N. R.G. 705/2025
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO di PIACENZA
SEZIONE CIVILE
Il Tribunale, nella persona del G.O.P. dott. Emanuela Mazza ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa civile di I Grado iscritta al n. r.g. 705/2025 promossa da:
Parte_1
(C.F. ), in persona del legale
[...] P.IVA_1 rappresentante pro tempore, con il patrocinio dell'avv. FONTANA FILIPPO e dell'avv. PASQUALE
ALESSANDRA, elettivamente domiciliata presso i difensori,
INTIMANTE
CONTRO
(C.F. Controparte_1 C.F._1
(C.F. Controparte_2 C.F._2
INTIMATI CONTUMACI
Conclusioni:
Parte intimante ha concluso come in atti (v. infra)
Concisa esposizione delle ragioni di fatto e di diritto della decisione. ha promosso procedimento di convalida di sfratto per morosità deducendo, Parte_1 per quanto di rilevanza in questa sede:
- di essere proprietaria dell'unità immobiliare sita in Gragnano Trebbiense, Piazza Verdi 8, a séguito di acquisto effettuato in data 07.11.2024 da FIN.S.O.L.E. s.r.l.,
- che la società precedente proprietaria, con contratto ad uso commerciale, stipulato in data 01.07.2019 e registrato il 24.07.2019, aveva concesso in locazione detto immobile a Controparte_1
, titolare di omonima impresa individuale, successivamente denominata
[...] [...]
, Controparte_3
- che in data 10.04.2024 detto contratto era stato ceduto, unitamente all'attività, dall'originario conduttore a , titolare di omonima impresa individuale, Controparte_4
- di essere quindi subentrata in data 07.11.2024 in tale contratto di locazione quale nuova parte locatrice,
- che il conduttore – già resosi inadempiente ad accordi intercorsi con la precedente locatrice – non le aveva mai corrisposto alcunché, di tal che, alla data dell'atto di intimazione (17.02.2025) risultava maturata una morosità – calcolata con decorrenza dal novembre 2024, epoca di acquisto dell'immobile e subentro nel contratto di locazione – di €. 2.008,26,
pagina 1 di 3 - che in occasione della cessione del contratto di locazione dell'aprile 2024, la allora locatrice
FIN.S.O.L.E. Srl. non aveva liberato il cedente dalle obbligazioni contrattuali e, conseguentemente la richiesta di pagamento dei canoni insoluti era stata inoltrata anche al conduttore cedente.
Ha quindi citato entrambi i conduttori – cedente e cessionario – e chiesto la convalida dello sfratto con con fissazione di data per il rilascio dell'immobile nonché la pronuncia di decreto ingiuntivo nei confronti di entrambi gli intimati per il pagamento dei canoni non corrisposti
Stante l'irreperibilità degli intimati, con ordinanza del 17.04.2025 è stato disposto il mutamento di rito con concessione di termine per le notifiche necessarie alla regolare instaurazione del contraddittorio e per l'integrazione degli atti ex art.426 cpc., nonché fissata udienza al 12.06.2025 alla quale gli intimati non si sono costituiti, né sono comparsi, e, previe le verifiche di rito, ne è stata dichiarata la contumacia.
In fase di merito parte intimante ha insistito nelle domande svolte di risoluzione del contratto per inadempimento di parte conduttrice e chiesto la condanna al rilascio immediato dell'immobile nonché, nei confronti di entrambi gli intimati, la condanna al pagamento dei canoni non corrisposti, maturati e maturandi sino alla riconsegna. La causa viene decisa ex art.429 cpc allo stato degli atti in esito all'udienza del 24.07.2025 trattata nelle modalità e termini di cui all'art.127 ter cp
La domanda dell' intimante è fondata e va accolta.
§.

1. Quanto alla domanda di convalida – e quindi di risoluzione del contratto per inadempimento -, va osservato che risulta documentalmente provata la stipula in data 01.07.2019 di contratto di locazione ad uso commerciale, registrato in data 24.07.2019, fra dante causa dell'intimante Parte_2
- e per l'unità immobiliare sita Parte_1 Controparte_1 in Gragnano Trebbiense, Piazza Verdi 8, a fronte di un iniziale canone annuo di €.6.600,00 da corrispondersi in rate mensili anticipate di €.550,00 ciascuna.
La scrittura intervenuta fra le originarie parti in data 10.04.2024 attesta inoltre l'intervenuta cessione, registrata all'Agenzia delle entrate in data 17.04.2024, del contratto di locazione dall'originario conduttore a . Controparte_1 CP_2 Controparte_4
Poiché si verte in tema di inadempimento contrattuale il locatore è tenuto soltanto ad allegare il titolo giustificativo della pretesa azionata restando a carico del conduttore l'onere di provare l'effettivo e puntuale adempimento della prestazione (cfr. Cass. S.U. 13533/2001 e Cass. Civ. 27279/2024, Cass.
Civ. n.3373/2010, Cass. 341/2002).
Parte locatrice - con la produzione di tale documentazione - ha pertanto assolto all'onere a suo carico.
Parte intimata, non comparendo e rimanendo contumace, non ha invece provato fatti estintivi o modificativi del diritto azionato dall'intimante e, segnatamente, non ha provato di aver regolarmente adempiuto all'obbligazione di pagamento dei canoni dovuti sulla base del contratto di locazione stipulato. Stante quindi l'inadempimento del conduttore – la cui gravità emerge dall'importo della morosità già pari, alla data dell'intimazione, a quattro mensilità di canone - va pronunciata la risoluzione del contratto di locazione con relativa condanna al rilascio immediato dell'immobile, tenuto anche conto della irreperibilità di parte conduttrice di cui gli atti danno conto.
§.

