REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO DI TARANTO
PRIMA SEZIONE CIVILE
Il Tribunale, in composizione monocratica, in persona del Giudice dott. Claudio Casarano, ha pronunciato la seguente:
SENTENZA
Nella causa civile iscritta al n. 3196 anno 2022 Affari Civili Contenziosi promossa da:
( Cod Fisc. ), (Cod Fisc. Parte_1 C.F._1 Parte_2
) e (Cod Fisc. ) - rappresentati e C.F._2 Parte_3 C.F._3
difesi dall' Avv. Giovanni Luca Russo;

Contro
( ) - rappresentato e difeso dall'Avv. Ivan Conte;
CP_1 C.F._4
, in persona del suo amministratore pro tempore signor Controparte_2
- rappresentato e difeso con l'Avv. Teresa Spano, Controparte_3
in persona del suo amministratore pro tempore Sig. Controparte_4
rappresentato e difeso dall'Avv. Alberto Imperatrice Controparte_3
Oggetto: proprietà.
LA CAUSA
LA QUESTIONE PREGIUDIZIALE PETITORIA SOLLEVATA DAVANTI AL GIUDICE DI
PACE
pagina 1 di 5 I signori unitamente al venivano citati davanti al Giudice di Pace di Pt_1 Controparte_2
dal signor . CP_2 CP_1
Questi lamentava che infiltrazioni di acque meteoriche provenienti dal cortile sovrastante avevano arrecato danni al proprio box, che faceva parte del complesso condominiale di , sebbene CP_2
fosse di proprietà dei signori e nei confronti dei quali quindi chiedeva la condanna, in solido, al Pt_1
loro risarcimento per equivalente monetario.
Il convenuto chiamava in causa il , posto che l'area CP_2 Controparte_4 sovrastante il box faceva parte dell'edificio proprio di quest'ultimo, tanto da costituirne il cortile antistante il suo ingresso.
Essendo sorta nel corso del processo contestazione su chi fosse da ritenere proprietario dell'area cortilizia in parola, il giudice di pace adito rimetteva la decisione sulla questione pregiudiziale al
Tribunale di Taranto, trattenendo però la causa risarcitoria principale.
Seguiva la riassunzione da parte dei signori tesa ad ottenere una pronunzia di accertamento della Pt_1 natura condominiale dell'area cortilizia sovrastante il box del , cui seguiva la regolare CP_1
costituzione di tutte le parti.
L'istruttoria s'incentrava sulla acquisizione di documenti e sull'assunzione dell'interrogatorio formale dell'amministratore dei due condomìni convenuti, signor . Controparte_3
All'udienza del 06-11-2024 le parti precisavano le conclusioni ed il giudice si riservava la causa per la decisione, previa concessione dei termini ex art. 190 c.p.c.
MOTIVAZIONE
L'AREA CORTILIZIA DEL COMPLESSO CONDOMINIALE PRESICCI 11/13: IL CP_2
PRIMO ATTO DI VENDITA ED IL DISTINGUO TRA ANTISTANTE IL Pt_4
PORTONE DI ACCESSO ED AREE SCOPERTE ADIACENTI ALL'INTERO FABBRICATO
Occorre prendere le mosse dal primo atto di compravendita posto in essere dall'ingegner Pt_1
Per_ originario dante causa degli attori in riassunzione, per Notar del 09.02.1970, grazie al quale veniva sancita la nascita del OM . Controparte_4
Rileva, come ricordava la stessa difesa degli attori in riassunzione, ed in particolare una postilla posta in calce all'atto notarile: “della presente vendita fanno parte tutte le cose comuni e di uso comune come per legge, ivi compreso l'alloggio del portiere, lo spiazzo antistante il portone di accesso ed i locali ove sono situati i servizi principali , con esclusione delle aree scoperte adiacenti all'intero fabbricato ,
pagina 2 di 5 gravate da servitù di veduta, affaccio e sporto a favore dei piani superiori “una postilla dattiloscritta da persona di mia fiducia e da me notaro letta ai comparenti che l'approvano”.
Contrariamente all'opinione espressa dalla difesa dei occorre operare un distinguo decisivo: un Pt_1 conto sono le aree scoperte adiacenti l'intero fabbricato, un conto è lo spiazzo antistante il portone di accesso, posto che le prime sono escluse dalla vendita, e quindi restano in proprietà del costruttore e proprietario dante causa, del secondo invece, al pari delle altre cose comuni, lo stesso opera il trasferimento unitamente all'unità immobiliare e pertinenze.
Lo stato in cui versa lo stato dei luoghi non aiuta nell'indagine, posto che lo spiazzo in parola risulta avere una conformazione identica alle aree scoperte adiacenti l'intero fabbricato e che a delimitarlo vi sono solo dei vasi (e si veda anche la Ctu svolta nel giudizio di primo grado).
