Sentenza n. 14/2026
Depositata il 02/01/2026
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
La Corte di Giustizia Tributaria di primo grado di NAPOLI Sezione 22, riunita in udienza il 15/12/2025 alle ore 09:00 con la seguente composizione collegiale:
CIOFFI FURIO, Presidente
TE EL, LA
MAGLIONE TOMMASO, Giudice
in data 15/12/2025 ha pronunciato la seguente

SENTENZA

- sul ricorso n. 6627/2025 depositato il 08/04/2025

proposto da

Società_1 Ricorrente_1 S.p.a. - P.IVA_1
Difeso da
Difensore_1 - CF_Difensore_1
Difensore_2 - CF_Difensore_2
Rappresentato da Rappresentante_1 - CF_Rappresentante_1
Rappresentante difeso da
Difensore_1 - CF_Difensore_1
Difensore_2 - CF_Difensore_2
ed elettivamente domiciliato presso Email_1

contro

Ag. Entrate Direzione Provinciale I Di Napoli
elettivamente domiciliato presso Email_2
Avente ad oggetto l'impugnazione di:
- AVVISO DI LIQUIDAZIONE n. 2022 1T 045949 000 REGISTRO 2022
a seguito di discussione in pubblica udienza e visto il dispositivo n. 22307/2025 depositato il 15/12/2025
Richieste delle parti:
Ricorrente/Appellante: (Trascrizione delle eventuali richieste ammesse dal Presidente)
Resistente/Appellato: (Trascrizione delle eventuali richieste ammesse dal Presidente)

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO

Con atto trasmesso in via telematica la società Società_1 Società_2 s.p.a. propone alla Corte di Giustizia Tributaria di Primo Grado di Napoli ricorso avverso l'avviso di rettifica e liquidazione nr. n. 2022 1T 045949
000, emesso dall'Agenzia delle Entrate di Napoli I notificato in data 28.1.25, relativo al pagamento di maggiore imposta di registro dovuta dalla ricorrente in relazione alla compravendita di un complesso edilizio, chiedendone l'annullamento, per nullità dell'atto per carenza di motivazione e per erroneo calcolo dell'imposta, che non avrebbe tenuto conto delle perizie di parte e delle condizioni degli immobili al momento della stipula del contratto.
Si è costituita l'Agenzia delle Entrate e ha chiesto il rigetto del ricorso.
In data odierna la Corte ha deciso come da dispositivo.

