N. R.G. 349/2025
TRIBUNALE ORDINARIO di AREZZO
SEZIONE CIVILE
VERBALE DELLA CAUSA n. r.g. 349/2025 tra Parte_1
OPPOSTO intimante e
Controparte_1
OPPONENTE intimato

Oggi 12 settembre 2025 ad ore 15,00, innanzi al dott. Andrea Mattielli, sono comparsi:
Per 'avv. CASTELLI DANIELA Parte_1
Per nessuno compare Controparte_1
Il Giudice invita le parti a precisare le conclusioni. Parte opposta conclude come in memoria integrativa e note conclusive
L'avv Castelli si riporta a tutti gli atti di causa
Dopo breve discussione orale, il Giudice si ritira per deliberare. Le parti autorizzano il Giudice alla lettura del dispositivo in loro assenza
Il Giudice
dott. Andrea Mattielli
pagina 1 REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO di AREZZO
SEZIONE CIVILE
Oggi, 12 settembre 2025, il Tribunale, nella persona del Giudice Onorario dott. Andrea Mattielli uscito dalla camera di consiglio alle ore 17:00 pronuncia la seguente
SENTENZA nella causa civile di I Grado iscritta al n. r.g. 349/2025 promossa da:
C.F. , con il patrocinio dell'avv. CASTELLI DANIELA Parte_1 C.F._1 to in esso il difensore avv. CASTELLI DANIELA
OPPOSTO intimante contro
(C.F. ), con il patrocinio dell'avv. BARONI TIBERIO e Controparte_1 C.F._2
o in sso il difensore avv. BARONI TIBERIO
OPPONENTE intimata
Conclusioni
Le parti hanno concluso come in atti parte opponente: previa chiamata in causa quali terzi dei “conduttori” .. e concedendo termine per la notifica con onere a carico di parte ricorrente .. tratto di lavoro dei signori , e Persona_1 Per_2 Persona_3 Persona_4
acquisiti all'atto di stipula Persona_5 in rito accertare e dichiarare la carenza di legittimazione passiva di Controparte_1 essendo comunque impresa individuale .. in tesi accertare e dichiarare l'insussistenza d un contratto di locazione c.d. ad uso foresteria e per l'effetto dichiararne la nullità e quindi accertarsi e dichiarare la sussistenza di contratto di locazione ordinario .. in via subordinata accertare e dichiarare .. che il contratto c.d. ad uso foresteria oggetto del presente giudizio è contratto in frode alla legge e quindi nullo e/o comunque inefficace .. in via e più subordinata accertare e dichiarare l'inefficacia della disdetta .. e per l'effetto accertare e dichiarare l'esistenza di un contratto di locazione ordinario .. comunque in denegata ipotesi nella compensazione delle spese legali parte opposta: rigettare l'opposizione perché infondata in fatto ed in diritto;
preso atto, altresì, del rilascio dell'immobile avvenuto in data 26.06.2025 (solo delle “persone”, non delle “cose”) avvenuto spontaneamente dopo il primo accesso dell'Ufficiale Giudiziario del 19.06.2025, condannare la controparte al pagamento delle spese di lite
Svolgimento del processo
pagina 2 In data 24.10.2024 il sig notificava alla sig.ra titolare dell'omonima impresa Pt_1 CP_1 individuale, sfratto per finita one dell'unità immobili civile abitazione posta in Cortona (AR), Fraz. Camucia, Via Gramsci (già Via Roma) n.25 'intimante; deduceva questi che il suddetto immobile era stato preso in locazione da imprenditrice agricola, per Controparte_1 cinque suoi dipendenti, tutti braccianti agricoli, con esteria dal 01.06.2023 al 31.05.2024, con rinnovo tacito annuale salvo disdetta;
che la disdetta del contratto era stata ritualmente comunicata con cessazione del rapporto in data 31.5.24
Si costituiva in opposizione la assumendo l'insussistenza dei presupposti tratto di
CP_1 foresteria in quanto non era ficato il rapporto tra i 5 occupanti e la e che il
