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Sentenza 27 gennaio 2025
Sentenza 27 gennaio 2025
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Sul provvedimento
| Citazione : | Trib. Napoli, sentenza 27/01/2025, n. 878 |
|---|---|
| Giurisdizione : | Trib. Napoli |
| Numero : | 878 |
| Data del deposito : | 27 gennaio 2025 |
Testo completo
R.G. 6718/2024
TRIBUNALE DI NAPOLI
Sezione Nona Civile
PROSIEGUO VERBALE DI UDIENZA DEL 27/01/2025
Il Giudice, nella persona del dott. Vincenzo Trinchillo, all'esito della camera di consiglio, ritenuta la causa matura per la decisione ed ascoltata la discussione, procede alla pubblica lettura della sentenza con la quale definisce il giudizio e che costituisce parte integrante del presenta verbale.
Napoli, 27/01/2025
Il Giudice
Dott. Vincenzo Trinchillo
R.G. 6718/2024
REPUBBLICA ITALIANA IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE DI NAPOLI
Sezione Nona civile
Il Giudice del Tribunale di Napoli, nella persona del dott. Vincenzo Trinchillo ha pronunciato, mediante lettura del dispositivo e della contestuale motivazione, all'udienza del 27/01/2025 la seguente
SENTENZA
TRIBUNALE DI NAPOLI
Il Giudice Dott. Vincenzo Trinchillo
1 nella causa iscritta al n. 6718/2024 R.G.
TRA
Parte_1 rappresentato e difeso dall'avv. COVONE BRUNO, come da procura in atti.
RICORRENTE
E
e Controparte_1 Controparte_2 rappresentato e difeso dall'avv. DE GREGORIO MASSIMILIANO, come in atti.
RESISTENTE
OGGETTO: Cessazione del contratto di locazione alla scadenza, uso abitativo
CONCLUSIONI: come in atti.
Ragioni di fatto e di diritto della decisione
Con intimazione di sfratto per finita locazione, ritualmente notificata, l'odierna attrice ha adito Questo Tribunale per sentir convalidare lo sfratto per finita locazione ad uso abitativo e per sentir emettere ordinanza di rilascio.
A sostegno della propria domanda deduceva:
che con contratto, regolarmente registrato presso l'Agenzia delle Entrate di
Napoli, al n. 4482 in data 19/07/2013, concedeva in locazione il proprio immobile sito in Napoli alla Via Tribunali n. 169/C, riportato in N.C.E.U. alla Sez. VIC, f.
13, p.lla 57, sub 15, ZC8, cat. A/4, c. 8;
che i conduttori eseguivano nell'immobile locato modifiche non consentite e senza previa autorizzazione della locatrice;
che con lettera raccomandata a/r del 02.11.2016 inoltrava formale disdetta del contratto per la scadenza del 11.07.2017;
che con successive raccomandate a/r del 25.08.2022 e del 05.01.2023 reiterava la richiesta di rilascio dell'immobile;
TRIBUNALE DI NAPOLI
Il Giudice Dott. Vincenzo Trinchillo
2 che vani sono risultati i tentativi di bonario componimento della lite.
Con ulteriori argomentazioni, variamente articolate, concludeva come in atti.
Si costituivano i conduttori i quali contestavano integralmente la domanda attorea ed, in particolare, deducevano l'illegittimità e/o l'inefficacia della disdetta intimata per genericità nell'allegazione dei motivi, in violazione del disposto della legge 431/1998 circa il diniego di rinnovo del contratto di locazione alla prima scadenza. Contestavano l'irritualità della domanda azionata e, pertanto, concludevano - come in atti - per il rigetto dell'azione proposta.
Con ordinanza del 03.04.2024 Questo Magistrato ordinava il rilascio dell'immobile e disponeva il mutamento di rito assegnando alle parti termine per introdurre il procedimento di mediazione.
In seguito al disposto mutamento di rito parte ricorrente, nel riportarsi a tutti i propri scritti e atti difensivi, insisteva per l'accoglimento della propria domanda.
Non risultava depositata memoria ad opera di parte resistente.
All'odierna udienza, il Giudice, ascoltata la discussione di sola parte ricorrente – unica che partecipava all'udienza - ed, all'esito della camera di consiglio, procede alla decisione della causa mediante la pubblica lettura della sentenza.
