REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE DI FIRENZE
Seconda sezione civile

Il Tribunale, nella persona del Giudice onorario dott.ssa Micaela Picone ha pronunciato
SENTENZA nella causa civile di I Grado iscritta al n. r.g. 14145/2020 promossa da: promossa da:

Parte_1
con avv.ti Fabio Cappelletti e Andrea Bosi giusto mandato in atti
-attrice contro
e Controparte_1 Controparte_2
con avv. Nicola Rossi giusto mandato in atti
-convenuti
***** **** *****
OGGETTO: Recesso proposta irrevocabile acquisto bene immobile
CONCLUSIONI: per come rassegnate dalle parti all'udienza dell'1 giugno 2023
Attrice “Piaccia all'Ill.mo Giudice adito, per i titoli e le causali dedotti: accertare
l'inadempimento dei signori e per i motivi di cui in narrativa e CP_1 Controparte_2
conseguentemente condannarli al pagamento in favore della sig.ra della somma Parte_1 di Euro 40.000,00 corrispondente al doppio della caparra versata per l'acquisto di porzione dell'immobile sito in fiorenze via Bolognese n. 163, oltre interessi di legge dal dì del dovuto al saldo, ovvero quella maggiore o minor somma che sarà ritenuta di giustizia”
Convenuti: “Voglia l'Ill.mo Giudice adito, ogni contraria domanda ed eccezione disattesa, rigettare in toto le domande avanzate dalla sig.ra nel giudizio in epigrafe e, per Parte_1
l'effetto, accertare e dichiarare l'inadempimento grave della sig.ra e Parte_1
conseguentemente la legittimità del recesso esercitato dai sigg. e stante CP_1 Controparte_2 la palese temerarietà del giudizio introdotto con atto di citazione notificato dalla sig.ra Parte_1
la quale ha agito con colpa grave e/o mala fede, condannare la sig.ra al pagamento
[...] Pt_1
di una somma equitativamente determinata ai sensi dell'art. 96.III c.p.c.; in ogni caso con vittorie di competenze e spese del presente giudizio, oltre rimborso forfettario, c.p.a. e i.v.a. come per legge”
RAGIONI DI FATTO E DI DIRITTO DELLA DECISIONE
Si omette l'analitica esposizione dello svolgimento del processo e la motivazione che segue è redatta ai sensi dell'art.16-bis, comma 9-octies (aggiunto dall'art. 19, comma 1, lett. a, n.

2- ter, D.L.
27 giugno 2015, n. 83, convertito, con modificazioni, dalla L. 6 agosto 2015, n. 132) decreto-legge
18 ottobre 2012, n. 179, convertito, con modificazioni, dalla legge 17 dicembre 2012, n. 221 secondo cui gli atti di parte e i provvedimenti del giudice depositati con modalità telematiche sono redatti in maniera sintetica;
pertanto, per quanto riguarda domande, eccezioni e richieste conclusive delle parti, si rinvia agli atti processuali delle medesime ed ai verbali delle udienze.
La sig.ra ha agito in giudizio assumendo di aver visionato nel mese di giugno 2018, tramite Pt_1
il mediatore l'appartamento in Firenze, Via Bolognese n. Parte_2
163, facente parte del complesso immobiliare denominato “ , costituito da un immobile al Org_1 grezzo che avrebbe dovuto essere ultimato dall'acquirente secondo i propri gusti e desiderata.
La sig.ra ha assunto di aver avanzato una prima proposta di acquisto datata 18/06/2018, non Pt_1
accettata da parte venditrice in quanto recante nelle note alcune richieste che i venditori non potevano garantire, e quindi, a seguito del rifiuto dei sigg.ri una seconda proposta da CP_2
questi accettata in data 29/06/2018 con allegata una nota integrativa contrattuale che veniva firmata e quindi accettata da tutte le parti.
