N. R.G. 2299/2024
TRIBUNALE ORDINARIO di NOCERA INFERIORE
SECONDA SEZIONE CIVILE
VERBALE DELLA CAUSA n. r.g. 2299/2024
UDIENZA DEL 12/02/2025
È presente per parte ricorrente l'avv. Anna Gambardella la quale dichiara che con atto dell'ufficiale giudiziaro del 29 gennaio 2025 che si esibisce risulta incontrovertibilmente che il sig. Parte_1 non occupa più l'immobile per cui è causa, chiede dichiararsi la risoluzione del contratto ricorrendo l'ipotesi di cui alla lettera f) art.

3. della L. 9 dicembre 1998, n. 431. In ogni caso l'avv. Gambardella si riporta a tutte le proprie istanze istruttorie.
Il Giudice si ritira in camera di consiglio
Il Giudice
dott. Gisella Ciniglio il Giudice, all'esito della camera di consiglio, decide come da sentenza allegata al presente verbale come segue.
pagina 1 di 5 REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO DI NOCERA INFERIORE
SEZIONE SECONDA CIVILE
in persona del giudice unico dott.ssa Gisella Ciniglio, ha pronunciato la seguente
SENTENZA

nella causa civile di I grado iscritta al n. r.g. 2299/2024 promossa da
(C.F.: , (c.f.: Parte_2 C.F._1 Parte_3
), ( c.f.: ), rapp.ti e difesi dall'avv. C.F._2 Parte_4 C.F._3
Anna GAMBARDELLA ed elettivamente domiciliati presso il suo studio in Nocera Inferiore alla via
Sarajevo n. 13 giusta procura in atti
Ricorrenti
contro nato a [...] il [...], c.f.: - e residente in [...]Parte_1 C.F._4
Inferiore (SA) alla via Francesco Federici n. 48; resistente contumace

OGGETTO: diniego rinnovo prima scadenza.
CONCLUSIONI
Le parti hanno concluso come da verbale d'udienza.
pagina 2 di 5 Concisa esposizione delle ragioni di fatto e di diritto della decisione

