Repubblica italiana
In nome del popolo italiano
Sentenza
Tribunale Ordinario di Oristano SEZIONE ORDINARI/SPECIALI CIVILE
Giudice: Nicolò Sesta
Indicazione delle parti
(c.f. ) Parte_1 C.F._1
Difeso dall'avv. MATTA EMANUELE (c.f. ) C.F._2 con studio in PIAZZA REPUBBLICA,28 09125 CAGLIARI
– Parte principale –
(c.f. ) Parte_2 C.F._3
Difeso dall'avv. TULUI FRANCO (c.f. ), C.F._4 Pt_3
( VIA XX SETTEMBRE 31 ORI-
[...] C.F._5
STANO; con studio in VIA DANTE 69 09128 CAGLIARI
c.f. ) Parte_4 C.F._6
c.f. ) Parte_5 C.F._7
Difesi dagli avv. PINNA SPADA ANTONIO (c.f.
) e (c.f. C.F._8 Parte_6 [...]
) C.F._9
c.f. ) Parte_7 C.F._10
(c.f. ) Parte_8 C.F._11
Contumaci
– Controparti –
Ruolo: n. 1124/2020 r.g.c.c.
— 1 — Conclusioni delle parti
Le parti hanno così concluso:
: Parte_1
N VIA PRINCIPALE NEI CONFRONTI DELL'ATZENI: nella denegata ipotesi di opposizione da parte del Sig. al Pt_2 recesso come sopra formalizzato:
1) dichiarare, con riferimento alla locazione avente ad oggetto i beni di cui alla compravendita de qua, l'intervenuto recesso per volontà del locatore, alla prima scadenza ex art. 3 comma 1 lett. d-e, L. n.
431/1998, ovvero in data 10/10/2021, in considerazione del fatto che l'immobile locato, con riferimento alla parte oggetto del contratto di compravendita di cui al capo 6 della narrativa dell'atto di citazione, deve essere demolito e trasformato e si rende necessario, per ragioni tecniche, il rilascio della parte de qua dello stesso da parte dell'inquilino
Pt_2
2) per l'effetto, condannare al rilascio in favore Parte_2 dell'attore degli immobili di sua proprietà meglio indicati nell'atto no- tarile del Dott. del 02/10/18 n. 3731 rep e n. 2782 raccolta Persona_1 alla prima scadenza del contratto di locazione del 10/10/2017, ovvero in data 10/10/2021, ai sensi e per l'effetto dell'art. 3, comma 1, lett d-e,
L. n. 431/1998, per i motivi meglio esposti in atto di citazione;

3) condannare il convenuto al risarcimento dei Parte_2 danni, nessuno escluso, patiti dall'attore a causa dei fatti de quibus, da quantificarsi anche ex art 1226 c.c., in caso di opposizione alle domande precedenti;

IN VIA PRINCIPALE NEI CONFRONTI DELL'ORRU'
1) condannare la convenuta al risarcimento dei CP_1 danni, nessuno escluso, (comprensivi anche dei danni causati dalle in- filtrazioni e di quelli per il mancato godimento dell'immobile alienato), patiti dall'attore a causa dei fatti de quibus, danni da quantificarsi anche ex art 1226 c.c.;
NEI CONFRONTI DI AMBEDUE I CONVENUTI 1) condannare e essendo le loro Parte_2 CP_1 difese palesemente temerarie ed in mala fede, al risarcimento dei danni a favore dell'attore, ex art 96 cpc da liquidarsi ex bono et aequo;

2) in ogni caso con vittoria di spese e compensi di giudizio.
— 2 — e Pt_4 Parte_5
1) rigettare la domanda attrice di risarcimento dei danni nei con- fronti della Sig.ra come legalmente amministrata in CP_1 quanto infondata in fatto ed in diritto;

2) rigettare la domanda ex art. 96 c.p.c. formulata da CP_2
nei confronti di;

[...] CP_1
3) con il favore delle spese di causa. In via subordinata e salvo gravame
3) in caso di accoglimento della domanda attrice dichiarare te- nuto il Sig. a tenere indenne la Sig.ra Parte_2 CP_1 come legalmente amministrata da ogni pretesa risarcitoria e spesa e dalle conseguenze sfavorevoli da una eventuale condanna. In ogni caso nei confronti del Sig. Voglia il Tri- Parte_2 bunale Ill.mo
1) rigettare la domanda dal medesimo formulata nei confronti di
; CP_1
a) dichiarare risolto il contratto di locazione del 10.10.2017 regi- strato il 27 luglio 2018 al N. 1795 Serie 3T per grave inadempimento del conduttore condannando il Sig. all'immediato rila- Parte_2 scio dell'immobile locato;

b) condannare il Sig. al pagamento dei canoni Parte_2 scaduti e a scadere fino al saldo con interessi legali dalle singole sca- denze al saldo;

c) condannare il Sig. al risarcimento dei danni Parte_2 nella misura che verrà stabilita in corso di causa d) con vittoria di spese ed onorari del giudizio.
Parte_2