La sig.ra ha dedotto che l'offerta prevedeva che: l'immobile sarebbe stato trasferito “...libero Pt_1 da oneri, vincoli, vizi, evizioni, trascrizioni pregiudizievoli...”; il termine entro cui stipulare il rogito notarile di compravendita, con contestuale consegna del bene, veniva fissato entro il 30/07/2018; i
Sigg.ri richiedevano lo spostamento del rogito e di procedere, al fine di ottenere un CP_2
secondo acconto sul prezzo, alla stipula di un preliminare notarile, sostenendone loro le spese;
il suddetto preliminare veniva fissato da parte venditrice alla data del 2 agosto 2018, innanzi al notaio
Dott. Persona_1
La Sig.ra ha assunto di aver appreso, solo dalla visione dell'atto di provenienza Pt_1
dell'immobile datato 29 gennaio 2013 che, in data 28 dicembre 2012, era stata presentata alla
Soprintendenza per i Beni Architettonici, Paesaggistici, Storici, Artistici ed Etnoantropologici, per le province di Firenze, Pistoia e Prato domanda di sottoposizione del medesimo a vincolo di interesse artistico protocollata al num. 28796.
La Sig.ra alla luce delle omissioni operate da parte venditrice, del dilungamento delle Pt_1
tempistiche, nonché del contenuto della bozza di preliminare inviata dal Dott. in data 2 Per_1 agosto 2018, non si recava all'appuntamento con il Notaio e successivamente comunicava, Per_1
con lettera del 9 agosto 2018, il recesso dal contratto di compravendita per inadempienza di parte venditrice, con ogni conseguenza di legge.
La sig.ra ha assunto il grave inadempimento a carico della parte promittente venditrice, Pt_1
Sigg.ri e per aver gli stessi omesso di comunicarle l'intervenuto inoltro CP_1 Controparte_2
della domanda di sottoposizione dell'immobile a vincolo di interesse artistico protocollata al num.
28796 in data 28 dicembre 2012 da cui sarebbe derivata l'applicazione delle limitazioni di cui alle stringenti disposizioni previste dal Capo II, dalla sezione I del Capo III e dalla sezione I del Capo
IV del D.Lvo 42/04 riguardanti la vigilanza e l'ispezione del bene, nonché la limitazione all'alienabilità ed agli interventi edilizi operabili sullo stesso.
La sig.ra ha assunto, inoltre, come ulteriore inadempienza dei promittenti venditori: Pt_1
l'allungamento delle tempistiche per la stipula del rogito di compravendita nonché l'imputazione di una serie di spese aggiuntive a carico del promissario acquirente indicate nel preliminare di compravendita redatto dal notaio che portavano alla definitiva rottura del rapporto Per_1
fiduciario tra le parti.
Nel costituirsi in giudizio i sigg.ri hanno contestato le pretese attoree in fatto e diritto CP_2
assumendo l'illegittimità del recesso esercitato dalla promittente acquirente sig.ra in assenza Pt_1
di pattuizione di termine essenziale per la stipula del rogito, in assenza di gravami o vincoli pregiudizievoli sul bene promesso in vendita, in assenza di pericolo attuale bensì solo potenziale, meramente presuntivo e putativo.
Per tale motivo i sigg.ri hanno chiesto a loro volto di accertare l'inadempimento grave CP_2
della sig.ra e conseguentemente la legittimità del recesso da loro esercitato con Parte_1 comunicazione in data 27/08/2018 dall'Avv. Nicola Rossi (tramite p.e.c. all'Avv. Macherelli ed inoltre tramite raccomandata a.r. alla sig.ra , con allegate procure sostanziali sottoscritte dai Pt_1
sig.ri e delo loro diritto a trattenere la caparra confirmatoria di € 20.000,00 a suo tempo CP_2
versata dalla promittente acquirente.
Acquisita la documentazione prodotta ed espletata la fase istruttoria (interrogatori formali e prova testimoniale), all'udienza del 6 luglio 2023 le parti precisavano le conclusioni e la causa era trattenuta in decisione dallo scrivente Giudice, subentrato alla dott.ssa con concessione dei Per_2
termini ex art. 190 c.p.c **** *** ****
La vicenda che ci occupa trae origine dal mancato perfezionamento di una compravendita avente ad oggetto una porzione dell'immobile sito in Firenze via Bolognese n. 163, tra la promittente acquirente ed odierna attrice, Sig.ra ed i promittenti venditori, Sigg.ri e Parte_1 CP_1
Controparte_2
Incontestato tra le parti, nonché documentale, che la sig.ra formulò una (seconda) proposta Pt_1 irrevocabile volta all'acquisto dell'appartamento sito in Firenze via Bolognese n. 163, individuato al
Catasto dei Fabbricati del Comune di Firenze al Foglio 26 Particella 480 Sub 528, facente parte del complesso immobiliare denominato , di proprietà dei sigg.ri da questi Org_1 CP_2
accettata in data 29/06/2018 (vedi doc. 1 parte attrice) nella quale era indicato: il prezzo di acquisto in € 430.000,00, la data del 30 luglio 2018 quale termine per la stipula del contratto di compravendita, il rinvio alle statuizioni di cui alla nota integrativa allegata¹.
