Sentenza n. 79/2026
Depositata il 11/02/2026
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
La Corte di Giustizia Tributaria di primo grado di VENEZIA Sezione 1, riunita in udienza il 11/11/2025 alle ore 09:00 con la seguente composizione collegiale:
SARTORE MARTINO, Presidente
GRECO AR TO, Relatore
PRIMICERIO GIUSEPPE, Giudice
in data 11/11/2025 ha pronunciato la seguente

SENTENZA

- sul ricorso n. 35/2024 depositato il 19/01/2024

proposto da

Ricorrente_1 - P.iva_1
Difeso da
Difensore_1 - CF_Difensore_1
Difensore_2 - CF_Difensore_2
Rappresentato da Rappresentante_1 - CF_Rappresentante_1
ed elettivamente domiciliato presso Email_1

contro

Ag. Entrate Direzione Provinciale Venezia
elettivamente domiciliato presso Email_2
Avente ad oggetto l'impugnazione di:
- AVVISO DI ACCERTAMENTO n. VE0102751-2023 CATASTO-ALTRO
a seguito di discussione in pubblica udienza
Richieste delle parti: Ricorrente/Appellante: (Trascrizione delle eventuali richieste ammesse dal Presidente)
Resistente/Appellato: (Trascrizione delle eventuali richieste ammesse dal Presidente)

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO

Il Ricorrente_1 (anche il Ricorrente) impugna con ricorso notificato il 22/12/2023, con effetti di reclamo, l'avviso di accertamento n. VE0102751/2023 notificato il 2/11/2023 dall'Agenzia delle
Entrate-Direzione Provinciale-Territorio di Venezia (anche l'Ufficio), relativo all'attribuzione della rendita catastale alla porzione di lido iscritta al catasto dei terreni di Luogo_1 (indirizzo_1) appartenente al Demanio Pubblico dello Stato e data in concessione balneare al Consorzio nel 2017 per una superficie di 34.121,00 mq.
In particolare, a seguito di sopralluogo in data 18/5/2023, in presenza del rappresentante di parte ricorrente,
l'Ufficio determinava un valore complessivo del bene pari ad €742.602,00 (€18.900,00 fabbricati e
€723.702,00 arenile) e, con applicazione del saggio di fruttuosità del 2%, accertava la rendita catastale di euro 14.852,00 per la categoria catastale D/8 attribuita, liquidando tributi, interessi, sanzioni e oneri relativi al procedimento di revisione catastale per un totale di €4.641,00.
Il Consorzio propone ricorso/reclamo avverso l'avviso di accertamento catastale, sostenendone l'illegittimità per errore di calcolo nella determinazione della rendita catastale, e successivamente depositava memoria con una perizia giurata del 19/3/2025. Al fine di evitare i costi per la nomina di un CTU, formulava in data
29/5/2025 una istanza di conciliazione in udienza ex art. 48 bis D.lgs.546/1992, per la quale “Gli immobili a cui attribuire la rendita catastale sono i fabbricati e l'arenile nella sola area in cui sono effettivamente presenti, ancorché solo stagionalmente, le c.d. zone d'ombra, con esclusione, dunque, sia della parte di arenile, pur oggetto di concessione, non più esistente per via dell'effetto dell'erosione, sia della parte di arenile ove non risultano presenti – neppure temporaneamente – installazioni per l'ombreggiatura. Il valore degli immobili è di €18.900 come da accertamento. L'area su cui insistono stagionalmente le installazioni per l'ombreggiatura
è calcolata in 17.515 mq (doc. 10 e doc. 17 in atti). Il valore complessivo delle c.d. zone d'ombra, determinate in 17.515 mq, è calcolato in €421.473 (cioè €193.700 fino a 5.000 mq + Vured 130 euro/mq * coeff. riduzione
14%). Attribuzione di rendita pari a €8.807 calcolato come il 2% di un valore complessivo del bene pari a
€440.373 (€18.900 di fabbricati + €421.473 di arenile con zone d'ombra). Sanzioni ridotte a fronte di conciliazione come per legge.”.
Il Consorzio impugna l'avviso di accertamento catastale per illegittimità per i seguenti motivi:

1-2. In via principale per avere l'Ufficio emesso l'avviso nei confronti di uno stabilimento balneare composto di opere esclusivamente stagionali, come tale non soggetto ad accatastamento ai sensi della vigente normativa;
per essere l'avviso caratterizzato dalla presenza di talune vuote formule di stile del tutto inidonee ad esplicitare le motivazioni in fatto ed in diritto sottese alla rettifica ivi operata;

