REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE DI MASSA
Il Tribunale, nella persona del giudice unico, dott. Ilario Ottobrino, ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa civile iscritta al n. 1002/2021 R.G.A.C. promossa da:
(c.f. rappresentato e Parte_1 CodiceFiscale_1
difeso, giusta procura in atti, dagli avv.ti Antonio Patanè e Mario Patanè ed elettivamente domiciliato presso il loro studio sito in La Spezia via Dalmazia n. 32; attore nei confronti di
(c.f. ) rappresentata e Controparte_1 C.F._2
difesa, giusta procura in atti, dall'avv. Gianmarco Romano ed elettivamente domiciliata presso il suo studio sito in Marina di Carrara (MS) alla via Venezia n.1; convenuta
e
(c.f. ) rappresentato e difeso, Controparte_2 C.F._3
giusta procura in atti, dagli avv.ti Marco Ferraro e Maurizio Gugliotta ed elettivamente domiciliato presso il loro studio sito in viale Regina Margherita n.
278, Roma;
convenuto nonché
pagina 1 di 30 (c.f. nato a [...] il 21 aprile Controparte_3 C.F._4
1970, residente in [...], e
[...]
c.f. ) nato a [...] il [...], CP_4 C.F._5
residente a [...];
convenuti contumaci
***
OGGETTO: risoluzione del contratto ex art. 1453 c.c. per vendita aliud pro alio e risarcimento del danno.
CONCLUSIONI: per : “Voglia l'Ill.mo Tribunale adito, respinta ogni Parte_1
contraria eccezione e deduzione, previo opportuno accertamento e/o declaratoria, voglia così provvedere:
1) accertato l'inadempimento ai sensi dell'art.1453 C.C dei signori e Controparte_3
dichiarare la risoluzione del contratto di compravendita rogitato dal Controparte_1
Notaio in data 03/06/2014 (Rep. N. 18930/ racc. n. 12602) e per l'effetto: a. per CP_2
la prima vendita dell'immobile di cui al suddetto contratto, condannare i signori
[...]
e alla restituzione al Signor CP_3 Controparte_1 Parte_1
del prezzo di vendita versato, pari ad Euro 76.032,19 (settantaseimilatrentadue/19),
[...]
nonché al risarcimento dei danni subiti e subendi come conseguenza immediata e diretta dell'inadempimento contrattuale, somma determinata in: € 3.425,00 per la provvigione della agenzia immobiliare KARPMAN, in € 4.000,00 per l'onorario del notaio , in € 8.624,80 per CP_2
le spese straordinarie del condominio, nonché tenere indenne della spesa dovuta all'agenzia delle entrate in conseguenza della decadenza del beneficio prima casa, oltre rivalutazione monetaria ed interessi di legge;
b. per la seconda vendita dell'immobile di cui al suddetto contratto, condannare il Signor
[...]
alla restituzione del prezzo di vendita versato, pari ad Euro 8.967,81 CP_4
(ottomilanovecentosessantasette/81) oltre rivalutazione ed interessi. 2) Accertato l'inadempimento del
Notaio nello svolgimento delle sue tipiche funzioni e, per l'effetto, condannarlo Controparte_2
in solido con entrambi i convenuti al risarcimento dei danni subiti e subendi in conseguenza del suo
pagina 2 di 30 operato pari al valore dell'integrale prezzo che è stato versato a seguito del rogito notarile pari alla somma delle due vendite immobiliari e così complessivamente in € 85.000,00, nonché alle ulteriori voci di danni conseguenti al rogito notarile determinati come al punto 1), lett A) delle presenti precisazioni delle conclusioni, oltre rivalutazione monetaria ed interessi di legge;
3) In ogni caso con vittoria di spese, diritti ed onorari di causa ed accessori di Legge tutti”; per “Voglia l'Ill.mo Signor Giudice adito, ogni contraria istanza, Controparte_1
eccezione e deduzione reietta, - nel merito, rigettare la domanda attorea in quanto infondata in fatto e in diritto e comunque non provata;
- in via subordinata, nella denegata ipotesi di accoglimento della domanda, dichiarare la responsabilità esclusiva del Notaio rogante l'atto di compravendita per cui è causa, dott. per non aver diligentemente adempiuto al proprio ministero, Controparte_2
chiamandolo a manlevare la convenuta da ogni esborso economico eventualmente Controparte_1
addebitabile; - in ogni caso con vittoria di spese, competenze e onorari di giudizio”; per “Piaccia all'Ill.mo Tribunale adito, contrariis reiectis, - in via Controparte_2
preliminare: dichiarare l'inammissibilità della domanda cd. trasversale svolta da Controparte_1
nei confronti del dott. in quanto tardivamente proposta;
- in via principale: Controparte_2
respingere qualsivoglia domanda proposta nei confronti del dott. in quanto Controparte_2
infondata in fatto e diritto per quanto esposto nella superiore narrativa, oltre che non provata;
- in via subordinata e salvo gravame: nella denegata e non creduta ipotesi di accoglimento, anche parziale, della domanda proposta nei confronti del dott. limitare il risarcimento del danno entro i Controparte_2
limiti di cui agli artt. 1223, 1225 e 1227 c.c.. Con vittoria di spese ed onorari del presente giudizio, ai sensi dell'art. 91 c.p.c. e dell'art. 96, comma 3, c.p.c., e dell'art. 4, comma 8, del DM n. 55/2014, oltre ad IVA e CPA come per legge”.
MOTIVI IN FATTO
1. Con atto di citazione ritualmente notificato, il sig. conveniva in Parte_1
giudizio i sig.ri , e Controparte_3 Controparte_1 Controparte_4
al fine di far dichiarare la risoluzione ex art. 1453 c.c. del contratto Controparte_2
pagina 3 di 30 di compravendita stipulato in data 3.06.2014 mediante atto del Notaio rep. n. CP_2
18930, racc. n. 12602 mediante cui l'attore aveva acquistato: i) dai coniugi
[...]
e la piena proprietà dell'immobile ad uso abitativo CP_3 Controparte_1
sito in La Spezia, località Migliarina, via Sarzana n. 341 distinto al Catasto Fabbricati del
Comune di La Spezia al foglio 21, part. 39, sub. 18; ii) dal sig. la Controparte_4
piena proprietà della cantina pertinenziale distinta al Catasto del medesimo Comune al foglio 21, part. 39, sub. 20. In particolare, l'attore rappresentava che l'unità immobiliare compravenduta risultava priva delle caratteristiche descritte nell'atto notarile e, non potendo essere alienata come civile abitazione, si era sostanziata un'ipotesi di aliud pro alio tale da giustificare la risoluzione del contratto, con conseguente restituzione del prezzo corrisposto e delle spese sostenute per la conclusione dell'affare, nonché
l'obbligo dei convenuti di risarcire all'attore tutti i danni conseguenti, anche considerando l'impossibilità per il sig. di cedere l'immobile a terzi e il Pt_1
pregiudizio derivante dalla probabile decadenza fiscale dalle agevolazioni prima casa.
2. Con comparsa depositata in data 22.10.2021 si costituiva in giudizio la sig.ra
[...]
contestando tutto quando dedotto da parte attrice in quanto infondato in CP_1
fatto ed in diritto e comunque non provato. In particolare, la convenuta evidenziava come, ai fini della risoluzione del contratto di compravendita per la pretesa fattispecie di aliud pro alio, l'attore avrebbe dovuto fornire la prova dell'imputabilità dell'inadempimento ai convenuti quanto meno a titolo di colpa e che, in ogni caso, il sig.
era stato informato della pratica di frazionamento di cui alla D.I.A. presentata Pt_1
dalla convenuta in data 14.07.2004 al Comune di La Spezia con contestuale cambio di destinazione d'uso dell'unità immobiliare derivata, successivamente alienata all'attore.
