N. R.G. 1533/2025
TRIBUNALE ORDINARIO DI ANCONA
SECONDA CIVILE
VERBALE DELLA CAUSA n. r.g. 1533/2025 tra

Parte_1
ATTORE/I e

Controparte_1
CONVENUTO/I
Oggi 28 novembre 2025 ad ore 12,00 innanzi al dott. Nadia Mencarelli, sono comparsi:
Per l'avv. MARGARUCCI JOLITA Parte_1 Per l'avv. AURIEMMA EP oggi sostituito dall'avv. Napolitano Chiara. Controparte_1 Il Giudice invita le parti a precisare le conclusioni. L'avv. Napolitano esibisce documentazione attestante i pagamenti intervenuti successivamente alla introduzione del giudizio: in particolare risultano corrisposti i canoni relativi ai mesi di novembre 2025, ( 7.11.2025 ) dicembre 2025, gennaio e febbraio 2026 ( 18.11.2025 ) e chiede autorizzazione al deposito telematico. Quanto precede a dimostrazione della volontà della conduttrice di sanare la morosità e di una condotta conforme ai principi di correttezza e buona fede ( cfr. Cass. Civ. 11205 del 2019 e 2263/2023 ai fini della valutazione della gravità dell'inadempimento deve tenersi conto anche dei pagamenti tardivi e della situazione economico funzionale del rapporto contrattuale ), si chiede pertanto il rigetto della domanda di risoluzione ed in subordine l'eventuale fissazione di un termine per l'integrale saldo del residuo in applicazione dei principi di proporzionalità e tutela dell'affidamento contrattuale, con riserva di ulteriori produzioni e deduzioni. L'avv. Margarucci non contesta la circostanza del pagamento con riserva di valutare il buon fine dell'assegno circolare, fa presente che il pagamento dei tre canoni futuri è avvenuto contestualmente al secondo accesso dell'ufficiale giudiziario ed è finalizzato a consentire la liberazione dell'immobile, in ogni caso la richiesta di condanna anche dei canoni pregressi arriva sino al mese di ottobre 2025, insiste pertanto nell'accoglimento delle conclusioni rassegnate in quanto quelle oggi avanzate sono eccezioni tardive ed irrituali. Dopo breve discussione orale, il Giudice si ritira in Camera di Consiglio. All'esito della Camera di Consiglio il Giudice pronuncia sentenza ex art. 429 c.p.c. dandone lettura ad ore 13,30.
Il Giudice
dott. Nadia Mencarelli
pagina 1 di 8 REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO di ANCONA
SECONDA CIVILE
Il Tribunale, nella persona del Giudice dott. Nadia Mencarelli ha pronunciato ex art. 429 c.p.c. la seguente
SENTENZA nella causa civile di I Grado iscritta al n. r.g. 1533/2025 promossa da:
(C.F. ), con il patrocinio dell'avv. MARGARUCCI JOLITA, Parte_1 P.IVA_1 elettivamente domiciliato in presso il difensore avv. MARGARUCCI JOLITA
ATTORE/I contro
(C.F. ), con il patrocinio dell'avv. AURIEMMA EP Controparte_1 P.IVA_2 elettivamente domiciliato in VIALE GORIZIA, 25 00198 ROMA presso il difensore avv. AURIEMMA EP
CONVENUTO/I
CONCLUSIONI
Le parti hanno concluso come da verbale d'udienza.
Concisa esposizione delle ragioni di fatto e di diritto della decisione
Con atto di intimazione di sfratto per morosità e contestuale citazione per la convalida, notificato in data 21.02.2025, la società conveniva in giudizio, avanti il sovra intestato Tribunale, Parte_1
la società al fine di sentir convalidare l'intimato sfratto per morosità, fissare la Controparte_1
data di esecuzione del rilascio, nonché emettere ingiunzione di pagamento per la quota parte della imposta di registro ed i canoni scaduti, pari, complessivamente, al mese di gennaio 2025, ad €
45.591,98 (IVA inclusa), oltre che per quelli successivamente scaduti e a scadere fino all'esecuzione del rilascio, interessi di legge e spese di lite. L'intimante premetteva: di avere concesso in locazione ad uso commerciale alla intimata l'immobile sito in Monte San Vito (AN) via Dell'Industria n. 26-32, con contratto del 29.07.2023, registrato il 03.08.2023, al canone mensile di € 5.500,00 oltre IVA;
che la pagina 2 di 8 conduttrice ometteva di versarlo a decorrere dal mese di luglio 2024, né rimborsava la quota parte della imposta di registro di sua competenza di € 331,98.
