N. R.G. 3272/2023
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
IL TRIBUNALE DI ALESSANDRIA
SEZIONE CIVILE
In composizione monocratica, in persona del Giudice Istruttore in funzione di Giudice
Unico, Dott. Diego Gandini, all'udienza del 26 settembre 2025, a mezzo lettura del dispositivo e delle ragioni in fatto e diritto della decisione, ai sensi del combinato disposto di cui agli artt. 429, comma 1, 447 bis, comma 1, c.p.c., pronuncia la seguente
SENTENZA
Nella causa civile iscritta al n.° 3272/2023, avente ad oggetto “recesso dal contratto del conduttore uso abitativo” (codice n.° 144011), pendente tra
(c.f. ), come rappresentata e difesa Parte_1 C.F._1 dall'Avv.to Paolo Maria Federico Candida, del Foro di Alessandria
RICORRENTE IN OPPOSIZIONE
CONTRO
(c.f. ), come rappresentato e difeso Controparte_1 C.F._2 dall'Avv.to Rodolfo Serianni, del Foro di Alessandria
RESISTENTE OPPOSTO
CONCLUSIONI DELLE PARTI
Per parte ricorrente in opposizione, come da note difensive autorizzate depositate in data 08 settembre 2025 ed a verbale d'udienza 26 settembre 2025 richiamate a formarne parte integrante:
<Voglia l'Ill.mo Tribunale adito, ogni contraria istanza ed eccezione disattesa, previa eventuale rimessione della causa in istruttoria,
- In via pregiudiziale: non concedersi, se richiesta, la provvisoria esecuzione del decreto ingiuntivo opposto, peraltro richiesta già disattesa nella fase monitoria;

pagina 1 di 8 - in via preliminare: accertare la mancanza dei presupposti necessari per l'emissione del decreto ingiuntivo, e per l'effetto dichiarare la nullità e/o l'inefficacia del decreto ingiuntivo opposto;

- nel merito in via principale: revocare il decreto ingiuntivo telematico n. 971/2023 -
N. 2295/2023 R.G. emesso dal Tribunale Civile di Alessandria in data 19/09/2023 e notificato in data 07/12/2023 nei confronti della Sig.ra in quanto del tutto erroneo Parte_1
nel suo ammontare e comunque infondato, ingiusto ed illegittimo;

- dichiarare la compensazione tra quanto pagato in eccedenza dalla Opponente, e/o quanto corrisposto a titolo di deposito cauzionale dalla Opponente e quanto eventualmente dovuto e, conseguentemente, respingere le domande ex adverso proposte perché infondate in fatto ed in diritto e, comunque, non provate;

Con vittoria di spese e competenze professionali>>.
Per parte resistente opposta, come da note difensive autorizzate depositate in data 08 settembre 2025 ed a verbale d'udienza 26 settembre 2025 richiamate a formarne parte integrante:
<Nel merito in via principale
- riconoscere e dichiarare la inammissibilità, improponibilità e/o improcedibilità della opposizione promossa dalla Sig.ra e, comunque, rigettarla integralmente per Parte_1 assoluta infondatezza in fatto e in diritto e, per l'effetto, confermare il decreto ingiuntivo n.
971/2023 emesso dal Tribunale di Alessandria in data 19 settembre 2023 ovvero in subordine
- previ gli opportuni accertamenti e declaratorie, condannare la Sig.ra Parte_1 al pagamento, in favore del Sig. , della somma di € 3.470,10 ovvero di Controparte_1 quell'altra maggiore o minore che sarà accertata come dovuta in corso di causa anche previa compensazione con il deposito cauzionale di € 700,00 già a suo tempo corrisposto dalla opponente e mai richiesto in restituzione, oltre interessi dal dovuto al saldo;
in ogni caso
- condannare la Sig.ra a pagare in favore del Sig. Parte_1 CP_1
di una somma equitativamente determinata ai sensi dell'art. 12 bis, comma 3 D.L.
[...]
28/2010.
Con vittoria di spese e competenze di giustizia>>.
RITENUTO IN FATTO
Sono circostanze in atti documentalmente provate come:
pagina 2 di 8 1) con contratto sottoscritto in data 02 febbraio 2022 (registrato in data 03 febbraio
2022 presso l'Agenzia delle Entrate, Ufficio Territoriale di Alessandria), CP_1
abbia concesso in locazione a ad uso abitativo, per la durata
[...] Parte_1 di anni tre (rinnovabili per altri due), a decorrere dal 01 febbraio 2022, l'unità immobiliare di sua proprietà sita in Alessandria (AL), Frazione Valle San Bartolomeo, Piazza Dossena, civico numero 40;
2) il relativo canone sia stato convenuto in € 4.200,00 annui, da pagarsi in n.° 12 rate mensili anticipate di € 350,00 caduna scadenti il giorno cinque di ogni mese, oltre oneri accessori;

