N. R.G. 16265/2023
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO di MILANO
TREDICESIMA CIVILE
Il Tribunale, nella persona del Giudice dott. Sabrina Bocconcello ha pronunciato ex art. 281 sexies quarto comma c.p.c. la seguente
SENTENZA
nella causa civile di I Grado iscritta al n. r.g. 16265/2023 promossa da:
C.F. ), Parte_1 C.F._1
(C.F. ), Parte_2 C.F._2
(C.F. ), Parte_3 C.F._3
(C.F. , Parte_4 C.F._4
tutti con il patrocinio dell'avv. BOCCARDI DOMENICO e dell'avv. COZZI FEDERICO GUGLIELMO
ALESSANDRO ( ) VIA CALIFORNIA, 6 20144 MILANO;
, elettivamente domiciliato in VIA C.F._5
CALIFORNIA, 6 20144 MILANO presso il difensore avv. BOCCARDI DOMENICO
ATTORE/I
contro
(C.F. ), con il patrocinio Controparte_1 P.IVA_1
dell'avv. SPALLA MICHELE elettivamente domiciliato in PIAZZA RISORGIMENTO N. 10 MILANO presso il difensore avv. SPALLA MICHELE
CONVENUTO/I
CONCLUSIONI
Le parti hanno concluso come da fogli allegati al verbale d'udienza.
pagina 1 di 7 SVOLGIMENTO IN FATTO DEL PROCESSO
omissis ex art. 132 c.p.c. e 118 disp att cpc
Si premette che la presente sentenza verrà redatta con motivazione stesa in forma concisa e sintetica in conformità anche con i criteri espressi e di cui alla pronunzia della Suprema Corte di Cassazione alle SS.UU. n.
642 del 16/01/2015. La presente si limiterà pertanto ad una succinta esposizione delle ragioni di fatto e di diritto della decisione, specificando che tale esposizione potrà fondarsi su precedenti conformi.
Per quanto riguarda domande, eccezioni e richieste conclusive delle parti, si rinvia agli atti processuali delle medesime ed ai verbali delle udienze, atteso il contenuto dell'art. 132 n° 4 c.p.c. e 118 disp att cpc, che esclude una lunga e particolareggiata esposizione di tutte le vicende processuali anteriori alla decisione.
MOTIVI IN FATTO ED IN DIRITTO DELLA DECISIONE
Il presente procedimento trae origine dalle domande svolte, con atto di citazione regolarmente notificato dagli
Attori, condomini, nei confronti del , che convenivano Controparte_2 CP_1
in giudizio per sentir accogliere le seguenti conclusioni: “Voglia l'Ill.mo Tribunale adito, in accoglimento delle domande formulate e disattesa ogni diversa e contraria istanza, pretesa ed eccezione: IN VIA PRELIMINARE -
Per i motivi esposti in narrativa, sospendere l'efficacia della delibera dell'assemblea del
[...]
tenutasi in data 15 giugno 2022, di cui ai riuniti punti 3.3/3.4 dell'ordine del Controparte_3
giorno. IN VIA PRINCIPALE NEL MERITO - Per tutti i motivi indicati nel paragrafo 1 del presente atto, dichiarare nulla e/o annullare e/o invalidare con ogni miglior formula la delibera dell'assemblea del Controparte_1
tenutasi in data 15 giugno 2022, di cui ai riuniti punti 3.3/3.4 dell'ordine del Controparte_3
giorno; - In caso di mancata declaratoria di nullità e/o annullabilità o comunque invalidità della delibera dell'assemblea del tenutasi in data 15 giugno 2022, di cui Controparte_3
ai riuniti punti 3.3/3.4 dell'ordine del giorno, annullare e/o invalidare con ogni miglior formula la medesima delibera, per tutti i motivi indicati nel paragrafo del presente atto;
- Gli scriventi attori si riservano all'esito del presente giudizio di proporre domanda di ripetizione delle somme eventualmente corrisposte e risultate non dovute. IN VIA ISTRUTTORIA - Si chiede in d'ora l'ammissione della prova per testi sulle circostanze di cui in pagina 2 di 7 narrativa, numerate, capitolate e precedute alla locuzione “vero che”, espunte eventuali frasi valutative, nonché
sui capitoli di prova articolati nelle successive memorie depositande con riserva di ogni miglior formulazione dei mezzi istruttori nelle memorie di cui all'art. 171-ter; IN OGNI CASO - Con vittoria di spese di lite, compensi ed onorari del presente giudizio.”
