REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO di CATANIA
SEZIONE Quinta CIVILE
Il Tribunale, nella persona del Giudice Onorario dott.ssa Assunta Massaro ha pronunciato la seguente
SENTENZA
nella causa civile di I Grado iscritta al n. r.g. 16430/2022 promossa da:
(C.F. ), rappresentato Parte_1 C.F._1
e difeso dall'avv. SCUDERI ENRICO ROSARIO ( ) ed C.F._2
elettivamente domiciliato in indirizzo telematico
ATTORE/I contro
(C.F. ) e Controparte_1 C.F._3
( C.F. ), rappresentati e Controparte_2 C.F._4
difesi dell'avv. RIZZO FABRIZIO CARMELO (C.F. ) C.F._5
ed elettivamente domiciliati in PIAZZA DELLA REGIONE 6 PATERNO'
CONVENUTO/I
Concisa esposizione delle ragioni di fatto e di diritto della decisione
Con atto di citazione la sig.ra adiva questo Tribunale Parte_1
sostenendo che: - con atto di divisione del 22.11.19 alla sig.ra venia Parte_1
assegnata la piena proprietà esclusiva dell'immobile sito in Paternò, Via
Circumvallazione n. 383 piano 1°, censito al NCEU del comune di
Paternò foglio 60 particella 87 sub 7, della superficie catastale di 140 mq.
- Il summenzionato appartamento, a far data dal novembre 2019, risultava occupato senza alcun valido titolo dai Sigg.ri Controparte_1
e (coniugi). Controparte_2
- La dal momento in cui era diventata proprietaria esclusiva Pt_1
dell'immobile, aveva rivolto ai coniugi invito verbale alla stipula di un regolare contratto di locazione ad uso abitativo, mai ricevendo alcun serio riscontro a tali proposte.
- Gli occupanti, da quanto la sig.ra era proprietaria esclusiva, non Pt_1
avevano versato alla stessa alcuna somma a titolo di indennità di occupazione.
- Con lettera raccomandata del 13.06.2022, l'attrice invitava formalmente i sig.ri e alla sottoscrizione di un contratto di CP_1 CP_2
locazione, entro il termine di giorni 5 dalla ricezione, intimando altresì, in difetto, il rilascio del predetto immobile, libero da cose e persone, entro
20 giorni.
- Anche l'intimazione rimaneva priva di riscontro.
- Avviata la procedura di mediazione questa aveva esito negativo, mancando la volontà di trovare un accordo.
pagina 2 di 11 Ritenendo di aver diritto al rilascio dell'immobile in questione, citava i sig.ri e la sig.ra chiedendo Controparte_1 Controparte_2
accogliersi le seguenti conclusioni:
- accertare e dichiarare la detenzione sine titulo dell'immobile sito in Paternò,
Via Circumvallazione n. 383 piano 1°;
- per l'effetto condannare i sig.ri e al rilascio dell'immobile CP_1 CP_2
e alla corresponsione in favore dell'attrice di un'indennità di occupazione in misura pari ad euro 400,00 mensili dal mese di dicembre 2019 sino al soddisfo, oltre interessi legali e rivalutazione.
- Vittoria di spese.
______________________
Si costituivano in giudizio i sig.ri e Controparte_1 CP_2
sostenendo che i motivi di cui all'atto introduttivo del giudizio erano
[...]
infondati e pretestuosi in quanto:
- Gli attori avevano occupato l'immobile dall'1.06.06 come da certificato di residenza in virtù di un contratto di locazione stipulato dalla sig.ra e la dante causa dell'odierna attrice sig.ra Controparte_2 Pt_2
. Tale contratto non era mai tato registrato per volontà dapprima della
[...]
e successivamente dell'attrice. Parte_2
- Dall'atto di divisione gli attori avevano continuato a pagare mensilmente l'importo di euro 400,00 nelle mani della sig.ra Parte_1
pertanto non rispondeva al vero quanto affermato, ovvero che i convenuti non avessero corrisposto il canone mensile.
pagina 3 di 11 - Nel corso del tempo l'importo pattuito era stato aumentato su richiesta dell'odierna attrice, per cui dal 2019 era stato verbalmente stabilito in euro 400,00, e il contratto non era stato registrato per granitica volontà della proprietaria e poi dell'odierna attrice. Per cui consentire una condanna al pagamento di un'indennità per asserita occupazione senza titolo avrebbe significato consentire a parte attrice di legittimare in via surrettizia la prassi dei contratti in nero per evadere le tasse.
