NN. R.G. 38918/2023
TRIBUNALE ORDINARIO di MILANO
TREDICESIMA CIVILE
VERBALE DELLA CAUSA n. r.g. 38918/2023 tra
Parte_1
ATTORE/I e
VIA LUIGI ZOJA 31 MILANO Controparte_1
CONVENUTO/I

Oggi 2 aprile 2025 innanzi al dott. Paola Barbara Folci, sono comparsi:
Per l'avv. PERLETTI MASSIMILIANO e l'avv. TUNIN Parte_1
TECLA MARIA ) VIA LARGO GUIDO DONEGANI 2 C.F._1
MILANO;
Per MILANO l'avv. RIBALDONE Controparte_2
MARCO
E' altresì presente ai fini della pratica forense il dott. , Persona_1 Persona_2
Controparte_3
Il Giudice invita le parti a precisare le conclusioni E' presente personalmente il sig . Pt_1
I procuratori delle parti precisano le conclusioni come da fogli depositati telematicamente Dopo breve discussione orale, il Giudice pronuncia sentenza ex art. 281 sexies c.p.c. dandone lettura.
Il Giudice
dott. Paola Barbara Folci
pagina 1 di 7 REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO di MILANO
TREDICESIMA CIVILE
Il Tribunale, nella persona del Giudice dott. Paola Barbara Folci ha pronunciato ex art. 281 sexies c.p.c. la seguente
SENTENZA nella causa civile di I Grado iscritta al n. r.g. 38918/2023 promossa da:
(C.F. ), con il patrocinio dell'avv. Parte_1 C.F._2
PERLETTI MASSIMILIANO e dell'avv. TUNIN TECLA MARIA ( ) VIA LARGO GUIDO DONEGANI 2 MILANO;
, C.F._1 elettivamente domiciliato in LARGO DONEGANI 2 MILANO presso il difensore avv. PERLETTI MASSIMILIANO
ATTORE contro
(C.F. ), Controparte_4 P.IVA_1 con il patrocinio dell'avv. RIBALDONE MARCO e dell'avv. , elettivamente domiciliato in PIAZZA SALVEMINI, 7 35131 PADOVA presso il difensore avv. RIBALDONE MARCO
CONVENUTO
CONCLUSIONI
Le parti hanno concluso come da fogli depositati telematicamente
Concisa esposizione delle ragioni di fatto e di diritto della decisione
Con atto di citazione notificato in data 19.10.2023, il Sig. ha Parte_2
impugnato le delibere assunte dall'Assemblea del in data Controparte_1
17.03.2023, ritenendole viziate da profili di nullità e/o annullabilità. In particolare, le delibere impugnate riguardano: 1) Nullità/annullabilità della delibera di approvazione del rendiconto consuntivo relativo al bilancio d'esercizio 01.10.2021 – 30.09.2022 e pagina 2 di 7 relativo riparto, per mancanza della nota sintetica prevista dall'art. 1130-bis c.c.,
l'adozione di un criterio misto di contabilizzazione (cassa/competenza) senza adeguata giustificazione e l'erronea imputazione di spese personali al Sig. . 2) Pt_1
Nullità/annullabilità della delibera di approvazione del bilancio preventivo d'esercizio
01.10.2022 – 30.09.2022 e relativo piano di riparto, per difetto di trasparenza e mancanza di giustificazione delle spese. Nullità/annullabilità della delibera di ripartizione per il riscaldamento centralizzato e la fornitura di acqua fredda e acqua calda, per violazione del criterio di ripartizione ex art. 1123 c.c. e mancata esibizione delle letture dei contatori. 4) Nullità/annullabilità della delibera relativa alla costruzione di un cancelletto pedonale automatizzato previa costituzione di servitù di passaggio, per eccesso di potere dell'assemblea e invalidità dell'atto di costituzione della servitù. 5)
Nullità/annullabilità delle delibere assunte con l'Assemblea del 17.03.2023 per difetto del verbale assembleare, mai condiviso e sottoscritto congiuntamente da Presidente e
Segretario.
