510/2023 Reg.Gen.Aff.Cont.

REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
Il Tribunale di Torre Annunziata, I sezione civile, in composizione monocratica, nella persona del giudice dott.ssa Anna Coletti, ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa iscritta al n. 510/2023 r.g.a.c. avente ad oggetto impugnazione di delibera condominiale, vertente
TRA
nata il [...] (c.f. ) elettivamente domiciliata in Parte_1 C.F._1
Gragnano alla Via Quarantola n 10 presso lo studio dell'avv. Patrizio Lorini che la rappresenta e difende giusta procura in atti
ATTRICE
E sito in Gragnano alla Quarantola n. 10 (c.f. Controparte_1
), in persona dell'amm.re p.t., geom. elettivamente domiciliato P.IVA_1 Controparte_2
in Castellammare di Stabia alla via Michetti n. 5 presso lo studio dell'avv. Antonio Malafronte che lo rappresenta e difende giusta procura in atti
CONVENUTO
CONCLUSIONI
Come da note ex art. 127 ter c.p.c. depositate in sostituzione dell'udienza del 19.06.2024.
RAGIONI IN FATTO E IN DIRITTO DELLA DECISIONE
Con atto di citazione ritualmente notificato, conveniva in giudizio il Parte_1 Controparte_1 per sentire dichiarare nulla e/o l'annullabile la delibera assembleare assunta in data
[...]
10.10.2022.
In particolare, l'attrice allegava di essere proprietaria di un appartamento adibito a civile abitazione sito nel comune di Gragnano nel condominio in via Quarantola n. 10; che in Controparte_1
data 23.09.22 era pervenuto avviso di convocazione per l'assemblea ordinaria del giorno 09.10.22 e in seconda convocazione per il giorno 10.10.22 per deliberare sui seguenti punti posti all'ordine del giorno: “1) esame ed approvazione bilancio consuntivo e stato patrimoniale dal 1.1.19 al 31.12.19 e dall'1.1.20. al 31.12.20 (già trasmessi); 2) Nomina nuovo amministratore 3) Corte suprema di
1 cassazione ricorso Pal. Di Somma-determinazioni in merito;
4) lavori Controparte_3
manutenzione lastrico solare copertura fabbricato (rappezzi e/o rifacimento guaina o verniciatura) determinazioni in merito;
5) proposta per eventuale compravendita area copertura sottostanti garages adiacente fabbricato- determinazioni in merito;
6) varie ed eventuali”; che con raccomandata del 24.09.22 aveva effettuato richiesta all'amministratore di visionare copia dei documenti di spesa indicati nei bilanci da approvarsi, rimasta inevasa;
che l'assemblea risultava costituita con l'intervento di tanti condomini, su un totale di 26, per millesimi complessivi pari a
739,71, con la partecipazione alla seduta dell'avv. Paolo Vincenzo Sicignano per delega dell'attrice, dissenziente rispetto alle decisioni assunte a maggioranza sugli argomenti all'ordine del giorno.
Tanto premesso, deduceva che la delibera del 10.10.22 era affetta dai seguenti vizi: 1) vizio di costituzione dell'assemblea per mancato controllo della convocazione dei condomini e per mancata convocazione di tutti i condomini per l'assemblea. Al riguardo, allegava che erroneamente nel verbale era stato indicato un numero di condomini pari a 26, essendo essi 27, nonché l'omessa convocazione di tutti i condomini e, in particolare, del condomino proprietario del deposito edile per il quale veniva assunta la delibera di ripianare la morosità. 2) Vizio di nullità e/o annullabilità della delibera per mancata messa a disposizione dei giustificativi di spesa posti alla base dei bilanci. 3) Nullità e annullabilità della delibera per aver deciso su un argomento - ovvero il ripianamento delle passività imputabili ai condomini morosi proprietari dei locali deposito - non inserito all'ordine del giorno e, in ogni caso, per violazione del quorum deliberativo. 4) Inintelligibilità e non trasparenza delle risultanze aritmetiche dei bilanci consuntivi anni 2019 e 2020. 5) Nullità e/o inesistenza della delibera per essere stato l'amministratore revocato in via giudiziale.
