R.G.N. 1226/2017
Tribunale Ordinario di Paola Sezione Prima Civile Verbale di udienza del 30/05/2025
È presente, per l'attore, l'avv. Giovanni Luca Esposito in sostituzione dell'avv. ANDREA VITALE. È altresì presente, per il convenuto, l'avv. MICHELE IAPICCA. Il Giudice invita le parti alla precisazione delle conclusioni e alla discussione orale della causa. L'avv. Esposito chiede di accertare la responsabilità del convenuto e condannarlo al risarcimento dei danni subiti dal nella misura che risulterà provata e comunque CP_1 nei limiti di quanto contestato e ritenuto non urgente dalla CTU. Chiede la concessione dei termini ex art. 190 c.p.c. L'avv. IAPICCA insiste per il rigetto della domanda per mancanza di prove. Contesta l'esito della CTU poiché determina l'urgenza solo sotto il profilo oggettivo. Chiede che la causa venga trattenuta in decisione. Esaurita la discussione, il Giudice si ritira in camera di consiglio. All'esito della camera di consiglio, nell'ora del deposito telematico, il Giudice decide la controversia pronunciando la sentenza incorporata al presente verbale, su pagina separata, dando lettura del dispositivo e della concisa esposizione delle ragioni di fatto e di diritto della decisione.
Il Giudice
Matteo Torretta
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R.G.N. 1226/2017
REPUBBLICA ITALIANA IN NOME DEL POPOLO ITALIANO Il Tribunale Ordinario di Paola, sezione Prima civile in composizione monocratica, nella persona del giudice dott. Matteo Torretta, ha pronunciato, ai sensi dell'art. 281 sexies c.p.c., la seguente
SENTENZA
nella causa iscritta al numero di ruolo RG 1226/2017 vertente
TRA
(C.F. ), sito in Sangineto, Via Aldo Moro, trav. Parte_1 P.IVA_1
III), in persona dell'amministratore p.t., rappresentato e difeso dall'avv. Andrea Vitale (C.F.
); C.F._1
Attore
E
(C.F. , rappresentato e difeso dall'avv. Michele Iapicca CP_2 C.F._2
(C.F. ; C.F._3
Convenuto
Oggetto: Responsabilità professionale Conclusioni delle parti: come in atti
RAGIONI DI FATTO E DIRITTO

1. Con atto di citazione ritualmente notificato il 19/07/2017, il Parte_1 in persona dell'amministratore pro tempore, ha convenuto in giudizio , quale CP_2 precedente amministratore, al fine di ottenerne la condanna al risarcimento dei danni quantificati in € 48.210,00. 1.1. A sostegno della domanda, il attore deduce che è stato CP_1 CP_2 nominato amministratore del condominio in data 02/06/2007 e che dopo la presentazione dei bilanci relativi agli anni 2007 e 2008, avvenuta all'assemblea dell'08/05/2010, è stata approvata solamente la parte ordinaria, mentre in occasione dell'assemblea del 18/08/2011 è stata approvata, con riserva, anche la parte relativa alle spese straordinarie, sostenute negli anni 2007, 2008 e 2009. Deduce, inoltre che il ha gestito CP_2 arbitrariamente e incautamente l'amministrazione dei beni comuni, affidando ad imprese pagina 2 di 6 gestite da persone di sua fiducia e prive delle necessarie capacità tecnico-professionali, l'esecuzione di lavori mai autorizzati dall'assemblea e privi dei requisiti della straordinarietà ed urgenza. Detti lavori sono, poi, rimasti incompleti e senza adeguata certificazione in materia di sicurezza e sono così quantificati: i. € 17.230,18 per lavori non autorizzati, di cui
€ 4.795,94 (fattura n. 16/07), € 3.893,40 (fattura 4/08), € 4.617,16 (fattura 8/08) ed € 2.200,00 in favore della Ditta Lem Elettronica di LO SE ed € 1.723,68 (fattura 2/08) in favore della Ditta BR AG;
ii. € 36.180,18 per lavori straordinari non autorizzati e non a norma, di cui € 5.575,94 riferiti all'anno 2007, € 24.294,24 riferito all'anno 2008 ed € 6.340,00 riferiti all'anno 2009. Assume che tale gestione dei beni condominiali si è rivelata fonte di responsabilità tanto extracontrattuale, quanto contrattuale, avendo il convenuto rivestito la qualità di committente di lavori non autorizzati. Conclude, quindi, chiedendo la condanna del convenuto al pagamento, in favore del , del complessivo importo di € 48.210,00, previa declaratoria della CP_1 sua responsabilità, di natura contrattuale ed extracontrattuale, in qualità di ex amministratore del stesso. CP_1