Sulla scorta di quanto dedotto ed eccepito, la sig.ra chiedeva al Tribunale, CP_1
nel merito, di voler rigettare la domanda attorea e, in via subordinata, di voler dichiarare la responsabilità esclusiva del Notaio rogante l'atto di compravendita.
pagina 4 di 30 3. In data 22.10.2021 si costituiva anche il Notaio deducendo di Controparte_2
aver adempiuto diligentemente la prestazione professionale richiesta, negando l'esistenza di un nesso eziologico tra la condotta asseritamente negligente e il danno lamentato e attribuendo la responsabilità alla parte venditrice che aveva omesso di informare l'acquirente circa il cambio di destinazione d'uso del locale ricavato dal frazionamento dell'immobile di sua proprietà; circostanza, quest'ultima, che non era emersa dalla verifica catastale effettuata dal notaio rogante. Il Notaio, inoltre, eccepiva di non aver ricevuto alcuno specifico incarico da parte del sig. volto a Pt_1
verificare la veridicità dei dati e delle informazioni fornite da parte venditrice e che tale compito non era prescritto da alcuna norma di legge. Pertanto, il convenuto domandava, in via principale, il rigetto della domanda proposta nei suoi confronti e, in via subordinata e salvo gravame, la limitazione del risarcimento posto a suo carico ai sensi degli artt. 1223, 1225, 1227 c.c..
4. All'udienza del 26.10.2021, preso atto della regolarità della notifica dell'atto di citazione, il Giudice dichiarava la contumacia dei sig.ri e Controparte_3 [...]
CP_4
5. La causa veniva istruita documentalmente, nonché mediante assunzione di prova orale ed espletamento di consulenza tecnica d'ufficio.
6. Intervenuta – a fronte di provvedimento presidenziale del 17.10.2024 – la sostituzione della persona del giudice designato, con ordinanza del 13.06.2025 questi prendeva atto del deposito di note scritte in funzione di partecipazione all'udienza di precisazione delle conclusioni e tratteneva la causa in decisione, assegnando i termini ex art. 190 c.p.c..
MOTIVI IN DIRITTO
1. Così sommariamente ricostruita la materia del contendere, per quanto di interesse, occorre premettere brevi cenni riguardo alla fattispecie della vendita di aliud pro alio, al pagina 5 di 30 fine di individuarne gli elementi costitutivi e i rimedi nonché, al contempo, evidenziare i profili di differenza rispetto alla disciplina inerente i vizi redibitori e la mancanza di qualità del bene compravenduto.
2. Segnatamente, la vendita di aliud pro alio si realizza qualora “il bene consegnato sia completamente eterogeneo rispetto a quello pattuito, per natura, individualità, consistenza e destinazione, cosicché, appartenendo a un genere diverso, si riveli funzionalmente del tutto inidoneo ad assolvere allo scopo economico-sociale della res promessa e, quindi, a fornire l'utilità presagita” (cfr.
Cass. civ. Sez. II n. 968/2025. In senso conforme, cfr. Cass. civ. 28419/2013, Cass. civ.
7557/2017). In ciò si distingue dalla disciplina relativa: i) ai vizi redibitori, che riguardano esclusivamente la materialità del bene venduto e si identificano in difetti inerenti al processo di produzione, fabbricazione, formazione e conservazione della cosa medesima;
ii) alla mancanza di qualità promesse o essenziali che concernono la natura del bene e tutti quegli elementi essenziali e sostanziali che, nell'ambito del medesimo genere o categoria, influiscono sulla classificazione della cosa in una specie piuttosto che in un'altra, riferendosi, in particolare al difetto di qualità oggetto di specifica contrattazione tra le parti (qualità promesse) ovvero a quelle indispensabili per l'uso cui la cosa è normalmente destinata (qualità essenziali).
E difatti, in accordo al consolidato orientamento di legittimità, “in tema di compravendita, il vizio redibitorio (art. 1490 c.c.), e la mancanza di qualità promesse o essenziali (1497 c.c.) pur presupponendo l'appartenenza della cosa al genere pattuito, si differenziano in quanto il primo riguarda le imperfezioni e i difetti inerenti il processo di produzione, fabbricazione, formazione e conservazione della cosa, mentre la seconda è inerente alla natura della merce e concerne tutti gli elementi essenziali e sostanziali che influiscono, nell'ambito di un medesimo genere, sull'appartenenza ad una specie piuttosto che a un'altra; entrambe le ipotesi differiscono dalla consegna di "aliud pro alio" che si ha quando la cosa venduta appartenga ad un genere del tutto diverso o presenti difetti che le
pagina 6 di 30 impediscano di assolvere alla sua funzione naturale o a quella ritenuta essenziale dalle parti” (cfr.
Cass. civ. Sez. II sent. 6596/2016; in senso conforme: Cass civ. n. 13214\2024).
3. Per quanto attiene ai rimedi, la consegna di aliud pro alio attribuisce all'acquirente il diritto di esercitare l'azione contrattuale di risoluzione ai sensi dell'art. 1453 c.c. e quella di risarcimento del danno (cfr. ex multis Cass. civ. Sez. II n. 968/2025) entrambe sottoposte all'ordinario termine di prescrizione decennale che decorre “ai sensi dell'articolo 2935 del codice civile non dalla data in cui si verifica l'effetto traslativo, ma dal momento in cui, rispettivamente, ha luogo l'inadempimento e si concreta la manifestazione oggettiva del danno, avendo comunque riguardo all'epoca di accadimento del fatto lesivo, per come obiettivamente percepibile
e riconoscibile, e non al dato soggettivo della conoscenza della mancata attuazione della prestazione dovuta e del maturato diritto al risarcimento, potendo tale conoscenza essere colpevolmente ritardata dall'incuria del titolare del diritto” (cfr. Cass. civ. Sez. VI n. 33523). Tale rimedio è, dunque, svincolato dal rispetto dei termini e delle condizioni previste dall'art. 1495 c.c. per le azioni edilizie in presenza di un vizio della cosa ed estese, ai sensi dell'art. 1497 c.c., all'azione esercitata per mancanza di qualità della cosa;
non operano quindi il termine decadenziale di otto giorni entro cui la denuncia dei vizi o della mancanza di qualità deve essere effettuata, che decorre dalla scoperta, nonché il termine prescrizionale di un anno entro per l'esercizio della relativa pretesa, che decorre dal momento della consegna del bene (v. Cass. civ. n. 2313/2016).
4. L'azione di accertamento costitutivo mediante cui l'attore domanda giudizialmente la risoluzione del contratto è subordinata alla sussistenza di un inadempimento grave imputabile al debitore, alla luce di tutte le circostanze oggettive e soggettive del caso di specie, concludendosi con una pronuncia giudiziale che produce direttamente l'effetto di scioglimento del vincolo contrattuale. La risoluzione del contratto tipicamente comporta effetti restitutori, in quanto, venendo meno retroattivamente il titolo giustificativo delle prestazioni ricevute dalle parti, le stesse devono essere restituite,
pagina 7 di 30 previa specifica domanda giudiziale sul punto (cfr. Cass. civ. 28722/2022). A tal proposito, la Cassazione ha recentemente ribadito che “l'efficacia retroattiva della risoluzione per inadempimento di un contratto comporta che ciascuna parte è tenuta a restituire le prestazioni ricevute, private ormai di causa, secondo i principi della ripetizione dell'indebito ex articolo
2033 del Cc (…) (cfr. Cass. civ. sez. II n. 23814/2025).
