N. R.G. 1671/2022
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO DI SIENA
Sezione Unica CIVILE
Il Tribunale, nella persona del Giudice O.P. dott. Cristina Cavaciocchi ha pronunciato la seguente SENTENZA nella causa civile di I Grado iscritta al n. r.g. 1671/2022 promossa da:
(c.f. nata a [...] il [...] e Parte_1 C.F._1 residente a [...] rappresentata e difesa dall'Avv. Chiara Garzia, (c.f. ) con suo studio in Siena, Via Pannilunghi, 14 (ai C.F._2 fini delle successi dicano recapito telefax: 0577.1115898, e-mail: ed indirizzo pec: , ove elegge domicilio, giusto Email_1 Email_2 mandato in atti. ATTORE/I contro
, nata a [...], il [...], residente in [...]Controparte_1
(FI), Località Le Carrate, n. 17 (C.F. , rappresentata e difesa dall'Avv. C.F._3
Daniele Petteruti, con studio in Sien 7, PEC: Email_3
(C.F. ), presso il quale è elettivamente domi C.F._4
CONVENUTO/I
CONCLUSIONI
Le parti hanno concluso come da fogli allegati al verbale d'udienza di precisazione delle conclusioni.
PARTE ATTRICE: “Voglia l'Ill.mo Tribunale di Siena, ogni diversa e contraria domanda, istanza ed eccezione disattesa, per tutti i motivi esposti in narrativa: in via preliminare: - dichiarare inammissibile e comunque rigettare l'eccezione di incompetenza sollevata dal convenuto, confermando la propria competenza;

- rigettare la eccezione sollevata dal convenuto di cumulo da parte dell'attrice di richiesta Parte_1 risarcitoria e doppio della caparra, perché infondata in fatto e diritto;
nel mer tato il grave inadempimento della Sig. all'impegno contrattuale stipulato, dichiarare la risoluzione della Controparte_1 scrittura 31.1.2020 e co enuta al risarcimento di tutti i danni subiti dalla Sig. Pt_1
pagina 1 di 20 quantificati in €. 139.500,00 ovvero in quella maggiore o minore somma ritenuta di giustizia, Parte_1
o oltre rivalutazione monetaria ed interessi sino al saldo;
conseguentemente, accertato che la Sig. ha legittimamente trattenuto in acconto l'importo di €.5.000,00 già corrisposto, condannare la Parte_1 convenuta al pagamento della ulteriore somma di €. 134.500,00 (ovvero di quella maggiore o minore somma ritenuta di giustizia) in ogni caso oltre rivalutazione monetaria e interessi sino al saldo;
- si rigetti la domanda della convenuta di condanna per lite temeraria ex art. 96 cpc;
- in ogni caso, con vittoria di spese e competenze per il presente giudizio, nonchè per il procedimento di mediazione cui la sig.ra Controparte_1 non ha voluto aderire, e oltre al rimborso forfettario delle spese al 15%, IVA e Cap come per Legge;

PARTE CONVENUTA: “Voglia l'Ill.mo Tribunale adito, per tutte le ragioni sin qui esposte, disattesa ogni contraria istanza ed eccezione: - in via preliminare ed assorbente, dichiarare l'inammissibilità dell'atto di citazione del 30.06.2022, per violazione della competenza territoriale di cui all'art. 18 c.p.c.; - in via preliminare ed assorbente, nel merito rigettare la richiesta di risarcimento danni perché il danno è stato già liquidato in via forfettaria dalla sig.ra con il pagamento del doppio della caparra confirmatoria;
- CP_1 nel merito, qualora la S.V. non dovess iere le eccezioni sollevate in via preliminare, rigettare la domanda attrice in quanto infondata in fatto ed in diritto per le ragioni tutte di cui alla narrativa, con richiesta di condanna della Signora per lite temeraria, ex art. 96 c.p.c. In ogni caso, con Parte_1 vittoria di spese e competenze della p
Concisa esposizione delle ragioni di fatto e di diritto della decisione
Con atto di citazione ritualmente notificato, la sig.ra conveniva in giudizio Parte_1 la sig.ra per sentir accertare il grave carico di quest'ultima Controparte_1 della sc e in data 31.01.2020 avente ad oggetto compravendita di porzione di fabbricato in OG (Siena), adiacente ad altra proprietà dell'attrice stessa, e conseguentemente condannarla al risarcimento dei danni patiti , quantificati in €. 139.500,00 ovvero in quella maggiore o minore somma ritenuta di giustizia.
Deduceva a tal fine che la promessa di vendita fu sottoscritta in data 31.01.2020 dopo lunga trattativa avvenuta tra la promissaria acquirente e la promissaria venditrice Parte_1
conoscenti da oltre vent'anni e legate da rapporto di amicizia oltre che di Controparte_1 vicinato.
Nell'anno 2019 il costruttore si presentava come interessato all'acquisto Controparte_2 del compendio immobiliare, e i interesse della sig.ra e la Parte_1 CP_1 confermava la propria intenzione di dare all'Immobiliare Spinuzza in promessa di vendita tutta la casa, riservando di lasciare alla la porzione di fabbricato di suo interesse. Parte_1
In particolare, in data 31.12.2019 si incontravano nel giardino del fabbricato, il sig. CP_2 con il figlio e la sig.ra , presente anche il compagno
[...] Parte_1 Persona_1 concordando di darsi un mese di tempo per la formalizzazione dell'acquisto da parte della sig.ra . Parte_1
In data 31.01.2020 la sig.ra e la si incontravano presso la Controparte_1 Parte_1 casa di OG per chiud la p ile e nell'occasione stessa redigevano e firmavano una scrittura privata intestata “preliminare di compravendita” a mezzo della quale la si obbligava a vendere e la si Controparte_1 Parte_1
pagina 2 di 20 obbligava ad acquistare “porzione di fabbricato rurale su due piani sito in Strada di OG n. 14” al prezzo concordato di € 73.000,00.
La scrittura individuava i beni compromessi in vendita nei seguenti : “1 (un) vano al piano terra conosciuto come “stalla”; al piano primo 1(un) locale (vano) conosciuto come
“camera di Beppe”, 1 (un) vano buio senza finestre ed un corridoio, che porta – ad ulteriore
– 1 (un) vano detto Camera di Vasco;
1una) soffitta detta piccionaia per la difficoltà ad essere raggiunta.
Contestualmente alla firma della scrittura preliminare, l'acquirente pagava a Parte_1 mezzo assegno bancario Monte dei Paschi di Siena n. 0896277344-0 a titolo di caparra confirmatoria ed in conto” del maggior dovuto la somma di € 5.000,00; ulteriori € 35.000,00 dovevano essere pagati al compromesso e il saldo di € 33.000,00 al rogito definitivo di vendita, da effettuarsi entro la fine dell'anno 2020.
Successivamente, in modo inspiegabile, cambiava idea e, in spregio totale Controparte_1 degli obblighi assunti con la scrittura pr ritta solo un mese e mezzo prima, contattava per sciogliere il contratto, restituendo i soldi incassati a titolo Parte_1 di caparra mediante invio di un proprio assegno bancario CR Volterra n. 0513003118-04 (vedasi Raccomandata del 16.03.2020 – doc. 7).