3) la conduttrice, con raccomandata con avviso di ricevimento recapitata a parte locatrice in data 21 febbraio 2023, abbia comunicato la propria intenzione di recedere dalla predetta locazione ai sensi dell'art. 9 del contratto (il quale prevedeva termine di preavviso pari a mesi 3);
4) il locatore stesso, con raccomandata con avviso di ricevimento, disponibile per il ritiro dalla data del 16 marzo 2023, abbia peraltro contestato la sussistenza dei motivi addotti dalla propria controparte a fondamento del proprio recesso;

5) con ulteriore lettera raccomandata con avviso di ricevimento recapitata in data 11 aprile 2023, abbia quindi riconsegnato le chiavi dell'immobile oggetto Parte_1
della locazione.
In ragione del preavviso trimestrale previsto contrattualmente, CP_1
era allora a contestare alla conduttrice medesima il mancato versamento del
[...]
canone di locazione dalla data del 21 febbraio 2023 sino a quella del 21 maggio 2023, ammontante a complessivi € 937,10, nonché l'omessa corresponsione delle spese condominiali, di spettanza, maturate nel periodo 01 febbraio 2022/21 maggio 2023 ed ammontanti, parimenti nel complesso, ad € 2.533,00 (come da bilanci condominiali, regolarmente approvati in sede assembleare, preventivo 2021/2022, consuntivo 2001/2022 e, quindi, preventivo 2022/2023).
Nulla tuttavia ricevendo a riscontro, nonostante ulteriori solleciti all'uopo inoltrati, depositava allora, in data 08 settembre 2023, ricorso per decreto Controparte_1 ingiuntivo per la totale somma di € 3.470,10.
Il ricorso veniva accolto con decreto ingiuntivo Tribunale di Alessandria, 19 settembre
2023, n.° 971.
Oppone ora tale decreto lamentando: Parte_1
pagina 3 di 8 - la fondatezza dei gravi motivi addotti a ragione del proprio recesso dal contratto di locazione (vizi e difetti dell'impianto elettrico a servizio dell'immobile locato, degli infissi nonché mancata allegazione al contratto della necessaria attestazione di prestazione energetica);
- mancanza di prova in ordine alla debenza delle spese condominiali dalla propria controparte richieste;

