N. R.G. 2681/2022

REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO DI SIRACUSA
SECONDA SEZIONE CIVILE
Il Tribunale, nella persona del Giudice dott. Gabriele Patti ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa civile iscritta al n. r.g. 2681/2022 promossa da:
(C.F.: ), LA RO (C.F.: Parte_1 C.F._1
E (C.F.: ), C.F._2 Parte_2 C.F._3 elettivamente domiciliati in Siracusa, viale Teracati n. 75, presso lo studio dell'avv. ORLA
AMBROGIO, che li rappresenta e difende, giusta procura in atti;

ATTORI contro
(C.F.: ), elettivamente domiciliato in Rosolini (SR), Controparte_1 C.F._4 via Bellini n. 117, presso lo studio dell'avv. GIANCARLO SPATAFORA, che lo rappresenta e difende, giusta procura in atti;

CONVENUTO
La causa è stata assunta in decisione sulle conclusioni come in atti precisate.
MOTIVI IN FATTO E IN DIRITTO

1. Con la citazione introduttiva del presente giudizio – notificata il 26.5.2022 – Parte_1
e hanno esposto di aver stipulato il 29.7.2020, nelle vesti Parte_3 Parte_2 di promittenti venditori, contratto preliminare con con il quale quest'ultimo, nelle Controparte_1
vesti di promissario acquirente, si era obbligato ad acquistare – con definitivo da concludersi entro il mese di agosto del 2021 – gli immobili siti in Rosolini (SR) in via Casmena n. 3, censiti al catasto del medesimo Comune al foglio n. 44, particella n. 2154, subalterni nn. 4 e 7, per il prezzo complessivo di €. 27.000,00.
Tanto premesso, gli attori hanno chiesto accertarsi l'intervenuta risoluzione del rapporto contrattuale ai sensi dell'art. 1454 c.c., deducendo di aver inoltrato a controparte nel 2022 – senza ricevere risposta - raccomandata recante n. 12973900612-5, con cui la stessa era stata invitata a comunicare entro 15 giorni dalla ricezione della missiva la data in cui procedere alla stipula dell'atto traslativo davanti a notaio di propria fiducia, a pena di scioglimento del vincolo negoziale.
Per altro verso, i signori hanno sostenuto che già immesso nella Parte_1 Controparte_1
detenzione degli immobili promessi in vendita, in violazione degli obblighi assunti con il preliminare avrebbe apportato modifiche allo stato dei luoghi, consistenti nell'apertura di un varco tra due vani, ed avrebbe mutato la destinazione d'uso di un bene, adibendolo a sala ristorante.
Per tale ultima ragione, dunque, gli attori hanno in via subordinata domandato la risoluzione del compromesso per inadempimento.
In via consequenziale allo scioglimento del rapporto contrattuale, i signori hanno chiesto Parte_1
condannarsi controparte alla restituzione degli immobili promessi in vendita e accertarsi il proprio diritto di trattenere la somma ricevuta a titolo di caparra confirmatoria, a copertura del danno subito, consistente in particolare nella perdita della possibilità di utilizzo dei beni compromissati.
Radicatosi il contraddittorio, si è tempestivamente costituito in giudizio Controparte_1
Quest'ultimo, oltre a lamentare la contraddittorietà delle deduzioni e domande avversarie ed il mancato espletamento della mediazione, ha chiesto il rigetto di tutte le domande attoree, imputando a controparte la mancata stipula del definitivo e contestando radicalmente gli inadempimenti addebitati dai signori Parte_1
Per altro verso, ha chiesto disporsi il trasferimento in proprio favore degli Controparte_1
immobili promessi in vendita, in esecuzione del preliminare del 29.7.2020.
Disatteso il ricorso cautelare proposto in corso di causa dagli attori al fine di ottenere ai sensi dell'art. 700 c.p.c. la restituzione immediate degli immobili compromissati, le parti hanno depositato memorie ai sensi dell'art. 183, comma 6, c.p.c.
Istruita la causa mediante audizione di testimoni, all'udienza di precisazione delle conclusioni all'uopo fissata il procedimento è stato trattenuto in decisione con assegnazione dei termini di cui all'art. 190 c.p.c.

2. Va anzitutto precisato che nessuna improcedibilità può ipotizzarsi per il mancato espletamento della procedura di mediazione.
Quanto alle domande attoree, esse si traducono in richieste di scioglimento di rapporto contrattuale e di condanna del convenuto alle conseguenti prestazioni restitutorie e risarcitorie, sicché presentano natura personale e non rientrano dunque nell'elencazione di cui all'art. 5 del decr. lgs. n. 28/2010.
In merito alla posizione del convenuto, si osserva invece che quest'ultimo, nella comparsa di costituzione e risposta, ha chiesto che il Tribunale accerti il suo diritto di “ottenere il trasferimento degli immobili oggetto di contratto preliminare del 29.07.2020, disponendone il trasferimento” (v. pag. 5 della comparsa di costituzione e risposta del convenuto).
Tale domanda va ricondotta alla previsione di cui all'art. 2932 c.c.
Così inquadrata la richiesta del convenuto, neppure questa può considerarsi assoggettata alla condizione di procedibilità della mediazione obbligatoria.
Ed invero, secondo l'indirizzo seguito dalla più condivisibile giurisprudenza di merito, l'azione diretta alla esecuzione specifica dell'obbligo di stipulare ex art. 2932 c.c. non ha natura reale bensì personale, in quanto diretta a far valere un diritto di obbligazione nascente da contratto al fine di conseguire una pronuncia che disponga il trasferimento della proprietà su di un bene, mentre il diritto reale non costituisce la causa petendi della domanda, sicché deve escludersi che nella fattispecie in esame si verta in materia di “diritti reali” ovvero in altra ipotesi per la quale è previsto il previo esperimento della mediazione obbligatoria (v., in questi termini, Trib. Brindisi 1.9.2016, n. 1016; in senso analogo v. Trib. Trieste Sez. I 15.7.2023, n, 388; v. anche Cass. Civ. Sez. II 27.1.2012, n. 1233, per cui l'azione diretta all'esecuzione in forma specifica dell'obbligo di stipulare una vendita, ai sensi dell'art. 2932 c.c., non ha natura reale, ma personale, siccome diretta a far valere un diritto di obbligazione nascente da un contratto al fine di conseguire una pronuncia che disponga il trasferimento di un bene di pertinenza del promittente alienante).