La con raccomandata del 23.03.2020 contestava il presunto ripensamento della Parte_1 venditrice ribadendo le proprie ragioni e la ferma volontà di concludere l'acquisto (doc. 8).
A fronte del perdurante silenzio della inviava – a mezzo del CP_1 Parte_1 proprio legale – formale invito affi alla sottoscrizione del compromesso in data 5.08.2020 presso lo studio del legale incaricato(Racc. ar del 15.07.2020 - doc.9).
La promittente la vendita non si presentava alla data intimata, ma rispondeva a mezzo del propri difensore contestando l'impossibilità di tener fede alla scrittura preliminare, che deduceva non essere stata compresa dalla perché “generica e comunque non CP_1 materialmente eseguibile”.
Seguiva, poi, ulteriore raccomandata del difensore della convenuta che ribadiva l'impossibilità di addivenire alla stipula della vendita ed allegava un secondo assegno bancario di € 5.000,00 tratto su Banca Intesa San Paolo n. 8372471521, che veniva trattenuto in garanzia – acconto del maggior credito (doc. 13 e 13bis).
Vista l'impossibilità di acquistare dalla sig. quanto promesso con scrittura 31.01.2020 CP_1
e dalle necessità di salute del compagno la Sig.ra si determinava Persona_1 Parte_1 alla fine a stipulare preliminare di compr sola ex no terreno, che prometteva di acquistare dalla M.S. Immobiliare srl di Lavinia Spinuzza a mezzo di preliminare di compravendita del 28.12.2020 per l'importo di € 47.000,00 (doc. 14 fsc. Parte attrice).
Appreso che parte degli immobili di cui alla scrittura preliminare in data 31.01.2020 erano stati promessi in vendita anche a terzi, e precisamente ai sig.ri e Controparte_3
fin dal precedente luglio 2020, in data 2.03.2021, la stessa Controparte_4 Parte_1 pagina 3 di 20 procedeva all'incasso di entrambi gli assegni della (doc 7 e 13, 17 e 18) a Controparte_1 titolo di acconto sul maggior danno derivante dall'ormai conclamato inadempimento.
In ragione di quanto sopra adiva la intestata Curia al fine di sentir accogliere le seguenti conclusioni “ Voglia l'Ill.mo Tribunale di Siena, ogni diversa e contraria domanda, istanza ed eccezione disattesa, per tutti i motivi esposti in narrativa: nel merito: accertato il grave inadempimento della Sig. all'impegno contrattuale stipulato, dichiarare la risoluzione della scrittura 31.1.2020 e Controparte_1 venuta al risarcimento di tutti i danni subiti dalla Sig. quantificati in Parte_1
€. 139.500,00 ovvero in quella maggiore o minore somma ritenuta di giustizia, in ogni caso oltre rivalutazione monetaria e interessi sino al saldo;
conseguentemente, accertato che la Sig. ha Parte_1 legittimamente trattenuto in acconto l'importo di €.5.000,00 già corrisposto, condannare l al pagamento della ulteriore somma di €. 134.500,00 (ovvero di quella maggiore o minore somma ritenuta di giustizia) in ogni caso oltre rivalutazione monetaria e interessi sino al saldo;
in ogni caso con vittoria di spese e competenze per il presente giudizio, oltre al rimborso forfettario delle spese al 15%, oltre iva e cap come per legge.”
Si è costituita in giudizio con comparsa tempestivamente depositata la convenuta CP_1 che in via preliminare ha eccepito la incompetenza territoriale per violazione
[...]
8 c.p.c., deducendo nel merito il cumulo indebito delle richieste risarcitorie in violazione della disciplina di cui all'art. 1385 c.c., nonché comunque la totale infondatezza delle pretese attoree.
In via di estrema sintesi si è dedotto che la Signora è divenuta proprietaria di una CP_1 porzione immobiliare in Siena, Strada di OG n seguito di successioni mortis causa dei genitori e degli zii.
Determinatasi sin dall'anno 2010 a porre in vendita il cennato compendio, soltanto in data 30/12/2019 la convenuta riusciva a prometterne in vendita una parte ai sig.ri
[...]
e e per altra parte, comprendente anche tal Persona_2 Persona_3
t esa edile M.S. Immobiliare S.r.l., la quale ultima, prometteva di acquistare l'immobile della sig.ra per sé o persona o enti da nominare CP_1
(Cfr. Preliminare di vendita del 30 dicembre 2019, doc. 3 fasc. convenuta).
Con il cennato preliminare la sig.ra si era riservava la facoltà di poter vendere CP_1 separatamente a terzi una parte dei lo etto della scrittura e promessi in vendita alla M.S. Immobiliare Srl, segnatamente quelli individuati e ben evidenziati nello stesso compromesso - con contorni in grassetto - nella planimetria allegata e parte integrante della scrittura (Cfr. Planimetria riportata nel preliminare del 30 dicembre 2019 doc. 3 già citato).
Si deduceva ancora che la selezione dei beni che potevano essere alienati dalla CP_1 nonostante e in virtù del preliminare in parola, veniva fatta dalla promissaria aliena l'aiuto di un architetto tenendo in considerazione anche dell'interesse, pur Per_4 ancora generico e incerto, to dalla sig.ra nelle settimane precedenti su Parte_1 uno o più vani. ( cfr . pag. 8 comparsa).
Solo alla fine del mese di gennaio del 2020, giunta in località OG per compiere un sopralluogo dell'immobile di sua proprietà, la sig.ra veniva invitata in casa della sig.ra CP_1
pagina 4 di 20 per discutere sulla possibilità di acquistare uno o più vani dell'immobile ancora Parte_1
e non riservati alla M.S. Immobiliare Srl, ma “non essendoci tempo e modo per formalizzare un vero e proprio compromesso, la sig.ra proponeva alla di firmare un Parte_1 CP_1 documento scritto a penna lì per lì dal compagno e convivente, sig. su due fogli ricavati da un Persona_1 bloc notescon intestazione prestampata “Fort Dodge, Fort Do Health SpA, Division of American Home Products Corporation”, contenenti una sorta di preliminare di vendita, o quello che può definirsi con generosità una bozza o un “preliminare di preliminare”, comunque. di dubbia legittimità perché non perfettamente leggibile e con qualche cancellatura, privo di dati catastali dell'immobile, dati anagrafici e codice fiscale della sig.ra nel quale venivano elencati alcuni vani, sempre non identificati CP_1 catastalmente, su cui vertev esse all'acquisto, un prezzo di vendita di Euro 73.000,00, il tutto corredato da un assegno di Euro 5.000,00, consegnato alla a titolo di caparra confirmatoria (come CP_1 previsto da questa scrittura). Le amiche si sarebbero aggiornate per definire successivamente e con maggiore dettaglio gli ambienti da cedere e gli altri aspetti dell'operazione. La sig.ra avendo un rapporto di CP_1 amicizia pluriennale con la sig.ra non verificava con esattezza s i descritti dal sig. Parte_1 Per_1 corrispondevano a quelli ancora di r la vendita (anche perché non aveva con sé l'altro preli del 30 dicembre 2019) e pertanto firmava serenamente la bozza. Non volendo smarrire o correre il rischio di deteriorare l'assegno ricevuto lo depositava in banca. .”( cfr comparsa in atti).
