R.G.N. 5859/20223
Repubblica Italiana
In nome del popolo italiano
Tribunale Ordinario di Roma
Sezione XVI civile
Il Tribunale di Roma, in persona del giudice unico, dott. Stefano Iannaccone, ha pronunciato la seguente sentenza nella causa civile di primo grado iscritta al n. 5859 del ruolo contenzioso generale dell'anno
2023, e vertente tra
(c.f. , elettivamente domiciliato in Roma, via Basento n. Parte_1 C.F._1
86, presso lo studio del proprio difensore, Avv. Stefano Ricciardi, che la rappresenta e difende, giusta procura allegata all'atto di citazione, attore;
e
(c.f. , CP_1 C.F._2 convenuta contumace;

Conclusioni delle parti:
Per l'attrice: “Piaccia all'Ecc.mo Tribunale adìto, contrariis reiectis: ammettere le istanze istruttorie come richieste in corso di giudizio;

Nel merito:
1) Previo accertamento della sussistenza di un'apertura di accesso pedonale su via della
Cacciuta non esistente nella planimetria depositata presso gli Uffici Catastali Comunali e ritenuto, di conseguenza, il carattere assolutamente ostativo di detto abuso edilizio alla concessione di licenza commerciale in favore dell'acquirente e/o al mantenimento in atto della stessa in detti locali, ai sensi dell'art.6 del contratto di cessione di azienda oggetto di causa dichiarare lo stesso inefficace tra le parti;

2) per gli effetti condannare la sig.ra :a) a restituire al sig. il prezzo CP_1 Parte_1 della cessione concordato e versato pari alla somma di Euro 16.000,00 (euro sedicimila/00) oltre interessi e rivalutazione monetaria;
b) a risarcire il sig. del danno da questi Parte_1
Pag. 1 a 5 subìto quantificato in Euro 34.500,00, ovvero nella maggiore o minore somma che il giudice accerterà in corso di giudizio, ovvero nella maggiore o minore somma che verrà determinata in modo equitativo.
3) con vittoria di spese, competenze ed onorari”.
Codice oggetto: 140012
Svolgimento del processo e motivi della decisione
Con atto di citazione del 27/01/2023 conveniva in giudizio Parte_1 CP_1 chiedendo:
- dichiararsi l'inefficacia del contratto di cessione di azienda intercorso tra le parti in ragione dell'impossibilità di avveramento della condizione sospensiva prevista dall'art. 6 del suddetto contratto;

- per l'effetto, disporsi la condanna della convenuta alla restituzione dell'importo di €
16.000,00, incassato a titolo di prezzo di compravendita.
A fondamento della domanda l'attore deduceva:
- di aver concluso, in veste di acquirente, un contratto di compravendita con la convenuta, perfezionatosi in data 27/12/2019, avente ad oggetto l'azienda esercente l'attività di asilo nido in Roma, via della Cacciuta n. 64;
- di aver integralmente pagato il prezzo, convenuto dalle parti nella misura di €
16.000,00;
- che ai sensi dell'art. 6 co.3 del suddetto contratto sarebbe previsto che “la […] cessione
è subordinata al rilascio, in capo alla ditta acquirente, delle licenze ed autorizzazioni amministrative prescritte per l'esercizio dell'azienda, e si intenderà pertanto come non avvenuta nel caso in cui, per cause indipendenti dalla volontà delle parti, non venissero rilasciate le necessarie autorizzazioni”;
- che, successivamente alla stipula del contratto oggetto di causa, l'attore si sarebbe avveduto della non conformità urbanistica dell'immobile in cui era svolta l'attività di impresa ceduta;

