R.G. 2672/2021
RE BBLICA ITALIANA PU
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
Tribunale di Varese
SEZIONE SECONDA CIVILE
Il Tribunale di Varese, Sezione seconda civile, nella persona del Giudice dott.ssa Giulia Tagliapietra, ha pronunciato la seguente
SENTENZA
parziale nella causa civile di I Grado iscritta al n.r.g. 2672/2021 promossa da:
Parte 1 C.F./P.IVA P.IVA 1 ) con sede legale in Milano alla Via
Fratelli Gabba nr. 1/A in persona del proprio Amministratore Unico/Legale Rappresentante
) nato ad [...] il 2 dicembre Architetto CP 1 (C.F. C.F. 1
1950 e domiciliato in Milano, Via Rita Tonoli nr. 5, rappresentata e difesa dagli Avvocati Gabriele
Ferretti (C.F. C.F. 2 e Anna Rita Galimberti (C.F. C.F. 3 )
elettivamente domiciliato presso lo studio di quest'ultimi in Tradate (Va), Via Passerini nr. 16, giusta procura speciale in calce all'atto di citazione
ATTORE
contro
Controparte_2 (C.F. Codice Fiscale 4 ), residente in [...]7 - 70597
Stuttgart Degerloch (Germania), rappresentata e difesa dagli avv.ti Mauro Felisari (C.F.
[...]
C.F. 5 ) e UR AS (C.F. Codice Fiscale 6
) di Milano, elettivamente domiciliata presso studio dei quest'ultimi in Milano, via Chiossetto n. 1, giusta procura allegata alla memoria di costituzione e
Controparte_3 (C.F. Codice Fiscale 7 ) residente in [...]alla Via Giacomo
Leopardi nr. 29 e Controparte_4 (C.F. Codice Fiscale 8 ) residente in

Londra (Inghilterra) 73 Mirabel Road C.F. 9 , rappresentati e difesi dagli avv. ti Mauro Felisari
(C.F. C.F. 10 () e UR AS (C.F. ^Codice ^Fiscale_6 - ^PEC:
'elettivamente domiciliati presso studio dei quest'ultimi in Email 1
Milano, via Chiossetto n. 1, giusta procura allegata alla memoria di costituzione
CONVENUTI
nonché contro
(C.F. C.F. 11 ), nato il [...] a [...]_5
[...](Germania) e residente in 80336 Monaco, Kobellstraße 8a (Germania) e
Controparte_6 (C.F. C.F. 12 ), nato il [...] a [...]
(Germania) e residente in 50968 Colonia, Marienburger Strasse 48 (Germania), rappresentati e difesi elettivamente domiciliati presso lo studio dall'avv. Lukas von Lutterotti (C.F. C.F. 13
dell'avv. Luca Thomas Villa (C.F. in Varese, via Magenta 14, a ciò C.F. 14
CP 5 con procura autenticata espressamente autorizzato in forza dei poteri conferiti, dal sig. di Monaco di AV (Germania) il 21.10.2022, n. rep. dal notaio Dr. PE 1
Controparte_6 con procura autenticata dal notaio Dr. 3071/2022 e dal sig. diPE 2
Colonia (Germania) il 12.10.2022, n. rep. 1315/2022, entrambe prodotte con la relativa traduzione italiana assieme alla memoria di costituzione e
Controparte 7 (C.F. ^C.^F. ¹⁵ ), nato a [...] il 27 marzo
1960 e residente in [...]in 25 Tedworth Square SW34DP, con domicilio in Ispra alla Via delle
Fornaci nr. 475/1, rappresentato e difeso dall'Avv. Elia Ceriani (C.F. ), C.F. 16
elettivamente domiciliato presso lo studio di quest'ultimo in Milano in Corso Sempione n. 9, giusta procura ex art. 83 c.p.c. allegata alla memoria di costituzione e ^CP ⁸ Controparte_9 Controparte 10
E [...] Controparte 11 Controparte_12
CP 13 (QUALI EREDI DI PE 3 ) dichiarati CP_12
contumaci all'udienza del 4.7.2023 e 13.12.2024
TERZI CHIAMATI
OGGETTO: divisione di beni non caduti in successione CONCLUSIONI DI PARTE ATTRICE Parte 1
Voglia l'Ill.mo Tribunale adito, ogni contraria eccezione, deduzione ed istanza disattesa, così giudicare:
IN VIA PRINCIPALE E NEL MERITO
Parte 1- ^accertato e ^dichiarato ^che è comproprietaria dei beni immobili oggetto del presente giudizio nella misura di 2151/3000 (pari al 71,7%), accertato e dichiarato il diritto ex art. 1111 Cod. Civ. dell'odierna società attrice di domandare la divisione giudiziale ai sensi e per gli effetti di cui agli artt. 784 e ss. C.p.c., nonché accertata e dichiarata l'indivisibilità dei beni,
- dichiarare con ordinanza ex art. 785 C.p.c. la divisione giudiziale dei beni in comunione, attribuendone in favore di ex art. 720 Cod. Civ. l'intera proprietà eParte_1 determinando tramite apposita CTU i dovuti conguagli spettanti ai convenuti in proporzione alle quote di loro appannaggio.