Con comparsa di risposta depositata il 10.01.2024, il si è costituito Controparte_1
in giudizio chiedendo il rigetto delle domande attoree, eccependo preliminarmente la carenza di legittimazione attiva del Sig. e la mancanza di interesse ad agire, Pt_1
nonché la presunta regolarità delle delibere impugnate.
Senza necessità di seguito istruttorio si passa ora alla decisione
XXX
In relazione alla delibera di approvazione del rendiconto consuntivo relativo al bilancio esercizio 1/10/2021 – 30/09/2022 e relativo riparto parte attrice si duole che il documento portato in approvazione non sarebbe conforme a quanto previsto dall'articolo
1130 bis c in quanto mancherebbero la nota sintetica esplicativa;
in merito al bilancio preventivo 1/10/202 – 30/09/2022 e piano di riparto l'attore si duole della mancanza di trasparenza
Si difende il convenuto asserendo la intelligibilità e la completezza del CP_1
consuntivo portato all'approvazione dell'assemblea.
pagina 3 di 7 L'art. 1130bis c.c., stabilisce che: “il rendiconto condominiale deve contenere le voci di entrata e di uscita ed ogni altro dato inerente alla situazione patrimoniale del condominio, ai fondi disponibili ed alle eventuali riserve, il tutto espresso in modo da consentire l'immediata verifica;
deve comporsi di un registro di contabilità, un riepilogo finanziario, nonché una nota sintetica esplicativa della gestione con l'indicazione anche dei rapporti in corso e delle questioni pendenti;

l'assemblea può, in qualsiasi momento o per più annualità specificamente identificate, nominare un revisore che verifichi la contabilità del condominio;
i condomini e i titolari di diritti reali o di godimento sulle unità immobiliari possono prendere visione dei documenti giustificativi di spesa in ogni tempo ed estrarne copia a proprie spese;
le scritture e i documenti giustificativi devono essere conservati per dieci dalla data della relativa registrazione”.
In accordo a quanto precisato dalla Corte di Cassazione (cfr.: Cass. Sez. II, Ord. n°
28257/2023) deve ritenersi che “il rendiconto deve dunque specificare le voci di entrata e di uscita, la situazione patrimoniale del condominio, i fondi disponibili e le eventuali riserve, «in modo da consentire l'immediata verifica». Il riferimento alle «voci di entrata e di uscita», significa, dunque, che il rendiconto deve documentare gli incassi e i pagamenti eseguiti, in rapporto ai movimenti di numerario ed alle relative manifestazioni finanziarie, nonché «ogni altro dato inerente alla situazione patrimoniale del condominio», con indicazione nella nota sintetica esplicativa della gestione «anche dei rapporti in corso e delle questioni pendenti», avendo qui riguardo al risultato economico dell'esercizio annuale, che è determinato dalla differenza tra ricavi e costi maturati, e non, dunque, dal solo conto cassa (cfr. Cass. n. 33038 del 2018)”.
Con la conseguenze che perché sia valida una delibera di approvazione del rendiconto condominiale necessario che la documentazione che compone il consuntivo portato approvazione della assemblea renda intelligibile ai condomini le voci di entrata e di spesa, con le quote di ripartizione e dia prova delle somme incassate, nonché
pagina 4 di 7 dell'entità e della causale degli esborsi fatti, e di tutti gli elementi di fatto che consentano di individuare e vagliare le modalità con cui l'incarico di amministrazione è stato eseguito (cfr.: Cass. Sez. II, Ord. n° 28257/2023).
Il registro di contabilità, il riepilogo finanziario e la nota sintetica esplicativa della gestione, con l'indicazione anche dei rapporti in corso e delle questioni pendenti, che compongono il rendiconto, servono quindi a realizzare l'interesse del condomino a una conoscenza concreta dei reali elementi contabili del bilancio, ed a consentire in assemblea l'espressione di un voto cosciente e meditato (cfr.: Cass. Sez. II, Ord. n°
28257/2023).