3. Chiarito quanto sopra, le domande proposte da e Parte_1 Parte_3
sono infondate e vanno rigettate per le seguenti ragioni. Parte_2

3.1. Con la prima di esse, gli attori hanno chiesto all'adito Tribunale di accertare la già intervenuta risoluzione del contratto preliminare del 29.7.2020 ai sensi dell'art. 1454 c.c.
Orbene, secondo le indicazioni della prevalente dottrina e della pressoché pacifica giurisprudenza di legittimità, l'intimazione del creditore della diffida ad adempiere, di cui alla menzionata disposizione,
e l'inutile decorso del termine fissato per l'adempimento non eliminano la necessità, ai sensi dell'art. 1455 c.c., dell'accertamento giudiziale della gravità dell'inadempimento in relazione alla situazione verificatasi alla scadenza del termine e al permanere dell'interesse della parte all'esatto e tempestivo adempimento;
anche ai fini dell'accertamento della risoluzione di diritto conseguente alla diffida ad adempiere, intimata dalla parte adempiente e rimasta senza esito, il giudice è tenuto a valutare la sussistenza degli estremi, soggettivi e oggettivi dell'inadempimento, verificando, in particolare, sotto il profilo oggettivo, che l'inadempimento non sia di scarsa importanza, alla stregua del criterio indicato dall'art. 1455 c.c. (v., ex multis, Cass. Civ. Sez. I 19.3.2020, n. 7463; Cass. Civ. Sez. III
29.11.2012, n. 21237).
Il Supremo Collegio, con orientamento mai smentito, ha altresì ricordato come anche lo scioglimento del rapporto contrattuale ex art. 1454 c.c. postuli l'imputabilità dell'inadempimento al contraente che lo subisce (cfr. Cass. Civ. Sez. II 30.3.1981, n. 1812, per cui la diffida ad adempiere ex art. 1454 c.c.
è un rimedio concesso al contraente adempiente che postula, per la produzione del suo effetto – risoluzione di diritto del contratto -, in base ai principi fissati, rispettivamente, dagli artt. 1218 e 1455 dello stesso codice, la imputabilità e al gravità dell'inadempimento).
Premesso quanto sopra, com'è stato osservato dalla più qualificata dottrina, il fondamento del rimedio risolutorio deve rinvenirsi nella esigenza di tutelare l'interesse del contraente a liberarsi da un contratto oneroso solo allorché l'inadempimento imputabile all'altro ne renda impossibile o inaffidabile l'esecuzione.
In tale ottica, il presupposto di cui all'art. 1455 c.c. costituisce presidio volto ad evitare che la parte contrattuale speculi su situazioni connotate dalla inesecuzione della prestazione di controparte al fine di rimeditare sulla convenienza del contratto concluso.
I superiori rilievi risultano condivisi dalla pressoché unanime giurisprudenza di legittimità, ad avviso della quale, “in tema di risoluzione per inadempimento, il giudice, per valutarne la gravità, deve tener conto di un criterio oggettivo, avuto riguardo all'interesse del creditore all'adempimento della prestazione attraverso la verifica che l'inadempimento abbia inciso in misura apprezzabile nell'economia complessiva del rapporto (in astratto, per la sua entità, e, in concreto, in relazione al pregiudizio effettivamente causato all'altro contraente), sì da dar luogo ad uno squilibrio sensibile del sinallagma contrattuale, nonché di eventuali elementi di carattere soggettivo, consistenti nel comportamento di entrambe le parti (come un atteggiamento incolpevole o una tempestiva riparazione, ad opera dell'una, un reciproco inadempimento o una protratta tolleranza dell'altra), che possano, in relazione alla particolarità del caso, attenuarne l'intensità” (così, testualmente,
Cass. Civ. Sez. II 5.3.2019, n. 6364; nel medesimo senso Cass. Civ. Sez. III 22.10.2014, n. 22346; per conclusioni analoghe v. anche Cass. Civ. Sez. III 28.6.2010, n. 15363; Cass. Civ. Sez. II 1.7.2005,
n. 14034; Cass. Civ. Sez. II 7.9.2000, n. 11784).
Come condivisibilmente precisato dalla Corte regolatrice, ancora, l'accertamento della sussistenza degli estremi della non scarsa importanza – da effettuarsi anche d'ufficio - non può essere eluso dal giudice di merito, “salvo il caso di inadempimento definitivo delle obbligazioni primarie o essenziali di una delle parti” (così, testualmente, Cass. Civ. Sez. II 20.7.2007, n. 16084; v. anche Cass. Civ.
Sez. II 28.3.1995, n. 3669; Cass. Civ. Sez. II 16.2.1994, n. 1507).
In coerenza con tali premesse, la giurisprudenza di legittimità – con considerazioni senz'altro decisive per l'odierno giudizio – ha ribadito come non possa prescindersi dalla indagine di cui all'art. 1455
c.c. neppure allorché, in seguito alla stipula di un preliminare, uno dei contraenti inoltri alla controparte diffida ex art. 1454 c.c. con invito alla conclusione del contratto definitivo entro una certa data, a pena di risoluzione del vincolo. Ed invero, in particolare, in un precedente del tutto sovrapponibile al caso di specie, la Corte di
Cassazione, nell'annullare la pronuncia di merito che aveva accolto la domanda di accertamento dell'intervenuta risoluzione, ha osservato che “non v'è dubbio che” la promissaria acquirente “ha lasciato trascorrere inutilmente la data” fissata da controparte con intimazione “poiché non si è presentata davanti al notaio, risultando così inadempiente, atteso che la sua giustificazione […] è stata dalla Corte d'Appello motivatamente disattesa. […] Tuttavia la sentenza impugnata non poteva in base a ciò automaticamente dichiarare risolto il contratto preliminare ex art. 1454 c.c. per inadempimento della” promissaria acquirente;
“la giurisprudenza di questa Corte – dalla quale non vi è ragione di discostarsi, stante la sua coerenza con la lettera e lo scopo delle disposizioni di cui si tratta – è univocamente orientata nel senso che “l'intimazione, da parte del creditore, della diffida ad adempiere di cui all'art. 1454 c.c. e l'inutile decorso del termine fissato per l'adempimento non eliminano la necessità, ai sensi dell'art. 1455 c.c., dell'accertamento giudiziale della gravità dell'inadempimento in relazione alla situazione verificatasi alla scadenza del termine, secondo un criterio che tenga conto sia dell'elemento oggettivo della mancata prestazione nel quadro dell'economia generale del negozio sia degli aspetti soggettivi rilevabili tramite un'indagine unitaria sul comportamento del debitore e sull'interesse del creditore all'esatto e tempestivo adempimento”
(cfr. ex multis: Cass. 9.9.1998, n. 8910; 4.5.1994, n. 4275; 20.3.1991, n. 2979). Siffatta valutazione nel caso specifico è affatto carente, né può ricavarsi implicitamente dal contesto della decisione, atteso che la sentenza impugnata non offre alcun elemento di giudizio in ordine all'attitudine dell'inadempimento” della promissaria acquirente “a turbare l'equilibrio contrattuale e a reagire sulla causa del contratto, sul comune intento negoziale e sull'interesse del” promittente venditore “a un puntuale e tempestivo adempimento, dato che” la promissaria acquirente “si era offerta di adempiere dopo pochi giorni, avendo nel frattempo già predisposto gli assegni circolari a favore del venditore per il saldo dell'intero prezzo, mentre” il promittente alienante “non aveva spiegato perché il decorso del termine fissato nella diffida comportasse la perdita di quell'utilità economica perseguita con la stipula del contratto, avendo assunto un comportamento sfuggente a stipulare l'atto definitivo, incompatibile con la regola di buona fede (art. 1375 c.c.) e correttezza nell'esecuzione del contratto” (così Cass. Civ. Sez. II 18.4.2007, n. 9314).
In altri termini, il Supremo Collegio ha chiaramente ritenuto che la mera inottemperanza da parte della promissaria acquirente alla diffida inoltratale ex art. 1454 c.c. dalla controparte non valesse a consentire al promittente venditore di sciogliersi dal vincolo contrattuale, a fronte della mancata esplicitazione da parte di quest'ultimo delle ragioni che avrebbero reso economicamente inutile l'operazione in seguito alla mera scadenza del termine assegnato nella intimazione e, ancora, tenuto conto del fatto che il prezzo pattuito in seno al preliminare era stato corrisposto pressoché per intero (v. ancora Cass. Civ. Sez. II 18.4.2007, n. 9314 cit., in cui, da un lato, nella esposizione di fatto, si precisa che il preliminare era stato concluso “per il prezzo di L. 300.000.000, di cui L. 200.000.000 da pagare in varie rate tutte onorate e il saldo di L. 100.000.000, senza interessi, da corrispondere al rogito”, mentre, da un altro lato, nella motivazione, si aggiunge – come si è visto – che la promissaria acquirente “si era offerta di adempiere dopo pochi giorni, avendo nel frattempo già predisposto gli assegni circolari a favore del venditore per il saldo dell'intero prezzo”).