La sig.ra difatti, introducendo il presente giudizio ha chiesto di accertare la legittimità del Pt_1
recesso dalla proposta irrevocabile di acquisto perfezionatasi a seguito dell'accettazione, da parte dei sigg.ri avente ad oggetto l'indicato immobile e la conseguente condanna dei convenuti CP_2
inadempienti alla restituzione del doppio della caparra confirmatoria versata. ¹ Cfr. “L'appartamento (allegato A) è allo stato grezzo attualmente privo di abitabilità. Obblighi di servitù: la parte venditrice si obbliga verso la parte promittente acquirente a a) garantire servitù di passo pedonale e carrabile sulle strade sterrate nel terreno di proprietà venditrice, indicate approssimativamente e colorate in verde e rosso nella planimetria esternoo allegata (allegato B). b) permettere il passaggio di nuova tubazione di adduzione gas metano attraverso la sua proprietà dalla via pubblica fino alla proprietà parte acquirente. La parte promittente" acquirente si obbliga verso la parte venditrice a garantire servitù di passo pedonale verso il nuovo casotto enei a servizio di entrambe le proprietà venditrice/acquirente che verrà posizionato approssimativamente nel punto colorato in celeste nella planimetria esterno allegata, lungo la rampa di accesso alla proprietà promittente acquirente. Ripartizione delle spese per i lavori inerenti le servitù e i confini tra le due proprietà. La parte promittente venditrice e acquirente concorderanno la definizione esatta del terreno oggetto di vendita. La promittente venditrice si assume cura
e spese per l'accatastamento e spese per completare l'illuminazione della strada sterrata di accesso colorata in verde nella planimetria esterno allegata. La parte promittente acquirente si assume cura e spese per l'esecuzione dei lavori della strada sterrata indicata approssimativamente in rosso nella planimetria esterno allegata (in riferimento alla definizione dei confini da concordarsi come precedentemente stabilito), della nuova adduzione gas metano e delle eventuali recinzioni a confine di proprietà. La parte promittente venditrice e acquirente divideranno in parti uguali le spese della costruzione di nuovo casotto enei. Modalità e tempi dell'esecuzione di questi lavori verranno concordati tra le parti. La parte promittente venditrice e acquirente concordano di richiedere alla ditta di fornire tina dichiarazione che i lavori da essa finora svolti per la proprietà venditrice sono a CP_3 completo carico della parte venditrice stessa. Spese condominiali: ovviamente non è possibile dichiarare che le spese sono e saranno inferiori a 600 euro annui. Tuttavia si allega preventivo di spesa ordinaria 2018 (allegato C) riguardante le unità immobiliare attuali, da cui si deduce che un appartamento della consistenza di quello in vendita non dovrebbe superare 600 euro annui per la contabilità ordinaria. Oltre alle spese dell'edificio "villa", le uniche altre spese condominiali sono relative alla manutenzione del cancello e del viale alberato d'accesso e delle parti a uso comune (manto stradale, giardinaggio, illuminazione). Sono escluse dal conteggio condominiale le spese relative alla manutenzione stradale e illuminazione della strada sterrata indicata in verde nella planimetria esterno allegata, ad uso comune delle parti venditrice/acquirente e che quindi devono essere concordate e ripartite tra di esse soltanto. Invece le spese per la strada sterrata evidenziata in rosso rimarranno a carico della parte promittente acquirente in forza dell'uso esclusivo che ne farà. IMU/Prima casa: non è possibile ad oggi dichiarare la categoria catastale di destinazione che presumibilmente sarà assegnata in linea con i precedenti accatastamenti di appartamenti nello stesso immobile”. Si rammenta che la proposta irrevocabile di acquisto è una dichiarazione unilaterale che obbliga ab initio solo il potenziale compratore il quale la presenta al venditore per esprimere la sua volontà di acquistare un determinato immobile ad un determinato prezzo.
La disciplina giuridica della proposta d'acquisto è contenuta in diversi articoli ad iniziare dall'art. 1326 c.c.il quale recita: “Il contratto è concluso nel momento in cui chi ha fatto la proposta ha conoscenza dell'accettazione dell'altra parte” da cui si evince che la proposta è il passo iniziale verso la conclusione del contratto che si perfezione con l'accettazione del promittente venditore.