1. In via principale:
- pregiudizialmente dichiarare il difetto di legittimazione attiva dell'attore;
- in ogni caso: dichiarare inammissibile ogni avversa domanda e comunque rigettare le stesse in quanto del tutto infondate;

2. In via subordinata: nel caso in cui il Sig. Giudice dovesse pren- dere in considerazione le domande di parte attrice, salvo il gravame, accertare e dichiarare che il convenuto ha diritto alla riduzione di al- meno 1/3 del canone di locazione di cui al contratto del 10 ottobre 2017.

3. Rigettare la domanda di manleva formulata dalla Signora
[...]
. Parte_9

4. In ogni caso: con vittoria di spese e compensi professionali.
— 3 — Ragioni della decisione


1. I fatti di causa.
e hanno avuto una controversia pe- Parte_1 CP_1 titoria, che hanno risolto con una transazione stipulata il 2 ottobre 2018, che prevedeva, tra le altre cose, la vendita di un deposito su due piani con cortile a Mogoro in vico II Gramsci 8, con trasferimento dalla sig.ra CP_
al sig. . Pt_1
La controversia odierna deriva dal fatto che il deposito in que- stione, promesso libero da vincoli, era già in locazione a Parte_2 CP_
nipote della sig.ra , in forza di contratto del 10 ottobre
[...] 2017. La transazione prevedeva l'esecuzione di lavori di risanamento, e il sig. non ha potuto realizzarli per l'opposizione della sig.ra Pt_1 CP_
e del sig. Pt_2
Subentrato nel contratto in quanto acquirente del locatore, il sig.
ha comunicato il proprio recesso. Il sig. tuttavia, non ha Pt_1 Pt_2 rilasciato il locale, e quindi il sig. ne chiede la condanna. A en- Pt_1 trambi, poi, il sig. chiede il risarcimento dei danni. Pt_1
Deceduta in corso di causa , il processo è stato rias- CP_1 sunto nei confronti degli eredi, e e Pt_4 Pt_5 Persona_2 [...]
. Di questi solo e si sono costituiti, rei- Persona_3 Pt_4 Persona_4 terando le difese di . CP_1


2. Le posizioni dei convenuti.


2.1. La posizione del sig. verso il sig. . Pt_2 Pt_1
Il sig. sostiene che non vi sia prova della proprietà in capo Pt_2 al sig. . La difesa è irrilevante, in quanto il rilascio è stato chiesto Pt_1 in forza dell'obbligazione restitutoria derivante dalla cessazione della locazione (adempimento), non in virtù del titolo di proprietà (rivendi- cazione). Il sig. , quindi, non è tenuto a dimostrare la proprietà, Pt_1 ma solo la propria posizione di locatore, che non è in contestazione.
Il sig. sostiene inoltre che la locazione comprenda più im- Pt_2 mobili, e, in diritto, che non sia ammesso un recesso parziale. Sostiene
— 4 — inoltre che il recesso, dichiarato ai sensi dell'art. 3 legge locazioni abi- tative, sia illegittimo, in quanto esercitato per ragioni non previste dalla legge. Entrambe le difese sono infondate, in quanto il recesso del sig.
, ancorché non inquadrabile come recesso vero e proprio, ha co- Pt_1 munque prodotto gli effetti di una disdetta che ha impedito il rinnovo, provocando così l'estinzione dell'intero contratto il 10 ottobre 2021 (conformemente alla domanda del sig. ). Pt_1
In definitiva, il sig. deve essere condannato al rilascio Pt_2 dell'immobile e al risarcimento del danno al sig. . Pt_1