MOTIVI DELLA DECISIONE

Oggetto del ricorso è la quantificazione dell'imposta di registro dovuta per la compravendita di un complesso immobiliare per la quale l'Agenzia ha rettificato il valore venale in euro 972.575,00 in luogo del prezzo pagato di euro 670.000,00 e ha applicato una maggiore imposta per euro 29.323,64 con sanzioni per euro 27.232.00.
La ricorrente contesta la carenza di motivazione e, nel merito, la fondatezza della pretesa, in quanto l'Agenzia delle Entrate avrebbe tenuto conto soltanto parzialmente delle spese di manutenzione sostenute da Società_1 per rendere fruibile uno dei quattro immobili acquistati e non avrebbe considerato l'inagibilità degli altri tre immobili.
Nel ricorso si fa anche riferimento ad una precedente bozza di atto -nr. TE8T210000064/2024- con cui l'Agenzia aveva rideterminato in aumento il “valore venale” ai sensi degli art. 51 e 52 del DPR 831/1986 in euro 1.293.047,15 sulla base di una perizia redatta dall'Ufficio del Territorio con la quale tale valore venale era stato calcolato applicando il metodo comparativo pluriparametrico derivato dal Market Comparison
Approach.
In seguito alla bozza la società aveva depositato controdeduzioni, contestando l'attribuzione di un valore sproporzionato agli immobili, calcolato sulla base di ciascuna caratteristica principale degli immobili oggetto di vendita e facendo comparazioni con transazioni aventi ad oggetto immobili analoghi, nella medesima area geografica e nel triennio antecedente la data dell'atto, senza tener conto che nella perizia dell'Ufficio gli immobili erano stati considerati in normali condizioni manutentive e gli impianti regolari.
In seguito alle controdeduzioni l'Agenzia ha emesso l'atto impugnato con il quale ha riconosciuto parzialmente le doglianze della ricorrente dando rilievo a due “due elementi fondamentali” che hanno inciso sul deprezzamento del complesso immobiliare, le spese sostenute per gli oneri legati al rilascio del Permesso in Sanatoria che ammontano ad euro 110.471,76 -calcolate per intero-, e le spese sostenute per la ristrutturazione, per un importo forfettario di euro 200.000,00 -calcolate solo in parte-, e ha rideterminato il valore di euro 972.575,00, oggetto dell'atto impugnato.
Atto che, come anticipato, viene in questa sede contestato per difetto di motivazione, oltre che per infondatezza.
Partendo dal vizio di motivazione, dalla lettura dei dettagliati motivi del ricorso si comprende che la società sia stata in grado di difendersi contestando, punto per punto, tutti gli elementi emergenti dall'atto.
L'onere di motivazione appare, pertanto, assolto.
Ed invero, la Corte di Cassazione, con specifico riferimento all'imposta di registro, ha precisato che, anche a seguito dell'entrata in vigore dell'art. 7 della l. n. 212 del 2000, che ha esteso alla materia tributaria i principi di cui all'art. 3 della l. n. 241 del 1990, l'obbligo di motivazione dell'avviso di accertamento di maggior valore deve ritenersi adempiuto mediante l'enunciazione del criterio astratto in base al quale è stato rilevato, con le specificazioni in concreto necessarie per consentire al contribuente l'esercizio del diritto di difesa e per delimitare l'ambito delle ragioni deducibili dall'Ufficio nell'eventuale successiva fase contenziosa, nella quale l'Amministrazione ha l'onere di provare l'effettiva sussistenza dei presupposti per l'applicazione del criterio prescelto, ed il contribuente la possibilità di contrapporre altri elementi sulla base del medesimo criterio o di altri parametri.
Nel caso di specie l'Agenzia ha correttamente motivato l'atto indicando i criteri e i presupposti per la rideterminazione dell'imposta e gli elementi sulla base dei quali ha fondato, in concreto, la valutazione.
L'atto impugnato contiene, poi, anche l'esame articolato delle controdeduzioni sulla prima bozza ed una precisa valutazione di tutti gli elementi dalle stesse emergenti, sia di quelli ritenuti privi di fondamento sia di quelli che hanno condotto ad una rivalutazione con il riconoscimento parziale delle doglianze della società.
Passando alla fondatezza della pretesa tributaria, se si considera la normativa in materia, l'avviso di rettifica può ritenersi legittimo.
Ed invero, l'art. 51 D.P.R. 26/04/1986, n. 131, nella determinazione del valore dei beni e dei diritti ai fini dell'imposta di registro, prevede che per gli atti che hanno per oggetto beni immobili o diritti reali immobiliari l'Ufficio del registro, ai fini dell'eventuale rettifica, si assume come valore dei beni o dei diritti, salvo il disposto dei commi successivi, quello dichiarato dalle parti nell'atto e, in mancanza o se superiore, il corrispettivo pattuito per l'intera durata del contratto.
Per gli atti che hanno per oggetto beni immobili o diritti reali immobiliari, si intende per valore quello venale in comune commercio. Per gli atti che hanno per oggetto aziende o diritti reali su di esse, si intende per valore quello venale complessivo dei beni che compongono l'azienda, compreso l'avviamento ed esclusi i beni indicati nell'articolo 7 della parte prima della tariffa e nell'articolo 11-bis della tabella, al netto delle passività inerenti all'azienda risultanti dalle scritture contabili obbligatorie o da atti aventi data certa a norma del codice civile, tranne quelle che l'alienante si sia espressamente impegnato a estinguere e quelle relative ai beni di cui al citato articolo 7 della parte prima della tariffa e articolo 11-bis della tabella.