Con comparsa di costituzione depositata in data 19.03.2025 la si costituiva in Controparte_1
giudizio per opporsi alle domande avversarie rassegnando le seguenti conclusioni : “ in via principale, rigettare l'intimazione di sfratto per morosità; dichiarare la nullità delle pattuizioni sul canone per violazione dell'art. 79 L. 392/78; In via subordinata: concedere termine per il pagamento dei canoni scaduti, anche mediante le modalità alternative proposte. In ogni caso con vittoria di spese e competenze di lite “. La intimata, deduceva, in via specifica: la temporaneità e non gravità dell'inadempimento determinato da causa di forza maggiore ( insolvenza del cliente principale ), avendo predisposto un serio piano di risanamento ed offerto il pagamento del canone mediante cessione di crediti, offerta neppure riscontrata dalla intimante;
l'esercizio abusivo del diritto da parte della locatrice, stante la richiesta giudiziale di pagamento integrale dei canoni e risoluzione contrattuale senza previo riscontro delle proposte di definizione bonaria;
la nullità, ex art. 79 della L. 392/78, della pattuizione relativa alla determinazione del canone, pari ad oltre il 16% del prezzo di acquisto dell'immobile, con evidente fine speculativo, considerato anche il prezzo di rivendita pari ad €
490.000,00 a fronte di un prezzo di acquisto all'asta appena due giorni prima della locazione di €
410.000,00; la imposizione da parte della locatrice, a partire dal giugno 2024, dell'acquisto dell'energia elettrica prodotta dall'impianto fotovoltaico installato sugli immobili locati. In via subordinata, la intimata chiedeva la concessione del termine di grazia in quanto il ritardato pagamento era giustificato da oggettive difficoltà ed accompagnato da idonee garanzie di adempimento, mediante fideiussione bancaria, piano di rientro rateale e costituzione di ulteriore deposito cauzionale.
Alla prima udienza del 25.03.2025 la difesa dell'intimante, contestate le avverse allegazioni e dichiarato l'aggravamento della morosità, chiedeva emettersi ordinanza provvisoria di rilascio ex art. 665 c.p.c., richiesta cui la intimata si opponeva. Con ordinanza del 28.03.2025 il Giudice, ritenuta l'opposizione della intimata non fondata su prova scritta, per le ragioni da intendersi quivi richiamate, disponeva il rilascio del bene locato, ex art. 665 c.p.c., per la data del 30.05.2025 e, previo esperimento della mediazione obbligatoria di cui al D.lgs 28/2010, il mutamento del rito ai sensi degli artt. 667 e
426 c.p.c., con termine alle parti per la integrazione degli atti introduttivi con memorie e documenti.
Alla successiva udienza del 03.10.2025 il Giudice, appurato l'esito negativo della mediazione, stante pagina 3 di 8 l'assenza di richieste istruttorie fissava, per la precisazione delle conclusioni e discussione orale,
l'udienza del 28.11.2025. A tale udienza le parti, rassegnate le conclusioni come da verbale, discutevano oralmente la causa che, all'esito, il Giudice decideva dando lettura del dispositivo e della contestuale motivazione.
Le emergenze processuali hanno evidenziato la sussistenza dei presupposti di cui agli artt. 1453 e 1455
c.c., che rende legittima e fondata la domanda di risoluzione del contratto di locazione per inadempimento grave della conduttrice poiché, per lungo tempo, il locatore non ha percepito il corrispettivo pattuito, pur avendo perduto il godimento del bene, di cui, invece, ha continuato ad usufruire la conduttrice. E', infatti, pacifico che dal mese di luglio 2024 la conduttrice abbia omesso il versamento dei canoni dovuti, così come che nulla abbia corrisposto anche in corso di causa ( se non in occasione del secondo accesso dell'ufficiale giudiziario in fase di esecuzione del rilascio ) nonostante la mancata riconsegna dell'immobile per la data fissata nella ordinanza ex art. 665 c.p.c.. Ebbene, in disparte che l'inadempimento della conduttrice era già grave, alla luce del pacifico e consolidato orientamento della Suprema Corte di cui si dirà nel prosieguo, alla data di notifica della intimazione, appare opportuno ricordare che in tema di contratto di locazione, ai fini della emissione della pronuncia costitutiva di risoluzione del contratto per morosità, è necessario valutare la gravità dell'inadempimento del conduttore anche alla stregua del suo comportamento successivo alla proposizione della domanda, permanendo l'interesse all'adempimento da parte del locatore, il quale non è posto, a sua volta, nella condizione di sospendere l'adempimento della propria prestazione, mentre il conduttore continua nel godimento della cosa locata ed è tenuto, ai sensi dell'art. 1591 c.c., a dare al locatore il corrispettivo pattuito ( cfr. ex multis Cass. Civ. 8076/02 -6518/04- 27955/20 ). Ciò significa che, nel caso di specie, la conduttrice, avendo omesso di versare tutti i canoni maturati in corso di causa, ha aggravato ulteriormente il suo inadempimento e, soprattutto, dimostrando un sostanziale disinteresse alla preservazione del rapporto, oltre che un totale dispregio delle regole della correttezza, lealtà e buona fede contrattuale, dalla medesima ripetutamente invocate. Stante il tempo trascorso dalla introduzione del giudizio, la conduttrice ha avuto il tempo pari ad un non previsto dalla legge termine di grazia per sanare la morosità, idoneo a dimostrare la bontà delle sue difese e la effettiva volontà di adempiere alle proprie obbligazioni, invece non ha corrisposto neppure un euro, se non per scongiurare il rilascio forzato dell'immobile locato, né fornito le garanzie solo dichiarate. pagina 4 di 8 La conduttrice ha tentato, in realtà, di giustificare la sospensione del pagamento del canone sostenendo di trovarsi in una difficile situazione economica a causa della insolvenza del suo cliente principale.