Tanto dedotto, chiedeva la declaratoria di nullità e/o annullamento della delibera, previa sospensione della relativa esecuzione, disponendo altresì la revoca dell'amministratore in regime CP_2
di prorogatio con la nomina di un amministratore giudiziario, con condanna alle spese di lite.
Con comparsa depositata in data 31.03.2023 si costituiva il condominio, che chiedeva il rigetto della domanda con vittoria di spese. In via preliminare, eccepiva la carenza di interesse ad agire dell'attrice e l'insussistenza di qualsivoglia pregiudizio patrimoniale derivante dalla delibera impugnata.
Nel merito, in ordine al primo vizio denunciato, deduceva che alcuna invalidità poteva derivare dall'erronea indicazione nel verbale del numero complessivo dei condomini e che eventuali doglianze relative all'omessa convocazione di altri condomini potevano essere fatte valere unicamente dal condomino pretermesso. In ordine al secondo vizio lamentato, allegava che nel corso dell'assemblea erano stati esibiti dall'amministratore tutti i giustificativi di spesa relativi al bilancio di esercizio degli anni 2019 e 2020 ottemperando, così, alla richiesta avanzata dall'attrice. Con riguardo al terzo vizio, osservava che l'attrice aveva partecipato alla deliberazione, mediante il suo delegato, non
2 opponendosi alla discussione dell'argomento trattato sebbene non indicato nell'ordine del giorno manifestando, così, acquiescenza alla presunta irregolarità denunciata. Quanto, poi, alla decisione assunta, allegava che l'intenzione dei condomini non era stata quella di addebitare ai partecipanti della compagine condominiale la quota di spettanza dei titolari dei locali depositi, ma di sospendere eventuali operazioni di recupero nel tempo necessario all'individuazione di quest'ultimi. In ordine al quarto vizio, allegava che l'amministratore nel corso dell'assemblea aveva messo a disposizione dei condomini tutti i giustificativi di spesa e che il delegato presente per l'attrice si era rifiutato di visionarli e che, comunque, alcun vizio era ravvisabile nelle modalità di redazione del bilancio.
Infine, si opponeva alle doglianze sollevate rispetto ai poteri dell'amministratore revocato e chiedeva il rigetto, altresì, dell'istanza di sospensione.
Con ordinanza del 6.04.2023, resa all'esito della prima udienza del 5.04.2023, veniva rigettata l'eccezione di inesistenza del mandato conferito al legale costituito nell'interesse del CP_1 convenuto, nonché l'istanza di sospensione per carenza del requisito del periculum in mora e venivano assegnati alle parti i termini ex art. 183 co. 6 c.p.c.. Rigettate, poi, le istanze istruttorie, la causa è stata rinviata per la precisazione delle conclusioni e assunta in decisione con ordinanza ex art. 127 ter c.p.c. del 20.06.2023 assegnando alle parti i termini ex art. 190 c.p.c..
Così ricostruiti brevemente i fatti di causa, in ordine all'eccezione sollevata dall'attore rispetto all'inesistenza del mandato conferito dall'amministratore, revocato giudizialmente, al legale costituitosi nell'interesse del , e al quinto motivo di impugnazione, occorre ribadire il CP_1 contenuto dell'ordinanza del 6.04.2023, osservando che, in virtù della previsione dell'art. 1129 comma 8 c.c., deve ritenersi che l'istituto della prorogatio imperii sia applicabile in ogni caso in cui il rimanga privato dell'opera dell'amministratore e, pertanto, non solo nei casi di scadenza CP_1
del termine o di dimissioni, ma anche nei casi di revoca o di annullamento per illegittimità della relativa delibera di nomina (Cass. civile, n.18660/2012; Cass. nn. 1405/07 e 4531/03). Inoltre, non può essere oggetto di valutazione in questa sede la richiesta di nomina di un amministratore giudiziario, avanzata al punto c) delle conclusioni dell'atto di citazione, rientrando ciò nella competenza del tribunale che, ai sensi dell'art. 737 c.p.c., decide in camera di consiglio ove accerti la ricorrenza dei presupposti indicati dall'art. 1105 ultimo comma c.c..
In via preliminare, inoltre, avendo le parti reiterato le istanze istruttorie si ribadiscono le determinazioni già assunte con ordinanza del 22.09.2023 (“ritenuta inammissibile l'istanza ex art.