Quanto, invece, alla ripartizione dell'onere probatorio, la giurisprudenza di legittimità, a partire dall'arresto a Sezioni Unite n. 13533/2001, ha chiarito che il creditore che agisce in giudizio per la risoluzione del contratto così come per il risarcimento del danno è tenuto a fornire la prova della fonte negoziale del suo diritto, del danno-conseguenza subito, nonché del relativo nesso di causalità giuridica, limitandosi all'allegazione dell'inadempimento altrui ed essendo sollevato dall'onere di provare il danno-evento, il relativo nesso di causalità materiale, nonché l'elemento soggettivo, che si presumono assorbiti dall'inadempimento stesso. Spetta, invece, al debitore dimostrare il fatto estintivo delle proprie obbligazioni e, dunque, l'avvenuto adempimento ovvero l'impossibilità di eseguire la prestazione per causa a lui non imputabile nei termini sopra detti. Facendo applicazione di tali principi in tema di vendita di aliud pro alio, la
Cassazione chiarito come “ove l'oggetto della prestazione del venditore sia connotato da peculiari qualità individuanti, a fronte della contestazione dell'acquirente circa la difformità fra quanto pattuito
e quanto consegnatogli, deve essere il venditore a dimostrare l'appartenenza dell'oggetto alla particolare species convenuta” (cfr. Cassazione civile, 23/03/2017, n. 7557).
5. Venendo ora al merito della vicenda processuale che ne occupa, emerge documentalmente che, con atto notarile rep. n. 18930 racc. n. 12602 a firma de Notaio stipulato il 3.06.2014 denominato “compravendite”, il sig. Controparte_2 Parte_1
ha acquistato, rispettivamente: i) dai coniugi e
[...] Controparte_3 [...]
la piena proprietà dell'immobile sito in La Spezia, loc. Migliarina, via CP_1
Sarzana n. 341 qualificato come “fabbricato ad uso civile abitazione”, distinto al Catasto
pagina 8 di 30 Fabbricato del Comune di La Spezia al foglio 21, part. 39, sub. 18, al prezzo di €
76.032,19; ii) dal sig. la piena proprietà dell'adiacente fabbricato Controparte_4
“ad uso magazzino-ripostiglio di pertinenza all'immobile sopra descritto alla prima vendita” distinto al Catasto Fabbricati del Comune di La Spezia al foglio 21, part. 39, sub. 20 al prezzo di
€ 8.967,81 (v. doc. 1 attore).
Ai fini della conclusione della compravendita, le parti si sono avvalse dell'intermediazione dell'agenzia Karpman gruppo immobiliare.
6. Lo scrutinio in ordine alle domande attoree non può che muovere dalle risultanze della relazione peritale a firma del consulente tecnico d'ufficio all'uopo nominato, ovvero l'ing. Controparte_5
Segnatamente, il CTU ha descritto l'immobile oggetto di causa, ubicato nel Comune di
La Spezia, loc. Migliarina via Sarzanese n. 341, distinto al Catasto Fabbricati del relativo
Comune al foglio 21, part. 39, sub. 18, come la porzione est del piano primo sotto strada (P. 1SS) di un fabbricato condominiale di più ampie dimensioni, di vecchia costruzione (sicuramente anteriore al 1942) elevato su tre piani, composto da varie unità immobiliari, posto tra la via Sarzanese e la linea ferroviaria.
In sede peritale è altresì emerso come il sig. e la sig.ra Controparte_3 CP_1
abbiano acquistato la piena proprietà dell'unità immobiliare originaria con atto
[...]
di compravendita a rogito del Notaio di La Spezia, rep. 64688 del Persona_1
28.04.2000 (v. doc. 7 convenuta) dopo di che, a fronte della presentazione della D.I.A.
n. 59604 del 14.07.2004, è intervenuta l'esecuzione di lavori di “Frazionamento di unità immobiliare sita in località Pianta via Sarzanese n. 341, formata da P.T. e P.1SS a seguito di demolizione di scaletta interna in legno con contestuale cambio di destinazione d'uso della unità immobiliare derivata sita al P.1SS a cantina-tavernetta”.
E tuttavia, il CTU ha accertato che “nel complesso l'unità immobiliare oggetto di causa (particella
39 sub. 18), all'esito dell'esecuzione dei lavori di cui alla D.I.A. del 14.07.2004, sotto il profilo
pagina 9 di 30 tecnico e urbanistico (cambio di destinazione da abitazione e cantina), non presenta le medesime caratteristiche per cui è stato venduto (civile abitazione), inoltre, considerata anche la limitata altezza interna oltre che il citato cambio di destinazione d'uso non risulta abitabile come civile abitazione” (v.
p. 40 relazione peritale).
7. I coniugi e dunque, hanno consegnato all'acquirente, CP_3 CP_1
un bene che si discosta oggettivamente da quello promesso, Parte_1
atteso che, a fronte della previsione del trasferimento della proprietà di un immobile ad uso abitativo, è stato materialmente consegnato un bene destinato ad uso “cantina- ripostiglio” e, dunque, privo di licenza di abitabilità (oggi, certificato di agibilità). Essendo tale ultima caratteristica l'elemento che connota l'immobile in relazione alla sua intrinseca capacità di assolvere la relativa destinazione economico-sociale, l'assenza dell'abitabilità determina un'inidoneità intrinseca dell'immobile a soddisfare i bisogni che hanno indotto, in concreto, il compratore all'acquisto.
Non si configura, pertanto, un mero vizio redibitorio o un difetto di qualità del bene compravenduto, sussistendo una diversità tra la cosa venduta e quella consegnata che incide sulla natura e, dunque, sull'individualità, consistenza e destinazione della cosa, tale da ritenere che la stessa appartenga ad un genere del tutto diverso da quello pattuito.
La Cassazione, del resto, ha già avuto modo di ribadire in più occasioni che la consegna di una cantina indebitamente trasformata in abitazione sostanzi proprio il vizio di aliud pro alio (cfr. Cass. civ. Sez. II, Sentenza n. 10523 del 03/07/2003; in senso conforme:
Cass. civ. Sez. II n. 3700/2022) non ravvisando il giudicante alcuna ragione per discostarsi da tale consolidato orientamento.