CP_1 contratto era stato fatto i a solo per evitare la durata legale della locazio eare una illegittima garanzia della nei confronti degli occupanti;
che il contratto era in frode alla legge
CP_1 in quanto non rispettav dell'art 1574 cc;
che doveva dunque considerarsi illegittima la scadenza annuale;
ch to doveva ricondursi ad una locazione ordinaria la cui motivazione era solo la garanzia della per i pagamenti e la deducibilità fiscale;
che la previsione della disdetta
CP_1 era contraria alla nat ntratto di foresteria invocato;
che la veva intendersi come rinunciata in quanto inviata molto prima dell'azione giudiziale;
che la ditta indivi
CP_1 poteva sottoscrivere un contratto di foresteria in quanto riservato alle e quindi la
CP_1 era carente di legittimazione passiva in quanto effettivi conduttori erano gli occupanti dell'im
Eccepiva il che l'intimata cercava di eludere i propri obblighi ma che il contratto rientrava Pt_1 pienamente ntratti atipici di locazione sottoposto alle sole regole del codice civile ed il cui uso era tipizzato per reperire un alloggio ai dipendenti di attività produtti indi non era una locazione transitoria e che il contratto non aveva vincoli di durata;
che la aveva necessità di CP_1 trovare alloggio per i propri braccianti;
che il contratto era stato redatto co lle associazioni di categoria;
che non sussisteva obbligo di indicare i contratti di lavoro e comunque la conduttrice aveva dichiarato che gli occupanti erano suoi dipendenti;
che la era responsabile CP_1 per i mancati versamenti di canoni ed utenze;
per circa 10.000 euro;
che l' diziale era stata preceduta da una serie di solleciti e contatti;
che il contratto era pienamente legittimo andando a soddisfare l'esigenza abitativa dei dipendenti della convenuta
Con ordinanza del 18.2.25 il GI disponeva il rilascio ex art 665 cpc con mutamento del rito assegnando termini per la mediazione obbligatoria
La parti dava atto che la mediazione aveva avuto esito negativo per mancata comparizione dell'opposta ed erano assegnati termine per memorie integrative, depositate solo CP_1 dall'intimante
L'opposta dichiarava che l'immobile era stato liberato ed insisteva nelle proprie domande ed il GI fissava udienza di discussione alla data odierna con termine per memorie riepilogative
Motivi della decisione
L'opposizione va rigettata con conferma dell'ordinanza di rilascio già emessa
Come chiarito nella predetta ordinanza, la questione verte essenzialmente sulla legittimità del cd contratto di foresteria e sulla riconducibilità a tale figura del rapporto intercorso tra le parti.
Il contratto di foresteria, riconosciuto dalla giurisprudenza come atipico ma meritevole di tutela, è un contratto di locazione libera con il quale un proprietario affitta una casa ad una persona giuridica, ovvero un'azienda, che la utilizzerà per collocare i propri dipendenti o collaboratori. A differenza delle locazioni abitative ordinarie esso non è regolato dalla Legge 431/98 ma dalla più generale Legge sulla Locazione all'art 1571 cc. La principale caratteristica di questa formula è che il conduttore non è l'inquilino effettivo, bensì l'azienda che stipula l'accordo con il proprietario dell'immobile. Il contratto pagina 3 ad uso foresteria è escluso dalla disciplina della legge 431 del 1998 relativa alle locazioni abitative perché rientra nella categoria di locazioni dette “completamente libere”.
L'unica legge che fa esplicito riferimento al contratto ad uso foresteria è la legge finanziaria del 2001 (legge n.388\2000). Essa fa riferimento agli aspetti fiscali del contratto, ovvero le imprese che lo stipulano, possono detrarre le imposte dal reddito aziendale.