3.1.1. Tornando al caso di specie, ritiene il Tribunale che la mera inottemperanza da parte dell'odierno convenuto – che ha assunto nel preliminare del 29.7.2020 le vesti di promissario Controparte_1
acquirente – alla intimazione indirizzatagli dagli attori non abbia integrato l'inadempimento di non scarsa importanza imposto dall'art. 1455 c.c. ai fini della risoluzione del contratto.
Va in primo luogo evidenziato che il preliminare oggetto di causa del 29.7.2020 ha, in via puramente indicativa, stabilito che il saldo del prezzo pattuito avrebbe dovuto essere corrisposto
“contestualmente alla stipula dell'atto pubblico di vendita da effettuarsi entro il mese di agosto
2021” (v. pag. 3 dell'all. 1 della memoria depositata dagli attori ai sensi dell'art. 183, comma 6, n. 1
c.p.c.).
Si osserva incidentalmente che la superiore indicazione non può considerarsi idonea a consentire l'applicazione della disciplina di cui all'art. 1457 c.c.
Com'è noto, la disposizione da ultimo richiamata prevede che, se il termine fissato per la prestazione di una delle parti deve considerarsi essenziale nell'interesse dell'altra, questa, salvo patto o uso contrario, se vuole esigerne l'esecuzione nonostante la scadenza del termine, deve darne notizia all'altra parte entro tre giorni;
in mancanza, il contratto s'intende risoluto di diritto, anche se non è stata espressamente pattuita la risoluzione.
In proposito, la più qualificata dottrina ha evidenziato come la previsione di un termine essenziale sussumibile nella fattispecie di cui all'art. 1457 c.c. non possa in alcun modo fondarsi sull'inserimento in contratto di indicazioni generiche sull'importanza del termine, atteso che le stesse si risolvono in espressioni prive di rigoroso significato e volte esclusivamente a sollecitare il puntuale adempimento.
In tal senso appare orientata la pressoché pacifica giurisprudenza di legittimità, per la quale “la previsione di essenzialità del termine non può desumersi unicamente da mere formule di stile – come
l'abusata doppia locuzione avverbiale entro e non oltre, la quale si risolve in una tautologica espressione del medesimo concetto – se non è accompagnata da altri dati, espliciti o impliciti, atti ad escludere che, oltre il termine indicato, il soggetto o i soggetti interessati non abbiano più interesse all'adempimento” (v. già Cass. Civ. Sez. II 30.10.1991, n. 11637).
Ancora, il Supremo Collegio ha incontrovertibilmente chiarito che, in relazione al disposto dell'art. 1457 c.c., la “essenzialità, se non insita nella natura e nell'oggetto del negozio, può risultare soltanto da una inequivoca ed espressa manifestazione di volontà delle parti certamente non ravvisabile in semplici formule o locuzioni di stile come entro e non oltre, perentorio e simili, non accompagnate da altri dati, espliciti o impliciti, atti ad escludere che oltre il termine indicato il soggetto o i soggetti contraenti non abbiano più interesse all'adempimento” (così, testualmente, Cass. Civ. Sez. II
24.2.1993, n. 2263, con specifico riguardo a fattispecie di preliminare;
in senso analogo v. Cass. Civ.
Sez. II 17.4.2002, n. 5509, in cui si precisa che la valutazione in ordine alla essenzialità del termine di cui all'art. 1457 c.c. va compiuta “tenendo conto della natura e dell'oggetto del contratto, nonché del comportamento tenuto dalle parti e delle espressioni adoperate dai contraenti”; Cass. Civ. Sez.
II 16.2.2007, n. 3645, anch'essa relativa a preliminare di compravendita;
Cass. Civ. Sez. II
15.10.2007, n. 21587; Cass. Civ. Sez. III 15.7.2016, n. 14426; Cass. Civ. Sez. II 10.12.2019, n. 32238;
Cass. Civ. Sez. VI 1.6.2020, n. 10353).
Escluso dunque che il riferimento al mese di agosto del 2021 valga ad integrare il termine essenziale di cui all'art. 1457 c.c. – oltretutto non invocato -, deve per altro verso evidenziarsi – dall'angolo visuale dell'art. 1455 c.c. - che i signori e Parte_1 Parte_3 Parte_2
non hanno in alcun modo esplicitato le ragioni per le quali la sottoscrizione del definitivo
[...]
oltre la scadenza indicativa sopra riportata ed oltre i 15 giorni decorrenti dalla diffida inoltrata ex art. 1454 c.c. il 27.1.2022 (v. all. 1 della citazione) non risulterebbe più rispondente all'interesse perseguito dai promittenti venditori (v. ancora Cass. Civ. Sez. II 18.4.2007, n. 9314 cit., ove, come si
è già rilevato, i giudici di legittimità hanno riformato la sentenza di merito che aveva accolto la domanda di accertamento della intervenuta risoluzione ex art. 1454 c.c. ed hanno precisato, al fine di argomentare il mancato rispetto del requisito di cui all'art. 1455 c.c., che il promittente alienante “non aveva spiegato perché il decorso del termine fissato nella diffida comportasse la perdita di quell'utilità economica perseguita con la stipula del contratto”).
Occorre poi ricordare che l'inottemperanza alla intimazione degli attori non si è tradotta in un inadempimento totale e definitivo di una delle obbligazioni assunte con il compromesso del 29.7.2020
(v. ancora Cass. Civ. Sez. II 20.7.2007, n. 16084 cit., per cui il giudice non può esonerarsi dall'accertamento della sussistenza degli estremi della non scarsa importanza, “salvo il caso di inadempimento definitivo delle obbligazioni primarie o essenziali di una delle parti”).