8. Nella specie, il CTU, oltre a quantificare il valore del bene compravenduto in misura pari ad € 41.832,19 (in termini, quindi, nettamente inferiori rispetto al corrispettivo pattuito in sede di compravendita) ha altresì dato conto che: “sentito il Funzionario
pagina 10 di 30 Comunale, visto lo Strumento Urbanistico vigente e il Regolamento Edilizio Comunale, sarebbe possibile regolarizzare la destinazione abitativa dell'Unità Immobiliare in oggetto, posta al piano sotto- strada del condominio, presentando un idoneo atto autorizzativo, che prevedesse anche un intervento di adeguamento delle altezze interne, portandole dagli attuali 2,00/2,10 ml circa ai canonici ml 2,70, e adeguando alcune aperture per garantire il rispetto dei requisiti minimi aeroilluminanti. Si precisa che gli strumenti urbanistici vigenti prevedono un solaio di calpestio areato ed anche una intercapedine tipo scannafosso a protezione della porzione interrata. Per eseguire l'adeguamento delle altezze interne, si stima che complessivamente, si dovrebbe procedere con uno scavo interno ed esterno al fabbricato di almeno ml 1,00 di profondità” (v. pp. 43-44 relazione peritale). Il CTU ha poi proceduto a descrivere analiticamente le metodologie di intervento ipotizzato sulla base del colloquio svolto con il funzionario dell'Ufficio edilizia privata del Comune (v. pp. 30 e ss. relazione peritale) rilevando come i lavori di adeguamento dell'altezza interna con abbassamento del piano interno di calpestio, la realizzazione del nuovo solaio e l'adeguamento di alcune aperture esterne si sostanzierebbero in una “ristrutturazione completa dell'unità immobiliare oggetto di causa” comportando l'esecuzione di una serie di opere – indicate in un elenco non esaustivo dall'Ausiliario – che comprende: “▪
Demolizione dell'attuale pavimento, massetto e delle pareti interne;
▪ Scavo di sbancamento interno da realizzarsi a mano, per aumentare l'altezza interna dei locali di circa 70 cm, compreso lo spessore necessario per realizzare il nuovo solai di calpestio areato, si prevede di dover realizzare uno scavo di circa 1,00 ml di profondità; ▪ Realizzazione di nuovo solaio di calpestio interno in igloo in modo da garantire anche una certa areazione sotto il solaio;
▪ Demolizione di gran parte degli intonaci interni e dei rivestimenti della cucina e del bagno;
▪ Rifacimento delle pareti interne;
▪ Realizzazione di nuovi impianti: impianto di scarico bagno e cucina con pozzetto di raccolta esterno e pompa di sollevamento;
impianto idro-sanitario del bagno e della cucina;
impianto elettrico;
impianto di riscaldamento;
impianto adduzione gas;
▪ Riposizionamento in altezza delle finestre esterne, con modifica dei davanzali e posa in opera di nuovi davanzali in marmo;
▪ Rifacimento di gran parte degli intonaci
pagina 11 di 30 interni e di parte degli intonaci esterni;
▪ Realizzazione dei massetti di posa dei pavimenti;
▪
Realizzazione del rivestimento del bagno e della cucina;
▪ Realizzazione di pavimenti interni con posa di zoccolino;
▪ Tinteggiature interne e ripresa delle tinteggiature esterne” (v. pp. 34-35 relazione peritale).
A ciò deve aggiungersi la realizzazione di uno scannafosso esterno previsto dalla normativa urbanistico-edilizia in quanto necessario a garantire la salubrità dei locali
(“Per realizzare lo scannafosso si prevede la demolizione e rifacimento del muretto di contenimento del terreno che è presente su due lati dell'immobile e si ipotizza anche la realizzazione di una sottofondazione ai pilastri che sorreggono il terrazzo di terzi del piano soprastante, posto sul lato strada. Lo sviluppo dello scannafosso da realizzare all'esterno dell'edificio è di circa ml 26.
L'intervento prevede: demolizione del marciapiede esistente;
sottofondazione dei pilatri del citato terrazzo;
demolizione del muretto di contenimento e leggero sbancamento del terreno;
scavo di sbancamento largo circa 1 ml e profondo circa 1 ml per realizzare lo scannafosso;
realizzazione dello scannafosso in c.a. ; copertura dello scannafosso con solaio in cemento a tratti amovibile;
rifacimento del muretto di contenimento in muratura, alto circa 70 cm, previa realizzazione di cordolo di fondazione;
realizzazione di pavimento sopra lo scannafosso” - v. pp. 35-36 relazione peritale).
Il costo complessivo dell'intervento di ristrutturazione-adeguamento è stato quantificato nella somma di € 99.862,00, risultando questo “allineato con il presumibile valore finale di mercato dell'appartamento stimato in precedenza”.
Oltretutto, l'ing. ha rilevato come – al fine di verificare l'effettiva fattibilità del CP_5
suddetto intervento di adeguamento e l'eventuale necessità di un intervento di sottofondazione e rinforzo strutturale delle murature e fondazioni esistenti – sarebbe necessaria la disposizione di indagini preliminari volte ad accertare la presenza e il livello della falda acquifera, nonché la quota di imposta delle fondazioni delle murature portanti. Sul punto, il CTU ha quindi specificato che: “ove dalle citate indagini preliminare si rilevasse la presenza di una falda abbastanza superficiale (si ricorda che il piano di calpestio interno
pagina 12 di 30 attuale dell'unità immobiliare oggetto di causa è posto a circa 1,80 ml sotto il piano della viabilità stradale che fronteggia il e che per adeguare il fabbricato si dovrà scavare per un altro CP_6
metro , andando ad una quota di circa 2,80 ml sotto il piano della viabilità pubblica), che vada ad interferire con il nuovo piano di calpestio ribassato, per realizzare l'intervento di adeguamento sarebbero necessario anche lavori di impermeabilizzazione e di drenaggio, con interventi sostanzialmente più costosi e allo stato difficilmente quantificabili. Inoltre ove dai saggi si rilevasse la presenza di fondazioni superficiali, si dovrebbe procedere anche con interventi di sottofondazione da eseguirsi a mano e a brevi tratti, con costi pari ad alcune centinaia di euro a ml su uno sviluppo di circa
40 ml. La eventuale presenza della falda e la necessità di sottofondare le murature portanti, potrebbe portare ad un sensibile aumento dei costi dell'intervento di adeguamento che sono stati quantificati in precedenza. Una quantificazione di dettaglio di questi costi richiederebbe l'esecuzione di indagini conoscitive (relative alla profondità delle fondazioni, sulla tipologia delle murature e sulla profondità e andamento stagionale della falda acquifera, con una preventiva progettazione esecutiva anche strutturale). Si fa inoltre rilevare che la realizzazione di sottofondazioni con abbassamento del piano di calpestio interno, dal punto di vista statico, potrebbe essere visto come un aumento di altezza del fabbricato e potrebbe comportare la necessità di una verifica statica dell'intero condominio ed eventuali interventi di miglioramento statico anche a livello condominiale, che non sono al momento quantificabili” e, pertanto, potendosi ipotizzare un incremento dei costi di adeguamento del 15-25%,“i costi di adeguamento supererebbero sensibilmente il presumibile valore di mercato finale dell'appartamento” (v. pp. 36-37 relazione peritale).
Il CTU, pertanto, ha ritenuto che: “considerato quanto sopra esposto, visto che comunque
l'immobile nello stato attuale, con una destinazione d'uso urbanistico-edilizia non abitativa, ma come ripostiglio-cantina, ha comunque un valore di mercato e che, vista l'estensione della resede esclusiva
(circa mq 280) presenta anche una certa appetibilità commerciale, si ritiene antieconomica l'esecuzione dei citati lavori di adeguamento” (v. p. 38 relazione peritale).
pagina 13 di 30 9. Orbene, dall'analisi del dott. ing. svolta con puntuale metodica analitica e CP_5
con motivazione rigorosamente argomentata ed esente da censure di ordine logico, è emerso come l'effettiva possibilità di conseguire la sanatoria dei vizi, sebbene astrattamente ammissibile, sia estremamente incerta se valutata alla luce dello stato dei luoghi. L'esigenza di svolgere ulteriori indagini conoscitive rende invero difficile sia la quantificazione dei costi dell'intervento che la prognosi circa la fattibilità dello stesso, anche considerando il possibile coinvolgimento della staticità dell'intero complesso condominiale.
Ne consegue che, non solo l'esecuzione degli interventi di portata oltremodo invasiva, e tale da costituire un significativo stravolgimento dell'opera, risulterebbe del tutto antieconomica, considerato che l'importo da sostenere per la correzione dei vizi sarebbe pari al valore di mercato dell'immobile stesso, ma non può neppure ragionevolmente escludersi che, in seguito agli approfondimenti tecnici, possano emergere altre criticità tali da richiedere interventi ulteriori e maggiormente invasivi e nella peggiore delle ipotesi, la non realizzabilità degli interventi.
10. Alla luce di quanto sopra, la vicenda traslativa oggetto del presente giudizio non può che essere qualificata come vendita di aliud pro alio.