- Le ragioni che hanno dato origine al presente giudizio sono altre: difatti nel giugno 2022 i coniugi rappresentavano per l'ennesima volta alcune gravi criticità relative all'appartamento abitato, consistenti nella presenza di macchie di umidità, distacco di intonaco, distacco di parti della pavimentazione e mattonelle, e nelle vetustà degli infissi esterni dai quali entravano spifferi, abbondante pioggia e alcuni dei quali non potevano neanche essere chiusi regolarmente a causa delle pessime condizioni. Per cui oltre al freddo durante le piogge prolungate per un paio d'ore le stanze interne si allagavano.
- Chiedevano pertanto un sollecito intervento da parte della proprietaria che invece non voleva mai svolgere lavori di manutenzione straordinaria sull'immobile, né come pure prospettatole aveva voluto concedere di sgravare in tutto o in parte il costo della manutenzione dal canone locativo.
- A causa del netto rifiuto opposto dalla proprietaria odierna attrice, i coniugi manifestavano l'intenzione di lasciare l'immobile e comunicavano per le vie brevi di stare cercando una nuova sistemazione.
pagina 4 di 11 - In risposta l'attrice intimava pretestuosamente la sottoscrizione di un contatto di locazione e ciò faceva in quanto essendosi incrinati i rapporti desiderava munirsi di uno strumento attraverso il quale poter accedere alla tutela dello sfratto e mettersi al riparo dalle possibili responsabilità fiscali derivanti dall'annosa irregolarità del rapporto.
- Sennonché i convenuti non accoglievano la pretestuosa richiesta e l'attrice dava avvio al procedimento di mediazione chiedendo la non dovuta indennità di occupazione e quindi incardinava il presente giudizio pur nella consapevolezza che i coniugi avessero già trovato una nuova abitazione e vi stessero già effettuando piccoli lavori manutentivi in vista dell'imminente trasferimento.
- I coniugi avevano comunque continuato a pagare anche i successivi canoni e, all'esito di una ricerca oggettivamente difficoltosa stante le loro infelici condizioni reddituali, avevano trovato un'altra abitazione e stipulato l'1.02.23 un contratto di locazione ad uso abitativo stavolta regolarmente registrato.
- Pertanto dichiaravano che avrebbero rilasciato l'immobile entro il mese di aprile 2023, periodo entro il quale sarebbero stati ultimati i lavori di manutenzione del nuovo appartamento già condotto in locazione.
- Chiedevano per conseguenza dichiararsi la cessazione della materia del contendere con riguardo all'azione personale di rilascio e avendo dichiarato che avrebbero rilasciato l'immobile entro il superiore periodo pagina 5 di 11 già nella fase della media conciliazione, chiedevano la condanna alle spese di lite di parte attrice.
- Sulla domanda di pagamento dell'indennità di occupazione dicevano la domanda infondata in fatto e in diritto in quanto i coniugi avevano provveduto a corrispondere mese per mese il canone nelle mani di parte attrice.
- Inoltre gli stessi avevano pagato un canone in eccedenza rispetto a quanto previsto dai valori per comune zona e tipo di abitazione economico, dato che il canone locativo considerate le pessime condizioni di conservazione dell'immobile si attestava in euro 196,00 mensili.
- Conseguentemente ritenendo di avere diritto al ricalcolo e alla pedissequa restituzione delle somme pagate chiedevano il rimborso della differenza almeno da novembre 2019 pari ad euro 204,00 mensili.
- In subordine chiedevano il ricalcolo dell'indennità di occupazione arbitrariamente ed erroneamente quantificata da parte attrice sulla base dei valori di mercato accertati dall'Agenzia delle Entrate OMI.
- I convenuti in realtà avevano dovuto subire l'imposizione avendo invece tutto l'interesse alla registrazione del contratto di locazione al fine di accedere alle forme di contributo previste per coloro i quali, come nel caso di specie, avessero un ISEE sotto determinate soglie.
- Per completezza, rilevavano che a causa delle pessime condizioni in cui l'immobile versava per assenza di manutenzione straordinaria, lo stesso pagina 6 di 11 non sarebbe potuto essere locato ad alcuno e pertanto nulla sarebbe stato dovuto in ogni caso a titolo di risarcimento per l'occupazione.
Chiedevano:
- rigettare tutte le domande proposte da parte attrice;

- accertare e dichiarare che i convenuti avevano corrisposto somme in eccedenza rispetto ai valori locativi come in premessa, e per l'effetto condannare parte attrice alla restituzione delle somme pagate in eccedenza a far data da novembre 2019.
- In via subordinata ricalcolare sulla base dei valori di mercato accertati dall'Agenzia delle Entrate l'indennità di occupazione quantificata da parte attrice.
- Con vittoria di spese, competenze e onorari da distrarre.
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Alla prima udienza del 17.04.23 i convenuti dichiaravano di aver già rilasciato l'immobile di proprietà dell'attrice e di essere disponibili alla consegna banco iudicis delle chiavi dello stesso.
Alla successiva udienza del 23.06 il procuratore dei convenuti faceva rilevare che il rilascio dell'immobile era avvenuto in data 24.04.23 come da verbale di consegna depositato.