Accortasi dell'errore la parte convenuta tentava di contattare la parte attrice al fine di restituire l'importo già incamerato ma a seguito delle resistenze della stessa e del periodo di lock down destinato a contrastare l'emergenza pandemica da SAR COVID 19 solo in data 16 marzo 2020, la sig.ra inviava una lettera a mezzo raccomandata alla sig.ra CP_1
, con un asseg Euro 5.000,00 corrispondente all'importo dell'assegno Parte_1
31 gennaio dalla , precisando di non poter formalizzare quella ipotesi Parte_1 di acquisto, non avendo più la disponibilità, come chiarito numerose volte per le vie brevi, di tutti i vani indicati nella scrittura dal dicembre 2019, scusandosi molto per il disagio e ricordando all'amica che lei era al corrente dell'accordo pregresso raggiunto con il sig. (M.S. Immobiliare Srl), persona che stava gestendo la compravendita Controparte_2 dell'immobile per conto dell'impresa edile di famiglia (Cfr. Doc. 7 allegato alla citazione).
Da qui il vano tentativo di trovare una soluzione di comune accordo, poi non riuscita, con conseguente insorgere dalla presente controversia nella quale sono state rassegnate le seguenti conclusioni “Voglia l'Ill.mo Tribunale adito, per tutte le ragioni sin qui esposte, disattesa ogni contraria istanza ed eccezione: - in via preliminare ed assorbente, dichiarare l'inammissibilità dell'atto di citazione del 30.06.2022, per violazione della competenza territoriale di cui all'art. 18 c.p.c.; - in via preliminare ed assorbente, nel merito rigettare la richiesta di risarcimento danni perché il danno è stato già liquidato in via forfettaria dalla sig.ra con il pagamento del doppio della caparra confirmatoria;
- nel CP_1 merito, qualora la S.V. non dovesse accogliere le eccezioni sollevate in via preliminare, rigettare la domanda attrice in quanto infondata in fatto ed in diritto per le ragioni tutte di cui alla narrativa, con richiesta di condanna della Signora per lite temeraria, ex art. 96 c.p.c. In ogni caso, con vittoria di Parte_1 spese e competenze della presente procedura.”
La causa veniva istruita mediante il deposito di memorie ex art. 183 comma 6 c.p.c., e ritenuta non bisognosa di istruttoria veniva rinviata per la precisazione delle conclusioni alla udienza del 4.7.24 per poi essere rimessa sul ruolo in ragione dell'imminente applicazione pagina 5 di 20 extradistrettuale della giudice titolare ad altro ufficio nella pendenza dei termini di cui all'art. 190 c.p.c.
A seguito di VT 18/24 la causa veniva assegnata alla scrivente che ricalendarizzata l'udienza di precisazione delle conclusioni nella forma cartolare per la data del 17.1.2025, tratteneva la causa in decisione con assegnazione di termini di cui all'art. 190 c.p.c., nella loro massima estensione.
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Sulla infondatezza della eccezione di incompetenza territoriale
Parte convenuta in via preliminare contestata la competenza territoriale del Tribunale di Siena a conoscere della presente controversia argomentando dal fatto che la residenza di parte convenuta è da tempo stabilità in Gambassi Terme, ricadente nel circondario del Tribunale di Firenze in violazione dell'art. 18 c.p.c.
La eccezione è infondata.
La formulazione di una idonea eccezione di incompetenza territoriale, ex art. 38 c.p.c., postula che il convenuto contesti tempestivamente e in modo specifico tutti i concorrenti criteri previsti dagli artt. 18, 19 e 20 c.p.c., indicando espressamente, in relazione ai criteri medesimi, quale sia il giudice che ritenga competente (ex multis Cass. n. 17374 del 2020; n. 16284 del 2019).
Come correttamente evidenziato dalla parte attrice, la convenuta nelle proprie argomentazioni difensive non ha contestato in modo specifico tutti i fori concorrenti, men che meno il forum contractus, ai sensi dell'art. 20 c.p.c.
Conseguentemente l' eccezione, già in fatto infondata, deve anche ritenersi” non proposta” atteso che per orientamento contante della Suprema Corte di Cassazione Civile “…"In caso di eccezione di incompetenza territoriale sollevata con riguardo a persona fisica, la mancata contestazione in comparsa di risposta - alla quale è da equiparare quella formulata senza motivazione articolata ed esaustiva – della sussistenza dei diversi criteri concorrenti di cui agli artt. 18,19 e 20 c.p.c., comporta l'incompletezza dell'eccezione, da ritenere, pertanto, come non proposta, con il conseguente radicamento della competenza del giudice adito…” (cfr. Cass. n. 12599/2018).

Nel merito: sulla qualificazione della scrittura privata del 30.1.2020 come preliminare di preliminare
La domanda di parte attrice merita limitatissimo accoglimento per le ragioni di seguito esposte.
Occorre innanzitutto esaminare la scrittura privata denominata “ preliminare di vendita” datata 31.1.2020 e prodotta dalla parte attrice al fine di verificare se sia qualificabile come contratto preliminare (doc. n 3 fasc.).
Sebbene nell'intestazione dell'accordo in questione si faccia riferimento al “ preliminare di pagina 6 di 20 vendita” , la pattuizione non può essere considerata quale contratto preliminare di compravendita, venendo successivamente specificato nel testo dell'accordo che “..quanto ad
€ 35.000,00 la parte acquirente si impegna a versa alla parte promittente venditrice al momento del compromesso.. la parte promittente venditrice si impegna a rilasciare particella catastale,foglio-certificato catastale di provenienza dell'immobile, a cedere quanto forma oggetto del presente atto libero da pesi, vincoli e gravami di ogni genere;
… per quanto riguarda l'atto notarile ( rogito) al momento da concordare) sarà effettuato il saldo stabilito entro la fine dell'anno 2020”.
Tale determinazione, manifestando la volontà delle parti di stipulare un successivo preliminare e poi ancora un contratto definitivo davanti al notaio, rende illogica un'interpretazione volta a considerare l'accordo in questione come contratto preliminare di compravendita.
Piuttosto, viene in rilievo la figura del cd. “preliminare di preliminare”, espressione con cui
– afferma la Cassazione – ci si riferisce a quegli accordi preparatori e funzionali alla conclusione di un contratto definitivo, ma che comunque precedono un contratto preliminare.
Ritiene il giudicante che la suddetta scrittura privata sia da ricondurre alla categoria dei contratti c.d. “preliminari di preliminare di compravendita di cosa altrui¹”, trattandosi di un negozio mediante il quale le parti si impegnano a stipulare non il contratto definitivo – idoneo a produrre effetti reali tra i contraenti – ma un ulteriore contratto denominato compromesso ( ndr preliminare), integrato “secondo la legge” e con altre pattuizioni accessorie, che obbligherà le parti alla stipula del definitivo.