11. In tale ottica, assume scarsa rilevanza il contegno dell'attore, il quale non ha conferito precipuo incarico di verifica della regolarità urbanistica e catastale, facendo affidamento sul supporto dell'agenzia immobiliare, nonché sulla professionalità del notaio (professionista che, come si vedrà oltre, non ha riscontrato indici sintomatici della necessità di approfondire la storia urbanistico-edilizia del bene, considerate tanto le risultanze delle visure catastali, che la realizzazione dell'immobile ante '67).
Risultano inoltre rilevanti onde escludere un concorso di colpa dell'attore, sia l'impegno delle parti venditrici di garantire la regolarità urbanistico-edilizia dell'immobile e la conformità catastale, ma soprattutto la mancata consegna all'acquirente della pagina 14 di 30 documentazione tecnica inerente la DIA, che anche in caso di conferimento di precipuo incarico ad un tecnico non avrebbe potuto essere acquisita in assenza della collaborazione della parte venditrice. Un contegno colposo può ravvisarsi, pertanto, solo in capo alla parte venditrice, la quale non ha dato prova della non imputabilità dell'inadempimento.
12. Da qui l'accoglimento della domanda attorea di risoluzione ex art. 1453 c.c. del contratto di compravendita stipulato in data 03.06.2014 mediante atto notarile rep. n.
18930 racc. n. 12602 nella parte in cui il sig. ha acquistato, dai Parte_1
coniugi e la piena proprietà dell'immobile sito Controparte_3 Controparte_1
in La Spezia, loc. Migliarina, via Sarzana n. 341 qualificato come “fabbricato ad uso civile abitazione”, distinto al Catasto Fabbricato del Comune di La Spezia al foglio 21, part. 39, sub. 18, al prezzo di € 76.032,19.
13. Occorre ora chiarire la sorte della seconda compravendita intervenuta con il medesimo atto notarile mediante cui il sig. ha trasferito al sig. Controparte_4
la piena proprietà dell'adiacente porzione di fabbricato “ad uso Parte_1
magazzino-ripostiglio di pertinenza all'immobile sopra descritto alla prima vendita” distinto al
Catasto Fabbricati del Comune di La Spezia al foglio 21, part. 39, sub. 20 al prezzo di €
8.967,81.
E' opinione del magistrato che nella specie si sia al cospetto di un collegamento negoziale (sul punto, cfr. Cassazione civile, sez. II, 04/02/2025, n. 2612) sussistendo una pluralità di contratti, ognuno con una propria causa autonoma, anche se ciascuno risulta concepito, funzionalmente e teleologicamente, come collegato con l'altro, di talché le vicende che investono un contratto non possono che ripercuotersi sull'altro.
Risultano ravvisabili, invero, non solo il requisito oggettivo, sostanziantesi nel nesso teleologico tra i negozi, volti alla regolamentazione degli interessi reciproci delle parti nell'ambito di una finalità pratica consistente in un assetto economico unitario, ma pagina 15 di 30 anche quello soggettivo, rappresentato dalla comune intenzione delle parti di volere non solo l'effetto tipico dei singoli negozi in concreto posti in essere, ma anche il coordinamento tra di essi per la realizzazione di un fine ulteriore, che ne trascende gli effetti tipici e che assume una propria autonomia anche dal punto di vista causale, nella specie quella di consentire all'acquirente di poter godere di un'abitazione con pertinenziale cantina (non avendo egli alcun interesse, in assenza del bene principale, a disporre di quello pertinenziale).
14. Depongono in tal senso, tanto la riferibilità dei due contratti di compravendita alla stessa parte acquirente, quanto la contestualità delle operazioni negoziali e la circostanza che queste abbiano costituito oggetto di un unico rogito, nonché infine la natura pertinenziale di uno dei beni.
A tal riguardo, è d'uopo rilevare che l'art. 817 c.c. descrive le pertinenze come “le cose destinate in modo durevole a servizio o ad ornamento di un'altra cosa”. Sebbene, ai sensi dell'art. 818 c.c., le pertinenze possano costituire oggetto di atti o rapporti giuridici distinti, in via generale, gli atti relativi al bene principale si estendono anche alle pertinenze, salvo che le parti abbiano disposto diversamente o che il vincolo di strumentalità sia venuto meno prima della stipulazione dell'atto avente ad oggetto la cosa principale (cfr. Cass. civ. Sez. II sent. n. 6873/1994: “Per il disposto degli artt. 817 e 818 cod. civ. la relazione pertinenziale tra due cose determina automaticamente l'estensione alla pertinenza degli effetti degli atti e rapporti giuridici aventi ad oggetto la cosa principale, salvo che il rapporto strumentale sia cessato anteriormente all'atto concernente la cosa principale ovvero da questo risulti espressamente la volontà del proprietario di escludere la pertinenza come oggetto dello stesso” e Cass. civ. Sez. II sent. n.
26946/2006: “In tema di pertinenze, gli atti e i rapporti giuridici aventi ad oggetto la cosa principale non estendono i propri effetti alla pertinenza ove tanto sia espressamente enunciato nell'atto avente ad oggetto la cosa principale, ovvero risulti da chiari ed univoci elementi contenuti nello stesso atto, il cui apprezzamento è riservato al giudice di merito ed insindacabile in sede di legittimità se correttamente
pagina 16 di 30 motivato”). Si è al cospetto, dunque, di un significativo legame tra i beni in ottica funzionale, che induce a ritenere che il negozio relativo al bene pertinenziale non sarebbe stato posto in essere in assenza di quello inerente il bene principale.
15. Ne consegue, quindi, che la risoluzione del contratto relativo alla cosa principale
(nella specie, l'unità immobiliare di cui foglio 21, part. 39, sub. 18) non possa che interessare – stante il collegamento negoziale sussistente – anche quello riguardante la pertinenza (id est, la cantina pertinenziale all'immobile “descritto alla prima vendita” di cui al foglio 21, part. 39, sub. 20).
16. Ciò posto, deve evidenziarsi che, in accordo all'art. 4 dell'atto notarile, il prezzo di €
76.032,19 per la prima compravendita è stato corrisposto dal sig. con le Pt_1
seguenti modalità: i) € 10.000,00 prima della conclusione del contratto tramite n. 2 assegni bancari all'ordine della sig.ra tratti in data 24.03.2014 sul Controparte_1
Banco di Napoli contraddistinti dai numeri 1044318194-10 e 1044318195-11; ii) €
66.032,19 a saldo tramite l'accollo per detto importo da parte del sig. del Pt_1
mutuo concesso alla parte venditrice dalla Banca Carige s.p.a. con atto a rogito del
Notaio rep. n. 178.126 racc. n. 17.438. A ciò corrisponde il Persona_2
documento di sintesi al 31.12.2020 comunicato all'attore in data 11.01.2021 da Banca
Carige con cui è stato dato atto del pagamento regolare di n. 11 rate di detto finanziamento e dell'estinzione anticipata su richiesta del cliente in data 04.12.2020 con versamento dell'importo residuo pari ad € 14.974,05 (v. doc. 6 attore). Mentre, il corrispettivo della seconda vendita, pari ad € 8.967,81, è stato corrisposto dal sig.
mediante un assegno postale all'ordine del sig. n. Pt_1 Controparte_4
7154449689-10 tratto in data 03.06.2014 su filiale di Napoli. Controparte_7
17. La restituzione delle prestazioni per effetto della risoluzione del contratto segue i principi della ripetizione dell'indebito ex art. 2033 c.c. (cfr. Cass. civ. sez. II n.
