N. R.G. 3935/2024

REPUBBLICA ITALIANA IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
IL TRIBUNALE ORDINARIO DI TORINO SEZIONE OTTAVA CIVILE
in composizione monocratica, in persona del dott. Andrea De Magistris, ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa civile iscritta al n. 3935/2024 del ruolo generale degli affari contenziosi
TRA
(C.F. ), rappresentato e difeso Parte_1 C.F._1 dall'Avv. Alessandro Tatò
RICORRENTE IN OPPOSIZIONE
E
(C.F. ), rappresentato e difeso dall'Avv. Controparte_1 C.F._2
Bartolomeo Grippo
CONVENUTO IN OPPOSIZIONE
Oggetto: opposizione a decreto ingiuntivo n. 7570/2023 del Tribunale di Torino
CONCLUSIONI DELLE PARTI
Parte ricorrente:
"Voglia il Tribunale adito, disattesa ogni contraria e diversa eccezione, deduzione ed istanza, quivi compresa la eventuale domanda avversaria di concessione della provvisoria esecutorietà del decreto ingiuntivo opposto per i motivi in atti, anche previa verifica degli importi richiesti dal sig. , Controparte_1
In via principale accogliere la presente opposizione per le ragioni esposte in premessa e, per l'effetto, dichiarare illegittimo e dunque revocare il decreto ingiuntivo n. 7570/2023 pubblicato in data 22 dicembre 2023 da questo Ufficio per insussistenza del credito azionato dl sig. avendo parte opponente già corrisposto importi superiori Controparte_1
a quelli azionati dalla parte opposta;
In subordine Nella denegata e non creduta ipotesi in cui il Tribunale Ill.mo ritenesse sussistente il credito azionato dalla parte opposta, previa verifica degli importi effettivamente dovuti, disporre la compensazione dell'eventuale corrispettivo che risulti documentalmente dovuto, per canoni e spese accessorie, dal sig. al Parte_1 sig. , con gli importi da quest'ultimo dovuti per: CP_1
-Restituzione cauzione;

-Rimborso oneri condominiali e riscaldamento versati in eccedenza;

-Rimborso canone di locazione versato in eccedenza;

-Rimborso migliorie ed elettrodomestici
-Rimborso importo € 800,00 corrisposto a termine del contratto;

Con vittoria di spese di lite, oltre rimborso forfettario del 15%, IVA e CPA, con distrazione in favore del difensore antistatario.
Parte resistente:
Voglia l'Ill.mo Tribunale di Torino
IN VIA PRELIMINARE
Stante la palese pretestuosità dell'opposizione non fondata su prova scritta, né tantomeno di pronta soluzione, concedere, ai sensi dell'art. 648 c.p.c., la provvisoria esecuzione al decreto ingiuntivo opposto n. 7570/2023, R.G. n. 20877/2023 emesso dal suintestato
Tribunale;
IN VIA PRINCIPALE
Nel merito rigettare l'opposizione ex adverso spiegata e tutte le domande ed eccezioni in essa formulate dall'opponente, in quanto infondata/e in fatto e in diritto e comunque non provata/e per tutti i motivi e le ragioni di cui in narrativa e per tutte quelle che verranno accertate in corso di causa e per l'effetto confermare il decreto ingiuntivo opposto n.
7570/2023, R.G. n. 20877/2023 emesso dal suintestato Tribunale;
IN VIA SUBORDINATA
Nella denegata ipotesi in cui l'Ill.mo Giudice adito revocasse il decreto ingiuntivo opposto, accertare e dichiarare che il sig. per i motivi esposti Parte_1 in narrativa, è debitore, nei confronti del sig. della complessiva somma di € Parte_2
7.200,00 oltre interessi e spese e, per l'effetto, condannare lo stesso al pagamento di detta somma in favore del convenuto opposto ovvero della somma maggiore o minore che verrà accertata in corso di causa o ritenuta di giustizia;

IN OGNI CASO
Con vittoria di compensi professionali e spese della presente causa, oltre oneri e accessori di legge;
”
RAGIONI IN FATTO E IN DIRITTO DELLA DECISIONE