Non si rinviene in atti prova che al rendiconto sia stato allegata la nota sintetica esplicativa.
La delibera in merito deve essere annullata.
Non appaiono invece fondate le doglianze inerenti il riparto delle spese ripartizione per il riscaldamento centralizzato e la fornitura di acqua fredda e calda, per violazione del criterio di ripartizione ex art 1123 c.c
Dalla documentazione in atti si rileva che le spese relative al riscaldamento e all'acqua sanitaria sono state ripartite in parte in base ai consumi effettivi, come conteggiati dai contabilizzatori installati ad hoc, e in parte in base ai millesimi e cioè secondo il criterio generale previsto dall'art. 1123, primo comma, cod. civ.
Il regolamento condominiale di natura contrattuale prevede, infatti, che le spese in questione siano ripartite in base ai consumi individuali, prevede altresì che
“La differenza tra il consumo totale e la somma dei consumi individuali sarà addebitato per millesimi a ciascun Condomino e comunque nel rispetto delle previsioni normative”.
Nel caso de quo, dalle risultanze documentali , i consumi sono stati ripartiti così come prescrive il regolamento..
Non sussiste, pertanto, la lamentata invalidità della delibera sul punto.
Il quarto motivo di impugnazione: l'asserita invalidità della delibera che ha approvato la realizzazione di un cancelletto automatizzato per l'accesso all'area comunale contigua al pagina 5 di 7 CP_5
si ravvisa illegittimità nella delibera impugnata sul punto
[...]
Il passaggio che sarebbe esercitato attraverso il cancelletto in questione trova il suo titolo nel diritto di servitù costituito a favore del “fondo comune” e a carico della contigua area comunale che nasce dalla convenzione stipulata con il Comune di Milano convenzione stipulata da e cioè dal soggetto che ha Controparte_6
realizzato l'edificio, che è oggi il e che all'epoca era proprietario unico Parte_3
dell'intera area;
la convenzione è stata sottoscritta da a ciò Controparte_6
espressamente delegata – con la firma degli atti di assegnazione in proprietà – da tutti i suoi soci, attuali condomini del Parte_3
In conclusione:
La servitù di passo è un diritto reale, che “segue” la proprietà del fondo dominante;
tale proprietà è passata da ai partecipanti al si Controparte_6 Parte_3
ricorda che il fondo dominante è uno spazio condominiale;
▪ la convenzione di cui sopra Contr è stata stipulata da in nome, per conto e nell'interesse di Controparte_6
tutti i partecipanti al i quali sono oggi i titolari della citata servitù di Parte_3
passo, la convenzione de qua non è “un atto nullo”, ma bensì valida ed efficace, non si ravvisa, infatti, alcun profilo di invalidità.
L'assemblea ha quindi deliberato l'esecuzione su di un bene di proprietà condominiale;
delibera valida sul punto.
In relazione al quinto motivo di impugnazione e cioè la mancanza di verbale condiviso e sottoscritto dal presidente e dal segretario non è causa di invalidità della delibera assembleare, allorquando il presidente dell'assemblea che si rifiuta di firmare è lo stesso attore . Pt_1
La domanda sul punto va , pertanto, rigettata.
L'esito del giudizio, accoglimento parziale delle domande attoree, consente l'integrale compensazione delle spese di lite pagina 6 di 7

P.Q.M.


Il Tribunale, definitivamente pronunciando, ogni altra istanza disattesa o assorbita, così dispone:
Annulla i punti 1 e 2 della delibera del 17.03.2023
Rigetta le ulteriori domande attoree.
Compensa le spese
Sentenza resa ex articolo 281 sexies c.p.c., pubblicata mediante lettura alle parti presenti ed allegazione al verbale.
Milano, 2 aprile 2025
Il Giudice dott. Paola Barbara Folci
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