23814/2025) secondo cui chi ha eseguito un pagamento non dovuto ha diritto non solo pagina 17 di 30 alla restituzione dello stesso, ma altresì “ai frutti e agli interessi dal giorno del pagamento, se chi lo ha ricevuto era in mala fede, oppure, se questi era in buona fede, dal giorno della domanda”. In tale ottica la buona fede dell'accipiens deve essere intesa in senso soggettivo, quale ignoranza dell'effettiva situazione giuridica, anche dipendente da colpa grave, ed è presunta per principio generale, con conseguente onere della prova della mala fede gravante sul solvens (cfr. Cass. civ. Sez. I ord. n. 12362/2024).
Alla luce di tale dato ermeneutico, in difetto della prova della mala fede, che non può ritenersi in re ipsa (non sussistendo riscontro che effettivamente vi fosse conoscenza da parte dei venditori degli effettivi termini della DIA a suo tempo presentata dal tecnico incaricato e della assenza di agibilità del bene) i sig.ri e Controparte_1 [...]
sono tenuti alla restituzione della somma di € 76.032,19 ricevuta a titolo di CP_3
corrispettivo della prima compravendita, ed il sig. alla restituzione Controparte_4
di € 8.967,81 con riguardo alla seconda compravendita, oltre agli interessi legali ex art. 1284 c.c. a decorrere dalla proposizione della domanda giudiziale.
18. In tale ottica, deve evidenziarsi come la convenuta con la comparsa conclusionale abbia richiesto la compensazione di tali importi con quelli correlati all'utilizzo che l'attore ha avuto dell'immobile a decorrere dall'atto di vendita sino alla proposizione della domanda giudiziale. E opinione del magistrato, tuttavia, che non si sia al cospetto della c.d. compensazione atecnica, quanto piuttosto di una compensazione “propria” e, come tale, soggetta alle relative preclusioni processuali, nella specie intervenute.
E ben vero, in relazione alla c.d. compensazione atecnica la Cassazione ha chiarito che
“questa sussiste quando tra due soggetti i rispettivi debiti e crediti hanno origine da un unico rapporto e
– diversamente dalla compensazione “propria” di cui agli artt. 1241 ss. c.c., che presuppone
l'autonomia dei rapporti da cui nascono i contrapposti crediti delle parti (i quali si estinguono per quantità corrispondenti fin dal momento in cui vengono a coesistere) – dà luogo a un mero accertamento di dare e avere, con elisione automatica dei rispettivi crediti fino alla reciproca concorrenza. Questa
pagina 18 di 30 compensazione "impropria”, pur potendo generare un risultato analogo a quello della compensazione propria, non è soggetta alla disciplina tipica - sia processuale sia sostanziale - della compensazione regolata dagli artt. 1241 ss. c.c. e il giudice può peraltro procedere all'accertamento contabile del saldo finale delle contrapposte partite senza che siano necessarie l'eccezione di parte o la domanda riconvenzionale” (cfr. Cass. civ. Sez. 2, Ordinanza n. 27030 del 2022).
Orbene, considerato che il credito in rilievo non scaturisce dal rapporto di compravendita, la parte avrebbe dovuto avanzare la relativa pretesa nel rispetto delle preclusioni processuali, risultando quindi la stessa inammissibile poiché proposta solo in seguito alla precisazione delle conclusioni.
19. Proseguendo nella disamina, merita parziale accoglimento la domanda attorea avente ad oggetto il risarcimento del danno derivante dal perfezionamento della vendita aliud pro alio.
In particolare, parte attrice ha fornita la prova, oltre che della fonte negoziale del suo diritto, anche del danno-conseguenza subito a causa dell'inadempimento e del relativo nesso di causalità.
Sono stati prodotti in atti, invero, i seguenti documenti: i) fattura n. 08 del 24.03.2014 emessa da Karpman gruppo immobiliare nei confronti del sig. per € 3.425,00 Pt_1
recante la descrizione “compenso pattuito per la mediazione per la vendita dell'immobile sito in La
Spezia loc. Migliarina, via Sarzana n. 341” a cui corrisponde l'assegno n. 1044318196-12 emesso nella medesima data dal sig. in favore dell'agenzia immobiliare, di cui Pt_1
si dà atto anche nell'atto notarile (v. doc. 7 attore); ii) fattura n. 218 emessa in data
03.06.2014 dal Notaio nei confronti del sig. per la somma Controparte_2 Pt_1
di € 4.000,00 a titolo di “spese anticipate per conto, escluse da IVA ai sensi dell'art. 15, com.. 3, onorairo e competenze” (v. doc. 8 attore); iii) riepilogo datato 31.12.2016 e sottoscritto dall'amministratore di condominio delle spese in capo ai condomini per i CP_8
“lavori di ripristino copertura e facciata” del , tra cui sono indicate CP_6 CP_9
pagina 19 di 30 quelle sostenute dal sig. in proporzione ai millesimi della sua proprietà per Pt_1
l'importo di € 7.591,84 oltre € 759,18 di IVA;
come riscontrato, del resto, dai bonifici ordinati dal sig. su Banca Carige in favore del Condominio in data 17.06.2016, Pt_1
23.07.2016 e 05.10.2016 rispettivamente di importi pari ad € 2.506,80 con causale “1 rata lavori di ristrutturazione condominio via Sarzana 341 La Spezia”, € 3.486,50 con causale
“2 rata lavori di ristrutturazione condominio via Sarzana 341 La Spezia”, € 2.631,50 recante causale “3 rata lavori di ristrutturazione condominio via Sarzana 341 La Spezia”. Tanto, per un totale, comprensivo di costi di bonifico, pari ad € 8.624,80 (v. doc. 9 attore).
20. L'attore ha domandato, inoltre, il risarcimento del danno dovuto alla decadenza dal beneficio prima casa.
A tal riguardo occorre precisare che, in data 18.12.2020, mediante atto del Notaio
rep. 60.102 racc. 10.878 il sig. ha acquistato dalla sig.ra Persona_3 Pt_1
l'immobile sito in La Spezia, via Sarzana n. 73 e il posto auto Parte_2
pertinenziale distinti al Catasto Fabbricati al foglio 19, part. 765, sub. 5 e 10.
Ai fini della registrazione dell'atto e del pagamento della relativa imposta, il sig.
ha dichiarato di volersi avvalere di quanto disposto dall'art. 7 l. 448/1998 che, Pt_1
nella formulazione all'epoca vigente, consentiva al contribuente che aveva già acquistato un'immobile per cui aveva fruito dell'aliquota agevolata prima casa e che, entro un anno dall'alienazione dello stesso, aveva provveduto ad acquistare un altro immobile ad uso abitazione, di ottenere un credito d'imposta fino a concorrenza dell'imposta di registro o sul valore aggiunto corrisposta in relazione al precedente acquisto agevolato.
Pertanto, il sig. , nell'atto notarile, ha dichiarato di aver acquistato la piena Pt_1
proprietà dell'immobile oggetto della presente controversia sito in via Sarzana n. 341 a rogito del Notaio usufruendo delle agevolazioni fiscali per l'acquisto della CP_2
prima casa e corrispondendo a titolo di imposto di registro la somma di € 1.000,00 e pagina 20 di 30 che “tale unità immobiliare verrà alienata entro un anno dal presente atto, in forza dell'obbligazione come sopra assunta” (v. doc. 2 attore).