Si afferma quindi che il contratto uso foresteria può avere una durata massima di 30 anni ma non è soggetto a durata minima alcuna, rimettendo la determinazione al volere concorde delle parti. Questo avviene poiché questa tipologia di contratto non è regolata dalla Legge 431/98 come accade per il contratto 4+4 o il contratto a canone concordato. Solitamente la durata viene pattuita in base al contratto di appalto o al contratto di lavoro dell'utilizzatore finale, ma ciò non è necessario. La società conduttrice potrà affidare l'immobile ad altri utilizzatori a sua discrezione, essendo di fatto ella la conduttrice. Lo stesso principio di libertà applicato alla durata si ripete nella determinazione del canone di locazione, determinabile dalle parti senza alcun vincolo negli importi o nelle modalità di pagamento.
In quanto contratto di locazione soggetto a registrazione, ad esso appare pienamente applicabile la disciplina generale dello sfratto.
Il contratto stipulato tra le parti appare essere pienamente rientrante nella figura sopra dettagliata: una azienda affitta un immobile per i propri dipendenti avendo esigenze di temporaneità degli stessi, qui legata alle attività stagionali di una impresa agricola, che risulta avere un elevato numero di dipendenti per la maggior parte extra-comunitari
La circostanza che al contratto non fossero allegati i singoli contratti di lavoro non appare determinante, considerato altresì che è la stessa locataria a dare atto della loro qualifica di suoi dipendenti. Le dichiarazioni fatte dagli occupanti all'UG in sede di sfratto esecutivo conferma ulteriormente il tipo di rapporto tra questi e la ditta conduttrice
Nessuna dimostrazione ha dato l'opponente che le parti avessero voluto un altro tipo contrattuale o che quello sottoscritto fosse stato stipulato per aggirare norme dispositive. Nessuna pro ornita che vi fossero contatti diretti tra il locatore e gli occupanti e che la presenza della fosse una CP_1 interposizione fittizia. Anzi, potrebbe ipotizzarsi un'ipotesi a contrario tratteggian aria come soggetto fittiziamente datore di lavoro per far reperire a determinati soggetti quanto necessario per il permesso di soggiorno.
La durata, con eventuale rinnovo, appare conforme ad un qualunque contratto di natura transitoria a carattere abitativo. I vantaggi fiscali non sono tanto del locatore quanto del locatario, a cui è riconosciuta la totale detraibilità.
Ciò posto, legittima è la durata contrattuale annuale e coerente appare la disdetta anticipata, dettata (come dimostrato dal locatore) dalla forte morosità accumulata fin dai primi mesi di locazione
Deve quindi rigettarsi l'opposizione con conferma dell'ordinanza di rilascio, già eseguita.
Nessuna domanda è stata svolta in questa sede per la morosità, accessori e risarcimento.
Alla soccombenza segue la condanna alle spese anche della fase monitoria come liquidate in dispositivo


P.Q.M.


Il Tribunale, definitivamente pronunciando, ogni altra istanza disattesa o assorbita, così dispone: accertata la legittimità del contratto di foresteria tra le parti, regolarmente registrato accertato che il locatore ha tempestivamente dato disdetta pagina 4 rigettate le eccezioni dell'opponente conferma l'ordinanza di rilascio dell'immobile posto in Cortona (AR), Fraz. Camucia, Via Gramsci (già Via Roma) n.25
Condanna a rimborsare a le spese di lite, che si liquidano per compensi Controparte_1 Parte_1 in € 1.169 onitoria ed € fase di opposizione (DM 55/2014 scaglione 5.200/26.000 valore minimo senza istruttoria) oltre 15% per spese generali, € 200,00 per anticipazioni, c.p.a. ed i.v.a. come per legge
Sentenza pubblicata mediante lettura alle parti ed allegazione al verbale.
Arezzo, 12 settembre 2025
Il GOP dott. Andrea Mattielli
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