210 c.p.c. avanzata dalla parte attrice, avente ad oggetto le convocazioni delle assemblee e le deleghe conferite dai condomini non presenti, nonché il regolamento condominiale (cfr. Tribunale Savona sez. I, 12/04/2022, n.314 “Cassazione civile Sez. II 09 aprile 1987 n. 3499: il potere discrezionale, conferito al giudice di merito dall'art. 210 c.p.c., di ordinare alla parte l'esibizione di un documento
3 deve essere tenuto nettamente distinto dalla produzione in giudizio dei documenti cui la parte è tenuta in base ai principi sull'onere della prova, sicché esso non può considerarsi in funzione sostitutiva di tale onere probatorio, né l'istanza dell'altra parte, cui è subordinato l'esercizio di detto potere, può avere effetto modificativo dell'incombenza legale, non costituendo, di per sé, inequivoca rinuncia al beneficio derivante dalla applicazione dell'art. 2697 c.c.; conforme: Cass. n. 9126 del 1990); considerato che l'istanza di prova testimoniale avanzata in via subordinata dalla difesa dell'attrice nella memoria ex art. 183 co. 6 c.p.c. II termine non è accoglibile, vertendo i relativi capi su circostanze ininfluenti ai fini del decidere;

considerato che

anche l'istanza di prova testimoniale avanzata dalla difesa del convenuto nella memoria ex art. 183 co. 6 c.p.c. II termine non CP_1
risulta accoglibile, vertendo i relativi capi su circostanze ininfluenti ai fini del decidere;

ritenuto che

nulla debba essere disposto in ordine all'istanza di prova testi formulata dalla parte attrice nella memoria ex art. 183 co. 6 c.p.c. III termine, in quanto subordinata all'ammissione della prova richiesta da controparte e, nella specie, disattesa;
ritenuta, pertanto, la causa matura per la decisione;

P.Q.M.

rigetta l'istanza ex art. 210 c.p.c. avanzata dalla attrice e le istanze di prova testimoniale articolate da entrambe le parti;
rinvia all'udienza del 21.02.2024 ore 9:00 per la precisazione delle conclusioni”).
Infondata, poi, è l'eccezione di carenza di interesse ad agire avanzata dal convenuto. CP_1
Si premette che, in virtù dell'art. 100 c.p.c., il necessario requisito dell'interesse ad agire si pone come una condizione dell'azione e si risolve nell'idoneità della pronuncia richiesta ad apportare un risultato utile, giuridicamente apprezzabile e non conseguibile senza l'intervento del giudice (Cass.
6749/2012; Cass. 8464/2011). Nella fattispecie in esame, è chiaro che dalla deliberazione impugnata, avente ad oggetto l'approvazione dei bilanci (da cui risultano anche passività a carico della e Pt_1
la ripartizione tra i condomini delle passività imputabili ai condomini morosi proprietari dei locali adibiti a deposito, può derivare un apprezzabile pregiudizio personale, in termini di mutamento della posizione patrimoniale dell'attrice medesima, con la conseguenza che non può certo escludersi in capo ad ella l'interesse a far valere i vizi denunciati.
Ciò detto, con il primo motivo ha inteso far valere un vizio relativo alla valida Parte_1 costituzione dell'assemblea, avendo dedotto che - non essendo stati convocati tutti i condomini aventi diritto a partecipare all'assemblea, pari a 27 e non a 26 come indicato nel verbale - ciò ha inciso sulla regolare costituzione dell'assemblea.
In effetti, parte attrice non ha inteso far valere un vizio derivante dall'omessa convocazione di altro condomino, che pacificamente non sarebbe stata legittimata a far valere, ma un difetto della stessa costituzione dell'organo assembleare, la cui ritualità sarebbe stata verificata prescindendo del tutto dai millesimi attribuiti al condomino non convocato. La violazione dedotta non è, dunque, sotto tale
4 profilo, quella dell'art. 66 disp. att. c.c. - in relazione alla quale la giurisprudenza ha chiarito che la legittimazione a dolersene spetta al solo condominio pretermesso, trattandosi di vizio che inerisce la personale sfera giuridica di costui e tenuto conto che l'interesse all'annullamento della delibera non va inteso come interesse ad un'astratta pretesa di sua assoluta conformità al modello procedimentale legale - bensì quella dell'art. 1136 c.c., rispetto alla cui osservanza, invece, l'attrice vanta una posizione qualificata, diretta ad eliminare la situazione di obiettiva incertezza che la delibera impugnata genera quanto all'esistenza dei diritti e degli obblighi da essa derivanti (arg. Cass.