In via preliminare, sebbene abbia avuto esito infruttuoso, va detto che è stata esperita la c.d. mediazione, obbligatoria per la materia de qua, pertanto, la domanda è procedibile.
Ancora in via preliminare occorre rilevare che la stessa parte resistente non ha depositato memorie integrative, a seguito del disposto mutamento del rito, e non ha articolato, dunque, nel rispetto dei termini previsti dall'ordinanza di mutamento, la richiesta di una specifica attività istruttoria.
Alla luce di tale doverosa perimetrazione, nella citata ottica di chiarezza e diffusività del vaglio, può passarsi al sindacato giurisdizionale sulla domanda di risoluzione del contratto per finita locazione.
TRIBUNALE DI NAPOLI
Il Giudice Dott. Vincenzo Trinchillo
3 La domanda è fondata e deve essere accolta.
Parte ricorrente ha prodotto il contratto di locazione del 02.07.2013 registrato il
19.07.2013 presso l'agenzia delle entrate.
Tale ultimo contratto non risulta mai risolto prima dell'inoltro della disdetta.
La stessa disdetta risulta trasmessa a mezzo raccomandata dalla locatrice alle parti resistenti e regolarmente ricevuta (cfr. allegati in atti).
In tale ultimo atto, senza alcun ragionevole dubbio, la parte ricorrente -locatrice ha manifestato, in maniera inequivoca, la volontà di risolvere il rapporto ( cfr. allegato alla produzione di parte ricorrente ).
Orbene, in proposito va detto che, anche volendo in omaggio al principio della ragione più liquida considerare non rilevante la prima scadenza negoziale come eccepito dalla parte convenuta, nondimeno il contratto di locazione deve intendersi risolto per finita locazione essendo, finanche, già spirata la seconda scadenza contrattuale.
Va, al riguardo, infatti notato che il contratto di locazione è relativo ad uso abitativo ed è stato stipulato in data 02.07.2013 e la disdetta trasmessa in data
02.11.2016.
Orbene – come detto, anche volendo non considerare rilevante in senso estremamente più favorevole al conduttore ed in omaggio al principio della ragione più liquida, non rilevante la disdetta per la prima scadenza contrattuale del 01.07.2017 ( come pure preteso dalla parte attrice ) - , in ogni caso, senza ragionevole dubbio, il contratto deve dirsi risolto alla seconda scadenza negoziale ovvero alla data del 01.07.2021.
Va notato, infatti, che con la disdetta in atti la parte ricorrente ha, certamente, manifestato in maniera inequivoca la volontà di riottenere la disponibilità e l'indicazione dei motivi citati da parte convenuta sono rilevanti esclusivamente per la prima scadenza negoziale ed alcun ulteriore rinnovo si può dire sussistente
TRIBUNALE DI NAPOLI
Il Giudice Dott. Vincenzo Trinchillo
4 atteso che, tramite la disdetta ritualmente e tempestivamente trasmessa, la parte ricorrente ha espressamente inteso evitare il protrarsi dello stesso.
A ciò si aggiunga, ancora, circa la manifestazione di volontà nel non rinnovare il rapporto locatizio a scadenza successiva alla prima che, nell'intimare lo sfratto per finita locazione, certamente la parte ricorrente ha manifestato, in maniera inequivoca, la volontà di risolvere il rapporto e ,se anche – come già detto - non fosse da considerarsi valida la prima scadenza ( certamente in senso favorevole al conduttore e di cui lo stesso non può dolersi ) in forza di tale volontà correttamente manifestata, deve ritenersi, in ogni caso, valida quella del
01.07.2021.
In proposito doveroso il richiamo all'insegnamento della Suprema Corte di
Cassazione che ha affermato, con richiamo, peraltro, ad altre svariate decisioni, che “ anche l'intimazione di sfratto può contenere la disdetta, in quanto da essa si trae l'inequivoca volontà del locatore di non rinnovare il contratto, e che tale intimazione è direttamente riferibile al locatore in virtù della procura al difensore, che l'ha sottoscritta, posta a margine della citazione, e dello stesso mandato alle liti, estensibile ad una dichiarazione che, pur avendo natura sostanziale, costituisce il presupposto dell'intimazione di sfratto, e vale, quindi, ad integrare una disdetta valida ed efficace" ( in tal senso Cassazione civile, sez. VI,
29/11/2017 n. 28471).