Parte attrice dava atto del rilascio e chiedeva che il giudizio proseguisse allo scopo di ottenere la condanna dei convenuti alla corresponsione dell'indennità
pagina 7 di 11 di occupazione nella misura di euro 400,00 mensili dal dicembre 2019 sino alla data del rilascio e chiedeva la concessione dei termini ex art. 183 VI c., c.p.c..
Concessi i termini, all'esito il giudice, ritenuta la causa matura per la conclusione senza la necessità di assumere mezzi istruttori richiesti dalle parti, in quanto attinenti a circostanze da provare documentalmente e comunque irrilevanti ai fini della decisione, rinviava per la precisazione delle conclusioni.
All'esito la causa era introitata in decisione con assegnazione dei termini di cui all'art. 190 c.p.c.
MOTIVI DELLA DECISIONE
Dai documenti versati in atti dai convenuti si evince con chiarezza che gli stessi hanno detenuto l'immobile in forza di un contratto di locazione intervenuto con la dante causa dell'attrice nel 2006, non contestato, e, considerato il lunghissimo tempo trascorso, deve ritenersi che i convenuti abbiano ottemperato al loro impegno di pagamento del canone ivi indicato, anche se il contratto era nullo per mancanza di registrazione.
Non è dato sapere fino a quando esattamente il “canone” sia stato pagato, ma non è credibile che non sia stato corrisposto dal 2019, come sostenuto da parte attrice, considerato che la stessa, divenuta proprietaria esclusiva nello stesso anno, fino al 2022 non avviava alcuna iniziativa per la liberazione dell'immobile.
Nell'aprile 2023 i convenuti lasciavano l'immobile, come confermato da entrambe le parti in corso di causa.
pagina 8 di 11 Per quanto sopra, in ordine alla richiesta di rilascio, deve dichiararsi cessata la materia del contendere.
Per quanto concerne la domanda di liquidazione dell'indennità di occupazione essa va rigettata per due ordini di motivi: intanto non appare credibile, considerati i rapporti tra le parti, che i convenuti siano rimasti nell'immobile per tre anni senza alcuna iniziativa della proprietaria e senza pagare alcunchè; inoltre l'indennità di occupazione, per ormai consolidata giurisprudenza, non rappresenta un danno “in re ipsa” ma va provato e agli atti non vi è alcuna prova che, se avuto libero, l'immobile sarebbe stato destinato ad uso produttivo, anzi, seguendo la linea difensiva dell'attrice, per tre anni la stessa, pur non ricevendo alcun affitto, non ha avviato alcuna iniziativa. “Nel caso di occupazione illegittima di un immobile il danno subito dal proprietario non può ritenersi sussistente "in re ipsa", atteso che tale concetto giunge ad identificare il danno con l'evento dannoso ed a configurare un vero e proprio danno punitivo, ponendosi così in contrasto sia con l'insegnamento delle Sezioni Unite della S.C. (sent. n. 26972 del 2008) secondo il quale quel che rileva ai fini risarcitori è il danno-conseguenza, che deve essere allegato e provato, sia con l'ulteriore e più recente intervento nomofilattico (sent. n. 16601 del 2017) che ha riconosciuto la compatibilità del danno punitivo con
l'ordinamento solo nel caso di espressa sua previsione normativa, in applicazione dell'art. 23 Cost.; ne consegue che il danno da occupazione "sine titulo", in quanto particolarmente evidente, può essere agevolmente dimostrato sulla base di presunzioni semplici, ma un alleggerimento dell'onere probatorio di tale natura non può includere anche
pagina 9 di 11 l'esonero dalla allegazione dei fatti che devono essere accertati, ossia
l'intenzione concreta del proprietario di mettere l'immobile a frutto.” Cass. civ.
Sez. III Sent., 25/05/2018, n. 13071
Va rigettata, altresì, la richiesta dei convenuti di restituzione delle somme pagate in eccesso, sia perché manca la prova di quanto da loro effettivamente pagato, sia perché i valori OMI sono solo indicativi e non costituiscono prova piena sul valore locativo del bene.
Le spese, considerato l'esito del giudizio, vanno integralmente compensate.


P.Q.M.


Il Tribunale, definitivamente pronunciando, ogni altra istanza disattesa o assorbita, così dispone:
1) Dichiara cessata la materia del contendere in relazione alla richiesta di rilascio dell'immobile;
2) Rigetta la domanda attorea di liquidazione di un'indennità di occupazione;

3) Rigetta la domanda dei convenuti di restituzione delle somme pagate in eccesso.
4) Compensa interamente tra le parti le spese di lite.
pagina 10 di 11 Catania, 28/05/2025
Il Giudice dott.ssa Assunta Massaro
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