REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
Il Tribunale di Salerno
Seconda Sezione Civile in persona del Giudice dott.ssa Daniela Quartarone nella causa civile di primo grado iscritta al numero 1321 del ruolo generale degli affari contenziosi dell'anno 2020 promossa da
(c.f. ) con i proc. dom. avv.ti Salvatore Parte_1 C.F._1
Festa e Anna Saviello, delega in atti
-intimante- contro
(c.f. con il proc. dom. avv.to Simone Controparte_1 C.F._2
Rinaldi, delega in atti
-intimato- all'esito della discussione con scambio di note di cui all'udienza dell'8.4.2025 ha pronunciato
SENTENZA
a norma degli artt. 447 bis e 429 c.p.c.
CONCISA ESPOSIZIONE DELLE RAGIONI DI FATTO E DI DIRITTO DELLA
DECISIONE
ha intimato lo sfratto per morosità nei confronti dei Parte_1 CP_1
per il mancato pagamento dei canoni di locazione riferiti alle mensilità di
[...]
Ottobre, Novembre e Dicembre 2019, oltre che per l'integrazione del canoni di Agosto
e Settembre 2019 per i quali erano state versate somme inferiori a quelle pattuite, per pagina 1 di 6

un totale di € 2.000,00.
Esponeva di aver - con contratto risalente al 10.7.2013 - concesso in locazione all'intimato per uso commerciale un locale terraneo sito in Salerno alla via Silvio
Baratta n. 5, pattuendo un canone mensile di € 500,00 aggiornato ad € 600,00 a decorrere da Agosto 2019.
Evidenziava che la dedotta morosità legittimava la richiesta di risoluzione del contratto con diritto ad ottenere la consegna dell'immobile ed il pagamento del dovuto.
Instava quindi a che fosse convalidato lo sfratto (ovvero emessa ordinanza di rilascio in caso di opposizione) con condanna (previo mutamento del rito e dichiarazione di risoluzione per inadempimento del contratto) del conduttore al pagamento dei canoni scaduti ed a scadere sino all'effettivo rilascio, oltre che degli oneri condominiali pari ad € 72,00.
Costituitosi, l'intimato sosteneva di non aver potuto godere dell'immobile “con soddisfazione” a partire dal settembre 2018, a seguito della comparsa di infiltrazioni sulla parete sinistra proveniente dalla cassetta del contatore idrico sito all'interno del locale.
Dava atto di aver già citato il locatore avanti al Giudice di pace di Salerno (n.r.g.
5047/2019) per ottenere il risarcimento dei danni derivatigli e di aver rilasciato il locale alla data del 14.12.2019, giusto verbale di consegna che versava in atti.
Concludeva quindi a che fosse rigettata la domanda di pagamento dei canoni e formulava domanda riconvenzionale di condanna del locatore al risarcimento del danno patito quantificato in € 5.000,00.
Disposto il mutamento del rito dal precedente giudice assegnatario con provvedimento del 10.2.2020 ed esperita la procedura di mediazione obbligatoria, la causa veniva assegnata alla scrivente con decreto presidenziale del 9.9.2024 e discussa con scambio di note all'udienza dell'8.4.2025.
La domanda va accolta.
pagina 2 di 6 Merita in primo luogo premettere che il rilascio dell'immobile non consente di dichiarare cessata la materia del contendere con riferimento alla domanda di risoluzione del contratto di locazione avanzata dal locatore.
Invero, come statuito dalla Suprema Corte, nell'ipotesi in cui, nel corso del procedimento instaurato dal locatore per ottenere la risoluzione del contratto di locazione per inadempimento del conduttore, intervenga la restituzione dell'immobile per finita locazione, non vengono meno
l'interesse ed il diritto del locatore ad ottenere l'accertamento dell'operatività di una pregressa causa di risoluzione del contratto per grave inadempimento del conduttore, potendo da tale accertamento derivare effetti a lui favorevoli come, in caso di immobile non abitativo, la non debenza dell'indennità di avviamento (sent. n. 2082/2012).
Va poi rilevato che, sia all'udienza di convalida del 10.2.2020 che con memoria del
21.7.2020, parte intimante ha instato anche per la condanna di controparte al pagamento dei canoni a scadere sino ad aprile 2020 per essere stato il recesso anticipato comunicato solo nell'ottobre 2019.
Ciò posto, se il locatore ha allegato il titolo costitutivo della propria pretesa, consistente nel contratto di locazione ad uso commerciale (cfr. doc. 1 ), ed ha Parte_1
lamentato l'inadempimento del conduttore, deve essere quest'ultimo a provare di aver adempiuto l'obbligazione avente ad oggetto il pagamento dei canoni, in ossequio ai principi stabiliti dal Supremo Collegio riguardo l'onere probatorio che incombe sul debitore nei giudizi di adempimento, risoluzione del contratto o risarcimento ex art. 1453 c.c. (Cassazione S.U. n. 13533/2001).
Nel caso di specie la sussistenza della morosità contestata in citazione è stata confermata dallo stesso conduttore, il quale ha sostenuto la non debenza dei canoni in ragione della comparsa di infiltrazioni che non rendevano più fruibile l'immobile.
Ebbene, in tema di locazione non abitativa, la disciplina regolante la risoluzione contrattuale per inadempimento del conduttore non è quella dell'art. 5 della Legge
392/78, bensì quella generale contenuta nell'art. 1455 c.c. che richiede, ai fini della pronuncia risolutoria, un inadempimento di non scarsa importanza di una delle parti pagina 3 di 6 avuto riguardo all'interesse dell'altra.
