REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE DI CALTANISSETTA
SEZIONE UNICA CIVILE in composizione monocratica, in persona del giudice Dott.ssa Alessan- dra Frasca, ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa iscritta al n. RG 1732/2023, posta in decisione all'udienza del 26 febbraio 2025 ai sensi dell'art. 281 sexies ult. co. c.p.c., avente per oggetto vendita di beni immobili, promossa
DA
, nato a [...] il [...], (C.F. Parte_1
, elettivamente domiciliato in Canicattì, Viale C.F._1
Regina Margherita n. 59, presso lo studio dell'Avv. FABIO LI CALSI
(C.F. pec: che C.F._2 Email_1
lo rappresenta e difende, unitamente e disgiuntamente, con l'Avv.
FLAVIA MILAZZO (C.F. pec: C.F._3 [...]
giusta procura in atti;
Email_2
ricorrente
CONTRO
, nata a [...] il [...], (C.F. Controparte_1
); , nato a [...] il C.F._4 CP_2
7/9/1971, (C. F. ); , nato a C.F._5 Parte_2
Canicattì il 9/4/1976, (C.F. ); C.F._6 Parte_3
, nato a [...] l'[...] (C.F. ); non-
[...] C.F._7
Tribunale di Caltanissetta

R.G. n. 1732/2023
ché , nato a [...] il [...], (C.F. Parte_4
; , nato a [...] il C.F._8 Parte_5
6/8/1975, (C.F. ; , nato a C.F._9 Parte_6
Canicattì l'1/9/1973, (C.F. ); C.F._10 [...]
, nata in [...] – Svizzera il 10/7/1966, (C.F. Parte_7
), nella qualità di eredi di , C.F._11 Persona_1
(C.F.. ); tutti elettivamente domiciliati in Cani- C.F._12
cattì, Viale Regina Margherita n. 67, presso lo studio dell'Avv. ELEO-
NORA FAVATA (C.F.: pec: C.F._13 [...]
che li rappresenta e difende giusta procura in Email_3
atti; nato a [...] il [...], (C.F. Parte_8
), nella qualità di amministratore di sostegno di C.F._14
, nata a [...] il [...], (C.F. Controparte_3
), elettivamente domiciliato in Canicattì, Via C.F._15
Ten. Col. La Carrubba n.28, presso lo studio dell'Avv. LUIGI MULO-
NE (C.F. pec: C.F._16 [...]
che lo rappresenta e difende giusta procura in Email_4
atti;
resistenti
CONCLUSIONI: come da verbale di udienza del 26/2/2025.
RAGIONI IN FATTO ED IN DIRITTO DELLA DECISIONE
1. Fatti di causa.
Con ricorso ex art. 281 decies e ss. c.p.c., , premesso di Parte_1
essere proprietario di un appezzamento di terreno agricolo con annesso
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fabbricato sito in Caltanissetta, c. da Grottarossa, iscritto nel Catasto
Terreni del Comune di Caltanissetta al foglio di mappa n. 203, part. 771
– 520 – 522 – 518 - 519, ha instaurato il presente giudizio nei confronti dei resistenti deducendo:
- di avere acquistato la particella n. 518 da e la parti- Persona_1
cella n. 521, oggi part. 771 e 522, da con atto Controparte_3
pubblico di compravendita rogato innanzi al Dott. , No- Persona_2
taio in Campobello di Licata, rep. 22441, racc. 5211, in data
20/11/2007; e le particelle n. 519 e 520, con atto pubblico di compra- vendita rogato innanzi al Dott. , Notaio in Canicattì, rep. Persona_2
34735, racc. 12652, in data 17/3/2016, da Controparte_1 Persona_3
[..
, e , tutti nella qualità di eredi di CP_2 Tes_1 [...]
; Persona_4
- che ai suddetti fondi, confinanti con la proprietà di Parte_9
contraddistinto al foglio n. 203 part. 813, si accedeva da un in-
[...]
gresso dal quale partivano due stradelle, in posizione di dislivello, una percorsa da e l'altra, in terra battuta, utilizzata dal Parte_10
ricorrente;
- che con provvedimento del Tribunale di Caltanissetta n.
891/2016 del 16/2/2016 era stata accertata la situazione di composses- so in favore di ed ordinata la rimozione del veicolo Parte_10
targato TO 05401 V, stabilmente collocato, sulla stradella in terra battu- ta utilizzata da e ricadente nella proprietà di Parte_1 PT
.
[...]
Il ricorrente ha dunque lamentato che il terreno e il fabbricato erano
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stati venduti nello stato di fatto in cui si trovavano muniti della stradella che ne consentiva l'unico accesso e che, a causa della perdita del posses- so e della proprietà a seguito del predetto provvedimento, era obbligato a realizzare una strada all'interno del proprio fondo necessaria per rag- giungere l'abitazione.