- in ogni caso, il proprio diritto ad ottenere la restituzione del deposito cauzionale suo tempo versato al momento della sottoscrizione del contratto di locazione.
Esitato negativamente l'esperito tentativo di mediazione obbligatoria, sentita la teste
, dichiarata l'incapacità a testimoniare, ex art. 246 c.p.c., del teste Testimone_1 Tes_2
e la decadenza dalla prova di parte ricorrente dal teste , all'udienza del
[...] Testimone_3
26 settembre 2025 il processo perviene quindi in decisione sulle conclusioni come in epigrafe dalle parti rispettivamente rassegnate.
RITENUTO IN DIRITTO
L'opposizione a decreto ingiuntivo decreto ingiuntivo Tribunale di Alessandria, 19 settembre 2023, n.° 971, da quivi proposta è solo parzialmente fondata e Parte_2
pertanto solo nei limiti che si vengono ad esporre deve essere accolta.
I
Deve in primo luogo ribadirsi l'incapacità a deporre ex art. 246 c.p.c., del teste Tes_2
.
[...]
Lo stesso, difatti, risulta essere il soggetto che ha eseguito il versamento di, almeno, n.°
2 canoni di locazione relativi al contratto per cui è causa.
Palese, per gli effetti, il suo derivante potenziale interesse (diretto, concreto ed attuale rispetto l'oggetto del contendere) ad intervenire nel presente giudizio (quantomeno, ex art. 105, comma 2, c.p.c.).
II
Deve in secondo luogo ribadirsi la decadenza dalla prova di parte ricorrente in relazione al teste . Testimone_3
La parte stessa, difatti, risulta avere, in ricorso, indicato il teste escutendo in oggetto come residente in [...].
Ella ha tuttavia tentato notifica dell'intimazione, allo stesso, tramite messaggio di posta elettronica certificata inoltrato in data 10 gennaio 2025, all'indirizzo dell'impresa individuale dal destinatario medesimo condotta in Alessandria (AL), Strada Casal Cermelli, civico numero 76, Email_1
pagina 4 di 8 Tale notifica è stata quindi dal sistema esitata negativamente causa “indirizzo non valido”, in quanto effettivamente, come da visura CCIAA dell'impresa individuale “ Tes_3
”, cancellato d'ufficio con determinazione, ex art. 37, D.L. n.° 76/2020, convertito con
[...]
modificazioni in L. n.° 120/2020, del Conservatore 20 novembre 2024, n.° 21; cancellazione iscritta in data 17 gennaio 2025.
Con riferimento, pertanto, sia alla data di esito negativo di consegna notifica che, soprattutto, alla data di iscrizione della cancellazione dell'indirizzo di posta elettronica certificata sopra indicato, non era ancora decorso il termine di giorni sette dall'art. 103, comma 1, disp. att. c.p.c. previsto per l'intimazione del teste in oggetto (da escutersi alla data del 28 gennaio 2025).
Permaneva di conseguenza possibile, nelle more, nuovo tentativo di notifica di tale intimazione, tramite posta, all'indirizzo indicato in ricorso.
Scaduto viceversa detto termine (per quanto ordinatorio), alcuna rimessione in termini poteva allora intervenire, in favore di parte ricorrente, ex art. 154 c.p.c.
Ribadito, in ogni caso, che, in sede di processo locatizio, ex art. 447 bis, comma 1,
c.p.c., non è richiamato il comma 2 dell'art. 421 c.p.c., applicabile, peraltro con i limiti stabiliti dalla Giurisprudenza in materia, solo al processo del lavoro ex art. 413 e ss. c.p.c.
III
Sussiste il diritto di a percepire il canone di locazione sino Controparte_1
al decorso del termine di preavviso contrattualmente pattuito.
Può invero dubitarsi dell'effettiva sussistenza (e consistenza) dei lamentati, da vizi dell'immobile oggetto di locazione, atteso come all'art. 10 del Parte_1 relativo contratto quest'ultima abbia espressamente riconosciuto di aver visionato l'unità abitativa locatale e di averla trovata adatta all'uso convenuto.
Mentre alcuna nullità (che peraltro non esimerebbe la parte dal corrispondere eventuale indennità di occupazione) può altrettanto invero derivare dall'omessa allegazione al contratto, contestualmente alla sua sottoscrizione, dell'attestazione di prestazione energetica, a fronte dell'intervenuta novella dell'art. 6, D.L.vo n.° 192/2005 (che detta nullità originariamente prevedeva al comma 3 bis), ad opera del D.L. n.° 145/2013, convertito con modificazioni in
L. n.° 9/2014. E ciò oltremodo a prescindere dalla circostanza, non contestata tra le parti, che detto documento sia poi stato effettivamente consegnato successivamente la stipula del contratto stesso.
pagina 5 di 8 In ogni caso, risulta aver proposto recesso dal contratto di locazione Parte_1
suo tempo sottoscritto con non risulta viceversa avere in alcun Controparte_1
modo opposto la risoluzione di tale contratto per inadempimento del locatore.
Il di ella recesso era, come è, pertanto, pacificamente soggetto ai termini di preavviso di cui all'art. 4, L. n.° 392/1978 (nella fattispecie concordemente, e pertanto legittimamente, ridotti a mesi 3).
IV
Sussiste altresì il diritto di a percepire gli importi debendi a Controparte_1
titolo di spese condominiali contrattualmente a carico di parte conduttrice Parte_3
Tali somme emergono difatti dai bilanci, preventivi e consuntivi, debitamente approvati in sede di assemblee condominiali, prodotti dall'odierno resistente opposto.
E tali documenti si trovavano, come si trovano, nella disponibilità dell'amministratore
(non del locatore), così che non è configurabile un onere di quest'ultimo di premunirsene in previsione di possibili contestazioni del conduttore, tanto più che l'art. 9, comma 3, L. n.°
392/1978, stabilisce il diritto di quest'ultimo di prenderne visione, ovviamente, presso l'amministratore, che li custodisce.
Pertanto, il locatore, che conviene in giudizio il conduttore per il pagamento delle spese condominiali, adempie il proprio onere probatorio producendo i rendiconti dell'amministratore, approvati dai condomini.
Spetta invece al conduttore muovere specifiche contestazioni in ordine alle varie partite conteggiate, prendendo all'uopo visione dei documenti giustificativi ovvero ottenendone l'esibizione a norma degli artt. 210 e ss c.p.c. (istanza, nella fattispecie, da Parte_1
comunque nemmeno proposta in sede di ricorso introduttivo).
V
Sussiste, invece, il diritto di a vedersi restituire il deposito Parte_1 cauzionale suo tempo versato all'atto della sottoscrizione del contratto di locazione per cui è causa (pretesa, d'altra parte, nemmeno contestata, ed anzi riconosciuta, da parte resistente opposta).
Con attribuzione, sulla somma in sorte capitale, degli interessi in misura legale (attesa la produttività di interessi del deposito cauzionale medesimo come in contratto convenuto tra le parti).
VI
pagina 6 di 8 Non risulta al contrario sufficientemente provato il credito di a Parte_1 vedersi rimborsare l'importo di € 500,00 portato dalla fattura “Progetto Italia Servizi Srls”, 13 novembre 2022, n.° 215.
A prescindere difatti dalla circostanza di una eventuale omessa comunicazione a parte locatrice ex art. 1577, comma 2, c.c., della necessità di provvedere a guasto dell'impianto elettrico (lavori cui tale fattura sembra inerire), essa non risulta invero quietanzata ad opera dell'emittente, così che, di fronte all'espressa e specifica eccezione da parte resistente opposta sul punto sollevata, non può dal procedente Ufficio essere apprezzata alcuna valida prova del
(solo, a questo punto, eventuale) corrispondente esborso.
VII
Si ritiene non sussistere gli estremi di cui all'art. 12 bis, comma 3, per procedersi a relativa condanna di il proprio intendimento di non partecipare al Parte_1
procedimento di mediazione, pur dalla propria controparte attivato, essendo stato motivato dal di ella Difensore a mezzo messaggio di posta elettronica certificata in data 15 maggio 2024.
VIII
In punto spese di lite, stante la, solo parziale, reciproca soccombenza (di parte resistente opposta in ordine alla domanda di restituzione del deposito cauzionale), si ritiene sussistano i presupposti per compensare in ragione del 20% le spese medesime, ponendo pertanto le stesse in misura del residuo 80% a carico di previa loro parametrazione alla Parte_1
stregua del valore della controversia.
Sulla scorta pertanto dei vigenti parametri, nella media degli importi previsti per lo scaglione relativo a cause di valore tra € 1.100,01 ed € 5.200,00, debbono riconoscersi a tenuto conto della suddetta riduzione per compensazione in Controparte_1 ragione del 20% rispetto i valori di riferimento, € 228,00 per la fase di attivazione della mediazione, € 340,00 per la fase di studio della controversia, € 340,00 per la fase introduttiva del giudizio, € 680,00 per la fase di trattazione, € 680,00 per la fase decisionale, e così complessivi € 2.268,00 a titolo di onorari, oltre rimborso forfetario a titolo di spese generali,
Cassa Forense ed IVA, se dovute, nelle rispettive misure di legge.