Parte attrice ha dedotto la illegittimità delle delibere impugnate asserendo che le stesse fossero nulle per eccesso di potere deliberativo attesa l'ingerenza dell'assemblea super-condominiale su beni di proprietà
esclusiva ovvero al limite condominiale in violazione dell'art. 10 lettera e) del regolamento;
impossibilità
dell'oggetto, carenza quorum deliberativo , illegittimità del criterio di riparto tenuto conto della presenza di beni di proprietà individuale.
Si costituiva il convenuto che chiedeva il rigetto delle domande attoree, adducendo l'applicabilità CP_3
dell'art 3d del Regolamento sul presupposto della necessità di mantenere integro il profilo estetico e del decoro,
nonché della sicurezza dei condomini del;
inoltre affermava la intervenuta cessazione della Parte_5
materia del contendere attesa la delibera successiva del 16.4.2024 che ha confermato la delibera oggi impugnata .
All'udienza del 23.10.2023 il giudice dichiarava il non luogo a provvedere sulla richiesta sospensione della efficacia della delibera impugnata sul presupposto che il aveva dichiarato di tenere sospesi i lavori, CP_3
tecnicamente irrealizzabili come da doc 10 prodotto per l'udienza, in esito al giudizio. Veniva quindi rinviata la causa la causa all'udienza del 5.3.2024 ex art 183 cpc con decorrenza dei termini ex art 171 ter cpc .
Nelle more le parti provvedevano al deposito delle memorie ex art 171 ter cpc ed alla fissata udienza la causa veniva rinviata per la precisazione delle conclusioni e la discussione.
All'udienza del 23.10.2024 in esito alla discussione la causa veniva trattenuta in decisione ex art 281 sexies cpc.
Parte attrice lamenta la invalidità delle delibera de quo punti 3.3 e 3.4 poi riuniti per avere l'assemblea del
Supercondominio lavori ai parapetti in violazione dell'art. 10 lettera e) del regolamento.
Il si difende assumendo la legittimità della delibera perché presa a tutela del decoro architettonico e CP_3
della sicurezza del comprensorio in conformità all'art. 3 d del regolamento stesso.
pagina 3 di 7 È pacifico in atti che:
- Il convenuto è dotato di regolamento costituito da due parti : il regolamento del Parte_5
quartiere ed il regolamento dei condominii
- Il Regolamento del Quartiere” disciplina l'uso ed i diritti di proprietà delle cosiddette proprietà
comprensoriali riferite, appunto, al quartiere, disponendo le ripartizioni delle spese comuni con le relative tabelle millesimali (doc 5).
- Il “Regolamento dei Condominii” disciplina l'uso e le proprietà comuni dei singoli edifici facenti parte del
Comprensorio e le ripartizioni delle spese comuni e le norme particolari relative alle spese per la gestione di tali beni dei singoli edifici( doc. 5).
- Le parti non contestano l'opponibilità del detto regolamento e confermano la sua formazione sin dagli originari propriatari.
- L'art 2 del regolamento di quartiere elenca i beni comuni facenti parte del comprensorio: tra questi non sono indicati i parapetti.
