TRIBUNALE ORDINARIO DI TORINO
Sezione Ottava Civile
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VERBALE DI UDIENZA DI DECISIONE
A SEGUITO DI TRATTAZIONE ORALE ai sensi dell'art. 429 c.p.c.
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Nel procedimento iscritto al n. 17638/2023 R.G.
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Oggi 7 gennaio 2025 h. 15.37 dinanzi al g.i. designato dott.ssa Ivana Peila compaiono: per parte ricorrente: avv. BERNARDI GABRIELE per parte convenuta: avv. CAMPAGNA NICOLA GIUSEPPE
Il giudice invita le parti alla discussione orale della causa
Le parti precisano le conclusioni come segue: parte attrice: richiama le conclusioni in atti parte convenuta: richiama le conclusioni in atti
Le parti discutono la causa e il giudice si ritira in camera di consiglio.
All'esito viene data lettura del dispositivo e della concisa esposizione delle ragioni di fatto e di diritto della decisione in assenza delle parti.
Il giudice autorizza il ritiro dei fascicoli di parte e i documenti consegnati dalle parti al ctu.
Il giudice unico
Ivana Peila
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO DI TORINO
Sezione Ottava civile
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Il giudice istruttore Ivana Peila, in funzione di giudice unico, ha pronunciato la seguente
SENTENZA
nella causa civile iscritta al n. 17638/2023 di R.G., promossa da:
elettivamente domiciliato in Rivoli, C.so Susa n. 36, presso l'Avv. CP_1
Gabriele Bernardi che lo rappresenta e difende come da procura in atti;

Parte ricorrente contro
elettivamente domiciliato in Torino al Corso Controparte_2
Svizzera n. 65 presso lo studio dell'avv. Nicola Giuseppe Campagna che lo rappresenta e difende come da procura in atti;

Parte convenuta
Oggetto: rilascio di immobile e pagamento canoni di locazione e oneri accessori.
CONCLUSIONI DELLE PARTI
Per parte ricorrente: “accertare e dichiarare l'intervenuta cessazione/scioglimento, a far data dal 01 luglio 2022, del contratto di locazione stipulato tra le parti in data 01.11.2017, relativo all'immobile sito in Torino, C.so Cosenza n. 33, piano rialzato, costituito da alloggio di civile abitazione, censito al catasto al Fg. 1426, part. 89, sub 4, comprensivo di locali pertinenziali, contraddistinto quale u.i. n. 26, a seguito di recesso comunicato dal conduttore sig. in data 02.11.2021, confermato con scrittura in Controparte_2
data 04.04.2022; conseguentemente dichiarare tenuto e condannare il convenuto conduttore sig. all'immediato rilascio, libero di sé, persone e Controparte_2
cose, dell'anzidetto immobile di civile abitazione sito in Torino, C.so Cosenza n. 33, piano rialzato, e relative pertinenze. In via subordinata: accertare e dichiarare il grave inadempimento imputabile in via esclusiva al convenuto sig. Controparte_2
alle obbligazioni derivanti dal contratto di locazione in questione, segnatamente il reiterato e perdurante omesso pagamento dei canoni locativi e degli oneri accessori e, conseguentemente, accertare e dichiarare la risoluzione del contratto di locazione tra le parti stipulato in data 01.11.2017 in relazione all'anzidetto alloggio;
conseguentemente dichiarare tenuto e condannare il convenuto sig. all'immediato Controparte_2
rilascio, libero di sé, persone e cose, dell'anzidetto immobile e relative pertinenze. In ogni caso: sia per la domanda di dichiarazione di cessazione/scioglimento del contratto formulata in via principale sia per la subordinata richiesta pronuncia di risoluzione per inadempimento del conduttore, dichiarare, in ogni caso, tenuto e condannare il convenuto sig. al pagamento delle seguenti capitali somme: Controparte_2
- € 1.606,87 quale residua somma dovuta in forza del riconoscimento di debito
- € 9.200,00 per canoni locativi e/o indennità di occupazione dalla mensilità di novembre
2021 alla mensilità di settembre 2023;
- € 400,00 per ogni ulteriore mensilità successiva al settembre 2023 e fino al rilascio effettivo dell'immobile oggetto di locazione;