Nella fattispecie che ci occupa, nella proposta in parola, la sig.ra si impegnava Pt_1
espressamente a versare € 20.000,00 alla firma della detta stessa con assegno non trasferibile intestato al venditore (vedi doc 2 parte attrice) e rilasciato all'Agente Controparte_1
Immobiliare con l'incarico di consegnarlo ad avvenuta conoscenza da parte del Proponente, dell'accettazione della presente proposta di acquisto (art. 1326 ce.), a titolo dì caparra confirmatoria
(art. 1385 ce.).
Non vi è dubbio, quindi, secondo quanto espressamente specificato nella proposta d'acquisto, che la somma di € 20.000,00 versata dalla sia stata pagata a titolo di caparra confirmatoria, e che Pt_1
essa abbia inizialmente costituito una garanzia della serietà della proposta nonché, all'accettazione della proposta, una garanzia aggiuntiva per entrambe le parti, rappresentando una liquidazione del danno stabilita in via anticipata e forfettaria idonea ad esonerare la parte adempiente dalla necessità di provare l'ammontare effettivo del pregiudizio subito a causa dell'inadempimento dell'altra parte.
Al pagamento del doppio della caparra, difatti, intende avvalersi la sig.ra che invoca in Pt_1
questa sede la declaratoria dell'inadempimento dei Sigg.ri e per aver CP_1 Controparte_2
omesso gli stessi di informarla che, con riferimento all'immobile oggetto di compravendita, era stata presentata in data 28 dicembre 2012 alla Soprintendenza
[...]
per le province di Firenze, Pistoia e Prato Organizzazione_2
domanda di sottoposizione a vincolo di interesse artistico protocollata al num. 28796 e, comunque, per non essere addivenuti alla stipula entro la data indicata nella proposta di acquisto.
Occorre pertanto verificare se il comportamento dei sigg.ri abbia il carattere CP_2
dell'inadempimento tale da far venire meno l'interesse di parte attrice alla esecuzione del contratto legittimando il recesso ex art. 1395 co. 2 c.c. esercitato a mezzo di raccomandata datata 27 agosto
2018.
In base al disposto dell'art. 1337 c.c. – Trattative e responsabilità precontrattuale – “Le parti, nello svolgimento delle trattative e nella formazione del contratto, devono comportarsi secondo buona fede”.
A parere del Tribunale la risposta non può che essere negativa. La responsabilità precontrattuale, configurabile per violazione del precetto posto dall'art. 1337 c.c., costituisce una forma di responsabilità extracontrattuale, che si collega alla violazione della regola di condotta stabilita a tutela del corretto svolgimento dell'iter di formazione del contratto. Ne consegue che, qualora gli estremi del comportamento illecito siano integrati dal recesso ingiustificato di una parte, grava non su chi recede la prova che il proprio comportamento corrisponde ai canoni di buona fede e correttezza, ma incombe, viceversa, sull'altra parte l'onere di dimostrare che il recesso esula dai limiti della buona fede e correttezza postulati dall'art. 1337 c.c..
Considerando il comportamento tenuto dall'attrice, consistente nella mancata sottoscrizione del contratto preliminare di vendita, integrante un recesso dalla trattativa precontrattuale intercorrente con i convenuti, all'esito dell'istruttoria esperita in corso di causa, tale recesso è risultato non giustificato.
L'art. 1455 cod. civ. prevede che 'Il contratto non si può risolvere se l'inadempimento di una delle parti ha scarsa importanza, avuto riguardo all'interesse dell'altra'.
Inoltre, “la disciplina dettata dal secondo comma dell'art. 1385 c.c., in tema di recesso per inadempimento nell'ipotesi in cui sia stata prestata una caparra confirmatoria, non deroga affatto alla disciplina generale della risoluzione per inadempimento, consentendo il recesso di una parte solo quando l'inadempimento della controparte sia colpevole e di non scarsa importanza in relazione all'interesse dell'altro contraente. Pertanto, nell'indagine sull'inadempienza contrattuale da compiersi al fine di stabilire se ed a chi spetti il diritto di recesso, i criteri da adottarsi sono quegli stessi che si debbono seguire nel caso di controversia su reciproche istanze di risoluzione, nel senso che occorre in ogni caso una valutazione comparativa del comportamento di entrambi i contraenti in relazione al contratto, in modo da stabilire quale di essi abbia fatto venir meno, con il proprio comportamento, l'interesse dell'altro al mantenimento del negozio” (Cass. Ord. 10 maggio
2019 n. 12549).
