REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
LA CORTE D'APPELLO DI ROMA
SEZIONE SETTIMA CIVILE così composta:
dr. Maria Rosaria Rizzo Presidente e relatore dr. Maria Speranza Ferrara Consigliere
dr. Paolo Caliman Consigliere ausiliario riunita in camera di consiglio, ha emesso la seguente
SENTENZA nella causa civile in grado di appello iscritta al n. 1862 del ruolo generale degli affari contenziosi dell'anno 2021, assunta in decisione in data 3.12.2025, a seguito di trattazione scritta ai sensi dell'art. 127-ter c.p.c., vertente
TRA
(C.F. ) Parte_1 C.F._1 rappresentato e difeso dall'Avv. Francesca Romana Fontana (C.F. , LO Di C.F._2
MA ( ) e TE ET (C.F. ), per procura in C.F._3 C.F._4 atti
–APPELLANTE–
E
C.F. ) Controparte_1 C.F._5 rappresentato e difeso dall'Avv. Gianfranco Polinari (c.f. ), per procura in CodiceFiscale_6 atti
–APPELLATO–
OGGETTO: Opposizione al decreto ingiuntivo n. 328/2019 (R.G. n. 579/2019) FATTO E DIRITTO

ha proposto opposizione avverso il decreto ingiuntivo del Tribunale di Tivoli, n. Controparte_1
328/2019, di pagamento, in favore di , della somma di euro 6.500, oltre interessi e Parte_1 accessori di legge, per il mancato versamento di alcuni canoni locatizi.
L'opponente ha rappresentato di aver rilasciato l'immobile e che a tale importo, in assenza di danni denunciati dal locatore, andava detratto quello di euro 1.200, versato a titolo di deposito cauzionale.
ha contestato la fondatezza della opposizione, ribadendo la morosità del conduttore, con Parte_1 la precisazione che le parti avevano espressamente pattuito la restituzione del deposito cauzionale al saldo di ogni pendenza;
ha, inoltre, denunciato l'esistenza di un ulteriore credito, nei confronti del conduttore, consistente nel rimborso delle spese sostenute per la procedura esecutiva di consegna e rilascio dell'immobile, concesso in locazione.
All'esito del giudizio, il Tribunale di Tivoli, in parziale accoglimento dell'opposizione, ha revocato il decreto ingiuntivo e, dopo aver detratto quanto versato a titolo di deposito cauzionale, ha condannato al pagamento della minor somma di euro 5.300, oltre interessi di legge Controparte_1
e spese di lite, liquidate in € 1000, oltre IVA, CPA e rimborso spese generali come per legge.
ha impugnato la decisione, articolando tre censure. Parte_1
L'appellante contesta che sia dovuta la restituzione del deposito cauzionale.
Con il primo motivo, deduce l'omesso esame, da parte del Tribunale, della specifica pattuizione, di cui all'art. 8 del contratto di locazione, che prevede testualmente “il deposito cauzionale pari a due mensilità verrà restituito alla fine del contratto, dopo la regolare consegna dell'immobile, e dopo aver saldato ogni pendenza”. Precisamente, sostiene che, in forza di tale clausola, l'obbligo di restituire la somma, versata a titolo di deposito cauzionale, è sottoposto ad una condizione sospensiva, ovvero l'esatto adempimento degli obblighi negoziali da parte del conduttore. Di talché, il diritto alla restituzione del deposito cauzionale sarebbe inesigibile, nonostante il rilascio dell'immobile locato, in ragione del mancato pagamento delle somme ingiunte, e, dunque, difetterebbero i presupposti richiesti per la compensazione, invece, operata dal giudice.
La censura è fondata.
L'art. 11 della legge 392/78 disciplina il deposito cauzionale, che costituisce una forma di garanzia, in favore del locatore, riguardo all'adempimento degli obblighi contrattuali del conduttore, tra cui il pagamento del canone ed eventuali danni arrecati