Ne deriva che, in caso di morosità per mancato pagamento del canone, non può reputarsi automaticamente sussistente la gravità per il solo fatto dell'incidenza dell'inadempimento su una delle obbligazioni primarie scaturenti dal contratto.
La gravità deve per contro essere concretamente verificata ovvero si deve accertare l'idoneità della mora a sconvolgere l'intera economia del rapporto e a sopprimere l'interesse del locatore alla prosecuzione del medesimo.
Deve anche essere richiamato il principio giurisprudenziale per cu il conduttore di un immobile non può astenersi dal versare il canone, ovvero ridurlo unilateralmente, nel caso in cui si verifichi una riduzione o una diminuzione nel godimento del bene, quand'anche tale evento sia ricollegabile al fatto del locatore. La sospensione totale o parziale dell'adempimento dell'obbligazione del conduttore è, difatti, legittima soltanto qualora venga completamente a mancare la controprestazione da parte del locatore, costituendo altrimenti un'alterazione del sinallagma contrattuale che determina uno squilibrio tra le prestazioni delle parti. Inoltre, secondo il principio “inadimplenti non est adimplendum”, la sospensione della controprestazione è legittima solo se conforme a lealtà e buona fede (arg. ex Cassazione n.
2154/2021).
Dunque, tenuto conto di quanto sopra esposto, è evidente nella specie l'inadempimento del conduttore il quale non ha dedotto l'inutilizzabilità dell'immobile derivante dalle infiltrazioni, ma ha semplicemente allegato di non averne potuto “usufruire con soddisfazione” (cfr. f. 2 comparsa).
Se a ciò si aggiunge inoltre che a seguito dell'intervento di del Controparte_2
9.10.2018 (doc. 6 memoria 21.7.2020) era emerso che la “trasudazione“ era Parte_1
riconducibile al tubo di diramazione posto all'interno della muratura di proprietà, è evidente che nessun inadempimento poteva essere imputato al locatore.
Invero, nell'occasione predetta il conduttore aveva concordato con la sopracitata società di inoltrare la richiesta di spostamento della diramazione, richiesta però mai effettuata come accertato nel giudizio di risarcimento danni n.r.g. 5047/2019, definito pagina 4 di 6 dal Giudice di Pace di Salerno con sentenza n. 1051/2022, che ha visto la soccombenza del conduttore nei confronti del locatore sull'assunto che l'umidità e la muffa sono da attribuirsi all'esclusiva negligenza del conduttore dell'immobile locato il quale dopo il detto sopralluogo ad opera dei tecnici preposti dalla società non si adoperava Controparte_2
per l'obbligo assunto, appunto di richiedere presso gli sportelli della società il preventivo per
l'opera a farsi (cfr. doc. 1 memoria 9.3.2022). Parte_1
L'intenzionale sospensione di pagamento dei canoni accompagnata dalla inerzia nel dare esecuzione agli impegni assunti con la integra pertanto Controparte_3
un inadempimento del conduttore di non scarsa importanza e legittima la dichiarazione di risoluzione del contratto de quo ex art. 1455 c.c. (restando assorbita la domanda riconvenzionale dell'intimato). va conseguentemente condannato al pagamento dei canoni scaduti Controparte_1
sino a dicembre 2019 per un totale di € 2.000,00 (comprensivo della integrazione di €
100,00 per ciascuno dei canoni di agosto e settembre 2019), oltre che di quelli scaduti dopo il rilascio dell'immobile (dicembre 2019) e sino ad aprile 2020.
Invero, ai sensi dell'art. 27, comma 8, L. n. 392/1978, in materia di locazioni ad uso commerciale, indipendentemente dalle previsioni contrattuali il conduttore, qualora ricorrano gravi motivi, può recedere in qualsiasi momento dal contratto con preavviso di almeno sei mesi da comunicarsi con lettera raccomandata.
Per quanto qui occupa, il predetto termine non è stato rispettato visto che a fronte del recesso comunicato nell'ottobre 2019 (cfr. doc. 1 memoria del 21.7.2020) Parte_1
l'immobile è stato rilasciato nel dicembre 2019.
All'importo di € 4.400,00, vanno poi aggiunti gli oneri condominiali per € 72,00.
In definitiva, quindi, va dichiarata la risoluzione del contratto di locazione per fatto e colpa del conduttore con condanna di al pagamento in favore di Controparte_1 [...]
di € 4.472,00, oltre interessi al saggio legale dalla scadenza di ogni Parte_1
singolo canone sino all'effettivo soddisfo.
Le spese di lite, liquidate come da dispositivo, seguono la soccombenza.
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P.Q.M.

il Tribunale di Salerno, definitivamente pronunciando, ogni contraria domanda, istanza o eccezione disattesa, dichiara la risoluzione del contratto di locazione stipulato da con Parte_1
per fatto e colpa di quest'ultima;Controparte_1
condanna al pagamento in favore di di € Controparte_1 Parte_1
4.472,00, oltre interessi al saggio legale dalla scadenza di ogni singolo canone sino all'effettivo soddisfo;
condanna alla refusione in favore degli avv.ti Salvatore Festa e Controparte_1
Anna Saviello, dichiaratisi antistatari, delle spese di lite che si liquidano in € 2.127,00 per compensi professionali, € 76,00 per anticipazioni, oltre spese generali al 15% ed accessori di legge.
Così deciso in Salerno, lì 9.4.2025
IL GIUDICE
Daniela Quartarone
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