Con vittoria di spese e competenze.
IN VIA SUBORDINATA
Nel caso in cui le parti convenute dovessero avanzare contestazioni sul diritto della società | [...] ^Parte 1 a domandare la divisione giudiziale ex art. 784 C.p.c., rimettere le parti dinanzi al collegio per la decisione a norma dell'art. 187 C.p.c..
Con vittoria di spese e competenze.
IN VIA ULTERIORMENTE SUBORDINATA
Nella denegata e non creduta ipotesi di mancato accoglimento della domanda svolta in via principale, ordinare la vendita all'incanto dei beni oggetto di divisione ai sensi dell'art. 788 C.p.c., provvedendo alla ripartizione della somma ricavata in proporzione delle rispettive quote di proprietà.
Con vittoria di spese e competenze
CONCLUSIONE DELLA PARTE CONVENUTA Controparte_2
Voglia il Tribunale, ogni contraria o diversa istanza, eccezione e deduzione disattesa, così provvedere: 1) Respingere in ogni caso le domande di Parte 1 per effetto dell'accoglimento delle domande di cui a sub 2 e 3.
2) Dichiarare la nullità del contratto di cui all'atto notaio dott. Per 4 22/5/2014 n. 2802 di repertorio tra Parte 2
,Controparte_9 Controparte 14 CP 8
Controparte 10 per le ragioni di cui alle difese della convenuta e Parte 1 e dichiarare che le aree per cui è causa (terreni catastalmente individuati al N.C.E.U. di Ispra come foglio 9, particella 7183, mq. 310, foglio 9, particella 7173 mq. 100 e foglio 9, particella 7174, mq.
510) sono indivisibili e parti comuni ai signori ^CP ³ Controparte_2CP_⁴
CP 8 , anche quale erede della defunta Parte 2 Controparte_7 […]
,CP 9 anche quale erede della defunta ^Parte 2 Controparte_6 e quali attuali condomini o supercondomini delle medesime aree in Ispra, Parte 3
via delle Fornaci.
3) In subordine dichiarare l'acquisto per usucapione da parte di Controparte_2 della proprietà delle aree per cui è causa come individuate catastalmente nell'atto di citazione di [...] ^Parte 1 con ordine al Conservatore dei Registri Immobiliari di Varese di procedere alla trascrizione della sentenza, con esonero da ogni responsabilità al riguardo.
Con il favore delle spese.
Ammettere i seguenti capitoli di prova per interrogatorio formale del legale rappresentante di [...]
Parte 1 e del sig. Controparte_7 nonché per testi.
marito della signora Controparte_21) Vero che il sig. PE 5 و nell'anno 1987 ha fatto effettuare dalla Parte 4 le opere di cui al preventivo 18/5/87 relative al campo da tennis in Ispra, via delle Fornaci, preventivo prodotto sub 7 dalla convenuta Controparte_2
da rammostrare all'interrogando e al teste.
2) Vero che il corrispettivo delle opere di cui a sub 1 è stato saldato alla Parte 4
[...] dal sig. PE 5
3) Vero che il sig. PE 5 , marito della signora Controparte_2 nell'anno 1998 ha fatto effettuare d^alla Parte 4 le opere di cui al preventivo 23/6/1998 relative al campo da tennis in Ispra, via delle Fornaci, preventivo prodotto sub 8 dalla convenuta Controparte 2 e da rammostrare all'interrogando e al teste.
4) Vero che il corrispettivo delle opere di cui a sub 3 è stato saldato alla ^Parte ⁴ d^al sig. PE 5 . 5) Vero che il sig. PE 5 marito della signora Controparte_2 nell'anno 2020 ha fatto le opere di cui al preventivo 26/2/2020 effettuare dalla Parte 5
relative al campo da tennis in Ispra, via delle Fornaci, preventivo prodotto sub 9 dalla convenuta
Controparte 2 e da rammostrare all'interrogando e al teste.
6) Vero che il corrispettivo delle opere di cui a sub 5 è stato saldato alla Parte_5
[...] dal sig. PE 5
7) Vero che la famiglia Per_5 dal 1987 al 2020 ha usato il campo da tennis posto nel compendio immobiliare in Ispra, via delle Fornaci praticando il relativo gioco.
di Milano, via Giuseppe Regaldi n. 23 • ^Pt ⁵ Si indicano quali testimoni: • P^arte ⁴
Tes 1 di Milano, via San Simpliciano n. 6
[...] di Ispra, via Giuseppe Garibaldi n. 387 •
Testimone 3 di Milano, via Leopardi n. 29. ^Testimone 2 di Milano, via Leopardi n. 29.
CONCLUSIONI DELLE PARTI CONVENUTE RT CO E MI:
Controparte_2 voglia il Dato atto della opposizione alla divisione da parte della signora
Tribunale di Varese pronunciare secondo giustizia. Spese compensate.