3.1.2. In secondo luogo, non può passare inosservato il fatto che il promissario acquirente abbia pagato integralmente il corrispettivo previsto in seno al preliminare oggetto di causa.
A tal riguardo, si legge in quest'ultimo che “il prezzo della presente promessa di vendita già pattuito
e accettato tra le parti nella somma di: Euro 25.000,00 (venticinquemila/00) più €. 2.000,00 (Euro duemila/00) quale saldo canoni arretrati è da pagarsi come segue: il sig. Controparte_1
promissario acquirente versa la somma di Euro 10.000,00 (euro diecimila/00) con assegno n. 8.191.730.579-06 della Banca Intesa San Paolo filiale di Pozzallo, contestualmente alla firma della presente scrittura a mani dei promittenti venditori a titolo di caparra confirmatoria, da imputarsi al prezzo al momento dell'atto pubblico di vendita;
i promittenti venditori dichiarano di ricevere tali somme e firmando il presente ne rilasciano ampia quietanza;
Quanto a euro 15.000,00 (euro quindicimila/00) da versarsi entro il 30/01/2021 la somma di €. 7.500,00 (Euro settemilacinquecento/00) la restante somma pari a €. 7.500,00 (Euro settemilacinquecento/00) contestualmente alla stipula dell'atto pubblico di vendita da effettuarsi entro il mese di agosto 2021”
(v. pag. 3 dell'all. 1 della memoria depositata dagli attori ai sensi dell'art. 183, comma 6, n. 1 c.p.c.).
Tanto premesso, il convenuto ha fin dalla comparsa di costituzione e risposta Controparte_1
puntualmente dedotto di aver pagato integralmente il prezzo previsto.
Tale circostanza non è stata specificamente e tempestivamente smentita dagli attori né alla prima udienza di comparizione né nella prima memoria depositata ai sensi dell'art. 183, comma 6, n. 1 c.p.c.
(v., sulla cristallizzazione del thema decidendum con il deposito della memoria di cui all'art. 183, comma 6, n. 1 c.p.c., Cass. Civ. Sez. I 14.9.2021, n. 24724, per cui “la seconda memoria di cui all'art.
183, comma 6, del codice di procedura civile non può valere a porre in contestazione, in modo puntuale e per la prima volta in giudizio, fatti non contestati e rispetto ai quali, nel consolidarsi delle preclusioni processuali e, segnatamente, nel decorso del termine di cui alla prima memoria ex articolo 183, comma 6 del codice di procedura civile, si sia venuto a definire il tema di decisione”;
v. anche Cass. Civ. Sez. III 9.9.2021, n. 24415).
Conseguentemente, il pagamento integrale del prezzo pattuito nel preliminare del 29.7.2020 deve considerarsi provato in virtù del principio di non contestazione di cui all'art. 115 c.p.c.
In aggiunta a ciò, deve oltretutto rilevarsi che il convenuto fin dalla comparsa di costituzione e risposta ha prodotto l'assegno n. 8.191.730.579-06 della Banca Intesa San Paolo di €. 10.000,00 – nominativamente richiamato nel compromesso oggetto di causa – e lo stralcio dell'estratto conto da cui emerge l'esecuzione in favore di uno degli attori (ossia di due bonifici di Parte_1
€. 7.500,00 ciascuno nei giorni 11.2.2021 e 2.9.2021 (v. all. 2A, 2B e 2C della comparsa di costituzione e risposta di . Controparte_1
Neppure a fronte della produzione di tali documenti parte attrice ha osservato alcunché (v. ancora
Cass. Civ. Sez. II 18.4.2007, n. 9314 cit., che, al fine di escludere la sussistenza del requisito di cui all'art. 1455 c.c., ha evidenziato che la promissaria acquirente “si era offerta di adempiere dopo pochi giorni, avendo nel frattempo già predisposto gli assegni circolari a favore del venditore per il saldo dell'intero prezzo”).

3.1.3. Va infine ricordato che, nell'ambito della valutazione imposta dall'art. 1455 c.c., occorre tener conto, sul piano soggettivo, anche di eventuali condotte non esattamente adempienti tenute dal contraente che invochi il rimedio risolutorio (v. Cass. Civ. Sez. II 5.3.2019, n. 6364 cit., che, in sede di valutazione della importanza dell'inadempimento, attribuisce rilievo ad “eventuali elementi di carattere soggettivo, consistenti nel comportamento di entrambe le parti … come un atteggiamento incolpevole o una tempestiva riparazione, ad opera dell'una, un reciproco inadempimento o una protratta tolleranza dell'altra …, che possano, in relazione alla particolarità del caso, attenuarne
l'intensità”; v. le già citate Cass. Civ. Sez. III 22.10.2014, n. 22346; Cass. Civ. Sez. III 28.6.2010, n.
15363; Cass. Civ. Sez. II 1.7.2005, n. 14034; Cass. Civ. Sez. II 7.9.2000, n. 11784).
Sotto tale profilo, si rileva che, contrariamente a quanto sostenuto da parte attrice, il promissario acquirente – odierno convenuto - non è rimasto silente alle comunicazioni inoltrategli dai promittenti venditori nel corso del 2022.
Diversamente, con raccomandata del 10.5.2022 di cui è incontestata la ricezione Controparte_1
– oltretutto specificamente provata per e (v. pagg. 4-5 Parte_3 Parte_1 dell'all. 3 della comparsa di costituzione e risposta del convenuto) -, ha comunicato agli attori, in relazione al “contratto preliminare del 29.07.2020”: “in riferimento al contratto preliminare indicato in oggetto, il sig. residente a [...], con la Controparte_1
presente le ribadisce la richiesta di documentazione necessaria a poter effettuare il trasferimento dell'immobile sito in Rosolini via Casmena 3 e 7 individuato al foglio 44 part. 2154 sub. 4 e 7, avendone già corrisposto per intero il relativo prezzo. In attesa di sua comunicazione che vorrà effettuare tempestivamente, Le comunico che in difetto e trascorsi otto giorni, il sottoscritto provvederà comunque a chiedere al Notaio di propria fiducia la fissazione della data di stipula” (v. pag. 1 dell'all. 3 della comparsa di costituzione e risposta del convenuto).
Il fatto che il convenuto abbia richiesto ai promittenti venditori i documenti necessari per la predisposizione del definitivo non è stato contestato da parte attrice né alla prima udienza di comparizione né con la memoria di cui all'art. 183, comma 6, n. 1 c.p.c. (v., ancora, sulla cristallizzazione del thema decidendum con il deposito della memoria di cui all'art. 183, comma 6, n.
1 c.p.c., Cass. Civ. Sez. I 14.9.2021, n. 24724 cit., e Cass. Civ. Sez. III 9.9.2021, n. 24415 cit.).
Inoltre, gli stessi attori, nella seconda memoria depositata ai sensi della predetta norma, lungi dal contestare la superiore circostanza, hanno confermato di non aver ancora messo a disposizione del promissario acquirente quanto da quest'ultimo richiesto quantomeno fino al mese di maggio del 2022
– successivo alla stessa diffida inoltrata il 27.1.2022 ex art. 1454 c.c. -, nella misura in cui hanno dichiarato che “le odierne parti ebbero già a concordare che la documentazione sarebbe stata preparata dal geometra il quale ebbe a curare la stipula del preliminare. Ne deriva CP_2
che la superiore richiesta del è stata chiaramente defatigatoria e strumentale in quanto CP_1 Egli avrebbe potuto rivolgersi al geometra per ottenere la documentazione occorrente” (v. pagg. 3-
4 della memoria depositata dagli attori ai sensi dell'art. 183, comma 6, n. 2 c.p.c.).
Sempre dall'angolo visuale della valutazione della condotta assunta dai contraenti che hanno domandato lo scioglimento del vincolo contrattuale, si rileva, a conferma di come essa non si sia mostrata pienamente funzionale al buon esito dell'operazione economica prefigurata, che i promittenti venditori solo nel gennaio 2022 - e, dunque, in epoca prossima a quella dell'invio della intimazione sopra citata e senz'altro successiva al mese di agosto del 2021 indicato nel contratto del
29.7.2020 - hanno curato presso la Conservatoria dei Registri Immobiliari gli adempimenti pubblicitari relativi all'acquisto – per successione ereditaria – degli immobili compromissati, necessari per assicurare la continuità delle trascrizioni (v. all. A della memoria depositata dal convenuto ai sensi dell'art. 183, comma 6, n. 2 c.p.c.).