Secondo un consolidato orientamento della Suprema Corte “L'obbligo del locatore di restituire il deposito cauzionale sorge al termine della locazione, ma soltanto se il conduttore abbia integralmente adempiuto alle proprie obbligazioni, giacché, diversamente, assume rilievo la funzione specifica del deposito, che è quella di garantire preventivamente il locatore dagli inadempimenti del conduttore”. (cfr. ex multis Cass. n. 538/1997)
Nella fattispecie, le parti hanno specificamente concordato – la clausola è anche sottoscritta separatamente - di subordinare la restituzione del deposito cauzionale solo all'avvenuto saldo di tutte le debenze: già questa pattuizione rende inesigibile il credito e preclude la compensazione, stante il pacifico inadempimento all'obbligo di pagamento dei canoni;
per di più, e, qui si lega il secondo motivo di appello, il conduttore risulta aver rilasciato l'immobile solo a seguito di una azione esecutiva e non ha, nemmeno in parte, rimborsato le spese del relativo procedimento. Quest'ultimo comportamento, anch'esso sostanzialmente pacifico, rende evidente che il debitore deve ancora onorare i suoi impegni anche con riferimento al forzoso rilascio dell'immobile, da cui sono derivate spese a carico del locatore. Diversamente da quanto affermato nella sentenza impugnata, quest'ultimo credito, pur non azionato con il ricorso monitorio, rileva ai fini della valutazione del comportamento del debitore, per stabilire se si è avverata o meno la condizione sospensiva a cui è sottoposto il diritto alla restituzione del deposito cauzionale.
E' dunque, evidente l'attualità della garanzia costituita dalle somme versate a titolo di deposito cauzionale, in attesa dell'adempimento integrale dei propri obblighi da parte del conduttore;
obblighi da cui non possono restare escluse le spese del procedimento esecutivo di rilascio, diretta conseguenza dell'inadempimento all'obbligo di spontanea restituzione dell'immobile al momento della cessazione del rapporto.
L'opposizione non può essere accolta ed, in riforma della sentenza di condanna, il decreto ingiuntivo va confermato.
Alla soccombenza segue il pagamento delle spese processuali per il doppio grado, così restando travolta la terza censura in punto di condanna del locatore al pagamento delle spese di giudizio.
Le spese vengono liquidate secondo il d.m. 55/2014, da ultimo aggiornato, utilizzando lo scaglione previsto per le controversie di valore fino a 26.000 euro, individuato in base alla domanda.
La non complessità della trattazione della controversia, limitata sostanzialmente a una sola questione di diritto, comporta l'applicazione dei compensi minimi, con esclusione, in appello, della fase trattazione/istruttoria, del tutto mancante.
La pretesa del conduttore appare del tutto infondata e semplicemente dilatoria, al punto da integrare un abuso del processo, ed una condanna, per responsabilità aggravata, ai sensi dell'art. 96, comma 3 cpc, il cui danno è determinato, in via equitativa, nella misura di 1/3 delle spese processuali, complessivamente liquidate per il doppio grado;
dunque, in 1508,00 euro.

P.Q.M.

la Corte, definitivamente pronunciando, accoglie l'appello e, in riforma della sentenza del Tribunale
Ordinario di Tivoli, n. 1089/2020, rigetta l'opposizione, con la condanna di alla Controparte_1 refusione delle spese del doppio grado di giudizio liquidate, per il giudizio innanzi al tribunale, nella somma di euro 2.540 e, in appello, in 1984,00 euro;
oltre spese generali nella misura forfettaria del
15% ed accessori di legge, il tutto da distrarsi in favore degli avv.ti Francesca Romana Fontana, TE
ET e LO Di MA, che si dichiarano antistatari;
condanna al pagamento dell'ulteriore importo di 1508,00 euro, ai sensi dell'art. 96, Controparte_1 comma 3, cpc
Così deciso in Roma il giorno 3.12.2025.
Il Presidente relatore dott.ssa Maria Rosaria Rizzo