CONCLUSIONI DEL TERZO CHIAMATO IPKENDANZ CP 7
Voglia l'Ill.mo Giudice del Tribunale di Varese, ogni contraria eccezione, deduzione ed istanza disattesa, così giudicare: In via principale nel merito:
RIGETTARE tutte le domande promosse dalla Sig.ra Controparte_2 perché infondate sia in fatto che in diritto, con vittoria di spese e competenze professionali, oltre rimborso forfettario 15%, oltre
I.V.A. e C.P.A. come per legge
Parte 1 e per l'effetto, ACCOGLIERE la domanda promossa da l'intera proprietà dei beni immobili contraddistinti al ATTRIBUIRE, a Parte 1
Catasto al foglio 9, mappali 457, 3183, 7172, 7173 e 7174 previa determinazione di eventuali conguagli dovuti ai convenuti.
CONDANNARE la Sig.ra Controparte_2 ex art. 96 III° comma c.p.c., al pagamento di una somma equitativamente determinata.
Con vittoria di spese competenze ed onorari di causa. CONCLUSIONI DEI TERZI CHIAMATI Controparte_5 E [...]
Controparte_6
Dato atto dell'opposizione alla divisione da parte della signora Controparte_2 pronunciare
Parte 1 e sulla relativa secondo giustizia sulla domanda di divisione di parte attrice opposizione della signora Controparte_2
in caso di accoglimento della domanda di accertamento della nullità del contratto di cui all'atto notaio Per_4 del 22.05.2014 rep. n. 2802 e della correlata richiesta di declaratoria della condominialità delle aree per cui è causa, come formulate dalla sig.ra [...] accertare e dichiarare secondo giustizia l'eventuale quota di comproprietà CP_2
spettante ai sig.ri ^CP ⁵ e Controparte_6 in relazione agli immobili oggetto di causa e comunque anche in relazione a tutte quelle aree trasferite alla Pt_1 nel contratto del ²².⁰⁵.²⁰¹4 ^autenticato ^dal ^notaio PE 6 di Milano, rep. 2802, che il giudice eventualmente riterrà di natura condominiale necessaria o strutturale e quindi inalienabili separatamente dalla proprietà esclusiva;
pronunciare secondo giustizia sulla domanda di usucapione, svolta in maniera subordinata dalla sig.ra Controparte_2
con vittoria di onorari e spese di lite. MOTIVI DI FATTO E DI DIRITTO DELLA DECISIONE
conveniva in giudizio il Con atto di citazione in data 27.09.2021, la società Parte 1
affermando di esserela sig.ra CP 4 sig. CP 3 e la sig.ra Controparte_2 '
comproprietaria, unitamente a quest'ultimi, di un terreno boschivo in Comune di Ispra, in via delle
Fornaci, catastalmente identificato al catasto terreni del Comune di Ispra al foglio 9, mappali nn.
3183, 7173 e 7174 e chiedendo la divisione giudiziale di detto terreno ai sensi degli artt. 784 e ss.
c.p.c., con attribuzione dell'intero bene alla stessa.
In data 08.04.2022 si costituiva in giudizio la sig.ra CP 2 opponendosi alla richiesta della divisione giudiziale eccependo la condominialità (o supercondominialità) dei terreni appartenenti alle villette situate in vicinanza e chiedendo di dichiararsi la nullità del contratto di compravendita di cui all'atto notaio dott. Per_4 22/5/14 n. 2802 di repertorio, con cui proprietari precedenti, tra cui i
Controparte_10 avevano venduto le loro signori Pt 2Pt 2 CP 8 CP_12 CP 7 ^e
All'uopo veniva chiesto di estendere il quote di comproprietà alla Parte 1
contraddittorio per litisconsorzio alle parti del suddetto contratto nonché agli attuali proprietari delle villette.
In data 11.04.2022, si costituivano in giudizio i sig.ri CP 3 chiedendo che il Tribunale adito si pronunciasse secondo giustizia.
Ad esito della prima udienza di comparizione delle parti, in data 4.5.2022, veniva autorizzata la chiamata in causa, così come richiesta e formulata da parte convenuta ^di CP 2
[...]
CP 10 dei Sigg. Controparte_6 Controparte_7
[...] ^CP ⁸ e Controparte_9 Controparte_5,
In data 14 novembre 2022, si costituiva in giudizio il Sig. chiedendo il Controparte 7
allo stesso tempo l'accoglimento di quella rigetto delle domande promosse dalla Sig.ra CP_2
dell'attrice.
si costituivano nel presente giudizioIn data 23 novembre 2022, i Sigg. CP_5 e CP_6 chiedendo che il Tribunale giudicasse secondo giustizia in riferimento alle varie domande svolte da
Pt 1 e dalla Sig.ra ^CP 2 con la precisazione, in caso di accoglimento della domanda di accertamento della nullità del contratto di cui all'atto notario Per 4 del 22.05.2014 rep. n. 2802 e della correlata richiesta di declaratoria della condominialità delle aree per cui è causa, come formulate dalla sig.ra Controparte_2 di accertare e dichiarare secondo giustizia l'eventuale quota di comproprietà spettante ai sig.ri CP_5 e Controparte 6 in relazione agli immobili oggetto di causa e comunque anche in relazione a tutte quelle aree trasferite alla Pt 1 nel contratto del ²².⁰⁵.²⁰¹4 ^autenticato ^dal ^notaio PE_6 di Milano, rep. 2802, che il giudice eventualmente riterrà di natura condominiale necessaria o strutturale e quindi inalienabili separatamente dalla proprietà esclusiva.