23903/2016). Ciò detto, parte attrice ha allegato che non è stato convocato il “condomino proprietario del deposito edile per il quale si è deliberato la ingiusta ripianificazione della morosità”. A fronte di ciò, il con la memoria istruttoria ex art. 183 co. 6 c.p.c. II termine ha depositato distinta CP_1
di convocazione della soc. Mail Express da cui risulta che la convocazione è stata inoltrata a tutti i condomini, compresa tale individuata dal Condominio quale ultima proprietaria Persona_1
conosciuta del locale deposito in questione (all. 1)
In ogni caso, si osserva che alcun vizio di costituzione dell'assemblea è ravvisabile nel caso di specie, indipendentemente dalle doglianze sollevate dall'attrice con il primo motivo di impugnazione e, dunque, indipendentemente dalla circostanza che i condomini siano stati individuati nel numero di
26 in luogo di 27. Infatti, trattandosi di assemblea in seconda convocazione, a norma dell'art. 1136 co. 3 c.c., l'assemblea deve intendersi regolarmente costituita con l'intervento di tanti condomini che rappresentino almeno un terzo del valore dell'intero edificio e un terzo dei partecipanti al condominio.
Detti requisiti, nella specie, sono soddisfatti, avendo partecipato all'assemblea 18 condomini per un numero di millesimi pari a 739,71 rispetto al valore dell'intero edificio.
Fondato, invece, è il secondo motivo di impugnazione con cui l'attrice ha lamentato di non aver potuto partecipare in maniera consapevole all'assemblea condominiale che avrebbe dovuto approvare il bilancio consuntivo e lo stato patrimoniale per gli anni 2019 e 2020, avendo richiesto di visionare i giustificativi di spesa per la manutenzione ordinaria indicati nella Tabella A e copia del registro di contabilità degli anni 2019 e 2020.
Si consideri che “in tema di comunione dei diritti reali, ciascun comproprietario ha la facoltà (di richiedere e) di ottenere dall'amministratore del condominio l'esibizione dei documenti contabili in qualsiasi tempo (e non soltanto in sede di rendiconto annuale e di approvazione del bilancio da parte dell'assemblea) e senza l'onere di specificare le ragioni della richiesta (finalizzata a prendere visione
o estrarre copia dai documenti), purché l'esercizio di tale facoltà non risulti di ostacolo all'attività di amministrazione, non sia contrario ai principi di correttezza, e non si risolva in un onere economico per il condominio (dovendo i costi relativi alle operazioni compiute gravare
5 esclusivamente sui condomini richiedenti) (Cass. n. 19210 del 2011; conf. Cass. n. 8460 del 1998;
Cass. n. 15159 del 2001)” (cfr. Cassazione civile sez. II, 20/02/2020, n.4445)
Tale principio va bilanciato con la contestuale affermazione della Corte di legittimità, per la quale “il
ha senz'altro il diritto di accedere alla documentazione contabile in vista della CP_1
consapevole partecipazione all'assemblea condominiale e che a tale diritto corrisponde l'onere dell'amministratore di predisporre un'organizzazione, sia pur minima, che consenta la possibilità di esercizio di tale diritto e della esistenza della quale i condomini siano informati. Con il che, deve ritenersi che a fronte della richiesta del condomino di accedere alla documentazione contabile per gli indicati fini di partecipazione consapevole ad un'assemblea che su quei documenti debba esprimersi, l'onere della prova della inesigibilità della richiesta e della sua non compatibilità con le modalità previamente comunicate incombe sull'amministratore e, quindi, in sede di impugnazione della delibera assembleare, al Condominio, ove intenda resistere all'azione del condomino dissenziente” (Cass. n. 19210 del 2011, cit.; Cass. n. 19800 del 2014; Cass. 19799 del 2014).