1.2. ha preliminarmente eccepito: i. la prescrizione quinquennale della CP_2 domanda risarcitoria avanzata dal Condominio ex art. 2043 cod. civ.; ii. il mancato esperimento della procedura di negoziazione assistita e/o di mediazione obbligatoria;
iii. l'incompetenza per territorio del Giudice adito. Nel merito, il convenuto ha eccepito l'infondatezza in fatto ed in diritto della domanda. Egli assume che la suddivisione in spese ordinarie e straordinarie, operata dal e non condivisa dal convenuto, non tiene CP_1 in considerazione l'urgenza di eseguire interventi tecnici obbligatori ex lege, nonché quella di eseguire manutenzioni ordinarie non più differibili. Deduce, inoltre, che i lavori eseguiti durante la sua gestione si erano rivelati adeguati e perfettamente ultimati, che egli stesso aveva seguito responsabilmente la loro esecuzione degli stessi, pur non essendo un direttore dei lavori, e che non li aveva affidati a persone con le quali aveva intrattenuto rapporti di interesse personale. Ha, poi, dedotto che relativamente ai lavori affidati alla Lem Elettronica, il convenuto è intervenuto con urgenza solamente dopo aver consultato il Consiglio di Condominio ed i condomini presenti (i quali non avevano manifestato la propria contrarietà all'esecuzione dei lavori) ed informando tutti gli altri condomini, all'uopo convocando tre assemblee al fine di mettere tutti formalmente al corrente degli interventi effettuati, dei motivi di urgenza e degli oneri di spesa, mediante la presentazione di esaustivi relazioni e rendiconti finalizzati ad evidenziare chiaramente anche l'impegno economico sostenuto e da sostenere. Ha, poi, dedotto che i lavori per cui è causa sono stati realizzati con prontezza e pagati con lunga rateazione, in ragione dell'insufficienza di fondi in cassa, mediante la richiesta di acconti ai quali i condomini non hanno opposto rifiuti od osservazioni e che nessuno ha mai impugnato le delibere condominiali per cui è causa, accettate da tutti i condomini che avevano preso parte alle relative assemblee. Infine, il convenuto deduce che le opere realizzate sono ancora nel pieno godimento di tutti i condomini e che il non ha fornito alcuna prova del danno lamentato. Conclude CP_1 quindi, chiedendo: in via preliminare, la declaratoria di incompetenza del Giudice adito in favore del Tribunale di Cosenza;
nel merito, il rigetto della domanda risarcitoria proposta pagina 3 di 6 per responsabilità extracontrattuale (da dichiararsi prescritta) e contrattuale (inapplicabile al caso di specie, non essendo il convenuto un committente di lavori e non soggiacendo alle norme sull'appalto), per infondatezza in fatto ed in diritto, per mancanza di prova e perché relative ad opere realizzate a vantaggio dei condomini e dagli stessi utilizzate;
la condanna del al risarcimento dei danni da lite temeraria. CP_1

1.3. Il procedimento è stato istruito per il tramite di prova testimoniale (escussione di testi BR AG, SE LO e ), di interrogatorio formale ( Testimone_1 Per_1
e ) e di consulenza tecnica (Ing. ) e, espletato il tentativo
[...] CP_2 Persona_2 di mediazione obbligatorio, è stato deciso con sentenza contestuale, previa discussione orale della causa ai sensi dell'art. 281 sexies c.p.c..