All'udienza del 13 dicembre 2022, veniva dichiarata la contumacia dei Sigg. CP 8
, CP_9
Controparte 10 e, nel contempo, l'interruzione del procedimento stante l'intervenuto
[...] e decesso del sig. CP_12
A seguito della rituale riassunzione del giudizio, all'udienza del 29 marzo 2023, dichiarata la contumacia degli eredi del sig. CP_12 venivano concessi i termini ex art. 183, comma 6, c.p.c..
A seguito dell'udienza celebrata in data 4.7.2023, ritenuta l'inammissibilità della prova per testi richiesta da parte convenuta _veniva _autorizzata _la _consulenza _tecnica _d'_ufficio Controparte_2
richiesta da parte attrice.
A seguito del deposito dell'elaborato peritale, avvenuto in data 19.1.2024, ritenuta la causa matura per la decisione, veniva fissava l'udienza del 3.9.2024 per la precisazione delle conclusioni, nella quale occasione la causa veniva trattenuta in decisione con assegnazione alle parti dei termini ex art. 190 c.p.c. per il deposito delle memorie conclusionali e delle repliche.
Le domande di parte attrice vanno accolte, per le ragioni di cui si dirà.
In via preliminare va esaminata la domanda riconvenzionale proposta da parte convenuta ^CP 2 volta all'accertamento della natura condominiale delle aree de quibus e della loro indivisibilità.
Dall'analisi degli atti di causa, emerge che, in data 29 marzo 1961, i Sigg. ^Parte 6 e [...]
Pt 7 originari proprietari dei fabbricati e dei terreni siti in località Fornaci di Ispra, vendevano ai Sigg. CP 3 ed Parte 8 alcune proprietà.
Al punto 6 dell'atto di notarile di compravendita veniva chiaramente indicato che gli acquirenti avrebbero dovuto concorrere alla costruzione e manutenzione della strada d'accesso in proporzione alla tabella millesimale prevista dall'allegato regolamento, che avrebbe dovuto disciplinare i diritti di comproprietà e di godimento. Nel rogito è, altresì, previsto che la strada sarebbe stata “di proprietà comune agli attuali compratori e agli acquirenti della restante proprietà Pt 6 e sarà oggetto di trasferimento a loro favore con altro atto notarile".
Tra gli allegati all'atto vi era il documento “Regolamento relativo alla strada e alle parti immobiliari in comune in località "Fornaci" di Ispra""", applicabile, come previsto nello stesso, a tutte le opere realizzate o da realizzarsi sulla superficie che avrebbe dovuto restare in comune ed indivisa tra tutti gli acquirenti.
Il punto 3 del regolamento obbligava, in caso di trasferimento della proprietà, il proprietario venditore i) a comunicare all'amministratore della proprietà comune, le generalità e domicilio dell'acquirente,
ii) a far inserire nell'atto di vendita l'accettazione esplicita del regolamento e iii) cedere al nuovo proprietario le sue quote di comproprietà le quote di sua spettanza nella ripartizione delle spese per la gestione delle parti indivise.
Il punto 6, inoltre, stabiliva e regolava l'amministrazione delle parti indivise, indicando la necessità della nomina di un amministratore da parte dell'assemblea dei comproprietari.
Nel corso degli anni i proprietari originari, i Sigg. Pt 6 hanno venduto anche gli altri fabbricati e terreni a terzi soggetti, i quali a loro volta hanno rivenduto sino ad arrivare agli attuali proprietari delle singole proprietà e delle parti in comunione.
Nello specifico:
- con atto notarile del 14 dicembre 1974 (Notaio PE_7 la società Immobiliare Fornaci
Parte 8 alcune proprietà site in Ispra località Le Fornaci;
S.p.A. vendeva al Sig.
PE 8 repertorio n. 77553) la con atto notarile del 15 gennaio 1981 (Notaio
Controparte ¹⁵ esocietà IM & C. società semplice vendeva ai Sigg.