1. Con il decreto ingiuntivo n. 7570/2023 del 22.12.2023, il Tribunale di Torino ingiungeva al sig. di pagare in favore del sig. Parte_1 [...]
la somma di euro 7.200,00 oltre interessi e spese della procedura monitoria, per CP_1
omesso versamento dei canoni di locazione, oneri accessori e spese di riscaldamento da giugno 2021 a novembre 2022.
Con ricorso depositato in data 04.03.2024, ritualmente notificato, parte debitrice spiegava formale opposizione avverso il predetto decreto ingiuntivo, adducendo non solo di aver corrisposto al locatore le somme ingiunte ma di aver versato importi superiori rispetto a quelli contrattualmente pattuiti.
In particolare, esponeva di aver sottoscritto con il sig. e la sig.ra Controparte_1 un contratto di locazione agevolata avente ad oggetto l'immobile di loro Parte_3
proprietà sito in Torino, Via Priocca n. 28, per la durata di tre anni decorrenti dal
01.12.2017 sino al 30.11.2020, con possibilità di proroga per ulteriori due anni, salvo disdetta.
Il canone di locazione veniva pattuito in euro 260,00 mensili, oltre euro 60,00 mensili per spese accessorie ed euro 80,00 mensili per spese di riscaldamento.
In sede di sottoscrizione del contratto le parti concordavano, inoltre, il versamento a carico del conduttore della somma di euro 600,00 a titolo di cauzione, che sarebbe stata restituita al termine della locazione, previa verifica dello stato dei luoghi e dell'osservanza degli obblighi contrattuali (art 3 contratto). Nonostante il deposito cauzionale fosse stato determinato dalle parti nell'importo di euro 600,00, il conduttore ne versava 800,00.
Alla prima scadenza il contratto veniva rinnovato per ulteriori due anni, sino al 30.11.2022, data in cui il sig. rilasciava l'immobile. Parte_1
L'opponente lamentava, in primo luogo, che nonostante il contratto avesse natura agevolata ai sensi dell'art. 2, comma 3 l. 431/98 e D.M. 30-12-2002, il canone di locazione pattuito fosse convenuto in misura superiore rispetto a quello dovuto in base ai parametri previsti dagli accordi locali richiamati nel contratto medesimo e che, pertanto, fino a giugno 2021 avesse corrisposto somme maggiori, di cui chiedeva la restituzione in compensazione, per l'importo di euro 3.024,00.
Anche con riferimento agli oneri accessori e alle spese di riscaldamento il sig. Pt_1
riferiva di aver pagato importi superiori a quelli concordati, senza mai ricevere dal locatore alcun rendiconto nè conguaglio;
chiedeva, pertanto, la compensazione di quanto corrisposto in eccesso con le somme oggetto di ingiunzione.
Domandava, infine, al locatore la restituzione della cauzione quantificata in euro 600,00, il rimborso delle spese sostenute per le migliorie apportate all'alloggio all'inizio della locazione (stimate in euro 2.000,00) e delle somme versate per la chiusura del contratto
(euro 800,00), il tutto da portare in compensazione con il credito ingiunto, rassegnando le conclusioni sopra riportate.
Si costituiva in giudizio il sig. il quale contestava le avversarie Controparte_1
pretese, evidenziando la correttezza del canone applicato, in conformità ai criteri di determinazione stabiliti dall'accordo territoriale del Comune di Torino, la legittimità della richiesta di rimborso delle spese di gestione ordinaria e di riscaldamento per gli anni dal
2017 al 2022, documentando le relative ragioni di credito con i rendiconti e insistendo per l'accertamento della sussistenza della morosità per omesso pagamento dei canoni di locazione da giugno 2021 a novembre 2022, chiedendo la conferma del decreto ingiuntivo opposto.
All'udienza di comparizione del 28.11.2024, fissata a seguito di precedenti rinvii richiesti dalle parti per consentire il perfezionamento di un accordo transattivo poi raggiunto, parte convenuta dava atto di un parziale pagamento da parte dell'opponente delle somme concordate in via transattiva senza tuttavia ottenerne il saldo;
chiedeva, pertanto, fissarsi udienza di discussione. Parte ricorrente non compariva e la causa, pertanto, veniva rinviata al 21.02.2025 per la discussione ex art 429 c.p.c.
Dopo un rinvio disposto per svolgere la mediazione obbligatoria all'odierna udienza le parti discutevano la causa, che veniva decisa mediante lettura del dispositivo ex art 429
c.p.c. con riserva di deposito della motivazione.