La prova testimoniale esperita in corso di causa ha consentito di appurare che al momento in cui il notaio si apprestava a far sottoscrivere il contratto preliminare non risultava esserci una Per_1
formale sottoposizione al vincolo del bene immobile oggetto di compravendita² (vedi ud. 14 novembre 2022). E' risultato provato, altresì, che la sig.ra avesse avuto la possibilità ben prima della stipula Pt_1
del preliminare di avere contezza del deposito della domanda di sottoposizione a vincolo di interesse artistico presentata dagli odierni convenuti alla Sopraintendenza. A tal fine si veda la deposizione resa dal teste attoreo : “ cap. 43 Non so se lo abbia letto. Preciso che Parte_2
la documentazione le è stata fornita dal mio studio precedentemente all'atto. Di sicuro abbiamo consegnato tutta la documentazione ed anche l'atto di cui mi si legge dal momento che la sig.ra era assistita da un tecnico molto pignolo.”. In ogni caso, asserisce il teste “Mi Pt_1 Pt_2 sembra proprio di no in quanto con tutta la documentazione fornita in precedenza all'attrice le era stata data anche questa. Adr Non ricordo se in fase di appuntamento venisse specificato il richiamo all'atto di sopraintendenza. La sig.ra ha comunque dimostrato l'interesse all'immobile con Pt_1 più di una proposta.”.4
Di tenore leggermente diverso, ma comunque confermativo della circostanza che la sig.ra Pt_1
avesse avuto modo di apprendere della su citata domanda ben prima della stipula del preliminare, la testimonianza resa dal teste attoreo il quale – pur escludendo che l'atto di Testimone_1
provenienza non fosse stato inviato dall'Agenzia di intermediazione unitamente alla documentazione fatta pervenire alla successivamente alla presentazione della proposta – ha Pt_1 comunque confermato che “cap. 4 Confermo e preciso che l'atto de quo l'ho procurato io personalmente chiamando lo studio del notaio di Bologna che aveva stipulato l'atto e che me lo ha inviato per mail. Adr Non ricordo quando mi fu inviata la mail ma sicuramente diversi giorni prima della data fissata per il preliminare Cap. 5 Io avevo già notiziato di questa circostanza alla sig.ra
adr L'agenzia ci aveva notiziato che sull'immobile non vi fossero vincoli. adr Non ricordo Pt_1 se abbiamo avuto un confronto con la proprietà o con l'agenzia immobiliare dopo la scoperta del vincolo. La sig.ra era ben edotta da me circa la presenza del vincolo e ben prima che fosse preparata la minuta del preliminare dal notaio.”(vedi formulazione cap.li 4 e 5 nelle note tre e quattro a piè di pagina).
Del tutto inconferente la testimonianza resa dal sig. , coniuge della in Testimone_2 Pt_1
quanto costellata da molteplici 'non ricordo' ed in considerazione della circostanza che molte delle informazioni sono state acquisite dallo stesso de relato per come dallo stesso dichiarato: “Io non ho seguito tutte le questioni. I rapporti con il geom. li aveva mia moglie.” Tes_1 ³ Cfr. cap 4) “D.C.V. che la Sig.ra apprendeva dall'atto di provenienza dell'immobile oggetto di proposta di acquisto, ovvero Pt_1 l'atto atto di compravendita 29 gennaio 2013 (doc. 3 allegato all'atto di citazione), che in data 28 dicembre 2012 era stata presentata alla Soprintendenza per i Beni Architettonici, Paesaggistici, Storici, Artistici ed Etnoantropologici, per le province di
Firenze, Pistoia e Prato domanda di sottoposizione del predetto immobile a vincolo di interesse artistico protocollata al num. 28796” A parere dello scrivente Giudice quindi sono emersi sufficienti elementi a comprova dell'assenza di un vincolo strictu senso inteso sull'immobile in parola che solo se effettivamente esistente avrebbe rappresentato un fatto gravemente incidente sulla vicenda contrattuale intervenuta fra le parti.