La validità del contratto preliminare del preliminare è riconosciuta dalla giurisprudenza (che ha superato il passato orientamento che considerava il contratto preliminare di preliminare nullo per difetto di causa), ove “sia configurabile un interesse delle parti, meritevole di tutela, ad una formazione progressiva del contratto, fondata su una differenziazione dei contenuti negoziali, e sia identificabile la più ristretta area del regolamento di interessi coperta dal vincolo negoziale originato dal primo preliminare. La violazione di tale accordo, in quanto contraria a buona fede, è idonea a fondare, per la mancata conclusione del contratto stipulando, una responsabilità contrattuale dainadempimento di una obbligazione specifica sorta nella fase precontrattuale (così, Cass. Civ., Sezioni Unite n. 4628/2015).
Orbene, passando in rassegna la scrittura privata data 31.1.2020 (cfr. doc. 3 allegato all'atto di citazione), si evince che con essa le parti non avessero già compiutamente identificato catastalmente i vani dell'immobile, limitandosi ad una loro individuazione “ de facto” e riservando al c.d. compromesso non solo la dazione della ulteriore somma di € 35.000,00 ma anche la prestazione della garanzia per vizi ed evizione di quanto promesso in vendita.
Si legge infatti che :“ la Sig. parte promittente venditrice di porzione di immobile Parte_2 rurale in Foliano costituito da 1 (un) vano al piano terra conosciuto come “stalla”; al piano primo 1(un) locale (vano) conosciuto come “camera di Beppe”, 1 (un) vano buio senza finestre ed un corridoio, che porta – ad ulteriore – 1 (un) vano detto Camera di Vasco;
1una) soffitta detta piccionaia per la difficoltà ad essere raggiunta..e la Sig.ra parte promittente acquirente si impegna all'acquisto a corpo e non a Parte_1 misura della porzione di immobile al prezzo concordato di € 73.000…”.( cfr scrittura privata in atti).
Ancora quanto alle modalità di corresponsione della somma suindicata, le parti hanno convenuto quanto di seguito indicato: € 5.000,00 a titolo di caparra confirmatoria ex art. 1385 c.c. , consegnati con assegno al momento della firma della scrittura privata del 30.1.2020; € 35.000,00 al momento della stipula del compromesso ( ndr preliminare di compravendita), il saldo al momento del definitivo da stipularsi con rogito ( quindi presso un notaio) entro la fine dell'anno 2020.
Inoltre, si specifica che al momento del compromesso l'immobile si sarebbe dovuto trovare libero da ogni vincolo, peso, gravame, iscrizioni, trascrizioni, ed oneri pregiudizievoli, in regola con le norme edilizie e liberamente vendibile ( cfr pag. 2 scrittura privata del 30.1.2020 doc. 3 di parte attrice).
Tutto quanto sin qui osservato deve necessariamente leggersi alla luce della teoria della causa in concreto del contratto, quale scopo pratico del negozio e sintesi degli interessi che lo stesso è concretamente diretto a realizzare quale funzione individuale della singola e specifica negoziazione, alla quale si sono ispirate le S.U. nel citato arresto del 2015 in materia di validità del contratto preliminare di preliminare.
L'interesse, meritevole di tutela, ad una formazione progressiva del contratto preliminare così come descritto dalla giurisprudenza è da individuarsi, nel caso di specie, nella necessità per le parti di negoziare ulteriori aspetti del loro accordo, considerato che nel gennaio 2020 l'operazione era ancora sulla carta con conseguente loro interesse a mantenere la possibilità di inserire e regolare aspetti della compravendita non contemplati al momento della scrittura privata.
In effetti, in essa è possibile individuare una puntuazione vincolante sui profili in ordine ai quali l'accordo è irrevocabilmente raggiunto, restando da concordare secondo buona fede ulteriori punti. Si tratta di un iniziale accordo che non può configurarsi ancora come preliminare perché mancano elementi essenziali, ma che porta ragionevolmente ad escludere che di quelli fissati si torni a discutere.
Infatti il c.d. preliminare del preliminare, essendo un accordo in virtù del quale le parti si obbligano a concludere un successivo contratto ad effetti obbligatori (il preliminare) non è assistito dall'esecuzione in forma specifica ex art. 2932 c.c. in caso di inadempimento ed in particolare non legittima la parte non inadempiente ad esercitare gli strumenti di tutela finalizzati a realizzare, in forma specifica o per equivalente, l'oggetto finale del progetto negoziale ma soltanto ad invocare la responsabilità contrattuale della parte inadempiente per il risarcimento dell'autonomo danno derivante dalla violazione, contraria a buona fede, della specifica obbligazione contenuta nell'accordo interlocutorio.
D'altra parte, la Cassazione, nella pronuncia sopra richiamata, ha precisato che, anche qualora si aderisse all'impostazione – ormai superata – che ritiene il preliminare di preliminare nullo in quanto privo di causa (perché meramente riproduttivo del contenuto pagina 8 di 20 dell'altro preliminare), l'invalidità colpirebbe il secondo preliminare (a cui nella specie non si è addivenuti), mentre il primo rimarrebbe valido ed efficace tra le parti.
Essendo, dunque, configurabile un valido contratto preliminare (di preliminare) produttivo di effetti obbligatori tra le parti, la violazione di tale accordo – sempre secondo la Suprema Corte – è “idonea a fondare, per la mancata conclusione del contratto stipulando, una responsabilità contrattuale da inadempimento di una obbligazione specifica sorta nella fase precontrattuale”.
A diversa conclusione non potrebbe condurre neppure la previsione già in sede di preliminare di preliminare di compravendita di una caparra confirmatoria.
Invero, una volta “ sdoganato” il principio per il quale il preliminare di preliminare non è nullo per difetto di causa, rientra nella libera autonomia delle parti procedere al rafforzamento del vincolo negoziale mediante la predisposizione di clausola destinata a regolamentare in via forfettaria il risarcimento del danno nella ipotesi in cui non si addivenga alla stipula del preliminare di compravendita.
Trattandosi di disposizione di carattere generale contenuta nel libro IV del Codice Civile destinato alle obbligazioni ed in particolare nel capo V disciplinante gli effetti del contratto, nulla osta ad una sua teorica ma anche pratica applicazione alla fase primordiale di formazione del futuro contratto.
Conclusivamente la scrittura privata del 30.1.2020 deve essere correttamente qualificata come preliminare di preliminare assistito per la ipotesi di suo inadempimento da caparra confirmatoria.
Sulla corretta interpretazione delle domande attoree ai sensi dell'art. 1385 comma 3 c.c.
Tanto premesso, deve procedersi alla corretta qualificazione della domanda articolata dalla attrice la quale ha chiesto di dichiarare l'inadempimento della convenuta rispetto agli impegni assunti con la scrittura privata del 30.1.2020, e, pertanto, di condannarla al risarcimento per il danno provocato, meglio identificato nel corpo dell'atto introduttivo, detratto l'importo di € 5.000,00 già ricevuto quale restituzione della caparra versata.
Ebbene, come noto, ai sensi dell'art. 1385 c.c. se al momento della conclusione del contratto una parte dà all'altra, a titolo di caparra, una somma di denaro, la caparra in caso di adempimento deve essere restituita o imputata alla prestazione dovuta, mentre in caso di inadempimento della parte che ha ricevuto la caparra, l'altra parte può recedere dal contratto ed esigere il doppio della caparra versata oppure, ai sensi dell'art. 1385, co. 3 c.c., domandare l'esecuzione o la risoluzione del contratto, nel qual caso il risarcimento del danno è regolato dalle norme generali.