Controparte_2 la loro attuale proprietà; repertorio n. 9698) il Sig. con atto notarile del 14 dicembre 1981 (Notaio PE 9
PE 10 cedeva alla società CP_16 (ora 'gli immobili di Controparte 10
sua proprietà e la quota di comproprietà di 175/1000 della strada e delle altre aree comuni ai vari terreni posti in località La Fornace ad Ispra;
repertorio n. 94.068/14.561) la con atto notarile del 04 ottobre 2005 (Notaio PE 11 società IX società semplice vendeva al Sig. Controparte_7 uⁿ
appezzamento di terreno con insistenti fabbricati costituiti da una villa monofamiliare disposta su due piani oltre ad un piano interrato posto verso lago e da una casa di civile abitazione ad uso portineria ubicata sopra un box, il tutto sito in Ispra alla Via delle Fornaci nr. 475 int. 1
(già civico nr. 11); con atto notarile del 31 agosto 2010 (Notaio PE 12 repertorio n. 208321 - raccolta n. 23928) avente ad oggetto l'assegnazione in conto di divisione, vendita e ricognizione di servitù, i Sigg. ^CP ⁸ CP ⁹ [...] CP_3 Parte 8
Controparte 15 Controparte_2 P^arte ² CP 7
regolavano la comproprietà dei beniControparte_10 ^e Controparte_14
comuni (doc. 2);
PE 6 I Sigg. Parte 2 con atto notarile del 22 maggio 2014 del Notaio
CP 8 Controparte_9 Controparte 14 Controparte_7 la loro quota dei beni immobili, e Controparte 10 cedevano a Parte 1 ^ed i ^Sigg. ^CP ²costituiti dai terreni oggi in comproprietà tra Parte 1 [...] ^CP ³ e^d CP 4 di cui l'attrice ha chiesto oggi la divisione ed assegnazione.
Al riguardo va precisato come, in tutti gli atti predetti, è indicato che oltre agli immobili e terreni, oggetto della compravendita, sono cedute la quota proporzionale millesimale della strada e delle altre aree comuni, senza essere mai riportata la terminologia aree condominiali o similari.
Risulta, invero, circostanza documentalmente provata che i mappali individuati al foglio 9, mappali
457, 3183, 7172, 7173 e 7174, sono in comproprietà tra Pt 1 ed i Sigg. CP 3 ' CP 4
mentre i mappali 420, 421, 450, 1861, 1862, 3878 e 3879 sono in comproprietà ^e Controparte_2
CP 4 (docc. 3 e 4). tra Pt 1 e la Sig.ra
Così come confermato anche dal CTU, in cui si dà atto che “il bene oggetto del Giudizio è costituito da tre particelle di area boschiva e rocciosa delimitata verso sud da strada, via delle Fornaci, con la presenza verso strada di una parte pianeggiante presumibilmente costituita da massetto in cemento già utilizzato come campo da tennis, il tutto così descritto ed identificato a Catasto Terreni. [...] nata a [...] il [...] proprietà per 207/3000 Controparte_17 CP 4
nata a [...] il [...] proprietà per 183/1000 nata in [...]_2 proprietà per 2.151/3000". il 2 maggio 1950 proprietà per 459/3000 P^arte ^{1 C}P ¹8 ^differisce ^dalla ^comunioneDal punto di vista giuridico e sistemico, va specificato come il ordinaria per via del fatto che ha una regolamentazione propria, distinta e quindi separata anche all'interno del Codice civile (artt. 1117 - 1139 e artt. da 59 a 72 e 155 bis disp.att. c.c.), ma laddove vi siano dei vuoti normativi, si applicano le disposizioni sulla comunione in generale, così come stabilito dall'art. 1139 c.c.
Si ha condominio quando un edificio è composto contemporaneamente da almeno due unità immobiliari appartenenti a diversi proprietari che ne godono in maniera esclusiva e da alcune parti comuni, strutturalmente e funzionalmente connesse alle prime.
È proprio la proprietà del bene individuale che determina l'appartenenza dei beni condominiali comuni secondo una quota, individuata per il tramite dei millesimi, così come definiti nel regolamento condominiale.
Vi è comunione, invece, quando lo stesso bene è in comproprietà tra diversi soggetti, ognuno dei quali è proprietario di una quota ideale del bene e non di una sua specifica parte, sicché può utilizzare il bene nel suo interesse, senza pregiudicare il pari uso degli altri comunisti. ^{Il C}P ¹8 si distingue dalla comunione in quanto le parti comuni del ^CP ¹⁸ sono strumentali al godimento delle unità immobiliari in proprietà esclusiva, mentre i beni in comunione costituiscono beni autonomi, suscettibili di autonoma utilità (Cass., SS.UUU, n.
2046/2006).
Nella comunione, infatti, ogni partecipante esercita il diritto di proprietà (o un altro diritto reale) nei limiti della propria quota e le parti comuni sono beni autonomi utili a sé stessi.
Ciò trova conferma anche nella pacifica giurisprudenza secondo cui il presupposto affinché si instauri un diritto di condominio su un bene comune è che vi sia una relazione di accessorietà strumentale e funzionale che colleghi i piani o le porzioni di piano di proprietà esclusiva, agli impianti o ai servizi di uso comune, e che fa sì che il godimento del bene comune sia strumentale al godimento del bene individuale, e non sia, quindi, suscettibile di autonoma utilità (Cass., n. 4973/2007).
Nel caso di specie difettano le caratteristiche tipiche del condominio, essendo all'opposto esistente una situazione di semplice contitolarità di beni, senza legami o vincoli di strumentalità rispetto ad altri beni: i terreni oggetto della domanda di divisione avanzata dall'attrice non possano essere definiti parti comuni ai sensi degli articoli 1117, 1118 e 1119 Cod. Civ. poiché non sono strumentali al godimento di parti esclusive.