3.1.4. Per tutte le ragioni sopra illustrate, in conclusione, non si ravvisa nella condotta di CP_1
un inadempimento di non scarsa importanza.
[...]
Ed infatti, la inottemperanza da parte del medesimo alla diffida del 27.1.2022 non si è tradotta nella irreversibile inesecuzione dell'obbligazione traslativa – ancora suscettibile di adempimento -, mentre, per altro verso, i promittenti venditori, oltre a non aver assunto un comportamento orientato senza incertezze al buon esito dell'affare, non hanno in alcun modo dimostrato – specialmente alla luce della incontestata e provata ricezione dell'intero prezzo pattuito – di aver perduto interesse alla programmata stipula del definitivo per il solo fatto del superamento del termine assegnato nella richiamata intimazione.
Conseguentemente, la domanda di accertamento dell'intervenuta risoluzione del rapporto ai sensi dell'art. 1454 c.c. va disattesa.

3.2. Come si è rilevato, gli attori hanno in secondo luogo chiesto pronunciarsi lo scioglimento del contratto oggetto di causa anche in dipendenza di altre condotte inadempienti.
I promittenti venditori hanno anzitutto sostenuto che già immesso nella Controparte_1
detenzione degli immobili promessi in vendita, in violazione degli obblighi assunti con il preliminare avrebbe apportato modifiche allo stato dei luoghi, consistenti nell'apertura di un varco tra due vani, ed avrebbe mutato la destinazione d'uso di un bene, adibendolo a sala ristorante (v. pag. 10 della citazione).
Per altro verso, gli attori hanno lamentato la mancata corresponsione, da parte del convenuto, di imposte e tasse e delle spese delle utenze correlate alle unità immobiliari oggetto di causa (v. pagg.

4-5 della memoria depositata dagli attori ai sensi dell'art. 183, comma 6, n. 1 c.p.c.).
La domanda in esame va ricondotta alla previsione di cui all'art. 1453 c.c., per cui, com'è noto, nei contratti a prestazioni corrispettivi, quando un contraente non adempie le sue obbligazioni, l'altro può a chiedere la risoluzione del contratto mediante emissione, da parte del giudice, di sentenza di natura costitutiva.