2. L'eccezione di incompetenza è manifestamente infondata. L'azione proposta concerne il risarcimento del danno da inadempimento dell'amministratore agli obblighi derivanti dal contratto di mandato, sicché trova sicura applicazione il criterio di cui all'art. 20 c.p.c., che per i diritti di obbligazione individua come giudice competente anche quello del luogo in cui è sorta l'obbligazione o deve eseguirsi. Appare di piana evidenza che le obbligazioni dell'amministratore siano sorte in Sangineto (CS), luogo in cui è nato ed è stato anche eseguito il rapporto gestorio conseguenziale al mandato ricevuto.

3. In considerazione della natura contrattuale dell'odierna azione, anche l'eccezione di prescrizione è manifestamente infondata. Come già evidenziato, il rapporto che lega l'amministratore e il va inquadrato nell'ambito di un contratto di mandato CP_1 collettivo con rappresentanza, con la conseguente applicabilità, nei rapporti tra l'amministratore mandatario e ciascuno dei condòmini mandanti, delle disposizioni di cui agli artt. 1703 e 1730 cod. civ., nonché di quelle che impongono al mandatario di eseguire l'incarico ricevuto con la diligenza del buon padre di famiglia, oltre alle specifiche norme dettate in materia (artt. 1129 e 1130 cod. civ.). Pertanto, il credito risarcitorio azionato sul presupposto dell'inadempimento delle obbligazioni gravanti (per contratto o per legge) sull'amministratore si prescrive nel termine ordinario di dieci anni.

4. Nel merito, la domanda è infondata.

4.1. I poteri dell'amministratore e dell'assemblea del condominio sono delineati con precisione, rispettivamente, dalle disposizioni degli articoli 1130 e 1135 del codice civile, che limitano le attribuzioni dell'amministratore all'ordinaria amministrazione e riservano all'assemblea dei condomini le decisioni in materia di amministrazione straordinaria, con la sola eccezione dei lavori urgenti. Di conseguenza, nel caso in cui l'amministratore, avvalendosi dei poteri di cui all'art. 1135 comma 2 cod. civ., abbia assunto l'iniziativa di compiere opere di manutenzione straordinaria caratterizzate dall'urgenza, ove questa effettivamente ricorra ed egli abbia speso, nei confronti dei terzi, il nome del , CP_1 quest'ultimo deve ritenersi validamente rappresentato e l'obbligazione è direttamente riferibile al . Laddove invece i lavori eseguiti da terzi su disposizione CP_1 dell'amministratore non posseggano il requisito dell'urgenza, il relativo rapporto obbligatorio non è riferibile al condominio, trattandosi di atto posto in essere dell'amministratore al di fuori delle sue attribuzioni, attesa la rilevanza "esterna" delle pagina 4 di 6 disposizioni di cui agli artt. 1130 e 1135 comma 2 cod.civ. (Cass. Civ. Sez. 2, Sentenza n. 2807 del 02/02/2017; Sez. 2, Sentenza n. 6557 del 18/03/2010). In ogni caso, l'assemblea condominiale può deliberare, quale organo destinato ad esprimere la volontà collettiva dei partecipanti, qualunque provvedimento, anche non previsto dalla legge o dal regolamento di condominio, sempre che non si tratti di provvedimenti volti a perseguire una finalità extra-condominiale. E poiché – a differenza di quanto stabilito dall'art. 1134 cod. civ. per ciò che riguarda le spese effettuate dal condomino per le cose comuni senza autorizzazione – l'art. 1135 cod.civ., comma 2, non contiene l'espresso divieto di rimborsare le spese non urgenti, non contemplate in un preventivo approvato, sostenute dall'amministratore nell'interesse comune, nulla impedisce all'assemblea dei condomini, pur in mancanza di una preventiva approvazione del progetto di spesa per opere di manutenzione ordinaria e straordinaria delle cose comuni, di approvare successivamente le spese sostenute dall'amministratore, sempre che si tratti di spese oggettivamente utili. In questo senso è orientata la giurisprudenza della Suprema Corte, la quale, attesi i poteri sovrani di cui dispone l'assemblea in tema di gestione del condominio, ritiene che nulla si opponga a che la stessa possa procedere alla ratifica di una spesa effettuata dall'amministratore, che consideri comunque utile, anche quando manchi il requisito dell'urgenza. Conclusivamente, deve affermarsi il principio per cui, con riguardo alle spese di manutenzione ordinaria e straordinaria delle cose comuni, che l'amministratore abbia effettuato senza preventiva approvazione del relativo progetto, l'assemblea ben può riconoscerne vantaggiosa l'opera, ancorché non indifferibile ed urgente, ed approvarne la relativa spesa, purché oggettivamente utile per il condominio e non voluttuaria né gravosa, restando la preventiva formale deliberazione di esecuzione dell'opera utilmente surrogata dall'approvazione del consuntivo della stessa e dalla conseguente ripartizione del relativo importo tra i condomini [Cass. Civ. Sez. 2, Sentenza n. 18192 del 10/08/2009 (Rv. 609158 – 01)].