2. L'opposizione è fondata nei limiti di cui alla motivazione che segue.
Preliminarmente, occorre qualificare la causa in oggetto come attinente alla materia delle locazioni essendo dedotto in giudizio dal ricorrente nel procedimento monitorio, quale causa petendi, il contratto di locazione concluso tra le parti in data 27.11.2017 avente ad oggetto l'immobile di Torino, Via Priocca n. 28, per la durata di tre anni decorrenti dal
01.12.2017 sino al 30.11.2020, con possibilità di proroga per ulteriori due anni, salvo disdetta.
L'immobile è stato rilasciato dal conduttore in data 30.11.2022 alla seconda scadenza.
Sempre in via pregiudiziale le parti hanno discusso dei riflessi processuali della mancata partecipazione dell'opponente all'incontro di mediazione del 6.3.2025.
La richiesta di svolgere la mediazione obbligatoria è pervenuta da entrambe le parti all'udienza di discussione del 21.2.2025, mediazione poi introdotta dalla parte opposta alla quale non ha partecipato l'opponente.
La condizione di procedibilità si è quindi avverata e la mancata partecipazione dell'opponente non comporta, come vorrebbe l'opposto, l'improcedibilità dell'opposizione né la revoca del decreto ingiuntivo come sostiene l'opponente.
L'art 5 quater co. 2 D.Lgs n. 28/10 dispone che “. La mediazione demandata dal giudice è condizione di procedibilità della domanda giudiziale. Si applica l'articolo 5, commi 4, 5 e
6”. Qui si verte in una materia nella quale la mediazione è obbligatoria trattandosi di decreto ingiuntivo in materia locatizia cosicchè la mediazione è condizione di procedibilità.
Il verbale negativo redatto al momento dell'incontro di mediazione del 6.3.2025 dà atto della mancata partecipazione dell'opponente al primo incontro.
Le conseguenze della mancata partecipazione alla mediazione sono stabilite dall'art 12 bis
D.Lgs n. 28/10 e precisamente “ Dalla mancata partecipazione senza giustificato motivo al primo incontro del procedimento di mediazione, il giudice può desumere argomenti di prova nel successivo giudizio ai sensi dell'articolo 116, secondo comma, del codice di procedura civile”.
La difesa di parte opponente ha giustificato la mancata partecipazione del ricorrente con il suo trasferimento all'estero, circostanza non contestata dal convenuto.
La condizione di procedibilità si è avverata e la mancata partecipazione dell'opponente non risulta priva di giustificazione.
Nel merito l'opposizione è in gran parte infondata.
Le istanze istruttorie reiterate dalla parte ricorrente all'udienza di discussione sono tardivamente proposte e, in ogni caso, da rigettare. Infatti, all'udienza di discussione il ricorrente ha insistito nelle richieste istruttorie già formulate con il ricorso (prova per interpello e testi) ma all'udienza del 28.10.2024 fissata dopo ripetuti rinvii per trattative ai sensi dell'art 420 c.p.c., quindi anche per la valutazione delle istanze istruttorie, non è comparso risultando così decaduto dalle prove. In ogni caso, le richieste istruttorie sono irrilevanti ai fini della decisione posto che le circostanze dedotte nelle premesse, punti da 1
a 16 sono documentali (1, 2, 4, 7, 13, 14) da provare per documenti (3, 8, 10, 11, 12), non contestate (5, 15 e 16), negative (9 e 6) e valutativa (6).
Il decreto ingiuntivo opposto reca l'ingiunzione di pagamento di € 7200 oltre interessi e spese legali, a titolo di canoni di locazione per € 4680,00, dovuti dal conduttore per i mesi compresi tra giugno 2021 e novembre 2022, per spese accessorie dovute per € 1080 e acconto riscaldamento per € 1440 in relazione allo stesso periodo.
Con l'opposizione il conduttore contesta: 1) la mancata restituzione della cauzione che era stata versata nel maggiore importo di € 800 (anzichè di € 600 come da contratto); 2) la corresponsione di maggiori somme per spese accessorie anticipate indicate in contratto in €
60 ma corrisposte nella misura di € 100; 3) la corresponsione di un importo di € 800 alla conclusione del contratto non dovuto;
4) la corresponsione di maggiori canoni nella misura di € 3024,00 per la violazione degli accordi territoriali di cui all'art 2 co 3 l.n. 431/1998; 5) il mancato indennizzo di addizioni e miglioramenti per € 2000. Costituendosi il locatore ha precisato il credito in € 8484,14 (pag 2 e 3 comparsa) ma la domanda di corresponsione dell'indennità di mancato preavviso (art 1 contratto) non è inserita nelle conclusioni.
Rispetto alla somma ingiunta è circostanza allegata dallo stesso creditore all'udienza del
28.11.2024 che sia intervenuto il pagamento di € 2500 (cfr verbale udienza).
Il decreto ingiuntivo va quindi revocato e si discute della differenza pari ad € 4700.
Quanto al primo motivo, ovvero alla asserita corresponsione di un deposito cauzionale in misura superiore a quella indicata in contratto difetta la prova da parte dell'opponente ed anzi il locatore ha rilasciato quietanza in contratto per la somma di € 600 (art 3).
Il convenuto non contesta che sia stata corrisposta la somma di e 600 a titolo di deposito cauzionale.