3.2.1. Quanto al primo profilo sopra evidenziato, si rileva che il preliminare del 29.7.2020 ha previsto che il promissario acquirente è stato immesso “nella materiale detenzione dei beni promessi in vendita al solo fine di bonificare e migliorare i luoghi senza cambiare la destinazione d'uso dei luoghi” (v. pag. 3 dell'all. 1 della memoria depositata dagli attori ai sensi dell'art. 183, comma 6, n.
1 c.p.c.).
L'obbligazione di cui parte attrice sostiene l'inadempimento – al fine di ottenere lo scioglimento del rapporto contrattuale – ha dunque natura negativa, avendo essa per oggetto un non facere.
In proposito, si osserva che, com'è noto, il creditore che agisca per la risoluzione del contratto, per il risarcimento del danno, ovvero per l'adempimento deve soltanto provare la fonte (negoziale o legale) del suo diritto ed il relativo termine di scadenza, limitandosi alla mera allegazione della circostanza dell'inadempienza della controparte, mentre il debitore convenuto è gravato dell'onere della prova del fatto estintivo dell'altrui pretesa, costituito dall'avvenuto adempimento (così Cass. Civ. Sez. Un.
30.10.2001, n. 13533).
Va peraltro ricordato che “una eccezione all'affermato principio va invece ravvisata nel caso di inadempimento di obbligazioni negative. Ove sia dedotta la violazione di una obbligazione di non fare, la prova dell'inadempimento è sempre a carico del creditore, anche nel caso in cui agisca per
l'adempimento. […] Il diverso regime è giustificato dalle seguenti considerazioni. Ai sensi dell'art.
1222 c.c., ogni fatto compiuto in violazione di obbligazioni di non fare costituisce di per sé inadempimento. L'inadempimento di siffatte obbligazioni integra un fatto positivo e non già un fatto negativo come avviene per le obbligazioni di dare o di fare. Comune presupposto dei rimedi previsti dall'art. 1453 c.c. è quindi un inadempimento costituito da un fatto positivo (l'esecuzione di una costruzione, lo svolgimento di una attività). Non opera, quindi, qualora il creditore agisca per
l'adempimento, richiedendo l'eliminazione delle modificazioni della realtà materiale poste in essere in violazione dell'obbligo di non fare, ovvero la risoluzione o il risarcimento, nel caso di violazioni con effetti irreversibili, il principio della persistenza del diritto insoddisfatto, perché nel caso di obbligazioni negative il diritto nasce soddisfatto e ciò che viene in considerazione è la sua successiva violazione, né sussistono le esigenze pratiche determinate dalla difficoltà di fornire la prova di fatti negativi sulle quali si fonda il principio di riferibilità della prova, dal momento che l'inadempimento dell'obbligazione negativa ha natura di fatto positivo” (v. ancora Cass. Civ. Sez. Un. 30.10.2001, n.
13533 cit.). Per quanto sopra esposto, pertanto, spetta agli attori provare l'inadempimento del convenuto in relazione alla obbligazione consistente nel divieto di apportare agli immobili compromissati modifiche radicali e di mutarne la destinazione d'uso.
Devono poi essere effettuate alcune precisazioni in merito alle modalità di assolvimento del delineato onere probatorio.
Quest'ultimo impone nel caso di specie di dimostrare che allo stato attuale un bene oggetto del preliminare presenti una apertura inesistente al tempo della stipula del compromesso e che il medesimo immobile sia attualmente destinato a ristorante diversamente da quanto accaduto in passato.
Sul punto, l'odierno convenuto ha radicalmente contestato la ricostruzione avversaria, deducendo fin dalla tempestiva comparsa di costituzione e risposta che “privi di fondamento sono gli ulteriori rilievi sollevati in relazione a presunte modifiche edilizie dell'immobile, le quali erano preesistenti e non imputabili all'esponente, il quale ha solo curato la manutenzione dell'immobile” (v. pag. 5 della comparsa di costituzione e risposta del convenuto).
Operate le superiori premesse, la prova dell'inadempimento non può considerarsi raggiunta nel caso di specie.
Ed invero, all'udienza del 9.11.2023, la teste , premesso di essere la moglie dell'attore Testimone_1
alla domanda “vero che nell'immobile in questione Parte_1 Controparte_1
esercita attività di ristorazione, avendo accorpato immobile di sua titolarità a quello limitrofo di proprietà dei fratelli (v. articolato n. 3 della memoria depositata dagli attori ai sensi Parte_1 dell'art. 183, comma 6, n. 2 c.p.c.), ha risposto: “quando mio marito aveva la serigrafia in quei luoghi lo andavo spesso a trovare;
ho visto com'era la stanza in precedenza. Non sono più stata sui luoghi
e quindi non ho avuto visione diretta dello stato attuale dei luoghi;
lo conosco grazie alle foto”.
Di fronte al quesito “vero che nel periodo maggio 2022 ha apportato di sua Controparte_1
iniziativa modifiche all'interno dell'immobile senza il previo consenso dei legittimi proprietari” (v. articolato n. 4 della memoria depositata dagli attori ai sensi dell'art. 183, comma 6, n. 2 c.p.c.), la medesima testimone ha affermato: “so di tali circostanze in base ai racconti di mio marito e dei miei cognati”.
Le dichiarazioni di , dunque, provengono da soggetto legato da rapporto di coniugio Testimone_1 ad uno degli attori – ossia – e, per buona parte, si esauriscono nella esposizione Parte_1
di fatti non percepiti direttamente ma riferiti dalla parte attrice.
A tal riguardo, occorre ricordare che, in tema di prova testimoniale, i testimoni de relato actoris sono quelli che depongono su fatti e circostanze di cui sono stati informati dal soggetto che ha proposto il giudizio, così che la rilevanza del loro assunto è sostanzialmente nulla, in quanto vertente sul fatto della dichiarazione di una parte e non sul fatto oggetto dell'accertamento, fondamento storico della pretesa (così, da ultimo, Cass. Civ. Sez. I 20.2.2025, n. 4530).
Per altro verso, non può non rilevarsi come le dichiarazioni di non consentano in alcun Testimone_1 modo di affermare che l'apertura della porta censurata da parte attrice e la destinazione dell'immobile compromissato ad attività commerciale – anziché ad abitazione – siano imputabili all'odierno convenuto e risalgano ad epoca successiva alla stipula del preliminare del 29.7.2020.
Analoghe conclusioni vanno ripetute per le risposte fornite all'udienza del 9.11.2023 dal teste Tes_2
.
[...]
Quest'ultimo:
- alla domanda “vero che nell'immobile in questione esercita attività di Controparte_1
ristorazione, avendo accorpato immobile di sua titolarità a quello limitrofo di proprietà dei fratelli
(v. articolato n. 3 della memoria depositata dagli attori ai sensi dell'art. 183, comma 6, Parte_1
n. 2 c.p.c.), ha risposto: “in occasione del compleanno di mio fratello, ricordo di aver notato che la stanza in origine deputata alla serigrafia aveva una porta prima inesistente. Non ricordo l'anno del compleanno di mio fratello. Non ricordo neppure l'anno di chiusura della serigrafia di
[...]
; Parte_1
- di fronte al quesito “vero che nel periodo maggio 2022 ha apportato di sua Controparte_1 iniziativa modifiche all'interno dell'immobile senza il previo consenso dei legittimi proprietari” (v. articolato n. 4 della memoria depositata dagli attori ai sensi dell'art. 183, comma 6, n. 2 c.p.c.), ha affermato: “nulla so di più rispetto a quello che ho riferito in risposta alla domanda precedente”.
Nessuna prova, dunque, ha fornito il detto teste del fatto che le lamentate criticità siano imputabili al convenuto e siano risalenti ad epoca successiva alla stipula del preliminare.
Gravando – come si è visto – sugli attori l'onere probatorio relativo all'inadempimento di obbligazione negativa e non essendo stata raggiunta sul punto adeguata dimostrazione, i signori devono reputarsi soccombenti sotto tale profilo, in applicazione della regola di giudizio Parte_1 di cui all'art. 2697 c.c.
In aggiunta alle superiori considerazioni – già di per sé sufficienti ad escludere la sussistenza del lamentato inadempimento -, deve poi rilevarsi che il convenuto ha al contrario fornito prova della inesattezza delle deduzioni attoree.
A tal riguardo si evidenzia che, pur avendo parte attrice prospettato un illegittimo “mutamento destinazione di uso dei beni, allo stato adibiti a garage ed abitazione privata”, il preliminare oggetto di causa, nell'individuare i beni compromissati, ha fatto menzione del “sub. 7 categoria C/1 classe 3 consistenza 50 mq. rendita €. 1.094,85” (v. pag. 2 dell'all. 1 della memoria depositata dagli attori ai sensi dell'art. 183, comma 6, n. 1 c.p.c.). Com'è noto, la categoria C/1 è idonea a ricomprendere anche i locali destinati a negozi e botteghe e, altresì, ad attività di ristorazione.
Il fatto che tale riferimento sia stato contenuto nel contratto preliminare del 29.7.2020 rende evidente come già allora il bene compromissato fosse stato adibito a ristorante.
Nel medesimo senso devono interpretarsi le ricevute prodotte dal convenuto con la seconda memoria depositata ai sensi dell'art. 183, comma 6, c.p.c., che attestano come nel 2019 – e, dunque, prima della stipula del compromesso oggetto di causa – fosse già esistente l'impresa commerciale esercitata presso il ristorante “Donna Patrizia”, quando l'immobile promesso in vendita era già goduto da a titolo di locazione (v. all. B2 della memoria depositata dal convenuto ai sensi Controparte_1 dell'art. 183, comma 6, n. 2 c.p.c.; v., altresì, per la identificazione tra l'attività di ristorazione censurata da parte attrice e l'impresa commerciale denominata “Donna Patrizia”, pagg. 13-14 dell'all. 2 della memoria depositata dagli attori ai sensi dell'art. 183, comma 6, n. 1 c.p.c.).
Infine, la preesistenza dell'attività di ristorazione alla stipula del preliminare del 29.7.2020 è stata specificamente confermata dagli altri testimoni escussi in giudizio.
In particolare, all'udienza del 9.11.2023, di fronte al materiale fotografico prodotto dagli attori:
- , non legata alle parti da alcun significativo rapporto, ha affermato: “all'esito Testimone_3
della esibizione del fotogramma n. 3 della produzione di parte attrice, posso confermare che esso ritrae il locale Donna Patrizia di senz'altro si tratta di periodo precedente Controparte_1 rispetto al 29.7.2020. Sono stata nel locale diverse volte;
ho anche festeggiato lì l'anniversario dei
25 anni del mio matrimonio, nel 2016”;
- non legato alle parti da alcun significativo rapporto, ha affermato: “all'esito Testimone_4
della esibizione del fotogramma n. 3 della produzione di parte attrice, posso confermare che esso ritrae il locale Donna Patizia di nell'ingresso. La foto risale ad epoca anteriore Controparte_1
al 29.7.2020; ne sono certo perché nella foto i muri presentano delle scritte che sono state rimosse dopo alcuni lavori successivi al 29.7.2020”.
Interpellati sulle medesime circostanze, invece, i già nominati testi e , Testimone_1 Testimone_2
nulla hanno saputo riferire (v., in particolare, quanto dichiarato da : “conosco i luoghi Testimone_1
di cui al fotogramma n. 6, ma non so in quale occasione sia stata scattata. Si tratta dei locali che erano stati dati in affitto da mio suocero. … Di fronte al fotogramma n. 3, non so assolutamente precisare se tale foto sia stata scattata prima o dopo il 29.7.2020”; v. quanto dichiarato da Tes_2
: “riconosco i luoghi di cui alla fotografia n. 6 ma non so dire in che occasione essa sia stata
[...] scattata. … Di fronte alla foto n. 3, posso solo dire che essa ritrae l'immobile oggetto di causa ma non so precisare se essa sia stata scattata prima o dopo il 29.7.2020”). Va ancora evidenziato che il 9.11.2023 – e, dunque, in seguito alla scadenza dei termini di cui all'art. 183, comma 6, c.p.c. – gli attori hanno prodotto relazione redatta nell'ambito della procedura esecutiva immobiliare n. R.G. Es. Imm. 381/2015 del Tribunale di Siracusa, che attesterebbe come l'immobile compromissato sia abusivo sul piano urbanistico ed edilizio e irregolare sul piano catastale anche per l'apertura della porta censurata da parte attrice.
La produzione in questione deve considerarsi manifestamente inammissibile in relazione all'accertamento richiesto dalla domanda di risoluzione attorea.
Ed invero, la relazione depositata risale al 15.10.2019 (v. pag. 14 dell'all. di parte attrice del
9.11.2023) ed è pertanto ampiamente precedente rispetto alla maturazione delle preclusioni assertive ed istruttorie.
Nessuna idonea ragione è stata poi addotta da parte attrice ai fini della concessione della rimessione in termini.
Anche a prescindere dalle superiori considerazioni, si rileva che la superiore relazione, risalendo al
15.10.2019 e dando atto dell'esistenza già a quel tempo di una “apertura che si è rinvenuta fra la sala ristorante al piano terreno dell'immobile oggetto di stima e la proprietà di terzi, Fog. 44, Part.
2154” – quest'ultima corrispondente al bene compromissato nel presente giudizio (v. pag. 4 della relazione depositata da parte attrice il 9.11.2023) -, finisce per smentire lo stesso assunto attoreo per cui la porta censurata sarebbe stata realizzata dopo la stipula del preliminare del 29.7.2020.
Per tutte le argomentazioni sopra illustrate, deve quindi ritenersi indimostrata la ricorrenza di inadempimenti contrattuali imputabili al convenuto, nei termini prefigurati da parte attrice.
In aggiunta a ciò, va poi rilevato che il fatto – emerso dagli elementi istruttori acquisiti in giudizio – che i signori siano stati al corrente sia della destinazione a ristorante dell'immobile Parte_1 compromissato sia dell'esistenza della porta in quest'ultimo già al tempo della sottoscrizione del preliminare, da altro angolo visuale, non consente in alcun modo di attribuire a tali profili, quand'anche ne fosse provata la imputabilità a il rilievo dell'inadempimento di Controparte_1
non scarsa importanza ex art. 1455 c.c.
Appare infatti contrario alla ratio sottesa all'accertamento richiesto da tale ultima norma far leva su circostanze già note – e, dunque, accettate - al tempo della stipula del contratto al fine di svincolarsi dal rapporto contrattuale.