In particolare, come più volte evidenziato dalla giurisprudenza di legittimità, nel caso in cui la parte non inadempiente eserciti il potere di recesso riconosciutole dalla legge, richiedendo il doppio della caparra versata (o, nel caso in cui adempiente sia la parte che ha ricevuto la caparra, ritenendo la caparra ricevuta), la caparra confirmatoria ha la funzione di liquidazione convenzionale e anticipata del danno da inadempimento (v. tra le altre, Cass., Sez. Un. n. 553 del 14.1.2009; Cass., sez. 6-2, ord. n. 21971 del 12.10.2020). pagina 9 di 20 Nel caso di specie, in virtù del tenore letterale del scrittura privata del 30.1.2020 stipulata dalle parti, non vi è dubbio che le stesse abbiano inteso individuare una somma di denaro quale caparra confirmatoria ai sensi dell'art. 1385 c.c., con conseguente possibilità di avvalersi, per il caso di inadempimento, del meccanismo previsto dall'art. 1385, co. 2 c.c..
Tuttavia, l'odierna parte attrice, pur senza chiedere formalmente la risoluzione dell'accordo contrattuale cennato, ha chiesto la condanna al risarcimento del danno provocato, detratta la somma di € 5.000,00 già incamerata a titolo di acconto sullo stesso.
Dunque, non ha chiesto di dichiarare la legittimità del recesso esercitato richiamando genericamente il proprio diritto di recedere ai sensi dell'art. 1385 c.c. per inadempimento esclusivo di controparte ma ha chiesto, tra l'altro, la condanna della convenuta al pagamento degli importi sostenuti in virtù del contratto, oltre che al risarcimento degli ulteriori danni.
Ciò posto, la giurisprudenza di legittimità ha evidenziato che il recesso previsto dall'art. 1385 c.c. altro non è che una forma di risoluzione stragiudiziale del contratto, che presuppone l'inadempimento della controparte ed è destinata a divenire operante con la semplice comunicazione alla stessa e che, pertanto, l'alternativa tra le due ipotesi regolate dai commi secondo e terzo dell'art. 1385 c.c. non è tra recesso e risoluzione, bensì tra due discipline della risoluzione, la seconda delle quali consiste nel chiedere, indipendentemente dalla caparra, la liquidazione del danno subito nella sua effettiva entità (v. in termini Cass., sez. 2, sent. n. 20957 del 8.9.2017; Cass., sez. 1, sent. n. 5095 del 13.3.2015).
In merito, la giurisprudenza di legittimità ha altresì precisato che deve essere qualificata in termini di declaratoria di risoluzione giudiziale per inadempimento, soggetta alla relativa disciplina generale, e non quale esercizio potestativo di recesso, la domanda con cui la parte non inadempiente, che abbia ricevuto la caparra, chieda, oltre alla risoluzione del contratto, la condanna della controparte al risarcimento di ulteriori danni ovvero, parimenti, la domanda con cui la parte non inadempiente, che abbia versato la caparra, chieda, oltre alla risoluzione, la condanna al pagamento del doppio della caparra versata e il ristoro degli ulteriori danni asseritamente patiti (v. in termini Cass., sez. 2, ord. n. 32727 del 24.11.2023 e i precedenti ivi richiamati, Cass., sez. 2, ord. n. 21504 del 7.7.2022; Cass., sez. 2, sent. n. 20957/2017 cit.; Cass., sez. 3, sent. n. 18850 del 20.9.2004; Cass., sez. 2, sent. n. 1301 del 29.1.2003; v. in particolare, Cass. 32727/2023 in motivazione: “Piuttosto, la pretesa volta ad ottenere la riparazione del nocumento conseguente all'esborso sostenuto a titolo di provvigione verso l'agenzia immobiliare, in aggiunta all'importo della caparra, avrebbe dovuto indurre il giudicante a sciogliere, da subito, il nodo inerente all'inquadramento sistematico dell'azione, non già nel senso che essa fosse limitata ad ottenere l'accertamento del recesso con il correlato diritto al conseguimento del doppio della caparra, senza la necessità di fornire alcuna prova, bensì nel senso che la domanda diretta ad ottenere la “dichiarazione” della risoluzione avesse presupposto l'esercizio dell'opzione contemplata dall'art. 1385, terzo comma, c.c., ossia della volontà di ottenere la pronuncia costitutiva della risoluzione giudiziale ex art. 1453 c.c., con il conseguente risarcimento del danno regolato dalle norme generali, come tale rimesso alla determinazione dell'autorità giudiziaria e subordinato alla dimostrazione dell'an e del quantum”).
Infatti, è stato ulteriormente precisato che l'esercizio del potere di recesso conferito dall'art. pagina 10 di 20 1385 c.c. è indifferibilmente collegato alla volontà di avvalersi della sola caparra confirmatoria ex art. 1385, co. 2 c.c., che, come anzidetto, ha la funzione di liquidare convenzionalmente il danno da inadempimento in favore della parte non inadempiente (v. ancora Cass., 32727/2023 cit. e i precedenti ivi richiamati, Cass., sez. 2, ord. n. 20532 del 29.9.2020; Cass., sez. 2, sent. n. 8417 del 27.4.2016; Cass., sez. 2, sent. n. 17923 del 23.8.2007), cosicché una domanda di recesso, ancorché non formalmente proposta nei termini di esercizio del recesso, può ritenersi egualmente, anche se implicitamente, avanzata in causa dalla parte adempiente, quando la stessa abbia richiesto la condanna della controparte, la cui inadempienza sia stata dedotta quale ragione giustificativa della pronunzia di risoluzione del contratto, alla restituzione del doppio della caparra a suo tempo corrisposta, quale unica ed esaustiva sanzione risarcitoria di tale inadempienza (v. ancora Cass., 32727/2023 cit. e i precedenti ivi richiamati, Cass., sez. 2, ord. n. 22657 del 27.9.2017; Cass., sez. 2, sent. n. 2032 del 1.3.1994).
Ebbene, l'applicazione dei su esposti principi al caso di specie induce a ritenere che la richiesta della attrice volta ad ottenere, l'accertamento della gravità dell'inadempimento della convenuta, e la riparazione del nocumento conseguente all'esborso degli oneri su di essa gravanti in virtù del contratto e il risarcimento dell'ulteriore danno, presupponga l'esercizio dell'opzione prevista dall'art. 1385, co. 3 c.c. e, dunque, la volontà di ottenere la pronuncia costitutiva della risoluzione giudiziale per inadempimento della controparte, con il conseguente risarcimento del danno regolato dalle norme generali, posto che, per quanto anzidetto, la qualificazione della pretesa risolutoria come sostanziale esercizio del diritto potestativo di recesso, ai sensi del comma 2 della richiamata disposizione normativa, non consentirebbe il riconoscimento di poste di danno ulteriori rispetto alla restituzione del doppio della caparra confirmatoria, poste risarcitorie tuttavia richieste nella presente sede dalla attrice.
In definitiva, la domanda volta alla condanna della al risarcimento del danno CP_1 provocato, detratto quanto già ricevuto a titolo di ca acconto del maggior avere, deve essere qualificata quale domanda di risoluzione giudiziale ai sensi dell'art. 1385, co. 3 c.c.. 3.