1. Con contratto di locazione ad uso abitativo sottoscritto dalle parti in data 01.11.2019 e registrato all'Agenzia delle Entrate al n. 005461 serie 3T il sig. , in qualità di proprietario, concedeva in Parte_5 locazione al sig. l'immobile sito in Nocera Inferiore alla Francesco Federici n. 48, piano Parte_1 primo, N.C.E.U. del Comune di Nocera Inferiore al foglio 18, particella 4442 sub 3 cat A/4, cl 3
2. In data 11.08.2022 il sig. decedeva, subentravano dunque nel contratto de quo gli Parte_5 odierni istanti.
3. Con raccomandata del 29 marzo 2023 gli eredi del sig. inviavano al regolare Pt_5 Pt_1 disdetta, atteso che il conduttore aveva, senza motivo, abbandonato l'immobile.
4. Veniva poi depositato un ricorso cautelare in corso di causa, a mezzo del quale gli istanti, rappresentavano che in data 01.07.2024 nell'immobile per cui è causa si verificava il distacco del telaio della finestra ed il distacco dell'intonaco dal balcone della proprietà dei ricorrenti e che pertanto intervenivano sul posto i Vigili del Fuoco che provvedevano a mettere in sicurezza provvisoria lo stato dei luoghi;
tanto premesso in fatto hanno chiesto di ordinare, anche inaudita altera parte, al sig. il Parte_1 rilascio, in favore dei ricorrenti, dell'immobile di loro proprietà sito in Nocera Inferiore alla via Francesco
Federici n. 48, primo piano censito in N.C.E.U. del Comune di Nocera Inferiore al foglio 18, particella
4442 sub 3 cat A/4, cl 3, per l'esecuzione dei lavori urgenti e necessari per la tutela della pubblica e privata incolumità, come da relazione dei VVF o Voglia l'Ill.mo Giudice adito disporre ogni altro provvedimento ritenesse necessario ed opportuno, con espressa richiesta, qualora il resistente non provveda spontaneamente, entro il termine fissato dall'Ill.mo Giudice adito, al rilascio dell'immobile, di autorizzare, sin d'ora, l'accesso all'immobile di proprietà dei ricorrenti con l'ausilio della forza pubblica;
….; con decreto del 18.07.2024, la scrivente ha accolto, con decreto inaudita altera parte l'istanza dei ricorrenti, ordinando a
“ l'immediata la restituzione dell'immobile sito in Nocera Inferiore alla Via Parte_1
Francesco Federici n. 48, mediante consegna delle chiavi, al fine di consentire ai ricorrenti l'esecuzione dei lavori urgenti e necessari per la tutela della pubblica e privata incolumità”;
5. Con ordinanza del 25.10.2024 veniva integralmente confermato il decreto del 18.07.2024 e, per l'effetto, veniva ordinato A l'immediata la restituzione dell'immobile sito in Parte_1
Nocera Inferiore alla Via Francesco Federici n. 48, mediante consegna delle chiavi, al fine di consentire ai ricorrenti l'esecuzione dei lavori urgenti e necessari per la tutela della pubblica e privata incolumità.
6. La domanda proposta dagli odierni istanti è fondata e, pertanto, merita accoglimento.
pagina 3 di 5 Il procedimento di convalida di licenza o di sfratto per finita locazione presuppone l'esistenza di un valido contratto di locazione di immobili.
Nel caso che ci occupa parte locatrice ha inviato alla conduttrice comunicazione di disdetta, indicando che l'intenzione di interrompere il rapporto locatizio alla prima scadenza era dettata dal fatto che il conduttore non occupa l'immobile concesso in locazione.
L'art. 3 della legge 9 dicembre 1998, n. 431, che disciplina il diniego del rinnovo del contratto di locazione ad uso abitativo alla prima scadenza, consente al locatore di manifestare la sua volontà di non rinnovare il contratto, dandone comunicazione al conduttore con un preavviso di almeno sei mesi.
Pur non essendo previsto alcun requisito formale, il secondo comma della norma in questione prevede che il locatore possa avvalersi della facoltà di diniego di rinnovo solo qualora ricorra uno dei motivi tassativamente previsti dal primo comma, da indicare, a pena di nullità, nella comunicazione destinata al conduttore.
La Suprema Corte ha chiarito che, ai fini della validità della disdetta del contratto di locazione, tale norma “deve essere intesa nel senso che essa impone una specificazione precisa ed analitica della situazione dedotta, con riguardo alle concrete ragioni che giustificano la disdetta, in modo da consentire, in caso di controversia, la verifica della serietà
e della realizzabilità della intenzione dedotta in giudizio e, comunque, il controllo, dopo l'avvenuto rilascio, circa la effettiva destinazione dell'immobile all'uso indicato nella ipotesi in cui il conduttore estromesso reclami l'applicazione delle sanzioni previste a carico del locatore dall'art. 3 della stessa legge” (cfr. Cass., Sez. III, 16/01/2013, n. 936).
Nel caso di specie, la parte locatrice a indicato espressamente la ragione giustificatrice dell'intenzione di non rinnovare il contratto, riconducibile alla lett. F) dell'art 3 della legge 9 dicembre 1998 n. 431 (lett. F: quando, senza che si sia verificata alcuna legittima successione nel contratto, il conduttore non occupi continuativamente
l'immobile senza giustificato motivo).
Tale circostanza risulta confermata dalla documentazione complessivamente in atti (verbale dei
VVFF).
Ai sensi dell'art. 56 legge 392/1978, il termine per l'esecuzione del rilascio viene fissato alla data del
20 marzo 2025 tenuto conto delle esigenze del locatore e dell'atteggiamento del conduttore.
Le spese , del presente procedimento e di quello cautelare in corso di causa, liquidate nella somma indicata in dispositivo sono integralmente poste a carico di . Parte_1

p.q.m.

il giudice, definitivamente pronunciando,
pagina 4 di 5 - previo accertamento del legittimo esercizio del diritto di diniego di rinnovo del contratto di locazione ex art. 3, comma primo, lett. f) della legge n. 431 del 1998, dichiara la risoluzione del contratto di locazione sottoscritto in data 01.11.2019 e registrato in data 15.11.2019 (n. 005461 serie 3T);
visto l'art. 56 della legge n. 398 del 1978,
- fissa il termine di esecuzione al 20 marzo 2025
- condanna alla refusione delle spese di lite, liquidate in € 2.355,00 (di cui € 655,00 per il Parte_1 procedimento cautelare ed € 1.700,00 per il presente giudizio), per compensi nonché al pagamento di €
100,00 quali spese vive sostenute dagli istanti, oltre Iva CPA e cassa come per legge, con attribuzione al costituito procuratore per dichiarato anticipo.
Provvedimento redatto e trasmesso telematicamente in data 12.02.2025
Il Giudice
Dott.ssa Gisella Ciniglio
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