N. R.G. 18170/2015
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO di BARI
Seconda CIVILE
Il Tribunale, nella persona del giudice unico Dott. Vincenzo Liso ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa civile di I Grado iscritta al N. 18170/2015 R.G. promossa da:
(C.F. ) con il patrocinio degli avv. BAGORDO Parte_1 C.F._1
PIERPAOLO e , con elezione di domicilio in VIA CAMICIA 50 MONOPOLI presso l'avv. BAGORDO PIERPAOLO;

ATTORE

contro

:
, (C.F. ), con il patrocinio degli avv. PALMITESSA GIOVANNA Controparte_1
e , con elezione di domicilio in VIA CAP. PIRRELLI N.24 70043 MONOPOLI, presso l'avv. PALMITESSA GIOVANNA;

CONVENUTO
CONCLUSIONI
Le parti hanno concluso come da verbale d'udienza del 08/11/2024, che qui si intenda richiamato, e la causa veniva trattenuta in decisione con la concessione dei termini ex art 190 c.p.c..
Motivi della decisione
Premesso che a seguito dell'entrata in vigore della legge n. 69 del 18 giugno 2009, applicabile ai giudizi pendenti in primo grado alla data del 4 luglio 2009 e con particolare riferimento al novellato art. 132, n. 4, c.p.c. che prevede in luogo della “concisa esposizione dello svolgimento del processo e dei motivi in fatto e in diritto della decisione” la sola “concisa esposizione delle ragioni di fatto e di diritto della decisione anche con riferimento a precedenti conformi”, la presente sentenza, risulta omessa pagina 1 di 4 dell'esposizione dello svolgimento del processo ed è limitata alle sole “ragioni” di fatto e di diritto che suffragano la decisione medesima.


1. FATTO E SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
Con atto di citazione regolarmente notificato, conveniva in giudizio Parte_1
e chiedendo accertarsi l'inadempimento delle Controparte_2 Controparte_1
convenute in relazione al contratto preliminare di compravendita avente ad oggetto un immobile sito in Monopoli alla via Ten. Vitti nn. 20-22, con conseguente condanna alla restituzione del doppio della caparra confirmatoria versata (€ 10.000,00) oltre al risarcimento dei danni quantificati in € 5.000,00.
In dettaglio l'attore deduceva che:
- in data 19/02/2015 sottoscriveva una proposta di acquisto, accettata dalle convenute in data 26/02/2015, versando contestualmente la somma di € 5.000,00 a titolo di caparra confirmatoria;

- il termine per la stipula del preliminare veniva fissato inizialmente al 20/04/2015 e successivamente prorogato al 30/04/2015;
- alla scadenza del termine le venditrici non avevano predisposto la documentazione necessaria per la stipula;

- con raccomandata dell'11/05/2015 comunicava la risoluzione del contratto, chiedendo la restituzione della caparra, pur manifestando disponibilità a definire la compravendita a fronte di una riduzione del prezzo, essendosi palesate lesioni al solaio e difformità catastali.
Si costituivano le convenute contestando la fondatezza della domanda e proponendo domanda riconvenzionale per l'accertamento della legittimità del proprio recesso e del diritto a trattenere la caparra, imputando al la responsabilità per non aver Pt_1
perfezionato la compravendita nonostante gli inviti a presentarsi dal notaio.
Concessi i termini ex art 183 c.6 c.p.c. venivano ammesse le prove articolate dalle parti.
Espletata l'istruttoria mediante prove testimoniali e interrogatorio formale delle parti, la causa veniva rimessa in decisione sulle conclusioni precisate dalle parti con la concessione dei termini ex art 190 c.p.c.