Sebbene non espressamente delimitato lo spiazzo in parola dalla restante area scoperta, non si può affatto negare che la volontà del costruttore nel predetto primo atto di vendita della prima unità immobiliare sia stata quella di limitarsi ad estrapolare una sola porzione dalle aree adiacenti l'intero edificio, rimaste in sua proprietà esclusiva, per assoggettare essa soltanto allo statuto condominiale che iniziava a prendere piede con la prima vendita.
Una siffatta volontà dell'artefice della costruzione non viene affatto smentita dagli atti successivi, se non per le diverse espressioni utilizzate per individuare pur sempre la porzione delle aree adiacenti da considerare comuni e quelle rimaste appannaggio del dante causa;
ad esempio, rileva la scrittura privata
Per_ autenticata per notar del 13.05.1971:
“Come dichiarano le parti costituite, la presente vendita ha luogo con tutti i diritti e pertinenze relative quote comuni e quote condominiali come per legge compreso l'alloggio portiere e la comunione dei locali ove sono sistemati gli impianti di sollevamento dell'acqua o di riscaldamento, con esclusione dei cortili interni gravati di servitù di veduta, affaccio o sporto salvo la porzione di cortile antistante al portone di accesso”.
Dove, infatti, alla volontà di escludere dalla vendita ai singoli acquirenti, condomini, i cortili interni, da identificare con le aree scoperte adiacenti l'intero edificio di cui si diceva nel primo atto di vendita, viene ribadita, la volontà di sottrarre alla proprietà esclusiva soltanto una porzione di esse – lo spiazzo del primo atto – per assoggettarla invece allo statuto condominiale.
LA CTU E LE RISULTANZE CATASTALI Ma anche dalle indagini peritali sviluppate dal Ctu nominato nella causa davanti al giudice di pace rimettente si giunge alla stessa conclusione, per di più supportata da significative risultanze catastali:
pagina 3 di 5 Come dire che non solo risulta censita in Catasto questa area cortilizia in capo agli eredi – p.lla Pt_1
514 sub etc., ma il tutto avveniva in virtù della presentazione di DOCFA redatta in data 08-06-1999 dall'ing. , figlio del costruttore ing. Parte_1 CP_5
E' chiaro poi che questa eloquente emergenza catastale non rileva di per sé per stabilire chi sia proprietario dello spiazzo in parola ma come riscontro coerente rispetto a quanto già emergente dagli indicati atti di vendita sopra evocati;
che come è noto rivestono una importanza primaria in tema di indagini petitorie. pagina 4 di 5 Peraltro il distinguo operato sulle aree scoperte adiacenti l'intero edificio ha anche un senso dal punto di vista che ha voluto esprimere il proprietario originario dell'edificio e dell'area su cui lo faceva erigere: si riservava in proprietà esclusiva le aree scoperte adiacenti l'edificio, caratterizzate dalla servitù di veduta affaccio e sporto dei futuri condomini( e si vedano le foto che riproducono lo stato dei luoghi in parola), ma non quella loro porzione, di eguale conformazione, antistante l'ingresso all'edificio condominiale, presumibilmente per il fatto di essere caratterizzate da un uso comune più intenso da parte dei condomini rispetto alla circostante area scoperta.
Pertanto va dichiarata la proprietà esclusiva in capo ai coeredi dell'area cortilizia sovrastante il Pt_1
box danneggiato del ad eccezione della porzione delle predette aree antistante CP_1
l'ingresso dell'edificio del condominio di via Presicci n. 11/13.
Le spese del giudizio seguono la soccombenza degli attori in riassunzione e si liquidano come da dispositivo, anche tenuto conto della effettiva attività svolta.
P.T.M.
Decidendo sulla domanda proposta dai signori , e , con atto Parte_1 Parte_2 Parte_3
di riassunzione ritualmente notificato, nei confronti del , del Controparte_2 [...]
e del signor , rigettata ogni altra domanda ed eccezione, così Controparte_4 CP_1
provvede:
Rigetta la domanda ed accerta che le aree scoperte adiacenti l'intero edificio del Controparte_4
, ed in particolare per quel che rileva nel giudizio davanti al giudizio di pace rimettente,
[...]
quelle sovrastanti il box di proprietà del signor , sono in proprietà esclusiva indivisa dei CP_1
signori ad eccezione della porzione, già identificata catastalmente, prossima all'ingresso Pt_1 dell'edificio del , che invece fa parte dei beni comuni di quest'ultimo; Controparte_4
Condanna i signori al pagamento delle spese processuali sopportate dalle controparti, che si Pt_1
liquidano, per ciascuna di esse, e per il in favore del difensore distrattario, in euro 1.000,00 CP_1
per compenso professionale, oltre accessori di legge.
Taranto, 10 marzo 2025
Il Giudice - dott. Claudio Casarano
pagina 5 di 5