2.2. La posizione degli eredi verso il sig. . CP_1 Pt_1
prima e e poi sostengono che in CP_1 Pt_4 Persona_4 capo al sig. graverebbe una presunzione di conoscenza della lo- Pt_1 cazione ai sensi dell'art. 2704 c.c., in quanto oggetto di registrazione. La difesa è radicalmente infondata, in quanto la registrazione di un con- tratto non pone alcuna presunzione di conoscenza, ma serve solo a dare data certa degli atti: l'archivio degli atti registrati non è liberamente CP_ consultabile come il registro immobiliare. La sig.ra ha semplice- mente dichiarato il falso quando ha dichiarato la libertà dell'immobile ceduto, e di tale fatto tutti i suoi eredi devono rispondere.
Gli RR sostengono inoltre di non aver cooperato in alcun modo col sig. nell'ostacolare l'accesso al sig. , e che quindi di Pt_2 Pt_1 eventuali danni deve rispondere solo lui. La tesi è infondata, in quanto la responsabilità da inadempimento è del tutto oggettiva, quindi è suf- ficiente il collegamento causale tra inadempimento e danno, senza che rilevi in alcun modo la conoscenza o la prevedibilità che, cedendo un immobile già occupato in forza di locazione, il conduttore avrebbe ri- fiutato di cooperare all'esecuzione dei lavori. Da un punto di vista cau- sale, il collegamento è pienamente sussistente, in quanto se la sig.ra CP_
non avesse ceduto una cosa precedentemente data in locazione, il sig. non si sarebbe mai trovato nella situazione di avere un im- Pt_1 mobile inaccessibile. CP_ In definitiva, tutti gli eredi , in quanto tali, devono essere condannati al risarcimento del danno al sig. . Pt_1
È fondata, invece, la domanda di essere mallevati dal sig. Pt_2 CP_ in quanto i sig.ri , in effetti, devono rispondere del fatto di lui, ma questo, nei rapporti interni, deve risponderne in via esclusiva, in quanto unico autore materiale della condotta.
— 5 —

2.3. La controversia tra il sig. e gli eredi . Pt_2 CP_1
In via riconvenzionale subordinata, il sig. ha chiesto alla Pt_2 CP_ sig.ra prima e ai suoi eredi poi una riduzione del canone, fondata sul fatto che il deposito non poteva essere oggetto di locazione. prima e e poi si sono opposti alla CP_1 Pt_4 Persona_4 domanda, chiedendo a loro volta la risoluzione del contratto per grave inadempimento del sig. con condanna al pagamento dei canoni Pt_2 scaduti e al risarcimento del danno. Alla prima udienza, il sig. ha contestato la gravità dell'ina- Pt_2 CP_ dempimento, rilevando che secondo gli stessi conteggi della sig.ra i canoni non pagati ammontavano solo a 1.355,10 €, denaro comunque in corso di pagamento. Entrambe le domande devono essere rigettate: quella di riduzione del canone perché il sig. ha pienamente goduto del deposito ben Pt_2 oltre la scadenza del contratto;
quella di risoluzione e condanna perché,
a fronte della contestazione puntuale sull'insussistenza della gravità dell'adempimento e dell'allegato pagamento in corso, nessuna dedu- zione è stata svolta in senso contrario, rendendo così il fatto pacifico.


3. Il risarcimento del danno.
Posto che la domanda risarcitoria è fondata nell'an, si tratta ora di valutare l'entità e le voci di danno. Il sig. ha individuato una prima voce nei danni subiti dai Pt_1 suoi immobili a causa delle infiltrazioni d'acqua, aggravate dall'impos- sibilità di compiere i lavori concordati, in particolare la prosecuzione della falda del tetto e l'installazione della gronda in una parte che ne è mancante. Disposta consulenza tecnica, il consulente ha accertato la ne- cessità di eseguire vari lavori, sia al deposito che all'abitazione stessa del sig. , a sua volta interessata dalle infiltrazioni, per un totale Pt_1 di 4.850 €.
Seconda voce di danno, che il sig. ha azionato solo nei Pt_1 CP_ confronti della sig.ra prima e dei suoi eredi poi, è il danno da man- cato godimento dell'immobile. Il danno in questione, come da giuri- sprudenza consolidata, deve considerarsi in re ipsa pari al valore loca- tivo della cosa. In occasione della stessa consulenza tecnica, il consu- lente ha determinato tale valore in 27 € al mese.
— 6 —