Conseguentemente la eccezione di parte convenuta circa la inammissibilità delle domande di cumulo risarcitorio per violazione dell'art. 1385 comma 2 c.p.c. deve per i motivi sopra esposti essere reietta.
Sul limitatissimo accoglimento della domanda attorea ex art. 1385 comma 3 c.p.c.
Tanto premesso, la domanda articolata da parte ricorrente merita limitatissimo accoglimento per i motivi di seguito esposti,
Anzitutto, giova premettere che, in tema di prova dell'inadempimento di una obbligazione, la giurisprudenza di legittimità ha a più riprese affermato che il creditore che agisca per la risoluzione contrattuale, per il risarcimento del danno, ovvero per l'adempimento deve soltanto provare la fonte (negoziale o legale) del suo diritto ed il relativo termine di scadenza, limitandosi alla mera allegazione della circostanza dell'inadempimento della controparte, mentre il debitore convenuto è gravato dell'onere della prova del fatto pagina 11 di 20 estintivo dell'altrui pretesa, costituito dall'avvenuto adempimento ed eguale criterio di riparto dell'onere della prova deve ritenersi applicabile al caso in cui il debitore convenuto per l'adempimento, la risoluzione o il risarcimento del danno si avvalga dell'eccezione di inadempimento ex art. 1460 c.c., essendo in tal caso invertiti i ruoli delle parti in lite, poiché il debitore eccipiente si limiterà ad allegare l'altrui inadempimento, ed il creditore agente dovrà dimostrare il proprio adempimento, ovvero la non ancora intervenuta scadenza dell'obbligazione (v. tra le molte, Cass., Sez. Un., sent. 13533 del 30.1.2001 e le numerose successive conformi, tra cui Cass., sez. 1, sent. n. 13674 del 13.6.2006; Cass., sez. 3, sent. n. 3373 del 12.2.2010; Cass., sez. 1, sent. n. 15659 del 15.7.2011; Cass., sez. 3, sent. n. 826 del 20.1.2015).
Sul preteso inadempimento della convenuta ed il conseguente risarcimento del danno, si osserva che dal contratto c.d. preliminare del preliminare non sorge tra le parti l'obbligazione di concludere il contratto definitivo di trasferimento dell'immobile, ma l'obbligazione di accordarsi per concludere il contratto preliminare, nella specie condividendo un testo con le integrazioni di legge e gli elementi accessori non contemplati nel primo negozio.
L'inadempimento che può essere contestato dall'attrice alla convenuta non riguarda quindi la mancata conclusione del contratto definitivo di trasferimento dell'immobile ma riguarda la cessazione della trattativa per la sottoscrizione del contratto preliminare qualora sia contraria a buona fede.
La responsabilità della convenuta è dunque ipotizzabile quale responsabilità contrattuale per l'inadempimento di una obbligazione specifica sorta nella fase precontrattuale, per cui la violazione del negozio iniziale, in quanto contraria a buona fede, dà diritto al risarcimento del danno, come da giurisprudenza della Suprema Corte: “… Dal “preliminare di preliminare”, infatti, viene a scaturire il solo vincolo a non interrompere, violando la clausola generale di buona fede e correttezza, l'ulteriore trattativa finalizzata a pervenire alla definizione completa dell'operazione negoziale, pena l'insorgere di un obbligo meramente risarcitorio per violazione di un'obbligazione riconducibile alla terza delle categorie elencate dall'art. 1173 c.c.”. (Cass. sentenza n 31431 del 13.1.2023).
La buona fede può essere intesa in senso soggettivo o oggettivo: soggettiva è l'ignoranza incolpevole di ledere una situazione giuridica altrui;
la buona fede oggettiva coincide con la correttezza (art. 1175 c.c.).
Il fatto che il soggetto agente versi in uno stato di buona fede soggettiva non esclude che possa ravvisarsi la violazione dell'obbligo di buona fede oggettiva, ad esempio, perché il soggetto ha agito con negligenza o superficialità.
La buona fede in senso oggettivo ricorre nella disciplina del contratto e delle obbligazioni (art. 1175 c.c.), le parti devono rispettarla nella fase di formazione del contratto (art. 1337 c.c.), durante la pendenza della condizione (art. 1358 c.c.), nell'interpretazione (art. 1366 c.c.) e nell'esecuzione (art. 1376 c.c.).
Il concetto di buona fede oggettiva si articola negli obblighi di lealtà e tutela dell'altro pagina 12 di 20 contraente;
nel rapporto contrattuale o nel rapporto obbligatorio ciascuna parte ha l'obbligo di salvaguardare l'utilità della controparte nei limiti in cui ciò non determini un apprezzabile sacrificio. Infatti, l'obbligo di buona fede in senso oggettivo rientra nel principio di solidarietà.
Vero è che il principio di lealtà e correttezza di cui alle norme in esame opera come clausola generale, il cui contenuto non può essere predeterminato in modo preciso ed implica in via generale il dovere di trattare in modo leale, astenendosi da comportamenti maliziosi o reticenti e fornendo alla controparte ogni dato rilevante, conosciuto o conoscibile con l'ordinaria diligenza, ai fini della stipulazione del contratto.
La giurisprudenza di legittimità, ancora, ha affermato che la regola posta dall'art. 1337 c.c. non si riferisce alla sola ipotesi della rottura ingiustificata delle trattative con conseguente mancata conclusione dell'accordo, ma si estende ad ulteriori fattispecie, alcune delle quali individuate nell'orientamento costante della Suprema Corte e consistenti nella conclusione di un contratto invalido o inefficace, della cui causa di invalidità una delle parti fosse a conoscenza (o avrebbe dovuto essere a conoscenza) e non abbia informato l'altra, ai sensi dell'art. 1338 c.c., nonché nella conclusione di un contratto valido che, tuttavia, risulti pregiudizievole per la parte vittima dell'altrui comportamento scorretto (Cass. Sez. 3, Sentenza n. 24795 del 08/10/2008)
Nel caso di specie la violazione dell'accordo da parte della promittente venditrice CP_1 può dirsi pacificamente accertata nell'aver promesso in vendita alla i vani Parte_1 facenti parte del più ampio immobile rurale e dalle stesse individ ano al piano terra conosciuto come “stalla”; al piano primo 1(un) locale (vano) conosciuto come
“camera di Beppe”, 1 (un) vano buio senza finestre ed un corridoio, che porta – ad ulteriore
– 1 (un) vano detto Camera di Vasco;
1una) soffitta detta piccionaia per la difficoltà ad essere raggiunta” allorquando gli stessi poco più di un mese prima erano in gran parte già stati oggetto di preliminare di compravendita del 30.12.2019 in favore della immobiliare MS S.R.L. nonché dei Sig.ri ( cfr doc. 3 di parte convenuta) ancorchè non Persona_5 trascritto alla data del 30.1.2020.