Anche nell'atto notarile di assegnazione in conto di divisione del 31 agosto 2010, sottoscritto da tutti i comproprietari, compresi i Sigg. CP 2 ed CP_3, è chiaramente indicato che i comparenti sono comproprietari di diverse aree.
In particolare, a pagina 4, è riportato che i Sigg. ^CP_³ Parte_8 (^{ora C}P ⁴
Controparte_7 Controparte 15 ^CP ⁸ Controparte_9 e Parte 2
e Controparte_14 avendo ノ Controparte_2 Controparte 10
[...]
,
convenuto di pervenire alla formazione ed attribuzione dei beni descritti sub 2) in proprietà esclusiva a ciascun condividente, in conto di futura divisione, sono comproprietari delle altre aree restando al momento ferma la comunione sui restanti beni immobili in Ispra identificati al Catasto terreni di detto
Comune al foglio 9, mappali 457, 3183, 7172, 7173 e 7174 spettanti attualmente agli stessi condividenti in comproprietà indivisa.
A pagina 6 del predetto atto notarile sono indicati anche gli altri mappali (420, 421, 450, 1861, 1862,
3878 e 3879) che "restando ferma la comunione sui restanti beni immobili in Ispra identificati al ^Parte_9 di detto Comune al foglio 9, con i mappali: 420, 421, 450, 1861, 1862, 3878 e
3879 spettanti agli stessi soggetti in comproprietà indivisa secondo le quote in premessa indicate".
I beni oggetto della divisione richiesta dalla società attrice non possono, pertanto, essere giuridicamente equiparati a beni facenti parte dell'asserito condominio e, di conseguenza, l'atto notarile stipulato nel 2014 avanti il notaio Dott. Per 4 è conseguentemente valido. Il rigetto della domanda convenzionale comporta l'assorbimento della domanda proposta dai signori
CP 5 e CP 6 che avevano chiesto, in caso di accoglimento della domanda della convenuta, di accertare la quota di comproprietà delle parti comuni condominiali che essi avevano acquistato dal sig. CP_12 in base al contratto di compravendita immobiliare concluso con l'atto pubblico del notaio dott. PE 13 di Milano, rep. n. 79328 e racc. n. 14292, di data 07.07.2014. ^In ^via ^subordinata, la signora ^CP 2 ha eccepito l'acquisto per usucapione della proprietà delle aree per cui è causa, la gran parte delle quali destinate a campo da tennis.
Tal domanda risulta collegata a quanto precedentemente riferito in ordine all'esistenza della comunione, nell'atto notarile del 2010, stipulato tra i signori ^CP ³ و [...]Parte 8 "
Controparte_7Controparte 15 Controparte_2 CP ⁸ Controparte_9
'infatti, si dava atto,
[...] Parte 2 Controparte_10 e Controparte_14 come anzidetto, ai mappali oggetto di causa quali aree "tuttora in comunione pro indiviso fra i detti soggetti".
CP 2 ^non ^possonoLe due richieste, infatti, a differenza di quanto riferito dalla convenuta ritenersi tra di loro in antitesi, considerato, come anzidetto, l'esclusione della qualifica di condominio e l'esistenza, invero, di una comproprietà.
Inoltre, la domanda in questione non può che ritenersi generica, in quanto non risulta fornita alcuna prova in merito all'asserito acquisto dei beni per usucapione da parte della convenuta. Non essendo stati considerati ammissibili i capitoli di prova all'uopo formulati e non avendo, di fatto, la parte fornito specifica prova di aver eseguito personalmente lavori sugli stessi o dimostrato che gli altri comproprietari non abbiamo, di fatto, mai utilizzato le aree comuni o provveduto quantomeno alla manutenzione delle aree negli ultimi 20 anni.
Non va, da ultimo, taciuta la circostanza per cui di tali beni si è disposto con l'atto notarile stipulato nel 2014 avanti il notaio Dott. Per 4 facendo quindi venir meno quel possesso continuativo del bene richiesto dalla legge per l'esistenza dell'usucapione.
Un tanto risulta sufficiente a ritenere non fondata anche la domanda formulata, in via subordinata, da parte convenuta.
Ne consegue, pertanto, che va accolta la domanda di divisione proposta da parte attrice.
Sul punto, il CTU ha accertato che “la divisione può essere formalizzata con frazionamento catastale eseguibile traguardando con strumentazione elettroottica punti significativi e punti fiduciali attribuiti da Catasto Terreni. E ciò è possibile solo se i punti di battuta e quelli di rilievo sono tra loro visibili.