- che detta irregolarità sarebbe stata ostativa alla prosecuzione dell'attività in parola, con conseguente inefficacia del contratto, in forza di quanto previsto dall'art. 6 del contratto.
Pag. 2 a 5 La convenuta ometteva di costituirsi nonostante il perfezionamento della notifica dell'atto di citazione. Pertanto, all'udienza del 07/11/2023 ne veniva dichiarata la contumacia.
La causa veniva istruita mediante l'acquisizione della sola documentazione prodotta dall'attore, il quale precisava le proprie conclusioni con nota ex art. 127 ter c.p.c. del
18/10/2024.
Seguiva la concessione dei termini ex art. 190 c.p.c. a mezzo dell'ordinanza del 28/10/2024.
La domanda di parte attrice va respinta per le ragioni che seguono.
Preliminarmente, va rilevato che a norma dell'art. 2697 c.c. “chi vuol far valere un diritto in giudizio deve provare i fatti che ne costituiscono il fondamento”.
Pertanto, avendo l'attore introdotto la presente controversia al fine di far dichiarare l'inefficacia del contratto in forza di quanto previsto dall'art. 6 di detto documento, è onere dello stesso dare prova dell'asserita impossibilità di rilascio delle prescritte Pt_1 autorizzazioni all'acquirente e dell'imputabilità di detto impedimento a “cause indipendenti dalla volontà delle parti”.
Detto onere probatorio non può dirsi assolto mediante la produzione della documentazione versata in atti.
In particolare, detta documentazione non dà prova del fatto che il si fosse Pt_1 diligentemente attivato al fine di ottenere il rilascio della prescritta autorizzazione né tantomeno dimostra che l'Amministrazione comunale avesse rigettato siffatta richiesta in ragione della non conformità edilizia lamentata in citazione.
Inoltre, dall'esame della documentazione prodotta dallo stesso emerge che: Pt_1
- la facendo seguito alla denuncia di inizio attività del 23/11/2006, avesse inviato CP_1 in data 27/12/2006 al Municipio XIII del Comune di Roma l'atto d'obbligo per destinazione d'uso e relativa nota di trascrizione e il DURC della ditta Europad, esecutrice dei lavori (cfr. doc. 04 allegato alla citazione);
- che in data 14/11/2022, lo stesso attore avrebbe richiesto – per il tramite del proprio difensore – di conoscere il numero della domanda di condono – se presentata – dalla signra (proprietaria dell'immobile in cui si svolgeva l'attività di Controparte_2 impresa) avente ad oggetto la sanatoria per l'apertura di un accesso pedonale su Via della Cacciuta n.64 (cfr. doc. 01 allegato alla memoria ex art. 13 co.6 n.2 c.p.c.);
Pag. 3 a 5 - che a detta email avrebbe risposto l'Ufficio condoni competente, rappresentando all'odierno attore quanto segue: “i dati da Lei indicati riconducono alle domande di condono, di seguito specificate, per un immobile sito in via della Cacciuta 64.
0/61740 – 0 (sott.0), la domanda di condono è stata presentata da CP_2
ed è intestata alla medesima persona.
[...]
86/193029 – 0 (sott.0), appartamento N, la domanda di condono è stata presentata da è intestata ad . Controparte_3 Controparte_2
La digitalizzazione parziale dei fascicoli non ha consentito tuttavia una completa verifica dei dati catastali. Le pratiche di cui sopra non sono ancora concluse.
Per richiederne il perfezionamento è possibile oggi accedere alla procedura semplificata
Regolamentata dalla DAC 40/2019. La nuova procedura si articola attorno all'istituto del
"silenzio assenso" e alla digitalizzazione delle istanze e prevede che l'istruttoria sia condotta sulla base delle dichiarazioni asseverate rese dai tecnici incaricati. Nella pagina dedicata e pubblicata nel sito istituzionale di può trovare informazioni Parte_2 utili sui criteri di applicazione e le modalità di funzionamento dell'applicativo. Con la procedura semplificata i tempi previsti per la conclusione dell'iter istruttorio si aggirano attorno ai 60 giorni per la verifica formale, 180 giorni per la verifica sostanziale della relazione asseverata” (cfr. doc. 02 allegato alla memoria ex art. 183 co.6 n.2 c.p.c.).
In definitiva, alla luce delle considerazioni che precedono, deve affermarsi che, in primo luogo, non vi è prova del fatto che l'attore avesse chiesto il rilascio delle autorizzazioni richiamate dall'art. 6 del contratto. Conseguentemente, non vi è nemmeno prova del fatto che detta istanza sia stata mai rigettata dall'autorità comunale competente.
In secondo luogo, anche a voler ipotizzare che l'accesso pedonale attualmente esistente, in quanto originariamente abusivo, fosse di per sé ostativo all'esercizio dell'attività di impresa, non vi è alcun riscontro probatorio dell'insanabilità dello stesso. Anzi, risulta provato per via documentale che l'iter di sanatoria fosse ancora in corso al momento della compravendita e che lo stesso si sarebbe potuto concludere con esito favorevole nel volgere di poche settimane facendo ricorso all'istituto del silenzio assenso.
In conclusione, non può dirsi allo stato provata la sussistenza dei presupposti per l'operatività dell'art. 6 del contratto, non avendo l'attore dato prova dell'impossibilità di rilascio delle prescritte autorizzazioni e dell'imputabilità di detto impedimento a “cause indipendenti dalla volontà delle parti”.
Pag. 4 a 5 Né detto onere probatorio può dirsi assolto valorizzando la non contestazione delle proprie allegazioni da parte della convenuta, atteso che, come noto, la contumacia della convenuta non vale ad integrare i presupposti per l'operatività del principio di non contestazione codificato dall'art. 115 co.1 c.p.c..
Attesa la mancata costituzione della convenuta, non si impone alcuna statuizione in merito alle spese di lite.


P.Q.M.

il Tribunale di Roma, definitivamente pronunciando nel contraddittorio tra le parti, così provvede:
- rigetta le domande di parte attrice;

- nulla sulle spese di lite.
Roma, 09/01/2025 il Giudice dott. Stefano Iannaccone
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