La circostanza che all'interno del contratto preliminare di compravendita del 30.12.2019 la si fosse riservata la proprietà di alcuni vani non comporta ipso facti alcuna CP_1
e di errore in buona fede in cui sarebbe versata la stessa alla data di sottoscrizione della scrittura privata oggetto del presente giudizio con la cfr CP_5 cennato contratto):
pagina 13 di 20 Sotto tale profilo sia bastevole osservare che la avesse la perfetta e compiuta CP_1 consapevolezza di aver promesso in vendita, per meno di un mese prima della stipula della scrittura privata con la , la quasi totalità dell'immobile alla MS CP_6
Immobiliare nonché ai Sig.ri riservandosi la proprietà e la libertà di cedere Persona_5
a terzi le sole aree ben inden tina allegata al cennato preliminare ( cfr doc. 3).
La deduzione difensiva spesa circa la sua più totale buona fede ingenerata da errore circa le aree ancora residuanti nella sua disponibilità non può trovare accoglimento posto che era suo preciso onere riservare la firma della scrittura privata all'atto di una compiuta verifica che ella doveva e poteva fare onde non ingenerare inutili affidamenti della controparte.
Ebbene nel caso di specie pare fin troppo evidente che non può andare esente da censura la condotta della convenuta che decorsi solo 30 giorni dalla stipula di un precedente preliminare era ben consapevole di essersi riservata solo due locali ( quelli rappresentati nella pianta allo stesso allegata) verosimilmente per soddisfare anche le richieste verbali già pervenutele della Parte_4
La sola asserzione di aver firmato il cennato preliminare di preliminare di vendita ( nel dubbio) della disponibilità di tutti vani indicati già di per sé integra gli estremi della violazione della buona fede contrattuale, dovendo e potendo la riservarsi la CP_1 stipula della scrittura all'esito della verifica della pianta catastale l rogito del dicembre del 2019 che certamente possedeva.
La promittente venditrice, quindi, non ha assolto il proprio onere probatorio al fine di poter ritenere integrata una condotta di buona fede contrattuale, risultando per contro violati gli unici obblighi a lei riferibili e sopra evidenziati.
In questo senso la condotta successivamente tenuta dalla tesa ad informare la CP_1
della volontà di recedere dalla scrittura c ata restituzione della Parte_1 mediante assegno bancario meglio identificato in atti, non inficiano la l'elemento della gravità dell'inadempimento, idoneo a condurre alla risoluzione del contratto preliminare (di preliminare) ex artt. 1453 e 1455 c.c..
Sul quantum risarcitorio: la mancanza di prova del danno e la risarcibilità del solo pagina 14 di 20 interesse negativo qui da intendersi come interesse differenziale
La promissaria acquirente ha chiesto inoltre la condanna della parte promittente venditrice al pagamento “ … di tutti i danni subiti dalla Sig. quantificati in €. 139.500,00 Parte_1 ovvero in quella maggiore o minore somma ritenuta di giustizia, in ogni caso oltre rivalutazione monetaria ed interessi sino al saldo;
conseguentemente, accertato che la Sig. ha legittimamente trattenuto in Parte_1 acconto l'importo di €.5.000,00 già corrisposto, condannare l a al pagamento della ulteriore somma di €. 134.500,00 (ovvero di quella maggiore o minore somma ritenuta di giustizia) in ogni caso oltre rivalutazione monetaria e interessi sino al saldo;
( cfr memoria ex art. 183 comma 6 n. 1 di parte attrice).
Rileva questo giudice onorario che, nel caso in cui venga fatta valere la responsabilità precontrattuale da inadempimento di preliminare di preliminare, non è possibile ottenere il risarcimento corrispondente a quello conseguente all'inadempimento di un contratto già stipulato;
il danno risarcibile non comprende, quindi, i vantaggi che si sarebbero conseguiti dalla stipulazione ed esecuzione del contratto.
Non è risarcibile il c.d interesse positivo, che corrisponde agli utili che la parte avrebbe conseguito se il contratto fosse stato concluso e il pregiudizio risarcibile è circoscritto al solo interesse negativo, costituito sia dalle spese inutilmente sopportate nel corso delle trattative ed in vista della conclusione del contratto, sia dai mancati guadagni conseguenti alla perdita di occasioni favorevoli (cd. interesse negativo).
Non vi sono, quindi, ricompresi i danni oggetto di domanda inerenti all'incremento di valore degli immobili che avrebbero dovuto essere oggetto di compravendita ed al mancato guadagno conseguente alla mancata realizzazione del recupero del complesso immobiliare ai quali è stata dedicata una ampia parte della CTP allegata alla citazione a firma dell'Ing. Per_6
, così come la allegata eliminazione della servitu' di veduta.
[...]
Per questa semplice ed assorbente ragione non è stata disposta alcuna consulenza tecnica di Ufficio.
Orbene gli unici esborsi che documentalmente risulta aver sostenuto la ltri Parte_4 non sono che la somma di € 5.000,00 corrisposta in data 31.1.2020 a titolo di caparra confirmatoria mediante assegno bancario ( cfr scrittura privata del 31.1.2020); somma che fu incassata dalla ma già restituita in data 16.3.2020 mediante allegazione di CP_1 diverso assegno b occasione della missiva raccomandata contente la dichiarata volontà di sciogliersi dal vincolo contrattuale ( cfr assegno bancario CR Volterra n. 0513003118-04 allegato alla Raccomandata del 16.03.2020 – doc. 7 di parte attrice).
Somma che in alcun modo potrebbe essere annoverabile nel concetto di spese, e che correttamente la parte convenuta ha restituito all'atto della dichiarazione di volontà di sciogliersi dal preliminare di preliminare, in quanto effetto natura delle regole sulla ripetizione dell'indebito.
A fronte delle contestazioni della odierna parte attrice, la convenuta a mezzo del proprio difensore ribadiva “ l'impossibilità di addivenire alla stipula della vendita ed allegava un secondo assegno bancario di € 5.000,00 tratto su Banca Intesa San Paolo n. 8372471521, pagina 15 di 20 che veniva trattenuto in garanzia – acconto del maggior credito come da email avv. Garzia del 14.09.2020 (doc. 13 e 13bis).
Ed è su tale ultima somma di € 5.000,00, e comunque sul maggior o minor importo ritenuto di giustizia, che l'odierna giudicante è chiamata a pronunziarsi al fine di stabile se essa possa considerarsi sussumibile quale posta risarcitoria satisfattiva della lesione dell'interesse negativo avvenuta a seguito dell'inadempimento al cennato contratto preliminare di preliminare di compravendita quanto meno nei limiti del c.d.” interesse differenziale”.
Ciò detto la richiesta risarcitoria stimata dalla ricorrente nella somma di € 139.500,00 quale addizione della somma di € 5.000,00 trattenuta in acconto ( ma richiesta in sede stragiudiziale a titolo del doppio della caparra confirmatoria) e della somma di € 134.500,00 (cfr. conclusioni prima memoria ex art. 183 comma 6 c.p.c.) , è di per sé infondata, posto che, ai sensi dell'art. 1385 cc, l'attrice avrebbe potuto trattenere, come in effetti ha già fatto, la caparra confirmatoria restituita dalla parte convenuta con la missiva del 16.3.2020 e non, come fatto, chiedendone il versamento del doppio sul presupposto della mancata stipula dello stesso e dell'inadempimento del preliminare di preliminare, quale acconto del maggior danno lamentato.