In senso del tutto conforme ed, anche con estremamente interessanti riflessioni circa il sindacato giurisdizionale in materia, deve leggersi altra pronuncia con la quale la Suprema Corte ( il riferimento è a Cass
Sez. 3, Sentenza n. 21153 del 17/09/2013 con sottolineato n.d.r. ) ha affermato che: “ In caso di domanda giudiziale di risoluzione del contratto di locazione per scadenza del termine legale, l'eventuale errore nella indicazione della data di scadenza del contratto, in cui sia incorso il locatore, non comporta la reiezione della domanda, né configura una caso di extra o ultrapetizione la rettifica operata dal giudice al riguardo, allorché sia la legge a determinare
TRIBUNALE DI NAPOLI
Il Giudice Dott. Vincenzo Trinchillo
5 termini e scadenza del contratto. Infatti la "causa petendi" dell'azione di licenza per finita locazione è costituita dalla risoluzione del contratto alla scadenza naturale, che è onere del giudice accertare in base alla normativa
(alternativamente contrattuale o legale) che disciplina il rapporto, ed a prescindere dalle indicazioni (eventualmente erronee) delle parti”.
Orbene, ribadendo che il contratto di locazione è relativo ad uso abitativo e si tratta di scadenza contrattuale successiva alla prima ( cfr. contratto di locazione agli atti ), non sussistono, ad avviso del Tribunale, in forza dell'ermeneutica della
Suprema Corte citata, ragioni per non considerare risolto il contratto di locazione tra le parti per finita locazione in forza della volontà manifestata dal locatore e certamente nota al conduttore – costituitosi e difeso nell'odierna vicenda processuale, - di non rinnovare il rapporto.
In altri e sostanziali termini se anche non fosse valida – come eccepito dalla parte resistente – la disdetta per la prima scadenza, il contratto deve ritenersi, in ogni caso, risolto alla data del 01.07.2021 –come termine finale dell'ulteriore scadenza contrattuale, né risultano provate ragione che possano legittimare la perduranza nella detenzione del bene ad opera dei conduttori.
In relazione al termine di rilascio ex art 56 legge 392/1978 deve confermarsi quanto già statuito nell'ordinanza di rilascio essendo, già in tale sede, stato effettuato diffusamente il bilanciamento di interessi tra le parti conformemente alla ratio della citata previsione normativa ed anche alla luce delle odierne deduzioni di parte attrice circa le esigenze personali di salute del figlio della stessa che corroborano le valutazioni già espresse dal Tribunale.
Non resta che analizzare la questione del regime di governo delle spese di lite.
Non sussistono, nell'odierna vicenda processuale, ragioni che consentono di derogare al regime della soccombenza. Le spese, pertanto, vengono liquidate come da dispositivo, in ragione dei parametri di cui al d.m. 55/2014 come
TRIBUNALE DI NAPOLI
Il Giudice Dott. Vincenzo Trinchillo
6 aggiornati ex d.m. 147/2022 tenuto conto dello scaglione di riferimento e della natura delle questioni stesse.
p.q.m.
Il Tribunale di Napoli, nella persona del dott. Vincenzo Trinchillo, definitivamente pronunciando, così provvede:
1) Dichiara definitivamente risolto per finita locazione alla data del 01.07.2021 il contratto di locazione stipulato tra le parti avente ad oggetto l'immobile sito in
Napoli alla via Tribunali n. 169/C -compiutamente individuato in atti e nel contratto di locazione stesso;
2) Ordina ai resistenti – compiutamente identificati in atti - il rilascio dello stesso libero da cose e persone in favore della parte ricorrente, compiutamente identificata in atti – confermando l'ordinanza di provvisorio rilascio;
3) Condanna la parte resistente al pagamento in favore della ricorrente delle spese di liquidate in € 76,00 per spese ed € 1278,00 per compensi, oltre rimborso spese generali nella misura del 15% sui compensi ed accessori se dovuti nella misura di legge con attribuzione al difensore dichiaratosi antistatario.