3-4-5-6. In via subordinata per avere l'Ufficio effettuato: una stima eccessiva del bene dato in concessione, non avendo tenuto conto del carattere stagionale di sfruttamento del bene;
una stima dei prefabbricati e degli ombrelloni rinvenuti sull'arenile, pur non dovendo questi ultimi concorrere alla determinazione del valore dell'area ai fini catastali, non rientrando nella nozione di “unità immobiliare” ai fini della normativa di settore;
una stima eccessiva di €723.702,00 con riferimento all'arenile oggetto di rettifica;
una stima eccessiva di
€18.900,00 con riferimento ai fabbricati oggetto di rettifica, per un valore totale di €742.602,00.
Si costituisce l'Ufficio che precisa di aver notificato al contribuente un atto di diniego sul reclamo, e controdeduce ai motivi di ricorso ritenendoli infondati.
Rileva in particolare che laddove un manufatto sia stato installato al suolo per essere mantenuto nel tempo, lo stesso viene ad assumere rilievo catastale, con obbligo di dichiarazione, ancorché sia stato realizzato con elementi prefabbricati e risulti semplicemente appoggiato al suolo (cfr. art. 2, comma 3, secondo periodo, del D.M. n. 28/1998); che l'atto impugnato ed i suoi allegati riportano chiaramente le ragioni in fatto ed in diritto su cui si fonda l'accertamento, l'iter logico-giuridico seguito nella determinazione della rendita e le fonti di prova utilizzate. Con riguardo, infine, alla stima eccessiva che sarebbe stata effettuata, l'Ufficio precisa che la dichiarazione in catasto riguarda ogni manufatto che abbia rilevanza catastale (arenile dato in concessione, fabbricati, eventuali costruzioni interrate, manufatti prefabbricati “stabili nel tempo”, anche se solo semplicemente appoggiati al suolo, piattaforme e basamenti stabilmente assicurati al suolo, recinzioni, ecc), ovvero ogni unità immobiliare, rilevando ai fini di una loro esclusione dall'accatastamento non la
“possibilità” di essere agevolmente rimossi ma la loro “effettiva” rimozione stagionale.
Pertanto ribadisce la legittimità del proprio operato di accatastamento dello stabilimento balneare con determinazione della rendita catastale.
All'udienza dell'8/4/2025 la Corte ritenuta la opportunità di disporre CTU, stante la natura tecnico-estimativa delle questioni di causa rilevanti al fine di determinare la corretta rendita catastale, anche attraverso una puntuale individuazione e misurazione delle superfici da accatastare in funzione delle diverse utilizzazioni delle porzioni di aree, propone la nomina dell'ing. Nominativo_1, con studio in Venezia-Mestre Indirizzo_1
, invitandolo a comparire all'udienza del 10/6/2025 per l'accettazione dell'incarico, la prestazione del giuramento e la formulazione del quesito.
All'udienza del 10/6/2025 la Corte conferisce l'incarico di CTU all'ing. Nominativo_1, che accetta l'incarico e presta giuramento, al fine di individuare l'esatta consistenza dell'area demaniale oggetto della concessione, la valutazione e l'indicazione degli immobili, fissi e amovibili, insistenti sull'area, indicandone con precisione le caratteristiche ed ogni altra specifica;
nonché l'esatta quantificazione delle zone d'ombra individuate nel numero esatto degli ombrelloni infissi al suolo nell'arco temporale della stagionalità.
La Corte propone per il giorno 20/06/2025 un primo sopralluogo del CTU che può l'Ing. avvalersi di un collaboratore al fine di utilizzare gli strumenti idonei, elettronici, satellitari e quant'altro per la corretta indicazione della consistenza dell'area, onerandolo di prendere contatti con il CTP geom. Nominativo_2 e l'Ing. Nominativo_3 nominato dall'Ufficio, che dovranno partecipare ai rilievi per la quantificazione della consistenza dell'area. Viene fissato il termine del 30/09/2025 per il deposito della perizia e rinviata la causa prima all'udienza del 14/10/2025 e poi dell'11/11/2025, informando il CTU a presenziare per chiarire alcuni aspetti della perizia come richiesto dall'Ufficio.
All'odierna udienza, svoltasi con le presenze e le modalità come da verbale, la causa è trattata per la discussione e quindi decisa con deliberazione riservata in camera di consiglio.