3.2.2. Gli attori, per sorreggere la domanda di risoluzione proposta ai sensi dell'art. 1453 c.c., hanno altresì lamentato la mancata corresponsione, da parte del convenuto, di imposte e tasse e delle spese delle utenze correlate agli immobili promessi in vendita.
La superiore ricostruzione non può essere condivisa. A tal riguardo è sufficiente osservare che il preliminare del 29.7.2020 non ha posto a carico del promissario acquirente l'obbligo di farsi carico delle imposte e delle tasse o di Controparte_1 altri oneri a queste assimilabili (v. all. 1 della memoria depositata dagli attori ai sensi dell'art. 183, comma 6, n. 1 c.p.c.).
Con specifico riferimento ai costi discendenti dalle utenze attivate presso gli immobili compromissati, nessuna prova poi sussiste del loro concreto esborso da parte degli attori né, a monte, della maturazione di dette voci.
In conclusione, pertanto, non ricorre alcuna obbligazione di cui gli attori possano lamentare l'inadempimento.

3.2.3. Quanto alle ulteriori allegazioni di inadempienze prospettate da parte attrice nella sola memoria di cui all'art. 183, comma 6, n. 2 c.p.c., esse devono reputarsi manifestamente inammissibili.
Più in dettaglio, in tale scritto difensivo i signori hanno per la prima volta sostenuto che Parte_1
“ esercita l'attività di ristorazione nel locale in questione senza che siano state Controparte_1
ottenute le necessarie autorizzazioni di legge: in termini, non solo esercita Controparte_1
l'attività commerciale, senza avere ottenuto le necessarie autorizzazioni, ma soprattutto espone i legittimi proprietari al rischio di subire sanzioni amministrative. Ed ancora, per legge, ogni immobile deve essere dotato di Segnalazione Certificata di Agibilità (S.c.a.), che consiste in una documentazione che attesta l'esistenza delle condizioni di sicurezza, igiene, salubrità e risparmio energetico, sia dell'edificio in sé, sia degli impianti in esso presenti” (v. pagg.

5-6 della memoria depositata dagli attori ai sensi dell'art. 183, comma 6, n. 2 c.p.c.).
Ciò chiarito, si osserva in diritto che, nel giudizio avente ad oggetto la risoluzione del contratto per inadempimento, la deduzione di un fatto diverso da quello originariamente posto a fondamento della domanda si configura come un vero e proprio mutamento della causa petendi, indipendentemente dal fatto che il comportamento successivamente dedotto costituisca a sua volta violazione degli obblighi contrattuali (v. espressamente in questo senso Cass. Civ. Sez. II 16.4.2021, n. 10141; Cass. Civ. Sez.
I 28.1.2015, n. 1611; Cass. Civ. Sez. II 30.12.2009, n. 28102).
Ebbene, nel caso di specie, come si è visto, gli inadempimenti che gli attori hanno posto a fondamento della originaria domanda, delineati con la citazione e con la prima memoria depositata ai sensi dell'art. 183, comma 6, c.p.c. (v. i paragrafi 3.2.1 e 3.2.2), non si identificano con quelli prospettati con la seconda memoria successivamente versata in atti.
Chiarito quanto sopra, l'ammissibilità di tali nuove allegazioni non può essere giustificata valorizzando l'orientamento recentemente assunto dalle Sezioni Unite della Corte di Cassazione, per cui “la modificazione della domanda ammessa a norma dell'art. 183 c.p.c., può riguardare anche uno o entrambi gli elementi identificativi della medesima sul piano oggettivo (petitum e causa petendi), sempre che la domanda così modificata risulti in ogni caso connessa alla vicenda sostanziale dedotta in giudizio, e senza che per ciò solo si determini la compromissione delle potenzialità difensive della controparte ovvero l'allungamento dei tempi processuali” (così Cass.
Civ. Sez. Un. 15.6.2015, n. 12310).
Ed infatti, la pronuncia testé citata ha al contempo chiarito che, affinché possa ritenersi ammissibile, la modifica della domanda originaria deve essere compiuta “nella memoria all'uopo prevista dall'art.
183 c.p.c.”, che, alla luce del dato normativo, va senz'altro individuata in quella di cui al n. 1 dell'art. 183, comma 6, c.p.c., volta a contenere le “sole precisazioni o modificazioni delle domande, delle eccezioni e delle conclusioni già proposte”, non certamente in quella di cui al n. 2 con la quale invece possibile “replicare alle domande ed eccezioni nuove, o modificate dall'altra parte”, “proporre le eccezioni che sono conseguenza delle domande e delle eccezioni medesime” e procedere alla
“indicazione dei mezzi di prova e produzioni documentali” (v. ancora Cass. Civ. Sez. Un. 15.6.2015,
n. 12310 cit.).
Per tali ragioni la modifica della domanda iniziale compiuta dagli attori nell'ambito della seconda memoria ex art. 183, comma 6, c.p.c. deve ritenersi tardiva ed inammissibile.
Anche a prescindere dalle superiori – dirimenti – considerazioni, non può poi non rilevarsi come le eventuali carenze nelle quali possa essere incorso il convenuto nell'esercizio della propria attività commerciale non costituiscano inadempimento di obblighi previsti a carico del promissario acquirente nel preliminare oggetto di causa, in assenza di qualsiasi pattuizione negoziale che disponga in tal senso.

3.2.4. Per tutte le ragioni esposte, in conclusione, neppure in virtù dell'art. 1453 c.c. può essere pronunciata la risoluzione del contratto del 29.7.2020.

3.3. Non potendosi reputare risolto il preliminare oggetto di causa – per le argomentazioni esposte ai paragrafi 3.1 e 3.2 -, vanno ex se disattese le domande restitutorie e risarcitorie proposte dagli attori in via consequenziale rispetto allo scioglimento del rapporto contrattuale.