Sul punto la giurisprudenza di legittimità è costante nel ritenere che “Il locatore può sottrarsi all'obbligo di restituzione del deposito cauzionale, a condizione che proponga domanda giudiziale per l'attribuzione dello stesso, in tutto o in parte, a copertura di specifici danni subìti, di qualsiasi natura, e non solo di quelli subìti dalla 'res locata', ovvero di importi rimasti impagati” (Cass. n. 194/2023).
E' pertanto consentita la compensazione, impropria, tra quanto dovuto dal conduttore a titolo di canoni, spese e riscaldamento e quanto risulta dovuto a titolo di restituzione della cauzione (€ 4700-600= €4100).
I restanti motivi di opposizione ovvero la corresponsione di maggiori somme per spese accessorie anticipate indicate in contratto in € 60 ma corrisposte nella misura di € 100; la corresponsione di un importo di € 800 alla conclusione del contratto non dovuto;
la corresponsione di maggiori canoni nella misura di € 3024,00 per la violazione degli accordi territoriali di cui all'art 2 co 3 l.n. 431/1998 sono risultati sforniti di adeguato supporto probatorio.
Infatti, il locatore ha prodotto un riconoscimento del debito sottoscritto dal conduttore in data 22.11.2022 (alla chiusura del contratto) per € 7920.
In ogni caso la corresponsione di € 100 anziché di € 60 a titolo di spese accessorie anticipate risulta generica, riferita ad un periodo precedente a quello in valutazione e non provata poiché le ricevute prodotte per alcuni mesi come doc 4 risultano quietanzate da un soggetto diverso dal locatore e in data antecedente al predetto riconoscimento di debito.
La differenza di € 720 per i mesi indicati (gennaio 2020-giugno 2021) risulta poi giustificata dalla ripartizione delle spese prodotta dal locatore con la comparsa per € 2023 (spese ordinarie 2020-2021) a carico del conduttore che dichiara pagamenti per soli €
1800.
Analogamente, non risulta provata la corresponsione di un importo di € 800 alla conclusione del contratto perché, in quella stessa data, il conduttore ha riconosciuto un debito di € 7920.
Infine, non risulta provata la corresponsione di maggiori canoni nella misura di € 3024,00 per la violazione degli accordi territoriali di cui all'art 2 co 3 l.n. 431/1998.
Il contratto di locazione “convenzionato”, detto anche a canone concordato quale quello in esame, è una forma di contratto di locazione che prevede un canone più basso di quello di mercato e agevolazioni fiscali a favore del proprietario per compensarlo del minor reddito da fabbricato prodotto.
E' basato su accordi, chiamati Accordi Territoriali, promossi dall'Amministrazione
Comunale e stipulati dalle principali Associazioni dei proprietari e degli inquilini che stabiliscono le modalità di valutazione degli immobili per definire i valori massimi e minimi del canone mensile, per metro quadro, in base alla zona e alle caratteristiche dell'edificio e dell'appartamento.
Parte ricorrente sostiene che l'immobile vada inserito nella fascia 2 della zona 3 (per n. 6 dotazioni escluso il balcone) con un canone di € 3,10/4,70 al mq mentre il locatore lo inserisce nella fascia superiore, fascia 1, della medesima zona 3 (per n. 7 dotazioni incluso il balcone) con un canone di € 5,50 con maggiorazione sino al 20% per i 43 mq.
La prova della diversa classificazione incombeva sul conduttore opponente che non l'ha fornita.
Infatti, ha allegato ma non provato che il canone era stato sovra stimato sia per la presenza di soli sei, e non sette, punti derivanti dalle dotazioni particolari, sia per la diversa metratura pari a 40 e non 43 mq. Non sono neppure dedotte istanze istruttorie sulle dette circostanze al fine di determinare il corretto ammontare del canone.
Infine, il ricorrente ha allegato, ma non provato se non con fotografie che non consentono alcuna valutazione, di aver apportato miglioramenti all'immobile (sostituzione sanitari e interruttori) e addizioni quali l'acquisto di frigorifero, lavastoviglie e caldaia che quantifica forfetariamente in euro 2000. Non allega nessun giustificativo di spesa né la circostanza che i miglioramenti siano stati autorizzati dalla proprietà. La prova dell'autorizzazione ad effettuare i lavori di ristrutturazione non è stata raggiunta (nessun teste è stato indicato sulla circostanza). Infatti “Grava sul conduttore che chieda l'indennità ex art. 1592 c.c. per i miglioramenti apportati alla cosa locata, l'onere di provare il consenso del locatore alla loro esecuzione, trattandosi di fatto costitutivo del preteso diritto” (Cass. n. 14/2017).
Quanto invece alle addizioni l'indennizzo non è riconosciuto salva la prova della loro non agevole rimozione o della richiesta del locatore di esercitare il diritto di ritenzione (art
1593 c.c.). La prova sul punto non è stata dedotta e le circostanze non sono neppure allegate.
L'opposizione va pertanto accolta per la sola parte con la quale si eccepisce, in compensazione, il contro credito dovuto per la restituzione del deposito cauzionale.