- € 7.040,21 per oneri accessori come meglio dettagliati in ricorso;

con riserva di agire in separato giudizio per gli oneri accessori successivamente maturati a carico del conduttore e fino alla data di effettivo rilascio dell'immobile;
- € 22.950.00 a titolo di penale, contrattualmente pattuita, a decorrere dal 02 luglio 2022 e maturata fino alla domanda giudiziale del 03 ottobre 2023, in ragione di € 50,00 pro die
(gg. 459 x € 50,00);
- € 50,00 per ogni ulteriore giorno e fino al rilascio dell'immobile oggetto di locazione, in subordine, fissare, ex art. 614 bis cpc., una somma di denaro dovuta dal convenuto per il ritardo nell'esecuzione della condanna al rilascio dell'immobile per cui è causa. In ogni caso: dichiarare tenuto e condannare il convenuto sig. al Persona_1
risarcimento dei danni in favore della parte ricorrente, ai sensi del 1° comma dell'art. 96 cpc., nell'importo che si suggerisce non inferiore ad € 2.000,00, o la veriore somma, determinata in via equitativa dal Giudice. Per l'ipotesi di condanna del convenuto ex comma 3° dell'art. 96 cpc., vorrà il Giudice adito quantificare in via equitativa la somma dovuta a parte ricorrente. In ogni caso: con il favore delle spese e degli gli onorari professionali, oltre rimborso 15%, oltre Iva e Cpa di legge, oltre le successive occorrende, oltre alla condanna del convenuto al pagamento delle spese della esperita CTU, oltre il rimborso delle spese sostenute da parte ricorrente per il proprio CTP, come da nota spese che si deposita separatamente”.
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Parte convenuta: “respingersi le domande attoree. Con il favore delle spese di lite”.
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MOTIVI DELLA DECISIONE

1. Condizione di procedibilità.
La domanda giudiziale è proponibile avendo le parti esperito senza esito positivo, la procedura di mediazione obbligatoria ex art. 5 comma primo bis del d. lgs n. 28 del 2010 e s.m.i.

2. Ricostruzione dei fatti.
I fatti di causa possono essere riassunti come segue.
In data 1° novembre 2017 le parti sottoscrivevano un contratto di locazione ad uso abitativo, regolarmente registrato avente ad oggetto l'immobile sito in Torino, C.so
Cosenza n. 33, alle seguenti condizioni:
a) durata di anni quattro dal 01.11.2017 al 31.10.2021;
b) canone di locazione di € 400,00 mensili;

c) acconto di € 100,00 mensili per oneri accessori e salvo conguaglio a fine gestione in base al consuntivo condominiale;

d) spese di riscaldamento con pagamento da parte del conduttore direttamente all'amministratore del Condominio (doc. 1 parte ricorrente).
Seppure in violazione del termine del c.d. preavviso, il conduttore comunicava in data 2 novembre 2021 al locatore di voler esercitare il diritto di recesso, impegnandosi al rilascio dell'immobile entro il 31 marzo 2022, contestualmente riconoscendo il proprio debito €
5.595,87 per la pregressa situazione debitoria, per canoni, spese ordinarie e spese di riscaldamento, da corrispondere in via rateale e con la previsione, per l'ipotesi di rilascio oltre il termine indicato, di una penale di € 15,00 (quindici/00) per ogni giorno di ritardo nel rilascio. (doc. 2 parte ricorrente).
In data 4 aprile 2022, le parti sottoscrivevano un nuovo accordo che prevedeva il differimento del termine di rilascio dell'immobile al 1° luglio 2022 ed una penale di €
50,00 (cinquanta/00) per ogni giorno di ritardo nell'adempimento del promesso rilascio
(doc. 3).

3. Motivazione in fatto ed in diritto.
Come noto, costituisce ormai principio pacifico quello secondo cui “in tema di prova dell'inadempimento di un'obbligazione, il creditore che agisca per la risoluzione contrattuale, per il risarcimento del danno, ovvero per l'adempimento deve soltanto provare la fonte (negoziale o legale) del suo diritto ed il relativo termine di scadenza, limitandosi alla mera allegazione della circostanza dell'inadempimento della controparte, mentre il debitore convenuto è gravato dell'onere della prova del fatto estintivo dell'altrui pretesa, costituito dall'avvenuto adempimento” (Cass. civ., Sez. I, 15 luglio 2011, n.
15659; Id., Sez. III, 20 gennaio 2015, n. 826; Id., Sez. VI-III, 11 febbraio 2021, n. 3587, nonché Sezioni Unite n. 13533 del 2001).

