reciproci inadempimenti, condanna parte appellata al pagamento in favore di parte appellante dell'importo di € 150,00, oltre interessi legali dalla domanda al saldo;
respinge ogni ulteriore domanda;
compensa le spese di lite.
Cosenza, 17/04/2025 la Giudice
(Dott.ssa Marzia Maffei)