P.Q.M.

Visti gli artt. 429, 447 bis c.p.c.; definitivamente pronunciando;
ogni diversa domanda, eccezione e deduzione respinta;

- revoca il decreto ingiuntivo Tribunale di Alessandria, 19 settembre 2023, n.° 971;
pagina 7 di 8 - condanna al pagamento, in favore di Parte_1 Controparte_1 della somma di € 3.470,10 (tremilaquattrocentosettanta/10), oltre interessi in misura legale dal dovuto al saldo effettivo;

- condanna al pagamento, in favore di Controparte_1 Parte_1 della somma di € 700,00 (settecento/00), oltre interessi in misura legale dal dovuto al saldo effettivo;

- compensa tra le parti le spese di lite in misura del 20% (venti per cento);
- condanna per gli effetti al pagamento delle spese di lite, nella Parte_1
misura del residuo 80% (ottanta per cento), da nel presente Controparte_1 giudizio affrontate che, in favore dello stesso, si liquidano in complessivi € 2.268,00
(duemiladuecentosessantotto/00), oltre rimborso forfetario a titolo di spese generali, Cassa
Forense ed IVA, se dovute, nelle rispettive misure di legge.
Così deciso in Alessandria, all'udienza di discussione del 26 settembre 2025
Il Giudice
Dott. Diego Gandini
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