- L'art 3 d del regolamento di quartiere stabilisce che “Tutti i partecipanti alla comunione comprensoriale hanno i seguenti obblighi: - concorrere alla manutenzione sia ordinaria che straordinaria ed ai restauri necessari alla buona conservazione della consistenza e dell'estetica di tutti gli enti comuni comprensoriali e di tutto quanto in genere che, pur essendo di proprietà esclusiva di singoli partecipanti o di gruppi può considerarsi, anche sotto il profilo estetico, proprietà comune comprensoriale;
…“
- L'art. 1 del regolamento dei condominii a pag. 27 e seguenti stabilisce quali sono proprietà comuni dei singoli edifici e tra questi indica specificatamente a pag 28 seconda riga i “parapetti”
- L'art 10 lettera e) del Regolamento dei Condominii stabilisce: “Spese di riparazione dei balconi - Spese
di riparazione e/o sostituzione di parapetti, serramenti ed altri infissi esterni. Le riparazioni necessarie ai balconi, onde evitarne la rovina anche parziale ed il distacco di elementi che li compongono, sono a carico del condomino che ne sia proprietario esclusivo. Altrettanto dicasi anche per quanto concerne parapetti, serramenti esterni od altri infissi non già da verniciare ai fini estetici, ma da riparare o sostituire pagina 4 di 7 per vetustà o pericolo di caduta. Ciascun condomino è legittimato a pretendere, in forza del presente titolo, che gli altri condomini provvedano entro 15 giorni dalla diffida notificata a mezzo ufficiale giudiziario ad effettuare le riparazioni, sostituzioni, ecc. rese necessarie per eliminare situazioni di pericolo o di degrado dell'estetica complessiva dell'edifici.”
Con riferimento al motivo di impugnativa inerente la asserita ingerenza della assemblea del supercondominio su beni di proprietà esclusiva\condominiale ed il criterio di riparto delle spese approvate con riferimento ai lavori deliberati il 15.6.2022, va osservato quanto segue.
Per quanto in atti l'assemblea del supercondominio, in tale occasione, ha approvato la messa in sicurezza dei parapetti dei balconi dei singoli edifici, ripartendo le spese inerenti tali lavori pro quota millesimale tra tutti i partecipanti al comprensorio.
Come noto si ritiene pacificamente che i parapetti o frontalini (intendendo per tali la parte terminale della struttura armata del balcone semplicemente perchè visibile guardando il balcone, a volte a filo, a volte sporgente dallo stesso), il rivestimento (in marmo o con intonaco) della fronte della soletta dell'aggetto, i cielini, le piantane,
le fasce marcapiano, le aggiunte sovrapposte con malta cementizia, le balaustre, le viti in ottone, i piombi, le cimose, i basamenti, i pilastrini, anche se apposti sui balconi di proprietà individuale, possono essere annoverati tra gli elementi decorativi della facciata, costituenti parte integrante della stessa e della sua estetica, quando si inseriscono nel prospetto dell'edificio e contribuiscono a renderlo esteticamente gradevole. Così che, in tali casi le spese di rifacimento degli stessi vanno ripartite tra tutti i condomini (Cass. civ. Sez. II, 02/03/2018, n. 5014;
Cass. civ. Sez. II, 19/09/2017, n. 21641; Cass. civ., Sez. 2, n. 6624 del 30/04/2012; Cass. civ. , Sez. 2, n.
15913 del 17/07/2007; Cass. civ., Sez. 2, n. 14576 del 30/07/2004).
Nel caso in esame, dai rilievi fotografici in atti, i parapetti oggetto di causa appaiono svolgere una funzione decorativa della facciata di tutti gli edifici essendo integrate nell'architettura della stessa per la loro forma geometrica e la simmetrica disposizione delle proiezioni esterne delle balconate, cui esse accedono. Con la conseguenza che esse conferiscono alla facciata del singolo fabbricato una particolare connotazione che si traduce in una peculiare conformazione del decoro architettonico della stessa e ne fanno parte. Né risulta in atti pagina 5 di 7 un titolo che consenta di ritenere superata la presunzione di condominialità di cui all'art.1117 c.c.. atteso che lo stesso regolamento dei condominii lo annovera tra le parti comuni.
Venendo al merito della quesitone che ci occupa, da una attenta e congiunta lettura del regolamento di quartiere e del regolamento dei condominii, questo Tribunale ritiene che la specifica collocazione dei parapetti tra i beni di proprietà comune dei singoli edifici (art 2 regolamento condominii) legittimi i soli condomini dei singoli edifici alla deliberazione inerente le opere di manutenzione ordinaria e straordinaria anche in tema di decoro architettonico e ciò non solo tenuto conto della previsione dell'art. 10 lettera e del regolamento dei condominii, ma anche del contenuto dell'art. 3 d del regolamento di quartiere che deve ritenersi applicabile solo per i beni elencati all'art. 2
del detto regolamento.