Ha quindi domandato di ritenere sussistente la garanzia per evizione parziale o, in subordine, per evizione limitativa e di condannare i resi- stenti alla restituzione del prezzo di € 30.000,00 oltre al risarcimento del danno quantificato in € 20.000,00. In subordine, ha chiesto di accertare i vizi della cosa venduta per essere il bene privo delle caratteristiche funzionali diminuendone in modo apprezzabile il valore e, in ulteriore subordine, ha contestato la consegna di aliud pro alio, essendo il bene privo delle qualità e degli elementi essenziali rendendolo inidoneo all'uso a cui è destinato, e ha domandato quindi la condanna al risarci- mento del danno.
Con memoria di costituzione del 13/3/2024, si sono costituiti in giudi- zio e non- Controparte_1 CP_2 Parte_2 Tes_1
ché , e Parte_4 Parte_5 Parte_6 Controparte_4
nella qualità di eredi di contestando le difese av-
[...] Persona_1
verse; in particolare hanno dedotto l'insussistenza dei presupposti per l'attivazione della garanzia per evizione parziale o limitativa, specifican- do: che la compravendita del 20/11/2007, avente ad oggetto le particel- le n. 518 e 521, non aveva riguardato alcun diritto o uso esclusivo della stradella né tanto meno la costituzione di una servitù di passaggio sulla predetta;
che la stradella era utilizzata dai proprietari dei terreni limitro-
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fi per accedere ai rispettivi fondi e che il ricorrente non aveva esperito azioni a tutela della presunta proprietà né realizzato opere volte ad im- pedirne l'accesso, essendo a conoscenza dell'uso da parte dei confinanti;
che la compravendita del 17/3/2016 avente ad oggetto le particelle n.
519 e 520 era avvenuta dopo l'ordinanza possessoria e il ricorrente era, quindi, consapevole dell'utilizzo della stradella da parte di . PT
Hanno eccepito l'intervenuta prescrizione e decadenza dalla garanzia sui vizi della cosa venduta e hanno contestato la richiesta di riduzione del prezzo e risarcitoria in ordine alla asserita inidoneità e difformità di fondi venduti.
Costituendosi in giudizio, nella qualità di ammini- Parte_8
stratore di sostegno di ha contestato la fonda- Controparte_3
tezza delle avverse domande deducendo che il provvedimento adottato dal Tribunale nei confronti del ricorrente non aveva comportato la per- dita della proprietà né tanto meno del possesso della stradella, non inte- grando in tal modo il presupposto per poter affermare la responsabilità della resistente;
ha infine contestato la sussistenza di vizi nella cosa ven- duta e la vendita di aliud pro alio.
La causa, rigettate le richieste di prova, è stata assunta in decisione all'udienza indicata in epigrafe ai sensi dell'art. 281 sexies ultimo comma c.p.c.
Così riassunte le difese, le domande di parte ricorrente non possono trovare accoglimento per le ragioni di seguito indicate.
2. Sulla domanda di garanzia per evizione.
Il ricorrente, come risulta dall'esposizione dei fatti narrati nel ricorso, ha
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dedotto la perdita del diritto di proprietà e di uso della stradella di ac- cesso ai propri fondi, a seguito dell'ordinanza resa all'esito del procedi- mento possessorio che aveva accertato l'esistenza di un diritto reale in favore del proprietario del terreno confinante.
A tal riguardo deve osservarsi che l'evizione totale o parziale postula la negazione in radice o in parte dell'efficacia dell'acquisto, mentre la ga- ranzia ex art. 1489 c.c. è volta alla tutela dell'acquirente di buona fede nell'ipotesi in cui il diritto acquistato non sia esercitabile interamente a causa dell'esistenza di iura in re aliena.
Ciò posto appare evidente che l'azione promossa va inquadrata sotto la previsione dell'art. 1489 c.c., che riconosce al compratore la possibilità di domandare la risoluzione oppure la riduzione del prezzo, conforme- mente alla disposizione dell'art. 1480 c.c., nel caso in cui la cosa risulti gravata da oneri o da diritti di godimento non apparenti, dal medesimo ignorati e non dichiarati dal venditore, che limitino il godimento della cosa stessa.
I presupposti per l'applicazione della garanzia in questione consistono, per un verso, nell'accertamento del diritto o dell'onere vantato dal terzo con sentenza ovvero nel riconoscimento di tale diritto od onere da par- te del venditore e, per l'altro, nell'ignoranza dell'acquirente al momento della conclusione del contratto del peso gravante sulla cosa, ovvero nel- la non conoscibilità di tale peso determinata dalla mancanza di opere vi- sibili e permanenti idonee a costituire una situazione di apparenza.