La contestuale sussistenza di un obbligo di informazione a carico del promittente venditore, avente ad oggetto l'esistenza della sola domanda di sottoposizione a vincolo di interesse artistico presentata dagli odierni convenuti alla Sopraintendenza, in sede di stipula di un contratto preliminare, deve essere valutata tenendo conto: 1) della funzione perseguita dalle parti mediante la sottoscrizione della proposta irrevocabile di acquisto e 2) del regime di pubblicità necessario del provvedimento amministrativo.
Sotto il primo profilo occorre considerare che nel momento in cui contraenti interessati alla compravendita di un bene immobile decidono di premettere al perfezionamento del contratto di compravendita la stipula di un preliminare, a carattere obbligatorio, l'intento è da un lato quello di affrettare la formazione di un vincolo giuridico e dall'altro di cautelarsi, consentendo a ciascuna delle parti l'espletamento di ogni verifica circa l'esistenza di vizi, difetti, pesi, vincoli ecc. del bene e rinviando gli effetti reali perseguiti al completamento di ogni indagine informativa.
In secondo luogo, si rammenta che, con riferimento al regime di pubblicità, l'esistenza di vincoli è oggetto di trascrizione nei pubblici registri immobiliari (art.2, comma secondo, e 3, comma secondo, legge n.1089/1939 e 15, comma secondo, d.lgs.42/2004) e nel caso di specie alcun vincolo era stato trascritto in quanto non sussistente.
Tantomeno vi erano elementi per ritenere che il detto vincolo sarebbe a breve stato trascritto.
In ogni caso, eventuali chiarimenti si sarebbero potuti richiedere al notaio proprio alla sottoscrizione del preliminare così come si sarebbero potuti compiere i necessari accertamenti prima della stipula del contratto di compravendita.
La regolarità dell'immobile sotto il profilo lamentato dalla risulta altresì documentata dal Pt_1
fatto che altri immobili facenti parte del compendio oggetto di causa sono stati venduto a terzi e nei relativi atti pubblici risulta la circostanza che per gli stessi era stata presentata alla Soprintendenza per i Beni Architettonici, Paesaggistici, Storici, Artistici ed Etnoantropologici per le Province di
Firenze, Pistoia e Prato apposita domanda, protocollata in data 28 dicembre 2012 al n. 28796, affinché il compendio stesso venisse sottoposto a vincolo di interesse artistico e che, non avendo la competente Soprintendenza avviato il relativo procedimento di cui all'art. 14, comma 1, del D.Lvo
42/04, i predetti immobili non risultavano soggetti alle disposizioni cautelari di cui al comma 4 del medesimo articolo (vedi doc.ti da 8 a 12 di parte convenuta). Alla luce di tali considerazioni, pur tenendo conto degli obblighi di buona fede gravanti sulle parti contraenti nella fase di formazione del contratto ex art.1337 cc, non può ritenersi obbligo specifico a carico del promittente venditore quello di fornire alla controparte informazioni il cui accesso è disponibile mediante attività rientranti nella normale diligenza del promittente acquirente una volta acquisita la notizia (per es. con il deposito di un'istanza di accertamento di sussistenza di un provvedimento dichiarativo dell'interesse culturale e/o di un provvedimento prescrittivo di tutela indiretta a carico di un immobile o di un'area immobiliare).
Si osserva, inoltre, che la data indicata nella proposta irrevocabile di acquisto quale termine per il rogito - peraltro non essenziale non emergendo tale carattere in alcun modo dal testo del negozio
(Cass. sez. II, 22 ottobre 2014 n. 22454; Cass. Civ. n. 32238/2019) - era stata fatta slittare per consentire di effettuare una serie di frazionamenti dei terreni per esigenze della Filippi sorte successivamente al perfezionamento della proposta irrevocabile di acquisto tanto da essere prevista la stipula di un contratto preliminare intermedio (in data 2agosto) per consentire, comunque, all'attrice di stipulare in congruo termine il contratto definitivo.
A conferma di tali ultime circostanze depone la testimonianza resa dall'arch. e del sig. Tes_3
all'udienza del 14 novembre 2022. Pt_2
Non si configura pertanto nel caso di specie, in relazione alla condizione della mera presentazione alla Soprintendenza per i Beni Architettonici, Paesaggistici, Storici, Artistici ed Etnoantropologici, per le province di Firenze, Pistoia e Prato della domanda di sottoposizione a vincolo di interesse artistico, la sussistenza dell'inadempimento dell'obbligo informativo lamentata dall'attrice Pt_1
nonché la sussistenza di ulteriori presupposti per il recesso ex art.1385 cc, al fine dell'accertamento del diritto al pagamento in duplum della caparra, costituiti dall'inadempimento di non scarsa importanza, secondo la nozione dello stesso risultante dal combinato disposto degli articoli 1453 e
1455 cc, e dall'esser lo stesso imputabile alla parte debitrice, secondo la disciplina di cui all'art. 1218 cc.