Diversamente, ragionando come vorrebbe il supercondominio, si arriverebbe a svilire le norme del regolamento di condominio, che tutelano anche il decoro architettonico, in favore delle norme del solo regolamento di quartiere, con la conseguenza che per ogni decisione inerente la gestione dei beni condominiali verrebbe presa dall'assemblea del Supercondominio che nessun interesse diretto ha su quei beni condominiali residuando invece il suo potere di far rispettare il decoro architettonico del comprensorio con le giuste azioni giudiziarie.
Con la conseguenza che la assemblea del 15/6/2022 del superconodminio non poteva legittimamente statuire in ordine alle opere di manutenzione dei detti parapetti per la salvaguardia dei beni condominiali, rientrando gli stessi nelle competenze e nella discrezionalità dell'assemblea dei singoli condominii.
L'assemblea del 15.6.2022 punti 3.3 e 3.4 va quindi dichiarata nulla come in motivazione,non potendosi ritenere cessata la materia del contendere con la successiva delibera del 16.4.2024.
Come è noto, è principio fermo nella giurisprudenza che la norma dell'art. 2377 u.c. c.c. secondo cui
"l'annullamento della deliberazione dell'assemblea della società per azioni non può aver luogo se la deliberazione impugnata è sostituita con altra presa in conformità della legge e dell'atto costitutivo" ha carattere generale ed è perciò applicabile anche alle assemblee dei condomini degli edifici. Pertanto, si verifica la cessazione della materia del contendere per difetto d'interesse ogni qual volta l'assemblea condominiale,
regolarmente riconvocata, abbia deliberato sui medesimi argomenti della delibera oggetto della impugnazione,
pagina 6 di 7 ponendo in essere, pur in assenza di formule particolari, un atto sostanzialmente sostitutivo di quello invalido (in senso conforme Cass. civ., Sez. II, 28/06/2004, n. 11961; Cass. 09.12.97 n. 12439; Cass. 05.06.95 n. 6304;
Cass. n.3159 del 1993; Cass. n.13740 del 1992).
Nel caso in esame e per quanto sopra argomentato la delibera del 16.4.2024 ha deliberato sui medesimi argomenti della delibera oggetto della impugnazione ma confermando il contenuto della delibera del 15.6.2022
non ha posto in essere, pur in assenza di formule particolari, un atto sostanzialmente sostitutivo di quello invalido stante la nullità della delibera per eccesso di potere .
Ciò posto, in fatto e diritto, ne consegue, in definitiva, la nullità della delibera del 15.6.2022 punti 3.3.e 3.4.
Con assorbimento di ogni altra domanda, istanza ed eccezione sul punto oggetto di giudizio.
Le spese ed i compensi di lite seguono la soccombenza, ai sensi dell'artt.91 c.p.c., e vanno posti a favore della parte attrice ed a carico del convenuto e, determinate sulla scorta dei parametri dettati del Parte_5
D.M. Giustizia 55 del 10/03/2014, in considerazione del valore della domanda, si liquidano come in dispositivo.


P.Q.M.


Il Tribunale, in composizione monocratica, ogni altra istanza disattesa, rigettata o assorbita, così provvede:
- dichiara nulla la delibera del Supercondominio convenuto resa in data 15.6.2022 punto 3.3 e 3.4 dell'odg come in motivazione
- Condanna il supercondominio a corrispondere a parte attrice le spese e competenze di lite, liquidate in
€.10.000,00 per compensi, oltre alle spese generali nella misura del 15% dei compensi ed a cpa e Iva di legge.
Sentenza immediatamente esecutiva, resa ex art. 281 sexies c.p.c. e pubblicata mediante lettura in udienza ed allegazione al verbale.
-sentenza esecutiva
Milano, 8 gennaio 2025
Il Giudice
dott. Sabrina Bocconcello
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