Nel caso in specie per procedere al merito deve essere eseguito prima lo sfalcio della vegetazione esistente con taglio di alberi. Poiché beni posti in zona vincolata, è stato sentito l'ufficio tecnico del comune di Ispra che ha precisato di sentire gli uffici della Regione Lombardia. A seguito di contatti l'ufficio preposto ha trasmesso il seguente messaggio. "Tranne una minima porzione Ovest del mappale 7174, la maggior parte dei mappali 3183, 7173 e 7174 in comune di Ispra ricade in bosco
PIF (Piani di Indirizzo Forestale) trasformabile solo per fini agricoli". Da ciò si deduce che ogni altra attività sulla vegetazione esistente, compresa quella per un eventuale frazionamento, non è possibile. Inoltre è da precisare che nell'eventualità di esecuzione di rilievo strumentale, poiché alcuni punti da rilevare sono posti ove vi sono alte e verticali pareti rocciose, i tecnici incaricati avrebbero dovuto anche possedere elevata qualità di equilibrio. Un eventuale frazionamento doveva poi distinguere tra la parte ex campo da tennis e la parte rocciosa con bosco. Considerate le quote di comproprietà sarebbero risultate anche minime misure di superficie di nessuna pratica utilità. Al proposito si consideri che i lotti da formare, con riferimento alla superficie complessiva di 920 m² ed alle quote di comproprietà, risulterebbero avere superfici di 660 m² ( Parte 1
2.151/3.000), 63 m² (Artom Controparte_17 207/3.000), 56 m² (Artom Micol 183/3.000), 141
m² ( Controparte_2 459/3.000), superfici indicate alle quali dovranno essere poi detratte quelle per gli spazi di accesso in ogni caso da formare. Le superfici sopra indicate sono derivate dalle quote di attuale comproprietà delle tre particelle, che invece ragionevolmente dovrebbero essere suddivise per la parte campo da tennis e per la parte bosco roccioso. E ad esempio, la quota di 207/3000 di
375 m² (campo da tennis) risulterebbe essere di m² 25,87, senza considerare gli spazi per l'accesso.
Motivi per i quali il sottoscritto accerta che i sopra descritti mappali non sono comodamente divisibili".
Parte 1 dell'intera proprietà Parte attrice chiede, tuttavia, l'attribuzione in favore di con determinazione dei dovuti conguagli.
A tale richiesta risulta essersi opposta, per le ragioni di cui sopra, solamente parte convenuta
CP_3 e CP 4 si sono rimesse alla Controparte_2 mentre le altre parti convenute ed, infine, il terzo chiamato decisione del Tribunale, alla pari dei terzi chiamati CP_5 ^e CP_6
ha aderito alle domande di parte attrice, chiedendo il rigetto di quelle Controparte_7
formulate dalla convenuta CP 2
Il CTU ha attribuito al compendio un valore complessivo di euro 31.000,00.
Applicando le quote di comproprietà risultanti dagli atti, il CTU ha valutato le singole quote nel seguente modo: Quota di Parte 1 2.151/3.000 pari a € 22.227,00, quota di [...]
207/3.000 pari a € 2.139,00, quota di Artom CP 4 83/3.000 pari a € 1.891,00,Controparte 1⁷ quota di Controparte_2 459/3.000 pari a € 4.743,00. Al riguardo va specificato come, in sede di CTU, è emerso che, con atto in data 12 luglio 2023 repertorio n. 15804/10751 del dott. PE 14 trascritto a Varese il 21 luglio 2023 ai numeri
15276/10851, è avvenuta la donazione della nuda proprietà da CP 3 ^a Controparte 17
[…]
Considerato, tuttavia, che la causa è stata correttamente instaurata nei confronti del signor CP_3
[...], pieno proprietario all'epoca dell'introduzione del giudizio, la attuale nuda proprietaria non può ritenersi litisconsorzio necessario nel presente giudizio e, pertanto, il relativo conguaglio dovrà essere comunque destinato all'odierno convenuto, che rimane in ogni caso usufruttario del bene.
Sul punto va osservato come la vendita dei beni immobili è disciplinata dall'art. 788 c.p.c., che prevede l'emissione di una ordinanza se non sorge controversia sulla necessità della vendita, mentre occorre pronunciare sentenza ove vi sia un contrasto sul punto, come avvenuto nel caso di specie.
La vendita di uno o più cespiti del patrimonio comune è rimedio residuale cui ricorrere se nessuno dei condividenti si giova della facoltà di attribuzione dell'intero (Cass., nn. 11641/2010, 10624/2010).
La Suprema Corte di Cassazione ha, inoltre, precisato l'obbligatorietà della attribuzione, in presenza di una richiesta espressa e specifica (Cass., n. 11769/1992) anche se proveniente dal minor quotista
(Cass., n. 1407/1973). Tale principio trova la sua ragione nella tutela dell'interesse dei condividenti, giacché mentre l'attribuzione per l'intero viene effettuata in base al valore di stima eseguita con criteri oggettivi, nel caso della vendita ai condividenti spetta il ricavato che non necessariamente corrisponde al reale valore della cosa (Cass., n. 5679/2004).
La giurisprudenza di legittimità ha, inoltre, chiarito che l'istanza di attribuzione di un bene immobile indivisibile ex art. 720 c.c. costituisce una modalità attuativa della divisione, risolventesi nella mera specificazione della domanda di scioglimento della comunione;
in presenza di più richieste di attribuzione del bene per intero, ad uno o più condividenti, con addebito dell'eventuale eccedenza, occorre seguire il criterio preferenziale, ma non obbligatorio, in favore del condividente titolare della quota maggiore (Cass., nn. 11575/2004; 21294/2004).