All'esito della complessiva istruttoria di carattere esclusivamente documentale è infatti emerso che :
- non v'è prova alcuna di altre occasioni (più) favorevoli di compravendita che la avrebbe perso medio tempore (sussistendo semmai prova documentale Parte_1 ero la stipula in data 28.12.2020 del preliminare di vendita immobiliare intervenuto con la M.S. Immobiliare Srl nuova promissaria venditrice del solo locale identificabile come “ ex stalla” successivamente alla interruzione delle trattative);
- non v'è allegazione minimamente precisa né prova delle ragioni soggettivamente e/o oggettivamente ostative che avrebbero impedito alla odierna attrice di contrattare con la nuova promissaria acquirente le ulteriori stanze già oggetto di preliminare di preliminare di compravendita con la CP_1
Con particolare riguardo a tale ultimo profilo parte attrice argomenta le proprie difese chiedendo la condanna al risarcimento dei danni per aver concluso un successivo contratto di compravendita per uno solo dei vani ai quali aveva mostrato iniziale interesse ad un prezzo che si deduce essere stato superiore a quello originariamente promesso dalla CP_1
Sul punto “tranchant “ è l'orientamento oramai consolidato della giurisprudenza di Legittimità che in ipotesi di responsabilità precontrattuale limita il risarcimento del danno al solo interesse negativo.
Come già detto in parte motiva, il risarcimento di tale interesse consente unicamente di ristabilire la situazione patrimoniale in cui si sarebbe trovata la parte danneggiata se non avesse intrapreso le trattative e considera, in tale limitata ottica, entrambe le componenti tradizionali del danno patrimoniale: come danno emergente, rispetto alle spese inutilmente sostenute in previsione della stipula del contratto e, come lucro cessante, rispetto alla pagina 16 di 20 mancata occasione di concludere con altri il medesimo contratto in termini economici altrettanto o maggiormente vantaggiosi;
resta escluso, invece, il cosiddetto interesse positivo, ossia il risarcimento dei danni che si sarebbero evitati e dei vantaggi che si sarebbero conseguiti attraverso la stipula e l'esecuzione del contratto non concluso (Cass., Sez. II, 30-07-2004, n. 14539; Cass., Sez. III, 07-02-2006, n. 2525; Cass., Sez. I, 13-10-2005, n. 19883; Cass., Sez. III, 10.06.2005, n. 12313), che comprende anche il cosiddetto
“interesse differenziale” derivante dalla successiva stipula a condizioni negoziali diverse da quelle che si sarebbero concordate in assenza dell'illecito comportamento della controparte.
Ciò esclude già in astratto dall'alveo dei danni risarcibili nella presente sede :
- il maggior costo promesso e poi corrisposto alla MS IMMOBILIARE S.r.l. dall'attrice per il - diverso – contratto preliminare avente ad oggetto il solo locale posto al pian terreno meglio noto alle parti come “ ex stalla” dopo la chiusura delle trattative (interesse positivo differenziale); il minor guadagno asseritamente conseguito dall'attrice per l'esecuzione di detto preliminare (lucro cessante positivo).
Il tutto a tacer del fatto che il preliminare di preliminare del 31.1.2020 e ed il contratto preliminare del 28.12.2020 intervenuto con la MS IMMOBILIARE S.r.l. hanno oggetti diversi con parametri quantistici altrettanto diversi che non possono essere accomunati, così come sostenuto dalle allegazioni difensive attoree per il tramite della scienza dell'Ing. Per_6 valutando a misura un oggetto che in sede di preliminare di preliminare del gennai faceva parte di una trattativa avente ad oggetto un più ampio corpo di fabbrica:
pagina 17 di 20 pagina 18 di 20 Conclusivamente, la domanda di risarcimento dell'ulteriore danno derivante da inadempimento al preliminare di preliminare della compravendita del 31.1.2020 deve essere definitivamente reietta per difetto di prova circa la lesione dell'interesse negativo.
La ulteriore somma di € 5.000,00 richiesta a titolo di doppio della caparra ma in acconto del maggior danno derivante dalla promossa azione di risoluzione giudiziale ai sensi dell'art. 1385 comma 3 c.p.c., comunque corrisposta dalla convenuta prima del presente giudizio ma ai sensi dell'art. 1385 comma 2 c.p.c., deve pertanto essere restituita alla secondo CP_1 le ordinarie regole dell'indebito oggettivo.
Questo pur in assenza di una esplicita domanda restitutoria in tal senso, atteso che non costituisce vizio di ultrapetizione o extrapetizione, disporre la ripetizione di somme corrisposte da una parte all'altra in virtù di un titolo accertato come insussistente ( ndr recesso ex art. 1385 comma 2 c.c.) e comunque effetto naturale della richiesta di reiezione della principale domanda attorea di risarcimento dei danni derivanti da inadempimento.
Destituita di fondamento, infine, è la domanda risarcitoria avanzata da parte convenuta ai sensi dell'art. 96 cpc, stante l'assorbente motivo per cui “La responsabilità aggravata ex art. 96 c.p.c. integra una particolare forma di responsabilità processuale a carico della parte soccombente che abbia agito o resistito in giudizio con mala fede o colpa grave, sicché non può farsi luogo all'applicazione della norma quando non sussista il requisito della totale soccombenza per essersi verificata soccombenza reciproca” (Cass. Sez. 2, Sentenza n. 7409 del 14/04/2016; conforme ex multis Cass. Sez. 1 - , Sentenza n. 24158 del 13/10/2017). pagina 19 di 20 La soccombenza reciproca giustifica la compensazione integrale delle spese processuali, ai sensi dell'art. 92 cpc.



P.Q.M.


Il Tribunale, definitivamente pronunciando, ogni diversa istanza ed eccezione disattesa o assorbita, così dispone: Accertato che la scrittura privata per cui è causa del 31.01.2020 è da qualificarsi come preliminare di preliminare di compravendita dei vani immobili ivi indicati ed Accertato il grave inadempimento della parte convenuta Controparte_1
DIC La risoluzione del contratto preliminare di preliminare di compravendita stipulato tra le parti in data 31.01.2020 per inadempimento imputabile alla Controparte_1
Rigetta tutte le domande risarcitorie formulate di parte attrice.
Condanna parte attrice a ripetere nei confronti della convenuta Parte_1 la somma di € 5.000,00 da quest'ultima corrisposta alla prima con Controparte_1
n trasferibile tratto su Banca Intesa San Paolo n. 8372471521, datato 7.9.2020 ed allegato alla missiva di parte convenuta del 8.9.2020.
Compensa le spese fra le parti.
Siena, 3 maggio 2025
Il Giudice
dott. Cristina Cavaciocchi
pagina 20 di 20 1. DA COMPARE FOOTNOTE PAGES ¹ Per mero scrupolo motivazionale, essendo comunque non rilevante ai fini della presente decisione alla data del 31.1.2020 si rileva che il bene promesso in vendita non fosse nella proprietà esclusiva della convenuta, ma in comproprietà con Pt_3
così come risulta dal precedente contratto preliminare di compravendita stipulato dalla e
[...] Controparte_1 Pt_3
in favore di diversi promissari acquirenti ( cfr contratto preli. Del 30.12.2019).
[...] pagina 7 di 20