Al riguardo, la Corte di Cassazione ha affermato che “La domanda del compratore di risarcimento del danno, al pari di quella diretta ad ottenere la risolu-
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zione del contratto o la riduzione del prezzo, resta ancorata ai presupposti di fatto e di diritto previsti dalla legge per poter affermare la responsabilità del venditore, occor- rendo che il bene compravenduto sia effettivamente gravato da un diritto reale a favo- re di un terzo, senza che sia sufficiente una situazione di fatto in astratto corrispon- dente ad un diritto altrui. Ne deriva che la responsabilità del venditore richiede la dimostrazione dell'esistenza di un diritto altrui sul bene, la cui prova non può che essere posta a carico del compratore." (Cass. n. 29367/2011).
Ne consegue, pertanto, che il venditore è chiamato a rispondere di pre- tese giuridiche che un terzo ritenga di poter vantare sul bene, non inve- ce di pretese di fatto, a cui il compratore a sua volta, in quanto titolare del bene, sarebbe perfettamente in grado di reagire. “La delimitazione del- la responsabilità del venditore con riferimento ai soli casi in cui i terzi pretendano di vantare diritti nei confronti del bene è coerente, da un lato, con l'oggetto giuridico del trasferimento (il diritto di piena proprietà del bene, privo di vincoli e diritti altrui non apparenti e non dichiarati nell'atto), dall'altro con la situazione di possesso che, per effetto dello stesso, viene trasferita all'acquirente, in forza della quale questi può reagire a molestie di fatto” (Cass. n. 5182/2025).
In tale prospettiva, la prova richiesta non può rinvenirsi nel procedi- mento possessorio intentato dal terzo nei confronti del compratore, dovendo invece la stessa essere idonea a dimostrare l'esistenza del dirit- to altrui e non una mera situazione di fatto in astratto corrispondente al diritto;
il giudizio possessorio, atteso il suo ambito di tutela, è di per sé insufficiente a tale fine, come ricavabile anche dal disposto dell'art. 1485
c.c., richiamato dall'art. 1489 c.c., che opera un chiaro riferimento alla necessità d'un giudizio petitorio e riconosce, in tale ambito, una indero-
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gabile garanzia in favore del venditore al fine di assicurane la sua parte- cipazione nel giudizio;
come ha ricordato la Corte di Cassazione in una risalente pronuncia “A norma dell'art. 1489 c.c., la vendita o la permuta di una cosa gravata da onere o da diritti reali o personali, che diminuiscano il libero godi- mento del bene alienato, dà luogo a un'ipotesi di responsabilità fondata sul medesimo presupposto dell'evizione, cioè sull' accertamento del diritto reale o personale dell'onere
a favore del terzo, e si risolve in un difetto genetico della negoziazione che diviene rile- vante nella fase di attuazione del vincolo contrattuale. Pertanto, l'accertamento del preteso diritto vantato dal terzo non può ritenersi raggiunto con l'intervenuto accogli- mento della sua pretesa di reintegrazione del possesso della cosa non essendo siffatta statuizione sufficiente perché possa dirsi attuata l'evizione, dovendo, invero, il diritto stesso risultare accertato in esito a un giudizio petitorio da espletarsi, oltretutto, con
l'osservanza delle specifiche inderogabili garanzie prescritte a tutela della posizione del venditore, dall'art. 1485 c.c.” (Cass. n. 3309/1979).
Sulla base di tali premesse in diritto, va rilevato che difettano i presup- posti di applicabilità della norma invocata poiché, a dispetto di quanto asserito dal ricorrente, l'ordinanza del 16/2/2016, emessa all'esito del procedimento di reintegrazione del possesso promosso da PT
, proprietario del fondo confinante, non ha accertato
[...]
l'esistenza del diritto di servitù di passaggio ma solo la sussistenza sul piano meramente fattuale del possesso di un passaggio sulla stradella in questione;
né risulta dimostrato che è stato instaurato il giudizio petito- rio all'esito del quale sarebbe stata riconosciuto che sulla striscia in que- stione gravasse effettivamente una servitù di passaggio.
Deve altresì osservarsi che la conoscenza da parte del ricorrente dell'uso
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della stradella da parte di era certamente effettiva Parte_10
prima della conclusione del contratto di compravendita del 17/3/2016, avente ad oggetto le particelle n. 519 e 520, successivo all'emissione dell'ordinanza di cui sopra.
Pertanto, dal momento che non sussistono i presupposti di fatto e di di- ritto richiesti dalla legge per poter affermare la responsabilità del vendi- tore, la domanda deve essere rigettata.
