Pubblicato il 03/10/2025

N. 07732/2025REG.PROV.COLL.

N. 07347/2022 REG.RIC.

REPUBBLICA ITALIANA

IN NOME DEL POPOLO ITALIANO

Il Consiglio di Stato

in sede giurisdizionale (Sezione Terza)

ha pronunciato la presente

SENTENZA

sul ricorso numero di registro generale 7347 del 2022, proposto da
I.J. S.r.l.S, in persona del legale rappresentante pro tempore , rappresentata e difesa dall'avvocato Francesco Romano, con domicilio digitale come da PEC da Registri di Giustizia;

contro

Comune di Campagnano di Roma, in persona del legale rappresentante pro tempore , rappresentato e difeso dall'avvocato Mauro Taglioni, con domicilio digitale come da PEC da Registri di Giustizia;

per la riforma

della sentenza del Tribunale Amministrativo Regionale per il Lazio (Sezione Seconda) n. 1111/2022.

Visti il ricorso in appello e i relativi allegati;

Visto l'atto di costituzione in giudizio del Comune di Campagnano di Roma;

Visti tutti gli atti della causa;

Visto l'art. 87, comma 4-bis, c.p.a;

Relatore all'udienza straordinaria di smaltimento dell'arretrato del giorno 17 settembre 2025 il Cons. Roberto Michele Palmieri;

Ritenuto e considerato in fatto e diritto quanto segue.

FATTO e DIRITTO

1. La società Los Alamos s.r.l. è proprietaria di un fabbricato sito nel Comune di Campagnano di Roma, in Strada Le Cese, n. 3-5, composto da diverse unità immobiliari, tra cui, per quanto qui specificamente interessa, le unità distinte in catasto al foglio 25, particella 249, sub. 512 e 513, oggetto di due domande di condono edilizio per sopraelevazione, presentate dalla precedente proprietaria, nonché dante causa della Società, sig.ra SO Nicoletta, ai sensi dell’art. 32 l. n. 326/2003 e della L.R. n. 12/2004.

Con provvedimenti prot. n. 19446 e n. 19464 del 19.11.2013, il Comune ha rigettato entrambe le domande di condono edilizio, in ragione della “mancata realizzazione dell’abuso entro la data del 31.03.2003”, termine ultimo previsto, ai fini della sanatoria, dagli artt. 32 della legge n. 326/2003 e 2 della L.R. n. 12/2004.

Con successive ordinanze n. 66 e n. 67 del 13.08.2014, notificate alla società ricorrente in data 20.09.2014, il Comune ha intimato a quest’ultima la demolizione delle opere abusive oggetto dei precedenti dinieghi.

Avverso tali provvedimenti la società ha proposto distinti ricorsi, integrati da motivi aggiunti, innanzi al TAR Lazio, lamentando l’eccesso di potere dell’Amministrazione, sotto plurimi profili.

Ha chiesto pertanto l’annullamento degli atti impugnati, con vittoria delle spese di lite.

Costituitosi in giudizio, il Comune di Campagnano di Roma ha chiesto il rigetto di entrambi i ricorsi, con vittoria delle spese di lite.

Con sentenza n. 1111/22 il TAR Lazio, riuniti i ricorsi, li ha decisi con sentenza di rigetto.

Avverso tale statuizione giudiziale la società I.J. S.r.l.s. – nelle more divenuta proprietaria degli immobili in esame – ha interposto appello, affidato ai seguenti motivi di gravame, appresso sintetizzati: 1) violazione dei principi di correttezza, buon andamento e imparzialità dell’azione amministrativa; difetto di motivazione; 2) eccesso di potere per errore e difetto di istruttoria; difetto e/o illogicità della motivazione; 3) violazione dell’art. 33 comma 2 d.P.R. n. 380/01.

Ha chiesto pertanto, in accoglimento dell’appello, e in riforma dell’impugnata sentenza, l’annullamento degli atti impugnati in primo grado. Il tutto con vittoria delle spese di lite.

Costituitosi in giudizio, il Comune di Campagnano di Roma ha chiesto il rigetto dell’appello, con vittoria delle spese di lite.

All’udienza di smaltimento del 17.9.2025 – tenutasi con modalità di collegamento da remoto in videoconferenza, ai sensi dell’art. 87 co. 4-bis c.p.a. – l’appello è stato trattenuto in decisione.

2. L’appello è infondato.

Con i primi due motivi di gravame, che possono essere esaminati congiuntamente, per comunanza delle relative censure, l’appellante ha reiterato le censure già articolate nel ricorso introduttivo del giudizio di primo grado, lamentando l’errore e/o difetto di istruttoria dell’Amministrazione in ordine al presupposto fattuale posto a base degli atti impugnati, vale a dire la non ultimazione del manufatto abusivo entro il 31.3.2003.

In particolare, ad avviso dell’appellante il fotogramma posto a fondamento della valutazione in ordine alla posteriorità dell’ultimazione dell’opera rispetto alla data del 31.3.2003 non sarebbe utilizzabile, in quanto frutto di una ripresa effettuata ad alta quota, e pertanto non in grado di indentificare in termini precisi la reale situazione fattuale.

Viceversa, il fotogramma depositato dall’appellante sarebbe idoneo ad identificare la contestata sopraelevazione, come dedotto in sede procedimentale con memorie tempestivamente depositate, e di cui l’Amministrazione non avrebbe tenuto conto.