2. Quanto alla richiesta di pagamento dei canoni non corrisposti a carico di entrambi i conduttori succedutisi nel contratto - e Controparte_1 Controparte_4
-, va osservato che, ai sensi dell'art.36 L.392/1978, verificatasi la cessione del contratto di
[...] locazione unitamente all'azienda del cedente, il locatore ceduto, se non ha liberato il conduttore cedente, può agire contro il medesimo qualora il cessionario non adempia le obbligazioni assunte, così
pagina 2 di 3 individuando una responsabilita' sussidiaria del conduttore cedente - caratterizzata dal benificium ordinis - per le obbligazioni successive alla cessione del contratto di locazione che il cessionario non abbia adempiuto.
Al riguardo va altresì rilevato, da un lato, che, in mancanza di contraria volontà dei contraenti, la vendita di un immobile fatto oggetto di locazione determina la surrogazione del terzo acquirente nei diritti e nelle obbligazioni del venditore che sia anche locatore (cfr. Cass. Civ. ord. n.5704/2024), e, dall'altro, che non consta in causa la liberazione del conduttore cedente ad opera del locatore ceduto FIN.S.O.L.E.: in tal senso va osservato che la scrittura privata 10.04.2024 prodotta in atti - che riferisce dell'accordo raggiunto all'epoca della cessione del contratto di locazione fra cedente e ceduto per la definizione di inadempimenti di parte conduttrice precedenti il trasferimento dell'immobile - non reca alcuna concessione liberatoria a favore del cedente da parte del ceduto in relazione alle successive scadenze contrattuali a carico del cessionario. E' pertanto da ritenersi che, in assenza di liberazione del cedente, stante il trasferimento all'acquirente dell'immobile locato dei diritti che già competevano al precedente proprietario-locatore, l'intimante possa, in tale qualità, agire contro entrambi i conduttori succedutisi nel contratto di locazione.
La domanda viene pertanto accolta con riferimento all'importo dei canoni insoluti di spettanza dell'intimante – proprietario dal novembre 2024 - e sino all'effettivo rilascio dell'immobile, attesa la richiesta di ingiunzione ex art.664 cpc già contenuta nell'atto di intimazione di sfratto.
Le spese seguono la soccombenza e vengono liquidate come da dispositivo.

P.Q.M.

Il Tribunale definitivamente pronunciando, ogni altra istanza ed eccezione disattesa o assorbita, così dispone:
DICHIARA la risoluzione del contratto di locazione per cui è causa - già stipulato in data 01.07.2019 fra FIN.S.O.L.E. s.r.l. e - per inadempimento di parte Controparte_1 conduttrice e, per l'effetto, DICHIARA TENUTO E CONDANNA l'odierno conduttore
[...]
a rilasciare immediatamente libero da persone e cose, nella piena Controparte_4 disponibilità dell'intimante , in persona del legale rappresentante pro tempore, Parte_1
l'unità immobiliare oggetto di causa sita in Gragnano Trebbiense, Piazza Verdi 8,
DICHIARA TENUTI E CONDANNA e Controparte_1 [...] al pagamento a favore di , in persona del legale Controparte_4 Parte_1 rappresentante pro tempore dell'importo di €.2.008,26 a titolo di canoni non corrisposti alla data dell'atto di intimazione di sfratto, oltre i successivi canoni maturati e da maturare sino all'effettivo rilascio, oltre interessi legali dal dovuto al saldo effettivo,
DICHIARA TENUTI E CONDANNA e Controparte_1 [...] al pagamento a favore di , in persona del legale Controparte_4 Parte_1 rappresentante pro tempore, delle spese processuali che liquida in €. 216,02 per esborsi ed €.1.166,00 per compensi oltre spese generali al 15%, oltre c.p.a. ed i.v.a., se dovuta
Piacenza, 12 settembre 2025
Il G.O.P.
dott. Emanuela Mazza
pagina 3 di 3