4.2. Nel caso di specie risulta provato, anche all'esito degli accertamenti disposti dal consulente tecnico di ufficio, che non tutte le spese di carattere straordinario adottate dall'amministratore convenuto avessero carattere urgente e, come tale, indifferibile, onde per queste era effettivamente necessaria una preventiva delibera autorizzativa da parte dell'organo assembleare. L'aver assunto l'iniziativa per la realizzazione di opere di carattere straordinario in mancanza di previa autorizzazione assembleare ha reso, dunque, l'amministratore inadempiente agli obblighi derivanti dal mandato ricevuto. Tuttavia, tale inadempimento non ha arrecato alcun concreto pregiudizio al , CP_1 atteso che tutte le spese sono state poi fatte oggetto di ratifica postuma ad opera dell'assemblea dei condomini del 18/08/2011, che ne ha dunque riconosciuto (se pure implicitamente) l'utilità per il condominio. Il fatto che l'assemblea le abbia approvate “con riserva” di verifica della loro conformità alle regole dell'arte e alla normativa vigente non rende l'approvazione a consuntivo priva della sua valenza di atto di ratifica dell'operato dell'amministratore, dal momento che della non corretta esecuzione delle opere e/o dell'eventuale mancanza di certificazione di conformità degli impianti elettrici non risponde certo l'amministratore che le ha commissionate, ma il soggetto terzo cui era stato conferito pagina 5 di 6 il relativo incarico, al quale il , una volta ratificata la relativa spesa e fatta CP_1 propria l'opera, doveva rivolgere ogni istanza o denuncia, come per legge. Poiché le spese sono state ratificate, con riconoscimento implicito dell'utilità delle opere straordinarie fatte eseguire dall'amministratore senza preventiva autorizzazione assembleare – opere che, per inciso, risultano di importo inferiore a quello dedotto dal condominio attore, all'esito della puntuale verifica disposta dal consulente tecnico – è venuta meno la possibilità di contestare l'inadempimento all'amministratore, la cui condotta non ha, in ogni caso, arrecato alcun concreto pregiudizio al in sé o ai CP_1 singoli condomini.

5. La domanda di risarcimento per lite temeraria proposta dal convenuto è manifestamente infondata, perché formulata in termini assolutamente generici e in palese violazione dell'onere di allegare gli elementi di fatto su cui si fonda, oltre che di provarne la relativa sussistenza.

6. Le spese seguono la soccombenza e si liquidano in parte dispositiva facendo applicazione dei parametri tabellari medi di cui al DM 55/2014. Il costo della consulenza tecnica va definitivamente posto a carico della parte soccombente.

PQM

Il Tribunale in composizione monocratica, disattesa ogni contraria istanza o eccezione, così provvede Rigetta la domanda proposta dall'attore e, per l'effetto, condanna il Parte_1
in persona del legale rappresentante, al pagamento delle spese di lite, che si liquidano
[...] in € 7.616,00, oltre rimborso forfettario al 15%, CPA e IVA, se dovuta, da distrarsi in favore dell'avv. Michele Iapicca che ha dichiarato di aver anticipato le spese e di non aver ricevuto il compenso dal suo assistito. Pone l'onere del pagamento della consulenza tecnica definitivamente in capo alla parte soccombente. Paola, 30 maggio 2025 Il Giudice Matteo Torretta
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