Trattasi di argomentazione che non può trovare in alcun modo accoglimento essendo del tutto scollegata da un inadempimento della locatrice, unica circostanza che, ai sensi dell'art. 1460 c.c., avrebbe potuto giustificare, a certe condizioni, una autoriduzione del canone. Sul punto deve essere richiamato il costante e pacifico orientamento della giurisprudenza della Suprema Corte secondo il quale, in tema di locazione non è consentito al conduttore, qualora continui a godere dell'immobile, di astenersi dal versare il canone in quanto nel caso concreto non è stata neppure dedotta una riduzione nel godimento del bene locato per causa imputabile alla locatrice, per cui del tutto insussistente è il requisito della proporzionalità tra i rispettivi ( nel caso concreto unica inadempiente è in realtà la conduttrice ) inadempimenti ( cfr. Cass. Civ. 1032/2013 – 2855/05 ). L'exceptio non rite adimpleti contractus postula, infatti, la proporzionalità tra i rispettivi inadempimenti, da valutarsi non in rapporto alla rappresentazione soggettiva che le parti se ne facciano ma in relazione alla oggettiva proporzione degli inadempimenti stessi, riguardata con riferimento all'intero equilibrio del contratto ed alla buona fede;
ne consegue che la sospensione totale del pagamento del canone potrebbe giustificarsi, ai sensi dell'art. 1460 c.c., esclusivamente nel caso in cui venga del tutto a mancare la prestazione del locatore e non può, di conseguenza, essere ricollegata alla pretesa di recuperare somme a titolo risarcitorio. Del tutto inconferente, in tale contesto, è il richiamo alle posizioni meno rigorose assunte di recente dalla
Suprema Corte in tema di possibilità di sospensione nel pagamento del canone, che comunque presuppongono la prova della esistenza di un inadempimento grave del locatore.
Quanto alla allegata nullità della pattuizione relativa alla determinazione del canone, deve ribadirsi che sul punto vige il principio della autonomia contrattuale e la conduttrice non ha in alcun modo dimostrato che il contratto sia stato stipulato senza alcuna possibilità di incidere sulle sue condizioni.
Deve, piuttosto, sottolinearsi che fino alla notifica della intimazione di sfratto la resistente non aveva sollevato alcuna contestazione sul punto, per cui, evidentemente, il canone è stato ritenuto adeguato e congruo.
Né la resistente ha chiesto e dimostrato la ricorrenza dei presupposti per la risoluzione del contratto per eccessiva onerosità sopravvenuta.
pagina 5 di 8 Irrilevante, rispetto agli obblighi a carico delle parti, è, invece, la questione relativa alla presunta imposizione dell'acquisto di energia elettrica da parte della locatrice dall'impianto fotovoltaico posto sull'immobile locato: anche in questo caso si è tratta di una mera allegazione non suffragata da alcun riscontro probatorio ed anzi smentita dalle pattuizioni contenute nella scrittura privata ( doc. 5 resistente ), nella quale sono riconosciute alla conduttrice la facoltà di recedere dal contratto in qualsiasi momento, di subentrare all'allaccio presente presso l'immobile locato e di provvedere al cambio di gestione laddove ritenuto più conveniente.