Nel caso di specie solo parte attrice, che tra l'altro risulta titolare della quota maggiore, ha chiesto l'attribuzione del compendio oggetto di causa, ossia l'intera proprietà dei beni immobili contraddistinti al Catasto al foglio 9, mappali 457, 3183, 7172, 7173 e 7174; con attribuzione agli altri comproprietari dei spettanti conguagli, così come valorizzati nella perizia del CTU e già precedentemente indicati.
Quanto agli interessi sulla somma dovuta a titolo di conguaglio, l'orientamento giurisprudenziale secondo il quale gli interessi legali corrispettivi decorrono, per l'effetto retroattivo della sentenza, dalla data della domanda giudiziale di divisione (Cass., n. 2159/1998) è ormai superato dal diverso orientamento, secondo il quale, in caso di divisione giudiziale di un immobile mediante assegnazione ad uno dei condividenti tenuto a versare i dovuti conguagli in denaro, gli interessi sulle somme dovute decorrono a far data dalla pronuncia giudiziale di scioglimento della comunione e di assegnazione del bene al condividente stesso, per questo contestualmente tenuto alla corresponsione del conguaglio in favore dell'altro, e non anche dal momento della domanda giudiziale di divisione (Cass., nn.
6653/2003; n. 12702/2007).
Per quanto attiene alla regolamentazione delle spese di lite, si ritiene non accoglibile la domanda di condanna della convenuta CP 2 ex art. 96 c.p.c. formulata terzo chiamato Controparte_7
[…] neppure sotto il profilo della condanna rilevabile d'ufficio ex art. 96, comma 3, c.p.c.
Non si ravvisano infatti i richiesti requisiti per l'accoglimento della domanda. In particolare, va rilevato come l'azione esperita possa considerarsi temeraria solo allorquando, oltre ad essere erronea in diritto, appalesi consapevolezza della non spettanza della prestazione richiesta o evidenzi un grado di imprudenza, imperizia o negligenza accentuatamente anormali, non essendo il alcun modo sufficiente quindi la mera infondatezza della domanda (cfr. Cass. 26.06.2007 n° 14789).
Inoltre, è onere della parte che richiede il risarcimento ex art 96 c.p.c. dedurre e dimostrare la concreta ed effettiva esistenza di un danno in conseguenza del comportamento processuale di controparte, nonché allegare gli elementi di fatto, desumibili dagli atti di causa, necessari ad identificarne concretamente l'esistenza ed idonei a consentire al giudice la relativa liquidazione, anche se equitativa.
Nel caso di specie, per quanto infondate le domande riconvenzionali e le eccezioni formulate dalla ^CP 2 il terzo chiamato non ha né allegato né dimostrato il danno in concreto subito convenuta a seguito dell'instaurazione del presente giudizio.
Per tali ragioni, le spese (anche quelle di CTU e dell'ausiliario, già liquidate con provvedimento del
9.4.2024) seguono la soccombenza e vanno liquidate come in dispositivo a favore della parte attrice,
' [...]CP 3 e CP 4 nonché dei terzi chiamati dei convenuti Controparte_5
Controparte_6 e Controparte_7
Nulla nei confronti dei terzi chiamati contumaci, CP 8 Controparte_9
[...]
quali CP 10 E Controparte 11 Controparte 12 E Controparte_13
eredi di Controparte_14

P.Q.M.

Il Tribunale, in composizione monocratica, pronunciando in via definitiva, ogni diversa domanda ed eccezione disattesa: accoglie la domanda di scioglimento della comunione formulata da Parte 1
la piena proprietà pro indiviso dei beni immobili e assegna a Parte 1
contraddistinti al Catasto al foglio 9, mappali 457, 3183, 7172, 7173 e 7174
e per l'effetto altresì
assegna a titolo di conguaglio su beni predetti a:
"la somma pari a € 2.139,00; 1) CP 3
2) CP 4 la somma pari a € 1.891,00;
3) Controparte_2 la somma pari a € 4.743,00
oltre rivalutazione monetaria ed interessi legali dalla pronuncia sino al saldo e per l'effetto ^condanna al pagamento delle somme in questione;
Parte_1
alla rifusione delle spese di lite a favore di ^Parte ¹ condanna Controparte_2
[... e CP 4 nonché CP 3 Controparte_5 Controparte_6
che liquida per ciascuna parte costituita con medesimo Controparte_7
[...] ^e
avvocato in euro 4712, oltre a spese generali, iva e cpa.
- dichiara la presente statuizione titolo idoneo ex art. 2646 c.c. per ottenere la trascrizione presso il competente Conservatore dei RR.II.
Pone le spese di CTU, liquidate con provvedimento del 9.4.2024, definitivamente a carico della parte convenuta Controparte_2
Varese, 10.1.2025
Il Giudice
Dott.ssa Giulia Tagliapietra