3. Le spese sono poste a carco della parte opponente soccombente e liquidate ai valori prossimi ai minimi del d.m. 147/22 tenuto conto dell'effettivo valore della controversia
(compreso tra i 5200 e i 26000 euro) dell'attività difensiva effettivamente svolta, della natura documentale del giudizio, esclusa la fase istruttoria.


P.Q.M.


Il Tribunale, definitivamente pronunciando, ogni contraria o diversa istanza e deduzione disattesa, così provvede:

1. Revoca il decreto ingiuntivo opposto n. 7570/23 del Tribunale di Torino;

2. Condanna parte ricorrente a corrispondere a parte convenuta la somma di euro 4100,00 oltre interessi dalle singole scadenze al saldo;

3. Rigetta nel resto;

4. Condanna la parte ricorrente a rifondere alla parte convenuta le spese di lite che liquida in euro 2021,00 per compensi (di cui € 221,00 per la mediazione, € 500,00 per la fase studio, € 400,00 per la fase introduttiva, ed € 900,00 per la fase decisionale) oltre rimborso spese generali forfettarie 15%, I.V.A. e C.P.A.
Indica in giorni 15 il termine per il deposito della motivazione.
Così deciso in Torino mediante lettura del dispositivo all'udienza del 9.5.2025.
Il Giudice
Dott. Andrea De Magistris