E' VERBALE
Napoli, 27/01/2025
Il Giudice
Dott. Vincenzo Trinchillo
TRIBUNALE DI NAPOLI
Il Giudice Dott. Vincenzo Trinchillo
7
TRIBUNALE DI NAPOLI
Sezione Nona Civile
PROSIEGUO VERBALE DI UDIENZA DEL 27/01/2025
Il Giudice, nella persona del dott. Vincenzo Trinchillo, all'esito della camera di consiglio, ritenuta la causa matura per la decisione ed ascoltata la discussione, procede alla pubblica lettura della sentenza con la quale definisce il giudizio e che costituisce parte integrante del presenta verbale.
Napoli, 27/01/2025
Il Giudice
Dott. Vincenzo Trinchillo
R.G. 6718/2024
REPUBBLICA ITALIANA IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE DI NAPOLI
Sezione Nona civile
Il Giudice del Tribunale di Napoli, nella persona del dott. Vincenzo Trinchillo ha pronunciato, mediante lettura del dispositivo e della contestuale motivazione, all'udienza del 27/01/2025 la seguente
SENTENZA
TRIBUNALE DI NAPOLI
Il Giudice Dott. Vincenzo Trinchillo
1 nella causa iscritta al n. 6718/2024 R.G.
TRA
Parte_1 rappresentato e difeso dall'avv. COVONE BRUNO, come da procura in atti.
RICORRENTE
E
e Controparte_1 Controparte_2 rappresentato e difeso dall'avv. DE GREGORIO MASSIMILIANO, come in atti.
RESISTENTE
OGGETTO: Cessazione del contratto di locazione alla scadenza, uso abitativo
CONCLUSIONI: come in atti.
Ragioni di fatto e di diritto della decisione
Con intimazione di sfratto per finita locazione, ritualmente notificata, l'odierna attrice ha adito Questo Tribunale per sentir convalidare lo sfratto per finita locazione ad uso abitativo e per sentir emettere ordinanza di rilascio.
A sostegno della propria domanda deduceva:
che con contratto, regolarmente registrato presso l'Agenzia delle Entrate di
Napoli, al n. 4482 in data 19/07/2013, concedeva in locazione il proprio immobile sito in Napoli alla Via Tribunali n. 169/C, riportato in N.C.E.U. alla Sez. VIC, f.
13, p.lla 57, sub 15, ZC8, cat. A/4, c. 8;
che i conduttori eseguivano nell'immobile locato modifiche non consentite e senza previa autorizzazione della locatrice;
che con lettera raccomandata a/r del 02.11.2016 inoltrava formale disdetta del contratto per la scadenza del 11.07.2017;
che con successive raccomandate a/r del 25.08.2022 e del 05.01.2023 reiterava la richiesta di rilascio dell'immobile;
TRIBUNALE DI NAPOLI
Il Giudice Dott. Vincenzo Trinchillo
2 che vani sono risultati i tentativi di bonario componimento della lite.
Con ulteriori argomentazioni, variamente articolate, concludeva come in atti.
Si costituivano i conduttori i quali contestavano integralmente la domanda attorea ed, in particolare, deducevano l'illegittimità e/o l'inefficacia della disdetta intimata per genericità nell'allegazione dei motivi, in violazione del disposto della legge 431/1998 circa il diniego di rinnovo del contratto di locazione alla prima scadenza. Contestavano l'irritualità della domanda azionata e, pertanto, concludevano - come in atti - per il rigetto dell'azione proposta.
Con ordinanza del 03.04.2024 Questo Magistrato ordinava il rilascio dell'immobile e disponeva il mutamento di rito assegnando alle parti termine per introdurre il procedimento di mediazione.
In seguito al disposto mutamento di rito parte ricorrente, nel riportarsi a tutti i propri scritti e atti difensivi, insisteva per l'accoglimento della propria domanda.
Non risultava depositata memoria ad opera di parte resistente.
All'odierna udienza, il Giudice, ascoltata la discussione di sola parte ricorrente – unica che partecipava all'udienza - ed, all'esito della camera di consiglio, procede alla decisione della causa mediante la pubblica lettura della sentenza.