Dunque, detta facoltà non è fine a se stessa, essendo finalizzata a rendere possibile un controllo non solo formale sull'attività dell'amministratore; quindi il suo disconoscimento, finendo per paralizzare tale possibilità di controllo, influisce negativamente sulla legittimità di una deliberazione presa dall'assemblea senza che il condomino che ne abbia fatto richiesta sia stato posto in condizione di esaminare i documenti contabili sui quali l'assemblea è chiamata a deliberare e di far valere i propri rilievi innanzi all'assemblea medesima.
Premessi detti principi, nella fattispecie in esame, risulta che la convocazione per l'assemblea è stata ricevuta dalla condomina in data 23.09.2022 e che ella il giorno immediatamente Parte_1 successivo ha inviato raccomandata all'amministratore avente ad oggetto la richiesta di esibizione della documentazione necessaria ai fini dell'approvazione dei bilanci. Dunque, la richiesta risulta formulata in modo congruo rispetto al giorno previsto per l'assemblea (10.10.2022) e con tempi coerenti rispetto alla comunicazione dell'avviso di convocazione dell'assemblea stessa, non incompatibili con le esigenze di organizzazione e con la disponibilità di tempo dell'amministratore.
D'altra parte, l'onere della prova della inesigibilità della richiesta e della sua non compatibilità con le modalità previamente comunicate incombe sull'amministratore (circostanze queste neppure allegate)
e, quindi, in sede di impugnazione della delibera assembleare, sul ove intenda resistere CP_1 all'azione del condomino dissenziente. Nella specie, non è contestato che l'amministratore non abbia provveduto ad inoltrare la documentazione richiesta dalla né può rilevare che i giustificativi Pt_1 di spesa siano stati esibiti solo nel corso dell'assemblea; infatti, la richiesta del condomino di visionare la documentazione contabile è necessaria per una consapevole partecipazione all'assemblea che, dunque, non può esservi se la documentazione richiesta viene esibita solo in sede di
6 deliberazione. Tra l'altro, la circostanza dedotta dal di aver inoltrato la documentazione CP_1
richiesta dalla con missiva del 10.02.2023 (successiva all'assemblea), dimostra proprio Pt_1
l'esigibilità della richiesta avanzata dalla condomina, che poteva essere soddisfatta non necessariamente fotocopiando e inoltrando la documentazione ma anche mettendo la stessa a disposizione della in dati giorni ed orari;
invece, nella specie, alla missiva della condomina ha Pt_1 fatto seguito una totale inerzia dell'amministratore.
Da ciò, dunque, consegue l'annullamento della delibera assunta in data 10.10.2022 in ordine al punto
1) all'ordine del giorno. L'accoglimento di detto motivo determina l'assorbimento del quarto motivo di impugnazione, avente ad oggetto sempre vizi afferenti alla delibera di approvazione dei bilanci.
Altrettanto fondato è il terzo motivo di impugnazione sotto il profilo della violazione del quorum deliberativo, dovendo invece disattendere il profilo relativo al mancato inserimento dell'argomento trattato (avente ad oggetto il ripianamento del passivo al 31.12.2020 derivante dal deposito edile con autorizzazione all'amministratore ad emettere bollette straordinarie) tra quelli all'ordine del giorno.
Infatti, dal verbale di assemblea in atti risulta che il delegato della ha votato (in modo Pt_1
dissenziente) e non ha eccepito in quella sede alcuna irregolarità della convocazione. Sul punto, infatti, la giurisprudenza ha precisato che “l'omessa indicazione di un argomento, poi deliberato, nell'ordine del giorno di un'assemblea condominiale, non può essere rilevata dal condomino dissenziente nel merito, se non ha preliminarmente eccepito in quella sede l'irregolarità della convocazione (Cass. n. 24456/2009; nello stesso senso, vedi anche Cass. n. 5889/2001 e n.
8344/1998)” (cfr. Corte appello Roma sez. VIII, 10/09/2021, n.5909).
Fondato, invece, è il secondo profilo concernente l'assenza di quorum deliberativo.
Sul punto, infatti, la giurisprudenza di legittimità ha affermato che “in mancanza di diversa convenzione adottata all'unanimità, espressione dell'autonomia contrattuale, la ripartizione delle spese condominiali deve necessariamente avvenire secondo i criteri di proporzionalità fissati nell'art.