4. Va da ultimo esaminata la richiesta di trasferimento coattivo degli immobili promessi in vendita, avanzata dal convenuto Controparte_1
Tale domanda – come si è visto al superiore paragrafo 2 – va ricondotta alla previsione di cui all'art. 2932 c.c.
Com'è noto, l'emissione del provvedimento costitutivo contemplato dalla predetta norma è subordinata alla sua “possibilità”.
Ed infatti, l'art. 2932, comma 1, c.c., astrattamente idoneo a garantire il conseguimento dell'obiettivo perseguito da dispone che, “se colui che è obbligato a concludere un contratto Controparte_1 non adempie l'obbligazione, l'altra parte, qualora sia possibile e non sia escluso dal titolo, può ottenere una sentenza che produca gli effetti del contratto non concluso”.
Come è stato sottolineato dalla più attenta dottrina formatasi in materia, il rimedio in esame è precluso allorché la situazione di fatto o di diritto esistente al tempo della chiesta pronuncia costitutiva impedisca la realizzazione del risultato del contratto definitivo.
Da tale angolo visuale, la giurisprudenza di legittimità ha chiaramente escluso la sussistenza del requisito della possibilità nell'ipotesi in cui l'immobile da trasferire, al tempo della chiesta sentenza costitutiva, non sia caratterizzato da regolarità urbanistica (cfr. Cass. Civ. Sez. II 8.2.1997, n. 1199;
Cass. Civ. Sez. VI-II 22.1.2018, n. 1505).
Al contempo, il Supremo Collegio, di recente, ha chiarito che, nel giudizio di esecuzione in forma specifica dell'obbligo di concludere un contratto di trasferimento immobiliare relativo ad un fabbricato già esistente, anche la conformità catastale oggettiva di cui all'art. 29, comma 1-bis, della legge n. 52/1985, costituisce una condizione dell'azione e deve formare oggetto di accertamento da parte del giudice, che non può accogliere la domanda ove la presenza delle menzioni catastali difetti al momento della decisione (così Cass. Civ. Sez. II 29.9.2020, n. 20526, in cui si precisa che “deve pertanto ritenersi, in definitiva, che anche la “conformità catastale oggettiva” rappresenti, al pari della “conformità edilizia ed urbanistica”, una condizione dell'azione; con la conseguenza che essa soggiace al principio generale che, ai fini dell'accertamento della sussistenza delle condizioni dell'azione, rileva non il momento della domanda, bensì quello della decisione … cfr. SSUU n.
23825/09; da ultimo, Cass. 16068/19”).
Tanto chiarito, nel caso di specie, i beni di cui il convenuto chiede il trasferimento coattivo non possono considerarsi regolari.
Ricordato come l'indagine all'uopo richiesta attenga alla verifica della sussistenza di una condizione dell'azione – sicché non operano, esclusivamente per tale specifico accertamento, le preclusioni ordinariamente previste -, può in proposito attribuirsi rilievo alla relazione prodotta il 9.11.2023 da parte attrice, in cui il consulente nominato precisa come “non sia sanabile l'apertura che si è rinvenuta fra la sala ristorante al piano terreno dell'immobile oggetto di stima e la proprietà di terzi,
Fog. 44, Part. 2154”, ossia una delle unità promesse in vendita nel presente giudizio (v. pag. 4 della relazione depositata da parte attrice il 9.11.2023; v. anche pag. 5 del medesimo allegato, ove si legge che “le planimetrie catastali degli immobili pignorati” – confinanti con quello oggetto di causa –
“non sono conformi allo stato di fatto”, sicché “si producono gli elaborati grafici in bozza per la regolarizzazione catastale”). A fronte di tale incontestato ed inconfutabile dato – idoneo a precludere l'emissione di provvedimento ex art. 2932 c.c. -, superfluo si mostra l'espletamento di apposita consulenza tecnica d'ufficio volta ad accertare la regolarità urbanistica ed edilizia e la conformità catastale dei cespiti in esame.
In conclusione, anche la richiesta del convenuto va respinta. Controparte_1

5. Tenuto conto del rigetto di tutte le domande processuali, sussistono i presupposti per la compensazione integrale delle spese di lite ai sensi dell'art. 92, comma 2, c.p.c.
Deve in proposito evidenziarsi che, in caso di azione ex art. 2932 c.c. volta al trasferimento coattivo di beni promessi in vendita, il valore della controversia corrisponde all'entità del contratto (v. pag. 1 dell'all. 1 della memoria depositata dagli attori ai sensi dell'art. 183, comma 6, c.p.c.; scaglione di riferimento: €. 26.001,00 - €. 52.000,00; cfr. Cass. Civ. Sez. II 7.7.1979, n. 3912, per cui le azioni tendenti all'adempimento di obbligo di fare, anche nel caso di obbligo di procedere alla stipulazione di negozi, debbono farsi rientrare, ai fini della determinazione della competenza per valore, tra le cause relative a somme di denaro e a beni mobili, disciplinate dall'art. 14 c.p.c., in quanto l'obbligo di fare è sempre valutabile in denaro, restando irrilevante l'utilizzabilità dello strumento ex art. 2932
c.c., e la natura reale ed obbligatoria del rapporto che ne deriva;
v. anche Cass. Civ. Sez. II 3.3.1994,
n. 2106, per cui, poiché la causa è di valore indeterminabile, ai sensi dell'ultimo comma dell'art. 9
c.p.c., solo quando l'oggetto della controversia non è suscettibile di valutazione economica, e non anche quando può essere definito dal giudice in base ai criteri stabiliti dalla legge, non può considerarsi indeterminabile il valore della domanda che abbia ad oggetto un obbligo di fare, idonea a dar luogo ad una azione riconducibile, in mancanza di una specifica disciplina, a quelle mobiliari previste dall'art. 14 c.p.c.; Cass. Civ. Sez. II 17.5.1997, n. 4399, per cui, agli effetti della competenza per valore, le azioni aventi ad oggetto l'adempimento di un obbligo di fare, non disciplinate autonomamente dal codice di rito, vanno assimilate a quelle relative a somme di denaro e a beni mobili, con la conseguenza che esse, quando non ne sia indicato il valore si presumono di competenza del giudice adito ai sensi dell'art. 14 c.p.c.).
Analogo parametro va impiegato per le domande di risoluzione contrattuale, in virtù del disposto dell'art. 12 c.p.c.
Risultando equivalente il valore delle contrapposte richieste rigettate, pertanto, nessuna delle due parti può considerarsi maggiormente soccombente rispetto all'altra (v. Cass. Civ. Sez. III 7.6.2022, n.
18324, che, in relazione al tema della individuazione della parte maggiormente soccombente a carico della quale porre eventualmente le spese non compensate, ha osservato che: “trattandosi, come detto, di piena soccombenza reciproca a tal fine non soccorre il principio di causalità … risolutivo invece nel caso di soccombenza reciproca determinato dal solo parziale accoglimento dell'unica domanda:
v. Cass. 19/10/2016, n. 21069 - … Occorre allora aver riguardo al valore delle domande rigettate”).

P.Q.M.


Il Giudice, dott. Gabriele Patti, definitivamente pronunciando nella causa civile iscritta al n. R.G.
2681/2022:
- rigetta ogni domanda, per le ragioni di cui in motivazione;

- compensa integralmente le spese di lite ai sensi dell'art. 92, comma 2, c.p.c., per le ragioni di cui in motivazione.
Così deciso in Siracusa, l'11.10.2025.
Il Giudice dott. Gabriele Patti