REPUBBLICA ITALIANA IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
IL TRIBUNALE ORDINARIO DI TORINO SEZIONE OTTAVA CIVILE
in composizione monocratica, in persona del dott. Andrea De Magistris, ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa civile iscritta al n. 15581/2024 del ruolo generale degli affari contenziosi
TRA
(C.F. ), con il patrocinio Parte_1 C.F._1 dell'avv. RICCA RODOLFO elettivamente domiciliata presso il difensore:

RICORRENTE
E
(C.F. , con il patrocinio dell'avv. Controparte_1 P.IVA_1
DEBERNARDI ELISA elettivamente domiciliato presso il difensore;

CONVENUTO
Oggetto: locazione;

CONCLUSIONI DELLE PARTI
Parte ricorrente:
"Come da verbale di udienza del 30.5.2025
Parte resistente:
"Come da verbale di udienza del 30.5.2025
RAGIONI IN FATTO E IN DIRITTO DELLA DECISIONE

1.Con ricorso ex art 447 bis c.p.c., depositato in data 12.09.2024, ritualmente notificato, parte ricorrente chiedeva la condanna del al pagamento della Pt_1 Controparte_1 somma di € 9.310,64 a titolo di rimborso delle spese sostenute per gli interventi di miglioramento eseguiti sull'immobile di proprietà convenuta sito in piazza Crispi CP_1
n. 6.
A tal fine esponeva: di aver condotto in locazione un locale commerciale e abitativo di proprietà di parte convenuta, adibito a ristorante, situato in , Piazza Ceppi n. 6 in CP_1
forza di contratto sottoscritto tra le parti in data 24.10.2018 (doc 1); al momento della conclusione del contratto il locale non era idoneo all'uso convenuto;
parte conduttrice su autorizzazione verbale del Comune aveva quindi provveduto a proprie spese ad eseguire interventi sui locali anticipando la somma di € 9310,64 (come da relazione di stima Geom doc.ti 4 e 5); in particolare: lavori richiesti dalle autorità sanitarie locali (ASL), al fine CP_2
di rendere idonei, agibili e conformi, i locali oggetto di locazione;
attivazione delle utenze
(fornitura di energia elettrica, servizi idrici e gas) e acquisto di tutte le attrezzature idonee per la somministrazione di alimenti;
adeguamento dell'impianto elettrico, dell'impianto gas;
lavori edili riguardanti pavimentazioni e rivestimenti del locale cantina;
sostituzione vetri di porte e vetrine;
gli interventi erano eseguiti prima della sottoscrizione del contratto ma dopo la bozza predisposta dal Comune nel 2017 (doc 3).
Tutto quanto sopra premesso in fatto e dopo aver argomentato in diritto chiedeva l'accoglimento delle conclusioni sopra trascritte.
Si costituiva in giudizio il il quale contestava le avversarie pretese, evidenziando, CP_1 preliminarmente, la nullità dell'atto di citazione per l'omissione o l'assoluta incertezza della cosa oggetto della domanda nonché per la mancanza di esposizione dei fatti e degli elementi di diritto costituenti le ragioni della domanda;
nel merito evidenziava che gli interventi sugli impianti erano stati eseguiti su incarico del che li aveva anche pagati;
in particolare, CP_1 sull'impianto elettrico era intervenuta la ditta TT PI snc per eseguire la manutenzione ordinaria come da fattura (doc 5) e mandato di pagamento;
sull'impianto gas era intervenuta la per eseguire interventi pagati dal comune;
analogamente i lavori edili erano Parte_2
stati eseguiti dalla ditta UD a spese del (doc 11 e 12); quanto poi alla CP_1 tinteggiatura, alla sostituzione dei vetri e finestre e all'attivazione delle utenze queste erano di competenza del conduttore e mai era pervenuta richiesta di autorizzazione.
Tutto quanto sopra premesso in fatto e dopo aver argomentato in diritto chiedeva l'accoglimento delle conclusioni sopra trascritte.
Senza necessità di svolgere l'attività istruttoria all'odierna udienza le parti discutevano la causa, che veniva decisa mediante lettura del dispositivo ex art 429 c.p.c. con riserva di deposito della motivazione.