3.1 Scrittura privata 4 aprile 2022.
A seguito del disconoscimento da parte del conduttore della propria sottoscrizione della scrittura privata del 4 aprile 2022 (doc. 3 parte ricorrente), è stata disposta una c.t.u. calligrafica e l'esperto ha così concluso: “la firma a nome in Controparte_2
verifica, posta in qualità di conduttore su Proroga di locazione immobile del 04.04.2024 presenta elementi tecnici che avallano l'ipotesi di esecuzione autografa in velocità con sintesi formale;
verosimilmente dovrebbe trattarsi del solo cognome. Per il contesto delle caratteristiche gestuali e formali emerse, verificate ed escluse le ipotesi di: autografia spontanea con parti nominali vergate per esteso, autografia difficultata, dissimulazione, sinistrografia, imitazione di fantasia, imitazione a mano libera, imitazione a lenta e pedissequa e ricalco”.
La consulenza è stata eseguita nel contraddittorio delle parti, risulta ben argomentata e supportata da adeguate prove tecniche, e quindi le conclusioni di cui sopra vengono condivise integralmente da questo giudice.

3.2 Rilascio immobile e pagamento dei canoni e degli oneri accessori. Le domande di parte ricorrente meritano accoglimento.
La difesa di parte ricorrente ha infatti allegato e provato il titolo in base al quale insta per il pagamento dei canoni di locazioni e degli oneri accessori, ossia il contratto di locazione sottoscritto tra le parti in data 1° novembre 2017 e risolto per mutuo consenso in data 2 novembre 2021 (doc. 2 parte ricorrente).
A fronte della comunicazione di recesso (accettata dal locatore), il conduttore non vanta un titolo per rimanere nel godimento dell'immobile e deve pertanto rilasciare il medesimo a favore del locatore.
La tardiva costituzione in giudizio del conduttore preclude la valutazione delle istanze istruttorie dedotte, con conseguente assenza di prova dell'allegazione di aver consegnato l'immobile in data 30 giugno 2022 e dell'assenza della morosità indicata dalla controparte a fronte di pagamenti eseguita da una terza persona occupante l'alloggio.
A fronte dell'omessa tempestiva riconsegna dell'immobile, il locatore ha diritto ad ottenere il pagamento del canone ex art. 1591 c.c. fino alla data del rilascio effettivo ed ha parimenti diritto di ottenere il pagamento delle somme relative agli oneri accessori ed alle spese di riscaldamento, sia degli acconti previsti nel contratto che del saldo risultante dai rendiconti approvati dall'assemblea dei condomini ed addirittura già anticipati dal locatore a fronte dell'inadempimento del conduttore (cfr doc. 5-25), e precisamente:
- riconoscimento di debito del conduttore al 02.11.2021: € 5.595,87;
- versamento di acconto da parte del conduttore in data 10.11.2021: - € 999,00;
- versamento di acconto da parte del conduttore in data 31.05.2022: - € 990,00;
- residuo dovuto in relazione al riconoscimento di debito: € 3.606,87 (di cui € 2.400,00 per canoni;
€ 1.206,87 per oneri accessori);
- acconto di € 2.000,00, da imputarsi agli “affitti”, portato nella quietanza datata 2.11.2021
(riconosciuta dal ricorrente sig. all'udienza del 23.01.2023), e quindi: CP_1
- residuo debito pregresso € 1.606,87 (di cui € 400,00 per residui ed € 1.206,87 per oneri accessori);
- canoni ex art. 1591 c.c. dal 02.11.2021 ad oggi (gennaio 2025): € 15.600,00:
- oneri accessori maturati successivamente al 02.11.2021 e fino alla data della domanda giudiziale: € 7.040,21 per la complessiva somma di € 24.247,08, oltre interessi legali dalle singole scadenze al saldo, ed oltre € 400,00 da febbraio 2025 alla data del rilascio effettivo.