In via preliminare, sebbene abbia avuto esito infruttuoso, va detto che è stata esperita la c.d. mediazione, obbligatoria per la materia de qua, pertanto, la domanda è procedibile.
Ancora in via preliminare occorre rilevare che la stessa parte resistente non ha depositato memorie integrative, a seguito del disposto mutamento del rito, e non ha articolato, dunque, nel rispetto dei termini previsti dall'ordinanza di mutamento, la richiesta di una specifica attività istruttoria.
Alla luce di tale doverosa perimetrazione, nella citata ottica di chiarezza e diffusività del vaglio, può passarsi al sindacato giurisdizionale sulla domanda di risoluzione del contratto per finita locazione.
TRIBUNALE DI NAPOLI
Il Giudice Dott. Vincenzo Trinchillo
3 La domanda è fondata e deve essere accolta.
Parte ricorrente ha prodotto il contratto di locazione del 02.07.2013 registrato il
19.07.2013 presso l'agenzia delle entrate.
Tale ultimo contratto non risulta mai risolto prima dell'inoltro della disdetta.
La stessa disdetta risulta trasmessa a mezzo raccomandata dalla locatrice alle parti resistenti e regolarmente ricevuta (cfr. allegati in atti).
In tale ultimo atto, senza alcun ragionevole dubbio, la parte ricorrente -locatrice ha manifestato, in maniera inequivoca, la volontà di risolvere il rapporto ( cfr. allegato alla produzione di parte ricorrente ).
Orbene, in proposito va detto che, anche volendo in omaggio al principio della ragione più liquida considerare non rilevante la prima scadenza negoziale come eccepito dalla parte convenuta, nondimeno il contratto di locazione deve intendersi risolto per finita locazione essendo, finanche, già spirata la seconda scadenza contrattuale.
Va, al riguardo, infatti notato che il contratto di locazione è relativo ad uso abitativo ed è stato stipulato in data 02.07.2013 e la disdetta trasmessa in data
02.11.2016.
Orbene – come detto, anche volendo non considerare rilevante in senso estremamente più favorevole al conduttore ed in omaggio al principio della ragione più liquida, non rilevante la disdetta per la prima scadenza contrattuale del 01.07.2017 ( come pure preteso dalla parte attrice ) - , in ogni caso, senza ragionevole dubbio, il contratto deve dirsi risolto alla seconda scadenza negoziale ovvero alla data del 01.07.2021.
Va notato, infatti, che con la disdetta in atti la parte ricorrente ha, certamente, manifestato in maniera inequivoca la volontà di riottenere la disponibilità e l'indicazione dei motivi citati da parte convenuta sono rilevanti esclusivamente per la prima scadenza negoziale ed alcun ulteriore rinnovo si può dire sussistente
TRIBUNALE DI NAPOLI
Il Giudice Dott. Vincenzo Trinchillo
4 atteso che, tramite la disdetta ritualmente e tempestivamente trasmessa, la parte ricorrente ha espressamente inteso evitare il protrarsi dello stesso.
A ciò si aggiunga, ancora, circa la manifestazione di volontà nel non rinnovare il rapporto locatizio a scadenza successiva alla prima che, nell'intimare lo sfratto per finita locazione, certamente la parte ricorrente ha manifestato, in maniera inequivoca, la volontà di risolvere il rapporto e ,se anche – come già detto - non fosse da considerarsi valida la prima scadenza ( certamente in senso favorevole al conduttore e di cui lo stesso non può dolersi ) in forza di tale volontà correttamente manifestata, deve ritenersi, in ogni caso, valida quella del
01.07.2021.
In proposito doveroso il richiamo all'insegnamento della Suprema Corte di
Cassazione che ha affermato, con richiamo, peraltro, ad altre svariate decisioni, che “ anche l'intimazione di sfratto può contenere la disdetta, in quanto da essa si trae l'inequivoca volontà del locatore di non rinnovare il contratto, e che tale intimazione è direttamente riferibile al locatore in virtù della procura al difensore, che l'ha sottoscritta, posta a margine della citazione, e dello stesso mandato alle liti, estensibile ad una dichiarazione che, pur avendo natura sostanziale, costituisce il presupposto dell'intimazione di sfratto, e vale, quindi, ad integrare una disdetta valida ed efficace" ( in tal senso Cassazione civile, sez. VI,
29/11/2017 n. 28471).