3. Sulla domanda di garanzia per i vizi della cosa venduta.
A prescindere da quanto dedotto dal ricorrente in ordine alla corretta estensione della superficie dei terreni indicata nei contratti di compra- vendita, deve rilevarsi che l'eccezione di decadenza e di prescrizione della garanzia per i vizi della cosa venduta, tempestivamente formulata dai resistenti, è fondata.
Al riguardo il ricorrente nulla ha dedotto e, del resto, è pacifico che lo stesso fosse a conoscenza della situazione lamentata almeno dal
16/2/2016, data di deposito dell'ordinanza possessoria;
non essendo stata fornita la prova della denuncia dei vizi della cosa venduta,
l'eccezione è fondata e la domanda, quindi, non può che essere rigettata.
In ogni caso, l'inquadramento della fattispecie concreta nell'ambito della tutela contro vizi o mancanza di qualità promesse non può essere con- diviso.
Come ricorda la Corte di Cassazione, infatti, “il vizio redibitorio (art. 1490
c.c.), e la mancanza di qualità promesse o essenziali (1497 c.c.) pur presupponendo
l'appartenenza della cosa al genere pattuito, si differenziano in quanto il primo ri- guarda le imperfezioni e i difetti inerenti il processo di produzione, fabbricazione,
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formazione e conservazione della cosa, mentre la seconda è inerente alla natura della merce e concerne tutti gli elementi essenziali e sostanziali che influiscono, nell'ambito di un medesimo genere, sull'appartenenza ad una specie piuttosto che a un'altra; en- trambe le ipotesi differiscono dalla consegna di "aliud pro alio" che si ha quando la cosa venduta appartenga ad un genere del tutto diverso o presenti difetti che le impe- discano di assolvere alla sua funzione naturale o a quella ritenuta essenziale dalle parti”. Si tratta di fattispecie ben diverse da quella prospettata da parte attrice;
in un caso analogo a quello in esame la Suprema Corte ha statui- to che “Nessun pregio ha invece il richiamo all'art. 1494 cod. civ., che ammette il venditore a chiedere il risarcimento del danno per i vizi della cosa venduta. I vizi del- la cosa consistono infatti in un difetto materiale o funzionale del bene, situazione af- fatto diversa da quella in cui la cosa sia gravata da diritti, reali o personali, altrui.
Quest'ultima ipotesi, come si è detto, è disciplinata specificatamente dall'art. 1489 e ciò è sufficiente ad escludere l'applicabilità della richiamata disposizione di cui all'art. 1494 cod. civ.” (Cass. n. 29367/2011).
4. Aliud pro alio.
A prescindere dal fatto che il ricorrente, deducendo la cd. vendita di aliud pro alio, abbia tuttavia richiesto il solo risarcimento del danno senza avanzare prioritariamente domanda di risoluzione contrattuale, le medesime considerazioni svolte al punto precedente inducono a ritene- re che non sussistono in ogni caso i presupposti per l'applicazione della disciplina richiamata non appartenendo il bene venduto ad un genere diverso né rivelandosi lo stesso funzionalmente inidoneo a fornire l'utilità richiesta. Non si vede, infatti, come la circostanza che sulla stra- della di accesso all'immobile un altro soggetto eserciti in via di fatto il
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passaggio possa rendere il bene compravenduto “completamente eterogeneo rispetto a quello pattuito, per natura, individualità, consistenza e destinazione, cosic- ché, appartenendo ad un genere diverso, si riveli funzionalmente del tutto inidoneo ad assolvere allo scopo economico-sociale della res promessa e, quindi, a fornire l'utilità presagita” (Cass. n. 13214/2024).
Anche questa domanda, dunque, deve essere rigettata.
5. Spese di lite.
Le spese del giudizio seguono la soccombenza e si liquidano in disposi- tivo riducendo i valori medi previsti dal d.m. n. 55/2014 per lo scaglio- ne di riferimento, tenuto conto dell'attività difensiva svolta anche in re- lazione al modello procedimentale prescelto.

P.Q.M.

Il Tribunale, definitivamente pronunciando, disattesa ogni diversa do- manda, eccezione e difesa, così provvede:
1) rigetta le domande proposte da con il ricorso Parte_1
depositato l'8/11/2023;
2) condanna al pagamento in favore di Parte_1 [...]
, , e di CP_1 CP_2 Parte_2 Tes_1 Parte_11
, e nella
[...] Parte_5 Parte_6 Controparte_4
qualità di eredi di (considerati come unica parte proces- Persona_1
suale) ed in favore di nella qualità di amministratore Parte_8
di sostegno di delle spese legali che liquida in € Controparte_3
4.000,00 a ciascuna parte per compensi, oltre rimborso forfetario per spese generali nella misura del 15 %, I.V.A. e C.P.A. come per legge.
Così deciso in Caltanissetta, il 24.5.2025.
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R.G. n. 1732/2023
Il Giudice
Alessandra Frasca
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