Neppure ricorrono i presupposti per dichiarare l'abuso dell'esercizio del diritto da parte del locatore posto che la preventiva messa in mora o diffida ad adempiere, comunque inviata nel caso di specie ( doc. 4), non costituisce presupposto necessario per poter notificare la intimazione di sfratto per morosità e, nel caso concreto, la locatrice, prima di agire giudizialmente, ha atteso oltre sette mesi dall'inadempimento della conduttrice.
Né il creditore può essere costretto ad accettare forme di pagamento difformi da quelle pattuite, soprattutto a fronte di un pagamento incompleto e privo di adeguate garanzie. Ai fini della mora del creditore, ex art. 1206 c.c., la resistente avrebbe dovuto offrire il pagamento nelle forme previste dagli articoli successivi, mentre nel caso di specie la resistente ha sempre e solo dichiarato di voler adempiere, senza però farlo.
Alla luce delle pregresse valutazioni l'eccezione di inadempimento sollevata dalla conduttrice risulta, quindi, infondata e, comunque, non giustificata ai sensi e per gli effetti di cui all'art. 1460 c.c. per cui va dichiarata la risoluzione del contratto di locazione stipulato dalle parti in data 29.07.2023, registrato il 03.08.2023, avente ad oggetto l'immobile sito a Monte San Vito, (AN), Via Dell'Industria n. 26-32, per inadempimento grave della in persona del legale rappresentante p.t., CP_2 Controparte_1
che, per l'effetto, va dichiarata tenuta e condannata al rilascio del suddetto immobile libero da cose e/o persone anche interposte nella diponibilità della ricorrente che stante l'accordo Parte_1
raggiunto dalle parti in data 18.11.2025, viene fissato per la fine di febbraio 2026.
Ai sensi degli artt. 1587 e 1591 c.c., la società in persona del legale Controparte_1
rappresentante p.t., va altresì dichiarata tenuta e condannata al pagamento in favore della società della somma di € 105.981,98 a titolo di canoni/indennità di occupazione scadute sino al Parte_1
mese di ottobre 2025 e di quota parte della imposta di registro, oltre che, a decorrere dal mese di marzo pagina 6 di 8 2026 ( in caso di buon fine del pagamento allegato alla odierna udienza altrimenti dal mese di dicembre
2025 ) e sino alla data di effettiva riconsegna dell'immobile locato, della somma mensile di € 6.710,00, il tutto maggiorato di interessi legali dalle singole scadenze al saldo.
Le competenze di lite, liquidate in dispositivo come da nota spese depositata dalla difesa di parte ricorrente siccome conforme al DM 55/14, tenuto conto del valore della controversia, della natura delle difese e dell'attività effettivamente svolta ( anche la attivazione e negoziazione nella mediazione ), seguono la soccombenza per cui vanno poste, a carico della convenuta.


P.Q.M.


Il Tribunale di Ancona, definitivamente pronunciando, ogni diversa domanda, eccezione e conclusione respinta od assorbita
• Dichiara la risoluzione del contratto di locazione commerciale stipulato dalle parti in data
29.07.2023, registrato il 03.08.2023, avente ad oggetto l'immobile sito a Monte San Vito (AN),
Via Dell'Industria n. 26-32, per inadempimento grave della società che, Controparte_1
per l'effetto va dichiarata tenuta e condannata, in persona del legale rappresentante p.t., al rilascio del suddetto immobile, libero da cose e/o persone anche interposte nella disponibilità della ricorrente entro il mese di febbraio 2026; Parte_1
• Dichiara altresì tenuta e condanna la società in persona del legale Controparte_1
rappresentante p.t., per le causali di cui alla parte motiva, al pagamento in favore della ricorrente della somma di € 105.981,98 e, a decorrere dal mese di marzo 2026 ( o dicembre
2025 in caso di pagamento non andato a buon fine ) e sino alla data di effettiva riconsegna del bene locato, della somma mensile di € 6.710,00, il tutto maggiorato di interessi legali maturati dalle singole scadenze al soddisfo;

• Condanna, infine, la società in persona del legale rappresentante p.t., ex Controparte_1
art. 91 c.p.c., al rimborso delle spese processuali che sono liquidate in € 1.530,40 per esborsi ( di cui € 1.244,40 per la mediazione ) ed in € 6.065,00 ( di cui € 1.607,00 per la mediazione ) per compensi professionali, oltre rimborso spese generali 15%, IVA e CPA, come per legge.
Sentenza resa ex articolo 429 c.p.c., pubblicata mediante lettura alle parti presenti ed allegazione al verbale.
Ancona, 28.11.2025 pagina 7 di 8 Il Giudice
dott. Nadia Mencarelli
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