Proc. n. 590/2024 r.g.a.c.
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
Tribunale di Napoli Nord – II Sezione Civile in persona del giudice unico onorario Dott.ssa Carmela Esposito pronunzia ex art. 429 c.p.c. la seguente
SENTENZA nella causa civile iscritta al n. 590 dell'anno 2024 del ruolo generale degli affari contenziosi civili vertente tra
(CF: ), nata a [...] il [...], Via Parte_1 C.F._1
Galatina 8 - 81030 San Marcellino (CE) elettivamente domiciliata in Via Lucio Apuleio
n. 21 - 81030 Villa Di Briano (CE), presso lo studio di Avv. Nunzia Martino (CF:
), che la rappresenta e difende come da procura agli atti C.F._2 ricorrente e
CF: ), nata ad [...] il [...], Controparte_1 C.F._3 residente in [...] - 81030 San Marcellino (CE), elettivamente domiciliata in Via
Laviano n. 26 - 81100 Caserta (CE) presso lo studio dell'Avv. Concetta Gentili (CF:
), che la rappresenta e difende come da procura agli atti C.F._4 resistente
Conclusioni: Come in atti da intendersi qui per ripetute e trascritte
Ragioni in fatto e diritto della decisione
Con intimazione di sfratto per finita locazione ritualmente notificato la Sig.ra Parte_1 esponeva di aver acquistato in data 3.7.2023, dal Sig. , l'immobile sito in Persona_1
San Marcellino con ingresso in Via Roma snc catasto foglio 2, particella 5250, sub. 11,
Cat. C/6, classe 3, Via Galatina n. 8, da questi locato alla Sig.ra con Controparte_1 contratto di locazione ad uso abitativo del 1.4.2015 prima scad. 31.3.2019 registrato all'ADE il 3.4.2014 al n. 003074 Serie 3T, subentrando, quindi, nel contratto di locazione.

Deduceva la ricorrente che il contratto, rinnovatosi alla prima scadenza del 31.3.2019 fino al 31.3.2023, era da ritenersi cessato avendo il Sig. in qualità di locatore, inviato Per_1 diniego di rinnovo alla conduttrice in data 30.9.2022, con contestuale invito al rilascio dell'immobile alla data di scadenza naturale del contratto.
Ciò premesso, la Sig.ra lamentava che l'immobile risultava ancora occupato dalla Pt_1
Sig.ra essendo risultate vane in tal senso sia l'ulteriore richiesta inviata CP_1 dall'allora proprietario Sig. in data 22.5.2023 sia quella inviata dalla stessa quale Per_1 subentrante in data 3.7.2023, e adiva quindi il Tribunale per ottenere la convalida dello sfratto per finita locazione.
Costituitasi la Sig.ra deduceva di essere venuta a conoscenza della nuova Controparte_1 proprietà dell'immobile solo con la notifica dell'intimazione, eccepiva il difetto di legittimazione attiva della ricorrente e, nel merito, deduceva che il diniego di rinnovo del contratto le era stato consegnato solo in data 8.10.2022, a fronte della scadenza del contratto al 31.3.2023, pertanto in violazione del termine semestrale di preavviso di cui alla L. 431/1998 art. 2 co. 1.
Con ordinanza del 17.1.2024 adottata a scioglimento della riserva assunta all'udienza di comparizione del 21.12.2023 il Tribunale, dato atto dell'opposizione della resistente, non convalidava lo sfratto, denegava l'ordinanza provvisoria di rilascio, disponeva il mutamento del rito assegnando alle parti termine per l'introduzione del procedimento di mediazione e per il deposito di memorie integrative per l'udienza dell'11.7.2024.
La causa, ritenuta matura per la decisione, veniva rinviata per la discussione all'udienza del 9.1.2025, da tenersi nelle forme di cui all'art. 127 ter c.p.c., e viene decisa con la presente sentenza.


1. Sul merito della domanda
Preliminarmente deve essere dichiarata la procedibilità della domanda, avendo parte ricorrente esperito il tentativo di mediazione obbligatoria conclusosi, stante la mancata partecipazione della resistente, con esito negativo (Cfr. nota di deposito parte ricorrente del 13.3.2024).
Tanto premesso, la domanda formulata dalla ricorrente non può trovare accoglimento.
Invero, è circostanza documentata da entrambe le parti che la lettera di disdetta inviata dal Sig. precedente proprietario e locatore, alla Sig.ra in data Per_1 CP_1
30.9.2022, sia stata consegnata solo in data 8.10.2022 (Cfr. Doc. 2 prod. ricorrente e Cfr.
Doc. 3 prod. resistente), pertanto senza il rispetto del termine di preavviso di mesi sei previsto dalla L. 431/1998 art. 2 co.