MOTIVI DELLA DECISIONE

Il Collegio considera quanto segue.
Entro il termine fissato del 30/9/2025, il CTU ha provveduto al deposito della perizia sul quesito formulato dalla Corte, dichiarando di aver eseguito le operazioni peritali alla presenza del proprio coadiutore nonché del CTP della Ricorrente e dell'Ufficio, precisando la metodologia utilizzata e i rilievi svolti in contraddittorio tra le parti, quindi le riunioni tenutesi anche al fine di giungere ad una conciliazione, come da Verbale depositato. Precisa di aver provveduto, nel corso delle operazioni, sulle divergenti considerazioni esposte dalle parti.
Il CTU con la perizia depositata, premesso che la concessione demaniale di cui è titolare il Ricorrente_1
, previa acquisizione dall'ufficio competente della relativa documentazione, è stata in origine rilasciata in data 20/4/2017 per mq 34.120,95; di avere proceduto a un nuovo rilievo dell'area confermandone l'estensione e conteggiando n. 5 fabbricati amovibili per un totale di mq 13 (adibiti a cabine spogliatoio/ magazzini) e n. 5 fabbricati fissi per un totale mq 97 (adibiti a servizi igienici ed uffici spiaggia), per complessivi mq 110come da elaborazione grafica allegata alla perizia.
Riguardo alle zone d'ombra degli ombrelloni (conteggiati in n. 1738) risultata di mq 18.757,91 in quanto sono stati considerati gli ombrelloni aperti (e di mq 16.911,00 se considerati chiusi), e solo le aree effettivamente ombreggiate ricadenti all'interno della concessione demaniale, come considerato dal Consorzio. Quindi di aver considerato la specificità dell'area (località di Luogo_1, attività di tipo stagionale, etc.), al fine della determinazione del valore dei beni e della conseguente rendita catastale, ritenendo condivisibili i valori unitari indicati dall'Ufficio nel classamento (€180mq per il fabbricato valore totale di euro 18.900,00 e di €130/mq per l'arenile), valori utilizzati anche dal Ricorrente nella proposta conciliativa depositata, e per le superfici dell'arenile condivisibile quanto proposto dal Ricorrente per l'utilizzo delle sole aree ombreggiate dell'arenile.
Precisava che tuttavia per l'area ombreggiata dell'arenile, la superficie esposta nel classamento del 2023 dall'Ufficio è sovrastimata (considerando l'area di originari mq 34.120,95), mentre l'area esposta nella proposta conciliativa è sottostimata in quanto considera una superficie di mq 26.000 di cui mq 17.515 relativi all'arenile effettivamente ombreggiato, valore calcolato in euro 421.473). con un arenile quindi ridotto.
Pertanto per il calcolo del valore dei fabbricati fissi per un'area totale di mq 97 si è utilizzato un valore unitario pari ad €/mq 180 applicato all'area complessiva effettiva degli stessi rilevata in corso di sopralluogo, con la precisazione che si è tenuto conto solo dei fabbricati ricadenti nell'area oggetto di concessione demaniale.
Per il calcolo del valore dei fabbricati amovibili, l'area è stata addizionata all'area dell'arenile effettivamente ombreggiata con ombrelloni aperti, e ricadenti nel demanio, per il calcolo del valore si è utilizzato il Vured pari a €130/ mq ridotto progressivamente a scaglioni, con applicazione del saggio fruttifero del 2% sul valore totale del bene per la determinazione della rendita (applicato sia nel classamento dell'ufficio che nella proposta conciliativa della Ricorrente). Quindi il valore complessivo del bene per il CTU è pari a € 461.792,20
e la rendita catastale pari a € 9.235,84 (n. 5 fabbricati fissi area mq 97 x €180/mq= valore €17.460,00; n. 5 fabbricati amovibili area mq 13 + area ombreggiata ombrelloni aperti mq 18.758= valore €461.792,20; applicazione 2% saggio fruttifero e rendita catastale di € 9.235,84).
All'odierna udienza la perizia depositata, con i relativi allegati, è oggetto di discussione e il CTU risponde specificamente alle richieste di chiarimenti, alle osservazioni e ai dubbi della Corte e delle parti presenti.
Il Collegio prende atto che la perizia risponde in modo esaustivo ai quesiti posti dal Giudice evidenziando la specificità del bene "stabilimento balneare" con la determinazione dell'area utilizzata di effettivi mq 18.868
e un valore di €461.792,20, rispetto a quella data in concessione nel 2017 per mq 34.120,95 con un valore calcolato in €742.602,