1123 c.c., e, pertanto, non è consentito all'assemblea condominiale, deliberando a maggioranza, di ripartire tra i condomini non morosi il debito delle quote condominiali dei condomini morosi;
invece, nell'ipotesi di effettiva, improrogabile urgenza di trarre "aliunde" somme - come nel caso di aggressione "in executivis" da parte di creditore del condominio, in danno di parti comuni dell'edificio - può ritenersi consentita una deliberazione assembleare, la quale tenda a sopperire all'inadempimento del condomino moroso con la costituzione di un fondo - cassa "ad hoc", tendente ad evitare danni ben più gravi nei confronti dei condomini tutti, esposti dal vincolo di solidarietà passiva;
conseguentemente sorge in capo al e non ai singoli condomini morosi CP_1
l'obbligazione di restituire ai condomini solventi le somme a tale titolo percepite, dopo aver
7 identificato gli insolventi e recuperato dagli stessi quanto dovuto per le quote insolute e per i maggiori oneri” (cfr. Cassazione civile sez. II, 05/11/2001, n.13631).
Ciò detto, nella fattispecie in esame, dalla lettura del verbale non risulta in alcun modo la volontà dei condomini di costituire provvisoriamente un fondo di finanziamento, per far fronte alle mancanze di cassa e garantire la copertura economica dei servizi comuni, o per evitare rischi derivanti dall'aggressione dei creditori o quelli connessi, ad esempio, ad un'interruzione dei servizi indispensabili al corretto godimento dei beni condominiali. Infatti, sebbene in comparsa di costituzione il abbia motivato la decisione di ripianare le passività con l'esigenza CP_1
(comunque generica) di “sospendere eventuali operazioni di recupero nel tempo necessario alla precisa individuazione degli stessi” ovvero dei condomini morosi titolari di depositi, ciò non emerge in alcun modo dal tenore del verbale in cui si legge “l'assemblea all'unanimità approva di ripianare il passivo al 31.12.2020 derivante dal deposito edile e autorizza l'amministratore ad emettere bollette straordinarie ad esclusione dei condomini e si astiene sig.ra ”. Parte_1 Parte_2
Dunque, ciò che si evince è la volontà di ripartire tra i condomini non morosi il debito delle quote condominiali dei condomini morosi, come dimostra anche l'autorizzazione conferita all'amministratore per emettere bollette straordinarie (indipendentemente dal fatto che, sino ad ora, queste non siano state emesse); pertanto, la delibera va annullata anche sotto tale profilo.
In definitiva, per il complesso delle ragioni esposte, la deliberazione assembleare impugnata del 10 ottobre 2022 va annullata sia con riferimento alla determinazione adottata sul capo 1 all'ordine del giorno sia con riferimento alla determinazione, trattata nell'ambito della discussione del primo punto all'ordine del giorno, avente ad oggetto il ripianamento del passivo al 31.12.2020 derivante dal deposito edile e l'autorizzazione dell'amministratore ad emettere bollette straordinarie.
Le spese di lite seguono la soccombenza e si liquidano in dispositivo in applicazione del DM 55/14 come modificato dal DM 147/22, tenuto conto del valore della controversia, applicando le tariffe medie.


P.Q.M.


Il Tribunale di Torre Annunziata, I sezione civile, definitivamente pronunciando, disattesa ogni contraria istanza e conclusione, così provvede:
1) accoglie la domanda proposta da e per l'effetto annulla la delibera assembleare Parte_1
impugnata del 10 ottobre 2022 con riferimento alla determinazione adottata sul capo 1 all'ordine del giorno e con riferimento alla determinazione, trattata nell'ambito della discussione del primo punto all'ordine del giorno, avente ad oggetto il ripianamento del passivo al 31.12.2020 derivante dal deposito edile e l'autorizzazione dell'amministratore ad emettere bollette straordinarie;

8 2) condanna il sito in Gragnano alla via Quarantola n. 10, in Controparte_1 persona dell'amministratore p.t., al pagamento in favore di delle spese di lite che si Parte_1
liquidano in euro 198,80 per spese ed euro 2.836,00 per compensi professionali oltre Iva, Cpa e rimborso spese forfettarie nella misura del 15% come per legge, con attribuzione all'avv. Patrizio
Lorini dichiaratosi antistatario.
Torre Annunziata, 17.10.2024
Il Giudice
dott.ssa Anna Coletti
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