Quanto agli ulteriori rilievi effettuati dalla difesa cioè i costi aggiuntivi per la parte Pt_1
acquirente oltre che smentiti per tabulas (quanto all'imputabilità del costo del preliminare Pt_1
ed alla categoria catastale), gli stessi risultano legati alle richieste di aumento di estensione del terreno da parte della sig.ra ed alle conseguenti necessarie formalità catastali di Pt_1 frazionamento poi espletate dall'Arch. per come evinte in sede testimoniale. Tes_3
Per le medesime ragioni, in assenza di alcun inadempimento imputabile ai promittenti venditori, deve ritenersi legittimo l'esercizio del diritto di recesso dalla proposta irrevocabile di acquisto esercitato dai sigg.ri formalizzato in data 27 agosto 2018 stante il tenore letterale della CP_2
raccomandata A.R. inviata alla (doc. 7 di parte convenuta). Pt_1 Conseguentemente, accertato il legittimo esercizio del diritto di recesso da parte dei promittenti venditori, va altresì dichiarato il diritto di costoro a trattenere la somma di € 20.000,00 pacificamente versata dal promissario acquirente sig.ra a titolo di caparra confirmatoria, ai Pt_1 sensi e per gli effetti di cui all'art. 1385 comma 2 c.c..
Nel caso di specie non sussistono i presupposti per la condanna della per lite temeraria. Pt_1
Il rigetto della domanda di risarcimento per responsabilità processuale aggravata, ai sensi dell'articolo 96 c.p.c., non configura un'ipotesi di parziale e reciproca soccombenza
(Cass.20317/2022).
Le spese di lite, pertanto, seguono la soccombenza e vengono liquidate come in dispositivo in considerazione del valore della causa secondo i parametri di cui al D.M. 147/2022 ai valori medi con riduzione del 30% ex art 4, comma 4) D.M. 55/2014.


P.Q.M.


Il Tribunale di Firenze, definitivamente pronunziando, disattesa e respinta ogni diversa domanda, eccezione e difesa, così provvede:
1) rigetta la domanda attorea;

2) accerta e dichiara il legittimo esercizio del diritto di recesso dei sigg.ri e CP_1 [...]
dalla proposta di acquisto irrevocabile dai medesimi accettata in data 29/06/2018, con CP_2
conseguente diritto al trattenimento della somma di € 20.000,00 percepita a titolo di caparra confirmatoria;

3) rigetta la domanda di condanna dell'attrice per lite temeraria ex art. 96 c.p.c.; Parte_1
4) condanna la sig.ra alla refusione delle spese di lite in favore dei sigg.ri Parte_1
AS e liquidate in € 5.331,20 per compensi professionali, oltre il 15% spese Controparte_2
generali, CPA e IVA come per legge.
Firenze lì 23 febbraio 2024
Il Giudice dott.ssa Micaela Picone 1. DA COMPARE FOOTNOTE PAGES ² Cfr. “A quella data avevo tutte le visure per provvedere alla stipula del preliminare. Preciso che nell'atto di provenienza del 2013, integrato nel 2014, si faceva riferimento ad una istanza depositata presso la Sovraintendenza dei beni culturali nel 2012 ai fini della sottoposizione al vincolo del bene. Non so dire per quale motivo fu fatta detta istanza. Alla presunta data del preliminare non risultava esserci una formale sottoposizione al vincolo del bene immobile oggetto di compravendita. Tale ultima circostanza risultava per altro da un ulteriore atto di compravendita stipulato nel 2016 dinanzi al notaio ed avente ad oggetto un bene Per_3 del medesimo complesso e nel quale si precisava l'assenza di disposizioni cautelari dei cui al D. lgv 42/04 (il teste consulta la bozza di preliminare in suo possesso)” ⁴ Cfr “5) D.C.V. che tale circostanza era stata celata da parte dei Sigg.ri e sia all' CP_1 Controparte_2 Org_3
che alla Sig.ra tanto che quest'ultima ne veniva a conoscenza dalla minuta di preliminare del Notaio
[...] Pt_1 Per_1 ricevuta in data 2 agosto 2018”