E tuttavia, in seguito ad un'ispezione ipotecaria-catastale da cui è emerso che il sig.
risultava ancora proprietario di detta abitazione, la Direzione Provinciale di Pt_1
La Spezia dell'Agenzia delle Entrate ha notificato in data 16.01.2025 all'odierno attore gli avvisi di liquidazione dell'imposta e irrogazione di sanzioni relativi a: i) recupero della maggiore imposta di registro, oltre interessi e sanzioni, applicando il coefficiente stabilito per gli immobili destinati ad abitazione secondaria stante la “decadenza dalle agevolazioni fiscali per l'acquisto della prima casa previste dall'art. 1 della Tariffa parte prima allegata al Decreto del Presidente della Repubblica 26 aprile 1986, n. 131, per un totale complessivo da versare pari ad € 15.091,92; ii) recupero della maggiore imposta sostitutiva del 2% sull'importo erogato di € 110.000,00 prevista per l'acquisto di immobili diversi dalla prima casa, oltre interessi e sanzioni per un totale complessivo di € 2.399,26 descritto come “revoca dell'aliquota ridotta dell'imposta sostitutiva sulle operazioni di credito a medio e lungo termine finalizzate all'acquisto, alla costruzione e alla ristrutturazione di immobili ad uso abitativo e relative pertinenze, non ricorrendo le condizioni di cui alla nota II-bis dell'articolo 1 della Tariffa parte prima allegata al Decreto del Presidente della Repubblica 26 aprile 1986, n. 131” (v. documentazione allegata al foglio di precisazione delle conclusioni del 17.01.2025).
Difatti, sebbene l'attore avesse ricevuto ed accettato, in data 23.11.2020, la proposta irrevocabile d'acquisto dell'immobile sito in via Sarzana n. 341 destinato all'uso di “civile abitazione” al prezzo di € 98.000,00 da parte della sig.ra (v. doc. 10 Persona_4
attore) il trasferimento non si è perfezionato per effetto delle difformità riscontrate nell'immobile di specie.
In atti è parimenti presente la comunicazione di rigetto dell'istanza di autotutela avanzata dal sig. relativa agli atti 2292.15-01- 2025.U (2020/1T/8774) e Pt_1
2293.15-01-2025.U (2020/1T/8775) per mancata prova dell'impossibilità assoluta,
pagina 21 di 30 posta “l'assenza di una sentenza passata in giudicato comprovante la presunta impossibilità assoluta vantata in autotutela”.
Tale ricostruzione è confermata dalle deposizioni testimoniali assunte nel presente procedimento.
In particolare, il teste , geometra e tecnico di fiducia del sig. , Testimone_1 Pt_1
escusso all'udienza del 27.10.2023, ha confermato di aver svolto nella metà dell'anno
2020, su incarico del sig. , verifiche urbanistiche e catastali sull'immobile sito Pt_1
in La Spezia, via Sarzana n. 341, loc. Migliarina (SP) (il teste ha dichiarato che il sig.
“doveva vendere l'immobile e ho verificato la parte urbanistica e catastale e ho riscontrato Pt_1
delle difformità che ho poi elencato in una perizia”). Ancora, il teste , escusso Testimone_2
all'udienza del 19.01.2024, ha confermato che, nell'ambito dell'incarico ricevuto dal sig.
per la vendita dell'immobile adibito ad uso abitativo sito in La Spezia, era Pt_1
stata presentata la proposta d'acquisto da parte della sig.ra in data Persona_4
23.11.2020 come da doc. n. 10 (“E' vero, riconosco il documento che mi viene mostrato”). Il teste ha precisato altresì che: “probabilmente tutto l'atto che mi viene mostrato è stato fatto il 23.
Novembre perché vedo che in tale data c'è anche il ritiro da parte dell'acquirente della proposta accettata, l'indicazione del 21.11 per l'accettazione costituisce mero errore materiale”; (…) “ero presente alla stesura dell'atto e vi è anche la mia firma come agente immobiliare”; (…) “la caparra confirmatoria è stata versata all'agenzia ma non è stata consegnata al venditore, poiché nelle note era indicato che la proposta è vincolata alla regolarizzazione della documentazione urbanistica e pertanto in tal caso io non faccio consegnare la caparra al venditore, è una prassi dell'agenzia”; (…) “non ricordo con esattezza ma ritengo l'assegno della caparra sia stato restituito alla proponente”.
Parte attrice, ad ogni modo, ha da ultimo dedotto che la Commissione Tributaria della
Spezia, con sentenza n. 214/2025, ancora non passata in giudicato, ha accolto il ricorso proposto, con spese compensate “e, pertanto, salvo l'ipotesi di appello da parte dell'Agenzia delle Entrate, rispetto all'originaria richiesta risarcitoria relativa al punto specifico, oggi l'unico
pagina 22 di 30 pregiudizio subito dal Signor è costituito dalle spese del giudizio tributario” (v. Pt_1
comparsa conclusionale di parte attrice). Non essendovi tuttavia contezza di tali spese, non può riconoscersi allo stato alcun risarcimento.
21. Tanto acclarato, considerato che l'inadempimento da cui è conseguita il danno de quo
è correlato alla vendita di aliud pro alio, i sig.ri e Controparte_1 Controparte_3
saranno tenuti a corrispondere all'attore complessivi € 15.776,02, oltre rivalutazione ed interessi dalla data dei pagamenti.
22. Muovendo lo scrutinio alla domanda attorea volta all'accertamento dell'inadempimento del notaio in relazione al rogito del contratto di Controparte_2
compravendita oggetto del procedimento, ed alla conseguente responsabilità risarcitoria, occorre premettere che il rapporto di che trattasi è inscrivibile nel perimetro della disciplina del contratto di prestazione d'opera professionale disciplinato dagli artt.
2229 e ss. c.c. che presuppone il conferimento dell'incarico in qualsiasi forma idonea a manifestare, in modo inequivoco, la volontà del cliente di avvalersi dell'opera del professionista e che dà luogo, in caso di inadempimento, ad un'ipotesi di responsabilità contrattuale del professionista nei confronti del cliente.
La responsabilità professionale del notaio rientra pacificamente, dunque, nell'alveo della responsabilità contrattuale, fondata sul rapporto di prestazione d'opera intellettuale (cfr.
Cass. civ. 4111/1990, Cass. civ. 5756/1988, Cass. civ. 1840/1987, Cass. civ.
4847/1978). Da tale rapporto negoziale scaturiscono precise obbligazioni in capo al professionista, il quale è tenuto a prestare la propria opera per il raggiungimento del risultato sperato dal cliente senza, tuttavia, doverne garantire il conseguimento (un tempo, a tal proposito, era frequente il riferimento alle c.d. obbligazioni di mezzi, e non di risultato, sebbene tale dicotomia sia stata da ultimo superata dalla prevalente elaborazione giurisprudenziale e dottrinale). In altri termini, l'inadempimento del professionista non può essere desunto dal mancato raggiungimento del risultato utile pagina 23 di 30 avuto di mira dal cliente, ma deve essere valutato alla stregua della violazione dei doveri inerenti allo svolgimento dell'attività professionale, con particolare riferimento al dovere di diligenza, secondo quanto dispone l'art. 1176, comma 2 c.c. a mente del quale: “nell'adempimento delle obbligazioni inerenti all'esercizio di un'attività professionale, la diligenza deve valutarsi con riguardo alla natura dell'attività esercitata”. A tal proposito, la
Cassazione ha precisato che “il notaio è tenuto ad espletare l'incarico che le parti gli affidano con la diligenza media di un professionista sufficientemente preparato ed avveduto” (cfr. Cass. civ., Sez.
III, n. 1840 del 20 febbraio 1987).
23. E' d'uopo infine evidenziare come costituisca principio consolidato nella giurisprudenza di legittimità quello per cui l'azione di responsabilità contrattuale nei confronti del notaio o di altro professionista intellettuale che abbia violato i propri obblighi possa essere accolta, secondo le regole generali che governano la materia risarcitoria, soltanto se e nei limiti in cui un danno si sia effettivamente verificato ed esso risulti causalmente riconducibile alla condotta di quest'ultimo (cfr. Cass. n.