1. che sul punto stabilisce “Alla seconda scadenza del contratto, ciascuna delle parti ha diritto di attivare la procedura per il rinnovo a nuove condizioni o per la rinuncia al rinnovo del contratto, comunicando la propria intenzione con lettera raccomandata da inviare all'altra parte almeno sei mesi prima della scadenza. La parte interpellata deve rispondere a mezzo lettera raccomandata entro sessanta giorni dalla data di ricezione della raccomandata di cui al secondo periodo. In mancanza di risposta o di accordo il contratto si intenderà scaduto alla data di cessazione della locazione. In mancanza della comunicazione di cui al secondo periodo il contratto
è rinnovato tacitamente alle medesime condizioni.”.
Il termine di legge, previsto appunto quale termine minimo, non risulta derogabile dalle parti, in quanto posto a tutela della parte contrattuale più debole (il conduttore), sicché la clausola apposta al contratto di un termine inferiore di preavviso per la disdetta, deve considerarsi nulla in quanto in contrasto con la normativa richiamata.
Né alcun rilievo potrebbe avere il mancato riscontro entro sessanta giorni da parte della conduttrice alla tardiva disdetta.
Per quanto riguarda la comunicazione di diniego di rinnovo, è appena il caso di ricordare che la stessa costituisce atto unilaterale recettizio, sicché rileva ai fini del rispetto del termine semestrale di cui sopra non l'invio della stessa, bensì la sua ricezione da parte del destinatario.
Poiché nel caso di specie entrambe le parti hanno prodotto tracking poste italiane da cui emerge l'intervenuta consegna solo in data 8.10.2022, laddove il termine di sei mesi rispetto alla scadenza del 31.3.2023 andava a scadere in data 2.10.2023, la comunicazione inviata dalla ricorrente non può ritenersi idonea allo scopo di impedire il rinnovo del contratto e, quindi, a sostenere la domanda giudiziale.
Va infine aggiunto che non hanno rilievo ai fini della decisione le osservazioni sollevate dalla ricorrente circa il mancato pagamento dei canoni di locazione, cui comunque non corrisponde alcuna domanda e che rappresentano oggetto di diverso giudizio.
Sulle spese di lite
Le spese seguono la soccombenza della ricorrente e sono determinate secondo i parametri minimi di cui al D.M. 55/2014 aggiornati dal D.M. N. 147/2022 sia per la fase di convalida che per quella di merito, in ragione della ridotta attività difensiva, come in dispositivo.
Rilevato che ai sensi dell'art. 133 D.P.R. 30.5.2002 n. 115, “Il provvedimento che pone a carico della parte soccombente non ammessa al patrocinio la rifusione delle spese processuali a favore della parte ammessa dispone che il pagamento sia eseguito a favore dello Stato”, dispone che il pagamento delle spese sia effettuato in favore dello Stato.


P.Q.M.

il Tribunale di Napoli Nord Sezione Seconda Civile, in composizione monocratica, definitivamente pronunziando nella controversia civile promossa come in epigrafe, disattesa ogni altra istanza ed eccezione, così provvede:
1) Rigetta la domanda;

2) condanna parte ricorrente Sig.ra al pagamento delle spese di lite che liquida Parte_1 in €. 2.074,00 da eseguirsi in favore dello Stato giusta ammissione della parte resistente
Sig.ra al gratuito patrocinio. Controparte_1
Così deciso in Aversa, 10/01/2025
Il Giudice Onorario
Dott.ssa Carmela Esposito
L'originale di questo provvedimento è un documento informatico sottoscritto con firma digitale (artt. 1, lett. s, 21 e 24 D.Lgs. 7 marzo 2005, n. 82) e depositato telematicamente nel fascicolo informatico ai sensi degli artt. 15 e 35, co. 1, D.M. 21 febbraio 2011, n. 44, come modificato dal D.M. 15 ottobre 2012 n. 209