3.3 Penale. Per quanto attiene alla domanda di corresponsione della penale prevista nell'accordo del 4 aprile 2022 (doc. 3), si puntualizza quanto segue.
Con tale scrittura il conduttore si era impegnato a corrispondere € 50,00 per ogni giorno di ritardo nel rilascio dell'immobile a decorrere dal 2 luglio 2022 e sulla base di tale intesa la difesa del locatore insta per il pagamento della somma di € 22.950,00 (dal 2 luglio 2022 al
3 ottobre 2023).
A norma dell'art. 1384 c.c. “la penale può essere diminuita equamente dal giudice, se l'obbligazione principale è stata eseguita in parte ovvero se l'ammontare della penale è manifestamente eccessivo, avuto sempre riguardo all'interesse che il creditore aveva all'adempimento”.
La Corte di Cassazione ha più volte sancito che tale potere può essere esercitato d'ufficio dal giudice (Cass. civ., Sez. III, 5 febbraio 2024, n. 3297, nella quale si è addirittura affermato che “il potere di riduzione della penale ad equità, attribuito al giudice dall'art. 1384 c.c., può essere esercitato d'ufficio anche quando la penale è stata spontaneamente pagata perché i rimedi contrattuali sono esperibili anche dopo che il contratto è stato eseguito, salva la prescrizione”).
Sulla base delle prove acquisite, da cui risulta che la penale era stata prevista soltanto per il ritardo nella riconsegna dell'immobile, e senza esonero dall'obbligo di pagamento del canone di locazione pari ad € 400,00 mensili (ossia € 13,00 circa al giorno), e considerato che il locatore, dopo aver inviato una lettera di sollecito nel mese di agosto 2022, ha atteso oltre un anno per agire giudizialmente per ottenere la restituzione dell'immobile, questo giudice ritiene che l'importo di € 50,00 sia manifestamente eccessivo, e quindi la penale viene diminuita alla minor somma di € 5,00 per ogni giorno di ritardo.
Da ciò consegue l'accoglimento della domanda per il minor importo di € ammontava all'importo di € 4.595,00 (€ 5,00 x 919 giorni), dal 2 luglio 2022 ad oggi.

4. Spese di lite.
In applicazione del principio della soccombenza (art. 91 c.p.c.) si condanna parte convenuta al pagamento delle spese di lite del presente giudizio a favore di parte ricorrente come liquidate in dispositivo in applicazione del d.m. n. 55 del 2014 e s.m.i. (valore di controversia, scaglione da € 26.001,00 ad € 52.000,00, tariffa media).
Atteso il riconoscimento dell'omessa decurtazione dell'acconto di € 2.000,00 (da imputarsi agli “affitti”, portato nella quietanza datata 2.11.2021) effettuato dalla difesa di parte convenuta, si rigettano le domande di condanna alla responsabilità aggravata ex artt.
96, commi primo e terzo, c.p.c. (domande peraltro non fondate per difetto dei presupposti non essendo sufficiente il disconoscimento di una sottoscrizione accertata come riconducibile alla parte per ritenere la sussistenza della mala fede e/o colpa grave).

p.q.m.

il giudice, definitivamente pronunciando,
visti gli artt. 447 bis e 429 c.p.c.
- accerta e dichiara la risoluzione del contratto di locazione per mutuo consenso alla data del
2 novembre 2021 e, per l'effetto, ordina il rilascio dell'immobile a favore di parte ricorrente libero da persone e/o cose e fissa la data dell'esecuzione al 31 gennaio 2025;
- dichiara tenuta e condanna parte convenuta al pagamento a favore di parte ricorrente della somma di € 24.247,08, oltre interessi legali dalle singole scadenze al saldo, a titolo di canoni di locazione ed oneri accessori e spese di riscaldamento fino ad oggi, ed € 400,00 mensili da febbraio 2025 alla data del rilascio effettivo, oltre interessi legali dalle singole scadenze al saldo, ex art. 1591 c.c.; visto l'art. 1384 c.c.
- dispone la diminuzione della penale prevista nell'accordo del 4 aprile 2022 da € 50,00 ad
€ 5,00 al giorno e, per l'effetto, dichiara tenuta e condanna parte convenuta al pagamento della somma di € 4.595,00 a titolo di penale dal 2 luglio 2022 ad oggi, oltre ad € 5,00 al giorno dal giorno 8 gennaio 2025 alla data della riconsegna effettiva dell'immobile;
- dichiara altresì tenuta e condanna parte convenuta al pagamento a favore di parte ricorrente delle spese processuali che liquida in € 7.616, 00 per competenze professionali
(di cui € 1.701,00 per fase di studio, € 1.204,00 per fase introduttiva, € 1.806,00 per fase istruttoria e di trattazione ed € 2.905,00 per fase decisionale) ed € 599,98, oltre accessori di legge come richiesti, oltre alle spese di ctu come liquidate in corso di causa, ed alle spese del ctp di parte ricorrente che liquida in € 2.743,14 come da nota spese depositata;

- rigetta la domanda di condanna alla responsabilità aggravata.
Torino, 7 gennaio 2025.
Il giudice
Ivana Peila