Il Collegio su quanto sopra, sulla determinazione del valore dei beni e della rendita catastale dello stabilimento balneare, oggetto del presente ricorso, ritiene che le conclusioni cui è addivenuto il Consulente, a seguito degli intervenuti sopralluoghi, rispetto agli elementi indicati dal contribuente e dall'Ufficio, hanno riguardo alla situazione presente oggigiorno, e pertanto possono valere solo per il 2025 secondo le norme vigenti in materia e il principio della non retroattività della rendita attribuita.
Pertanto, in ordine all'area in cui insistono i fabbricati amovibili, addizionata all'area dell'arenile ombreggiata dagli ombrelloni aperti, il Collegio considera la estensione dell'area demaniale data in concessione balneare al Consorzio ricorrente, con i valori accertati dall'Ufficio nell'anno 2023, con il classamento dell'immobile non censito e attribuzione della rendita catastale all'atto del classamento, e risultante dalla documentazione depositata agli atti del ricorso.
In particolare, le mutazioni della fruibilità della concessione demaniale imposta dalla Capitaneria di Porto di
Venezia così come rilevabile dagli atti dimessi nel fascicolo processuale dalla parte ricorrente, convalidati dalla stessa Amministrazione finanziaria, determinano una riduzione delle superfici concesse al Consorzio ricorrente, così come rilevato dallo stesso CTU, solo per l'anno 2025. Per le annualità pregresse, non essendoci alcuna rideterminazione da parte della Capitaneria di Porto, valgono i parametri accertativi dell'Agenzia Entrate-Territorio.
A tal fine, in ordine all'eccepita carente motivazione dell'avviso di accertamento catastale, secondo il Collegio, nella motivazione, presente nell'atto impugnato con i richiamati allegati, è esposto puntualmente il percorso logico-giuridico che ha indotto l'Ufficio al classamento e attribuzione di rendita catastale, a seguito dell'intervenuto sopralluogo in presenza della parte ricorrente, mediante una differente valutazione delle caratteristiche oggettive dell'area e degli immobili, rispetto agli elementi indicati dal contribuente confermati ed esplicitati nella perizia depositata.
Il ricorrente ha partecipato al procedimento e quindi era pienamente a conoscenza degli elementi di fatto posti a base della diversa valutazione da parte dell'Ufficio. Peraltro, nessuna lesione del diritto di difesa sembra esserci stata, considerato il ricorso ampiamente articolato formulato dal ricorrente.
Pertanto, ritiene il Collegio, al fine della decisione della causa, ritiene di fondare il proprio convincimento sulle ragioni dell'Ufficio, basate su una corretta valutazione tecnica sul valore dei beni e sulla rendita catastale,
e quindi di considerare legittimo l'operato dell'Ufficio di cui all'avviso impugnato. Diversamente ritiene di condividere le conclusioni del CTU solo per il 2025.
Per quanto sopra la Corte, ogni altra istanza ed eccezione disattesa, accoglie parzialmente il ricorso per l'anno 2025 come da perizia della CTU, con conferma della rendita catastale per le annualità antecedenti determinata in euro 14.852 dall'Amministrazione finanziaria.
Pone a carico della parte ricorrente il compenso previsto per il perito e il collaboratore autorizzato, come da nota spese depositata, che liquida a favore del CTU Ing. Nominativo_1 di € 3.406,18 oltre Cassa Prev. 4% e IVA 22% e del coadiutore autorizzato geom. Nominativo_4 Re di € 2.274,48 oltre Cassa Prev. 5% e I.V.A. 22%, per un totale complessivo € 5.680,66 oltre accessori di legge.
La regolazione delle spese di lite segue il criterio della compensazione tra le parti per l'obiettiva complessità della materia e della particolare vicenda oggetto di esame.

P.Q.M.

Accoglie parzialmente il ricorso per l'anno 2025 così come da perizia del CTU.
Conferma per le precedenti annualità l'accertamento dell'Agenzia Entrate-Territorio di Venezia.
Pone a carico della parte ricorrente le spese della CTU da liquidare a favore dell'Ing. Nominativo_1 per
€ 3.406,18 oltre Cassa Prev. 4% e IVA 22% e del coadiutore autorizzato geom. Nominativo_4 Re per € 2.274,48 oltre Cassa Prev. 5% e I.V.A. 22%.
Spese di lite compensate.
Venezia, 11 novembre 2025
Il Relatore Il Presidente
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