Per gli atti che hanno per oggetto beni immobili o diritti reali immobiliari l'ufficio dell'Agenzia delle entrate, ai fini dell'eventuale rettifica, controlla il valore di cui al comma primo avendo riguardo ai trasferimenti a qualsiasi titolo e alle divisioni e perizie giudiziarie, anteriori di non oltre tre anni alla data dell'atto o a quella in cui se ne produce l'effetto traslativo o costitutivo, che abbiano avuto per oggetto gli stessi immobili o altri di analoghe caratteristiche e condizioni, ovvero al reddito netto di cui gli immobili sono suscettibili, capitalizzato al tasso mediamente applicato alla detta data e nella stessa località per gli investimenti immobiliari, nonché ad ogni altro elemento di valutazione, anche sulla base di indicazioni eventualmente fornite dai comuni. E' chiaro che la norma attribuisca rilevanza al valore venale degli immobili salvo elementi concreti che possano incidere su tale valore.
La giurisprudenza è conforme sul punto:
“Il giudizio di stima del valore di un complesso aziendale, ai fini della determinazione della base imponibile dell'imposta di registro, si compone di questioni puramente estimative (cd. estimative semplici) - concernenti valutazioni tecniche per la rilevazione dell'obiettiva consistenza qualitativa/quantitativa del cespite e l'individuazione dei fattori di calcolo per il complessivo giudizio di valore - che hanno natura fattuale, integrando un apprezzamento di merito, non sindacabile in sede di legittimità se adeguatamente motivato,
e di questioni di puro diritto (cd. estimazione complessa) - concernenti l'interpretazione e l'applicazione di leggi, di atti e negozi giuridici rispetto all'imposta considerata, senza risolversi in un mero giudizio di valore, come quando vengono dedotti vizi del procedimento di accertamento o occorre l'individuazione dei criteri giuridici per la suddetta imposizione rispetto ai fatti accertati - che, invece, assumono rilevanza anche agli effetti di quanto previsto dall'art. 101, comma 2, c.p.c. Cassazione civile sez. trib., 17/01/2025, n.1190.
“La rettifica del valore di un immobile dichiarato ai fini dell'imposta di registro, ipotecaria e catastale può basarsi anche su un atto di comparazione al valore di immobili aventi analoghe caratteristiche, a condizione che tale comparazione rispetti i parametri temporali e oggettivi previsti dall' art. 51 comma 3 del d.p.r. n. 131 del 1986. Tali parametri includono i trasferimenti immobiliari, le divisioni e le perizie giudiziarie precedenti di non oltre 3 anni, il reddito netto capitalizzato ed altri elementi di valutazione residuali. Cassazione civile sez. trib., 14/08/2024, n.22845.
“In tema di imposta di registro, i plurimi criteri di stima individuati dall'art. 51, comma 3 del d.P.R. n. 131 del
1986, ai fini del controllo del valore dichiarato dalle parti per i trasferimenti immobiliari, sono assolutamente
"pariordinati", sicché l'avviso di accertamento in rettifica del valore dichiarato può legittimamente fondarsi, oltre che sul parametro comparativo e su quello del reddito, anche su "altri elementi di valutazione", purché questi ultimi non siano elencati in modo meramente generico e di stile, onde consentire al contribuente l'esercizio del diritto di difesa. Cassazione civile sez. trib., 24/06/2021, n.18103.
“In tema di imposta di registro, ai fini della corretta individuazione della base imponibile rileva solo il valore venale in comune commercio del singolo bene immobile, senza che su di esso possano incidere eventuali garanzie reali o altri vincoli derivanti da pignoramento o sequestro, in quanto, seppur suscettibili di influire sulla determinazione del prezzo inter partes, sono estranei al sistema fissato nell'art. 51, commi 2 e 3, del d.P.R. n. 131 del 1986, il quale è inteso ad individuare il prezzo che il venditore ha la maggiore probabilità di realizzare e l'acquirente di pagare "in condizioni normali di mercato", prescindendo da situazioni soggettive e momentanee che possono diminuirlo ed aumentarlo.
Cassazione civile sez. trib., 31/05/2025, n.14638
“In tema di imposta di registro, ai fini della corretta individuazione del valore venale in comune commercio dei beni immobili, ai sensi dell'art. 51, commi 2 e 3, d.P.R. 26 aprile 1986 n. 131, se è legittimo negare rilievo a situazioni soggettive e momentanee che possano influire sul mercato, non possono, invece, non essere considerate le obiettive condizioni del bene alla data dell'atto. Tra queste, in particolare, rientra la situazione dell'immobile concesso in locazione e con diritto di prelazione del conduttore (ai sensi della l. 27 luglio 1978
n. 392), trattandosi di una situazione che, venendo ad incidere negativamente sulle potenziali utilizzazioni del bene oggetto della prestazione, appare di per sè idonea a deprimerne il valore di scambio sul mercato immobiliare, secondo criteri economici che rivestono carattere di normalità. Cassazione civile sez. trib.,
05/08/2002, n.11688
Nel caso di specie, correttamente, l'Agenzia da un lato -nella bozza- si è basata su elementi oggettivi concreti, valutando, ai fini del calcolo, la natura del cespite compravenduto, l'ubicazione dello stesso nonché gli elementi di stima in possesso dell'Agenzia del Territorio di Napoli, utilizzando strumenti di navigazione virtuale, ortofoto e banche dati, con particolare riferimento alle immagini SIT (Sistema integrato territoriale dell'Agenzia delle Entrate), e della stima tecnica effettuata che ripercorre le metodologie utilizzate, dall'altro, però, come risulta nell'avviso impugnato, ha tenuto conto di elementi che possono aver inciso sul deprezzamento degli immobili -emergenti dalle controdeduzioni alla bozza- e ha riconosciuto rilevanza, come anticipato, alle spese sostenute per il permesso in sanatoria e per la ristrutturazione, rideterminando il valore da euro 1.293.047,15 in euro 972.575,00.
Il ricorso deve, pertanto, essere rigettato.
In considerazione della natura dell'atto impugnato, delle questioni giuridiche poste all'esame del giudicante e della condotta delle parti, ricorrono giusti motivi per compensare tra le parti le spese di causa.

P.Q.M.

Rigetta il ricorso e compensa le spese.