2. DIRITTO
La domanda attorea è infondata e va rigettata, mentre merita accoglimento la domanda riconvenzionale proposta dalle convenute.
Nel caso di specie trova applicazione l'art. 1385 c.c. in tema di caparra confirmatoria,
pagina 2 di 4 secondo cui "Se la parte che ha dato la caparra è inadempiente, l'altra può recedere dal contratto, ritenendo la caparra;
se inadempiente è invece la parte che l'ha ricevuta,
l'altra può recedere dal contratto ed esigere il doppio della caparra".
Come chiarito dalla giurisprudenza di legittimità (Corte d'Appello Roma n. 8118/2021), in caso di reciproche inadempienze occorre procedere ad una valutazione comparativa del comportamento di entrambi i contraenti, tenendo conto della loro gravità rispetto all'interesse della controparte e dell'incidenza sull'equilibrio contrattuale.
Nel merito, dall'istruttoria è emerso che:
1) La proroga del termine per la stipula del preliminare dal 20/04/2015 al 30/04/2015 fu concordata tra le parti senza alcuna imputazione di responsabilità;
2) Le difformità catastali e i vizi lamentati dal (lesioni al solaio) erano evidenti e Pt_1
conosciuti al momento della proposta di acquisto, come confermato dal teste Tes_1
che ha dichiarato che tali aspetti erano stati considerati nella determinazione
[...]
del prezzo;

3) Come evidenziato dalla Suprema Corte (Cass. civ. n. 357/2025), la non conformità tra stato di fatto dell'immobile e planimetrie catastali non giustifica il recesso quando sia ancora possibile conseguire la regolarizzazione, non integrando l'inadempimento all'obbligo di provvedere all'accatastamento entro il termine gli estremi per la risoluzione;

4) Nella bozza di preliminare predisposta dal Notaio era espressamente previsto Per_1
l'impegno delle venditrici a regolarizzare la situazione catastale prima del rogito definitivo;

5) Il , dopo aver manifestato con raccomandata dell'11/05/2015 la volontà di Pt_1
risolvere il contratto, non si è presentato agli appuntamenti fissati dal notaio per il
06/07/2015 e il 15/07/2015, dimostrando un comportamento incompatibile con l'interesse alla conclusione del contratto.
Pertanto, deve ritenersi che l'inadempimento determinante sia da ascriversi al promissario acquirente , il quale: Pt_1
- era pienamente consapevole dello stato dell'immobile al momento della proposta;

- ha pretestuosamente invocato vizi e difformità già noti per giustificare il proprio inadempimento;

- non si è presentato alla stipula del preliminare nelle date fissate dal notaio.
Come affermato dalla giurisprudenza (Tribunale Napoli n. 9570/2023), nel caso di compravendita di immobile in stato fatiscente, qualora il promissario acquirente sia pagina 3 di 4 pienamente consapevole delle condizioni dell'immobile al momento della stipula del preliminare, non può successivamente invocare i vizi dell'immobile per giustificare il proprio inadempimento.
Da ultimo va rigettata la richiesta di risarcimento del danno ex art 96 c.p.c avanzata dall econvenute non essendo stata fornita la piena prova che la parte soccombente ha agito e/o resistito in giudizio con mala fede o colpa grave, onere probatorio che incombe alla parte opposta quale sul soggetto leso, la quale aveva anche l'onere di dimostrare l'esistenza e l'entità di un evento pregiudizievole discendente, con nesso causale.
Nel caso che ci impegna le argomentazioni dedotte dalla parte convenuta non è sufficiente a dimostrare la responsabilità prevista dall'art 96 c.p.c. a ciò si aggiunga che non risulta altresì provato il danno che non è possibile determinare neanche in via equitativa non essendo stati offerti elementi oggettivi di riferimento per la sua determinazione.
Per cui la domanda va rigetta.
In ordine al regolamento delle spese questo segue il principio della soccombenza e si liquidano come da dispositivo.


P.Q.M.


Il Tribunale di Bari, definitivamente pronunciando sulla causa in epigrafe, ogni diversa istanza ed eccezione disattesa, così provvede:
1) Rigetta la domanda proposta da;
Parte_1
2) Accoglie la domanda riconvenzionale proposta da e Controparte_2 CP_1
e, per l'effetto, dichiara legittimo il recesso dalle stesse esercitato con
[...] conseguente diritto a trattenere la somma di € 5.000,00 versata a titolo di caparra confirmatoria;

3) rigetta la domandi condanna ex art 96 c.p.c. avanzata dalle convenute
3) Condanna l'attore al pagamento delle spese di lite in favore di ciascuna convenuta, che liquida in complessivi € 1.500,00 per compensi, oltre rimborso forfettario 15%, IVA e
CPA come per legge, con distrazione in favore del procuratore antistatario.
Bari, 10 aprile 2025
Il Giudice
dott. Vincenzo Liso
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