2. La domanda è infondata.
Preliminarmente, occorre qualificare la causa in oggetto come attinente alla materia delle locazioni essendo dedotto in giudizio dalla ricorrente, quale causa petendi, il contratto di locazione concluso tra le parti in data 24.10.2018 avente ad oggetto l'immobile sito in piazza Crispi n. 6. CP_1
L'eccezione di nullità dell'atto introduttivo è infondata poiché dal ricorso depositato emerge che parte conduttrice richiede, previo accertamento dell'autorizzazione da parte del locatore ad eseguire interventi nell'immobile sito in , Piazza Ceppi n.6, la condanna al CP_1
rimborso delle spese sostenute dal conduttore ai sensi degli artt. 1592 e 1593 c.c.
La locazione commerciale è intercorsa tra le parti in periodo compreso tra il 1.10.2018 e il
18.4.2023 quando l'immobile è stato rilasciato anticipatamente dal conduttore.
La domanda è procedibile avendo le parti esperito la mediazione obbligatoria.
La convenuta contesta che siano dovute le somme richieste a titolo di rimborso, in parte, perché gli interventi erano stati eseguiti dal in parte perché si trattava di spese non CP_1
autorizzate o non di competenza del locatore. In ogni caso sostiene che gli importi richiesti non siano documentati nei pagamenti.
L'art 1592 c.c. consente al conduttore di richiedere il pagamento di un'indennità per i miglioramenti apportati alla cosa locata con il consenso del locatore (Salvo disposizioni particolari della legge o degli usi, il conduttore non ha diritto a indennità per i miglioramenti apportati alla cosa locata. Se però vi è stato il consenso del locatore, questi è tenuto a pagare un'indennità corrispondente alla minor somma tra l'importo della spesa e il valore del risultato utile al tempo della riconsegna).
Gli interventi eseguiti sono indicati nella relazione di stima del Geom doc.ti 4 e 5 e CP_2 precisamente: adeguamento impianto elettrico per €2500, impianto a gas per € 2500, lavori edili per € 1200, sostituzione vetri e porte interne e vetrine € 500, oltre ad € 842,05 per attivazione utenza elettrica, € 309,59 per attivazione fornitura gas, € 459,00 per attivazione utenza idrica.
La parte ricorrente ha allegato, ma non provato, di aver apportato miglioramenti all'immobile
(adeguamento impianto elettrico e impianto a gas e lavori edili) e addizioni (vetri, porte e vetrine) che quantifica in complessivi € 9.310,64. Non allega nessun giustificativo di spesa né la circostanza che i miglioramenti siano stati autorizzati dalla proprietà. Infatti “Grava sul conduttore che chieda l'indennità ex art. 1592 c.c. per i miglioramenti apportati alla cosa locata, l'onere di provare il consenso del locatore alla loro esecuzione, trattandosi di fatto costitutivo del preteso diritto” (Cass. n. 14/2017). La prova sul punto non è stata raggiunta in quanto nessun teste è stato sentito sulla circostanza dell'autorizzazione rilasciata da parte del che la contesta, allo svolgimento di CP_1
specifici lavori risultando il capo 6 del ricorso del tutto generico non essendo allegate circostanze di tempo e di luogo.
Quanto, invece, alle addizioni l'indennizzo non è riconosciuto salva la prova della loro non agevole rimozione o della richiesta del locatore di esercitare il diritto di ritenzione (art 1593
c.c.). La prova sul punto non è stata dedotta e la circostanza non è allegata.
Infine, la ricorrente non ha comprovato di aver corrisposto la somma di € 9.310,64 a titolo di corrispettivo degli interventi di adeguamento dell'immobile condotto in locazione e di attivazione delle utenze, di cui ha richiesto la condanna della convenuta alla rifusione in suo favore. Invero, con riguardo all'esecuzione dei lavori di adeguamento all'uso commerciale di ristorazione cui la sig.ra intendeva destinare l'immobile locato, va osservato Parte_1 che ha prodotto unicamente le dichiarazioni di conformità degli impianti alla regola dell'arte rilasciate dalle società esecutrici dei lavori commissionati e segnatamente;
della società
[...] per l'“installazione di n. 3 fornelli su impianto esistente” e per il “collegamento CP_3 tubazioni riscaldamento dalla caldaia al piano primo alle tubazioni del piano terra” per la
“sostituzione di generatore di calore di (cfr. doc.

5.1 ricorrente); della Parte_3 ditta SIE di TE LE per lavori relativi all'“impianto di messa a terra” (cfr. doc.

5.1 ricorrente); per la “mera sostituzione di n. 1 generatore di calore Controparte_4 da 24 Kw a gas metano al piano primo” (cfr. doc.

5.2 ricorrente).
Per contro, non ha allegato né le fatture né i pagamenti relativi alle predette opere, la qual circostanza preclude in nuce per indeterminatezza l'accoglimento della domanda di condanna della convenuta alla loro rifusione, quandanche si assumesse come vera la circostanza - non provata per quanto detto - che sia intervenuto tra le parti un accordo di autorizzazione all'esecuzione dei lavori.
Non sono idonee a supplire a tale omissione né la quantificazione del costo dei lavori effettuata dal perito di parte Geom. (cfr. doc. 4 ricorrente) - nella relazione del quale CP_2 vengono peraltro contemplati lavori edili per l'adeguamento dei locali di cui non è dato sapere nemmeno la ditta esecutrice - né la consulenza tecnica richiesta per accertare la necessarietà degli interventi eseguiti e la loro quantificazione, in quanto esplorativa.
Quanto alle spese sostenute per l'attivazione e la fornitura delle utenze di energia elettrica, gas ed acqua (cfr. doc.

5.3 documentazione contrattuale e doc.

5.4 bollette pagate) vi sono elementi che consentono di ritenere che le predette opere siano state commissionate dalla conduttrice per adeguare i locali al particolare uso commerciale (ristorante di cucina spagnola) cui intendeva adibire l'immobile e non già all'adeguamento indispensabile per l'esercizio dell'attività di ristorazione cui aveva già provveduto l'ente locatore (cfr. doc. 4-5-
6-7-8-9-10-11-12 convenuta).
La domanda della ricorrente è pertanto infondata e va rigettata.

3. Le spese sono poste a carico della parte opponente soccombente e liquidate ai valori prossimi ai minimi del d.m. 147/22 tenuto conto dell'effettivo valore della controversia
(compreso tra i 5200 e 26000 euro) dell'attività difensiva svolta, della natura documentale del giudizio, esclusa la fase istruttoria non svolta:


P.Q.M.


Il Tribunale, definitivamente pronunciando, ogni contraria o diversa istanza e deduzione disattesa, così provvede:

1. Rigetta il ricorso;

2. Condanna parte ricorrente a rifondere a parte resistente le spese processuali che liquida per l'intero (1/1) in € 1800,00 per compensi professionali (fase studio euro 500,00, fase introduttiva euro 400,00 e fase decisionale euro 900,00) oltre rimborso forfetario 15%, IVA e
CPA.
Indica in giorni quindici il termine per il deposito della motivazione.
Così deciso in Torino mediante lettura del dispositivo all'udienza del 30.5.2025
Il Giudice
Dott. Andrea De Magistris