Le censure sono infondate.

3. Come correttamente evidenziato dal giudice di prime cure, le foto depositate dall’appellante, da cui dovrebbe emergere la sussistenza della sopraelevazione a data antecedente quella del 31.3.2003, non appaiono idonee a tale scopo. Invero, trattasi di foto in bianco e nero, assolutamente sgranate, dalle quali non è possibile discernere alcunché.

A ciò aggiungasi poi che trattasi di foto che riguardano una vasta area caratterizzata da molteplici fondi e vari fabbricati, ma che non evidenziano tuttavia in alcun modo gli immobili oggetto di controversia, rendendo dunque impossibile qualsivoglia attività di verifica.

Già soltanto per tali ragioni, è evidente l’infondatezza dell’assunto di parte appellante, non avendo quest’ultimo dimostrato – con onere posto a suo carico esclusivo – la sussistenza di un immobile abusivo ultimato entro il 31.3.2003.

4. A ciò aggiungasi altresì che la foto effettuata dalla Società Compagnia Generale Riprese Aeree (SCGRA) in data 12.7.2003 evidenzia che a tale data l’immobile non era ancora stato ultimato, mancando la relativa sopraelevazione. Tale dato è particolarmente significativo, in quanto la SGRA è un ente munito di autorizzazione ENAC e di licenza da pare del Ministero dei Trasporti, la qual cosa le consente di effettuare riprese aeree per tutti gli enti istituzionali.

Trattasi dunque di un istituto munito di licenze rilasciate da enti pubblici, che opera in veste indipendente e neutrale. Ciò rende la relativa acquisizione documentale particolarmente attendibile, soprattutto in quanto non smentita da riscontri probatori certi e di contrario avviso.

Per tali ragioni, reputa il Collegio senz’altro corretta la valutazione operata dall’Amministrazione – e di poi ripresa dal giudice di prime cure – secondo cui non può ritenersi in alcun modo accertata l’ultimazione dell’immobile abusivo entro il 31.3.2003.

5. Tale circostanza consente di degradare il dedotto vizio di partecipazione procedimentale a mera irregolarità non invalidante, ai sensi dell’art. 21 octies 2° comma l. n. 241/90, posto che quand’anche l’Amministrazione avesse valutato le memorie difensive della cui pretermissione l’appellante si duole in questa sede, il provvedimento finale di diniego dell’istanza di condono avrebbe avuto identico tenore contenutistico, avuto riguardo alla sua natura rigidamente vincolata, in quanto ancorata all’accertamento dei presupposti di legge.

6. Per tali ragioni, i primi due motivi di gravame sono infondati, e vanno dunque disattesi.

7. Con il terzo motivo di appello, l’appellante lamenta che: “ … trattandosi di sopraelevazione di edificio preesistente, il ricorrente, per ovvi problemi di statica dell’intero edificio, non è comunque nelle condizioni di poter ottemperare all’ingiunzione a demolire, senza minare la stabilità dell’intero palazzo ” (atto di appello, p. 13).

Il motivo è infondato, posto che, per pacifica giurisprudenza amministrativa: “ L'art. 34 d.P.R. n. 380/2001 ha valore eccezionale e derogatorio e non compete all'amministrazione procedente valutare, prima che venga emesso l'ordine di demolizione dell'abuso, se possa essere applicata la sanzione sostitutiva, piuttosto incombendo sul privato interessato la dimostrazione, in modo rigoroso e nella fase esecutiva, della obiettiva impossibilità di ottemperare all'ordine stesso senza pregiudizio per la parte conforme ” (C.d.S, VII, 18.8.2023, n. 7822).

Pertanto, l’eventuale pregiudizio alla statica dell’immobile è circostanza che può al più rilevare in sede di esecuzione, ma non incide in alcun modo sulla legittimità dell’adottato ordine di demolizione, il quale è atto a contenuto vincolato, essendo subordinato unicamente all’accertamento dell’insussistenza di un titolo edilizio.

8. Alla luce di tali considerazioni, l’appello è infondato.

Ne consegue il suo rigetto.

9. Le spese del giudizio seguono la soccombenza e si liquidano come in dispositivo.

P.Q.M.

Il Consiglio di Stato in sede giurisdizionale (Sezione Terza), definitivamente pronunciando sull'appello, come in epigrafe proposto, lo rigetta.

Condanna l’appellante al rimborso delle spese di lite sostenute dal Comune appellato, che si liquidano in € 4.000 per onorario, oltre accessori di legge.

Ordina che la presente sentenza sia eseguita dall'autorità amministrativa.

Così deciso in Roma, nella camera di consiglio del giorno 17 settembre 2025 – tenutasi con modalità di collegamento da remoto in videoconferenza, ai sensi dell’art. 87 co. 4-bis c.p.a. – con l'intervento dei magistrati:

Giordano Lamberti, Presidente

Carmelina Addesso, Consigliere

Alessandro Enrico Basilico, Consigliere

Annamaria Fasano, Consigliere

Roberto Michele Palmieri, Consigliere, Estensore

L'ESTENSORE	IL PRESIDENTE
Roberto Michele Palmieri	Giordano Lamberti

IL SEGRETARIO