In senso del tutto conforme ed, anche con estremamente interessanti riflessioni circa il sindacato giurisdizionale in materia, deve leggersi altra pronuncia con la quale la Suprema Corte ( il riferimento è a Cass
Sez. 3, Sentenza n. 21153 del 17/09/2013 con sottolineato n.d.r. ) ha affermato che: “ In caso di domanda giudiziale di risoluzione del contratto di locazione per scadenza del termine legale, l'eventuale errore nella indicazione della data di scadenza del contratto, in cui sia incorso il locatore, non comporta la reiezione della domanda, né configura una caso di extra o ultrapetizione la rettifica operata dal giudice al riguardo, allorché sia la legge a determinare
TRIBUNALE DI NAPOLI
Il Giudice Dott. Vincenzo Trinchillo
5 termini e scadenza del contratto. Infatti la "causa petendi" dell'azione di licenza per finita locazione è costituita dalla risoluzione del contratto alla scadenza naturale, che è onere del giudice accertare in base alla normativa
(alternativamente contrattuale o legale) che disciplina il rapporto, ed a prescindere dalle indicazioni (eventualmente erronee) delle parti”.
Orbene, ribadendo che il contratto di locazione è relativo ad uso abitativo e si tratta di scadenza contrattuale successiva alla prima ( cfr. contratto di locazione agli atti ), non sussistono, ad avviso del Tribunale, in forza dell'ermeneutica della
Suprema Corte citata, ragioni per non considerare risolto il contratto di locazione tra le parti per finita locazione in forza della volontà manifestata dal locatore e certamente nota al conduttore – costituitosi e difeso nell'odierna vicenda processuale, - di non rinnovare il rapporto.
In altri e sostanziali termini se anche non fosse valida – come eccepito dalla parte resistente – la disdetta per la prima scadenza, il contratto deve ritenersi, in ogni caso, risolto alla data del 01.07.2021 –come termine finale dell'ulteriore scadenza contrattuale, né risultano provate ragione che possano legittimare la perduranza nella detenzione del bene ad opera dei conduttori.
In relazione al termine di rilascio ex art 56 legge 392/1978 deve confermarsi quanto già statuito nell'ordinanza di rilascio essendo, già in tale sede, stato effettuato diffusamente il bilanciamento di interessi tra le parti conformemente alla ratio della citata previsione normativa ed anche alla luce delle odierne deduzioni di parte attrice circa le esigenze personali di salute del figlio della stessa che corroborano le valutazioni già espresse dal Tribunale.
Non resta che analizzare la questione del regime di governo delle spese di lite.
Non sussistono, nell'odierna vicenda processuale, ragioni che consentono di derogare al regime della soccombenza. Le spese, pertanto, vengono liquidate come da dispositivo, in ragione dei parametri di cui al d.m. 55/2014 come
TRIBUNALE DI NAPOLI
Il Giudice Dott. Vincenzo Trinchillo
6 aggiornati ex d.m. 147/2022 tenuto conto dello scaglione di riferimento e della natura delle questioni stesse.
p.q.m.
Il Tribunale di Napoli, nella persona del dott. Vincenzo Trinchillo, definitivamente pronunciando, così provvede:
1) Dichiara definitivamente risolto per finita locazione alla data del 01.07.2021 il contratto di locazione stipulato tra le parti avente ad oggetto l'immobile sito in
Napoli alla via Tribunali n. 169/C -compiutamente individuato in atti e nel contratto di locazione stesso;
2) Ordina ai resistenti – compiutamente identificati in atti - il rilascio dello stesso libero da cose e persone in favore della parte ricorrente, compiutamente identificata in atti – confermando l'ordinanza di provvisorio rilascio;
3) Condanna la parte resistente al pagamento in favore della ricorrente delle spese di liquidate in € 76,00 per spese ed € 1278,00 per compensi, oltre rimborso spese generali nella misura del 15% sui compensi ed accessori se dovuti nella misura di legge con attribuzione al difensore dichiaratosi antistatario.
E' VERBALE
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