4. Le spese del processo.
Le spese seguono la soccombenza e si liquidano come da dispo- sitivo, tenuto conto che la causa è stata di complessità minima.
Il valore deve essere determinato in base alle due diverse do- mande dirette.
La domanda di restituzione, che si fonda sulla cessazione del rap- porto locativo, deve essere determinata come se si trattasse di una causa per licenza per finita locazione. In passato, questo valore si determinava ai sensi dell'art. 12 comma 2 c.p.c., ma con la soppressione del conci- liatore e del pretore e l'attribuzione di tutte le controversie in materia al tribunale, questa disposizione è stata abrogata, in quanto non più neces- saria ai fini della competenza. Ritiene, tuttavia, il giudice, che, in man- canza di altri criteri per la determinazione del valore ai fini della liqui- dazione dei compensi, non si possa far altro che applicare la detta di- sposizione, ancorché abrogata.
La norma in questione stabilisce che il valore si determina cumu- lando un anno di canone;
se però c'è controversia in ordine alla fine della locazione, il valore si determina cumulando i canoni per il periodo controverso. Nel caso di specie questa controversia c'è stata, perché il sig. fino all'ultimo, ha insistito sul fatto che la locazione non Pt_2 fosse mai cessata. Il periodo controverso va dal 10 ottobre 2021 all'at- tualità, ossia quarantadue mensilità. Dal momento che il canone era stato convenuto in 350 € al mese, il valore di questa domanda deve es- sere determinato in 14.700 €
La domanda del risarcimento del danno da infiltrazioni ha valore pari a 4.850 €. La domanda del risarcimento del danno da mancato godimento della cosa non è allo stato compiutamente determinabile, in quanto i CP_ sig.ri (e per l'effetto della malleva anche il sig. dovranno Pt_2 pagare 27 € al mese dal 2 ottobre 2018 al rilascio. Trattandosi di obbli- gazione assimilabile a una rendita potenzialmente perpetua, ritiene il giudice applicabile per analogia l'art. 13 comma 3 c.p.c. La detta men- silità dovrà quindi essere moltiplicata dapprima per dodici e poi per venti, per un totale di 6.480 €.
Il valore totale è quindi pari a 26.030 €. Data la bassa complessità della controversia e l'estrema vicinanza del valore alla parte più bassa dello scaglione, non si ritiene comunque equo liquidare un compenso superiore al 10% del valore della controversia.
Il sig. deve inoltre essere condannato ai sensi dell'art. 96 Pt_2
— 7 — comma 3 c.p.c., per aver resistito con dolo palese, il quale emerge chia- ramente dalla pretestuosità di tutte le sue difese. Particolarmente stig- matizzabile è il fatto che abbia promesso più volte di rilasciare l'immo- bile senza mai adempiere, al solo scopo di ritardare la definizione del procedimento in previsione di una condanna. Questo giudice, appli- cando per analogia l'art. 26 c.p.a., si orienta nel senso di liquidare la somma equitativa in misura pari al doppio dei compensi già liquidati. Si ritiene invece di pronunciare condanna per colpa grave nei con- CP_ CP_ fronti dei sig.ri . Certamente, all'epoca dei fatti la sig.ra era già sottoposta ad amministrazione di sostegno e il fatto di aver venduto un immobile già concesso in locazione non era stato frutto di un in- ganno, ma della disattenzione del suo amministratore di sostegno, per l'ovvio motivo che egli è un sindaco di Comune, che istituzionalmente segue moltissimi amministrati. Tuttavia, la resistenza a oltranza, con argomenti gravemente infondati, è indice di tentativi di rimediare a po- steriori a questi errori, e quindi di colpa grave. Sempre applicando per analogia l'art. 26 c.p.a., questo giudice si orienta nel senso di liquidare la somma equitativa in misura pari ai compensi già liquidati. La con- danna andrà limitata ai soli e che, costituendosi in Pt_4 Persona_4 riassunzione, hanno reiterato le difese che costituiscono il fondamento della responsabilità aggravata di . CP_1
Dispositivo
Il Tribunale:
1. dichiara che il contratto di locazione concluso tra CP_1 e registrato all'ufficio del registro di Oristano al n. Parte_2
1795 serie 3T del 2018, è scaduto il 10 ottobre 2021 2. condanna a rilasciare il locale di deposito sito Parte_2
a Mogoro in vico II Gramsci 8 (catasto Oristano-Mogoro, foglio 9, map- pale 6175)
3. condanna e , e Pt_4 Pt_5 Persona_2 Parte_8
in solido tra loro, a pagare a 27 € al Parte_2 Parte_1 mese dal 2 ottobre 2018 al rilascio 4. condanna e , e Pt_4 Pt_5 Persona_2 Parte_8
in solido tra loro, a pagare a 4.850 €, Parte_2 Parte_1 oltre rivalutazione e interessi come da sezioni unite n. 1712/1995 dal dovuto al saldo
— 8 — 5. condanna a mallevare integralmente Parte_2 Pt_4
e e dalla condanna di cui ai due Pt_5 Persona_2 Parte_8 capi precedenti
6. condanna e , e Pt_4 Pt_5 Persona_2 Parte_8
in solido tra loro, al rimborso delle spese processuali, Parte_2 che si liquidano in 2.603 € per compensi, oltre accessori di legge, al rimborso delle spese vive per contributo unificato, marca da bollo e no- tificazioni, e pone definitivamente a loro carico le spese di consulenza tecnica
7. condanna a pagare a 5.080 € Parte_2 Parte_1 ai sensi dell'art. 96 comma 3 c.p.c.
8. condanna e , in solido tra loro, a pagare a Pt_4 Persona_4
2.603 € ai sensi dell'art. 96 comma 3 c.p.c. Parte_1
Si comunichi.
20 maggio 2025
Il giudice
Nicolò Sesta
— 9 —