18244/2014, Id. n. 3657/2013, n. 16905/2010, n. 566/2010).
Segnatamente, per accertare tale danno, attraverso un giudizio di carattere prognostico, occorre “valutare in quale situazione economica si sarebbe trovato il cliente qualora il notaio avesse diligentemente adempiuto la propria prestazione” (cfr. Cass. n. 16905/2010). L'onere della prova, tanto del danno che del nesso causale è a carico del cliente, potendosi invece limitare quest'ultimo ad allegare l'inadempimento o l'inesatto adempimento del professionista, gravando su quest'ultimo l'onere di provare, per andare indenne da responsabilità, di aver adempiuto alle proprie obbligazioni rispettando lo standard di diligenza normativamente imposta (cfr. Cassazione civile sez. III, 17/07/2023, n.
20707).
24. Tornando al caso di specie, il Notaio rogante ha dedotto come la destinazione di civile abitazione dell'immobile alienato dai coniugi e mediante CP_3 CP_1
pagina 24 di 30 atto rep. n. 18930 racc. 12602 trovasse conferma nella planimetria depositata al Catasto
Fabbricati in data 7.05.2004 prot. n. SP0042807, nei dati catastali relativi all'immobile, distinto al foglio 21 part. 39 sub. 18, nella categoria A/3, che appunto identifica le
“abitazioni di tipo economico” (v. doc. 2 convenuto Notaio nonché nelle CP_2
dichiarazioni rese dalle parti venditrici. Segnatamente, il rogito contiene una prima dichiarazione delle parti venditrici – ai sensi dell'art. 29 co.

1-bis l. 52/1985 – del seguente tenore: “i dati catastali sopra riportati e le rispettive planimetrie catastali sopra indicate sono conformi allo stato di fatto di quanto venduto alla prima ed alla seconda vendita sulla base delle disposizioni vigenti in materia catastale” (v. art. 2 dell'atto notarile); inoltre, quanto alle prescritte dichiarazioni urbanistiche, ivi si legge che: “in osservanza a quanto disposto dall'art. 40 secondo comma della Legge n. 47 del 28 febbraio 1985 e successive modificazioni, le rispettive parti venditrici della prima e della seconda vendita, ciascuna per quanto di propria spettanza, previo richiamo da parte di me Notaio sulle sanzioni penali ai sensi dell'art. 76 del D.P.R. 28 dicembre 2000 n. 445, dichiarano sotto la loro personale responsabilità che la costruzione di quanto venduto alla prima vendita ed alla seconda vendita (particella 39 subalterni 18 e 20) risulta iniziata, insieme a tutto il relativo fabbricato di cui è parte, in data anteriore all'1 settembre 1967. Dichiara altresì la parte venditrice della prima vendita: - che per opere di frazionamento e ristrutturazione è stata presentata al Sindaco del Comune di La Spezia in data 14 luglio 2004 denuncia di inizio attività
(D.I.A.) prot. n. 59604. Dichiarano infine le rispettive parti venditrici della prima e della seconda vendita, ciascuna per quanto di propria spettanza, che a tutt'oggi non sono state eseguite altre opere che avrebbero richiesto provvedimenti autorizzativi o concessori ovvero ulteriori denunce di inizio attività.”
(v. art. 8 dell'atto notarile).
Il convenuto ha eccepito altresì come non fosse in alcun modo tenuto al controllo circa la rispondenza tra quanto dichiarato dalle parti, nonché in ordine alla situazione urbanistica dell'immobile, sia per inesistenza di alcuna norma di legge in tal senso, sia per non aver ricevuto alcun incarico dalle parti a ciò finalizzato.
pagina 25 di 30 24. Parte attrice, dal canto suo, ha invece dedotto come la menzione nell'atto notarile della D.I.A. presentata nell'anno 2004 dalla sig.ra avrebbe imposto al CP_1
notaio rogante un'indagine sul contenuto del documento menzionato dalle parti venditrici, da cui sarebbe agevolmente emerso che l'immobile oggetto della prima vendita – alienato come immobile ad uso abitativo e distinto al Catasto dalla categoria
A/3 – era, in realtà, destinato ad uso “cantina-ripostiglio”.
25. Tanto acclarato, non vi è prova che - nella specie - sia stato conferito al notaio l'incarico di verificare la conformità urbanistica e catastale dell'immobile, comportante l'obbligo di verificare la correttezza e la veridicità delle dichiarazioni rese dalla parte venditrice, né sussiste riscontro che la D.I.A. prot. n. 59604 sia stata consegnata dalle parti al professionista.
In corso di causa, il teste , amministratore di Karpman Immobiliare, Testimone_3
escusso all'udienza del 27.10.2023, ha dichiarato di non essersi occupato direttamente della mediazione immobiliare nell'ambito della compravendita tra le parti ma che generalmente l'agenzia consegnava la documentazione al notaio che valutava se si poteva o meno procedere alla vendita (“come ho detto non mi sono occupato io della compravendita, ma noi diamo sempre la documentazione al notaio ed è lui che dice se si può o meno vendere”). E tuttavia, manca nella specie alcun effettivo riscontro che nella vicenda che ne occupa al notaio fosse stata consegnata anche la DIA.
Deve escludersi, pertanto, che in assenza di uno specifico incarico il dott. fosse CP_2
tenuto ad eseguire accesso presso i pubblici uffici competenti ed acquisire copia della
DIA di che trattasi (onde controllare la concordanza di tale documentazione tecnica rispetto alle informazioni in suo possesso) apparendo sufficienti a configurare il diligente adempimento dell'incarico professionale gli avvertimenti resi dal professionista alle parti in sede di rogito. Tanto, anche considerato che, a fronte di quanto indicato nelle risultanze catastali, nonché delle predette dichiarazioni delle parti, anche pagina 26 di 30 relativamente all'inizio della costruzione in data anteriore all'1 settembre 1967, non vi è riscontro di indici tali da consentire di affermare che il notaio fosse in grado di percepire che la situazione dell'unità immobiliare compravenduta, per come descritta, potesse collidere con quella effettiva, con conseguente obbligo – in accordo ai canoni di buona fede oggettiva e correttezza, ex artt. 1175 e 1375 c.c – di sollecitare l'attenzione delle parti stipulanti sulla questione e palesare la mancanza di consonanza.
26. La Cassazione, del resto, ha recentemente ribadito che: “non rientra tra gli obblighi del notaio rogante la verifica della legittimità della licenza edilizia, né tantomeno la verifica del preventivo rilascio delle autorizzazioni paesaggistiche. Non è esigibile, infatti, che il notaio verifichi l'esistenza del vincolo paesistico sul cespite alienato, salvo che non sia conferito sul punto uno specifico incarico di assistenza e consulenza (la S.C. ha confermato la decisione del giudice di secondo grado in un caso avente ad oggetto la vendita di un edificio realizzato anteriormente al 1° settembre 1967, ricordando che, ai fini della validità dell'atto, è sufficiente la dichiarazione dell'alienante circa il fatto che la costruzione dell'immobile sia iniziata prima della data sopra citata)” (cfr. Cassazione civile, sez.
II, 25/04/2025, n. 10914; in senso conforme: Cassazione civile sez. III, 21/09/2021,
n.25504).
27. Deve pertanto essere rigettata la domanda risarcitoria avanzata da parte attrice nei confronti del notaio, mentre risulta inammissibile prima ancora che infondata quella avanzata nei confronti di quest'ultimo da parte della sig.ra mediante CP_1
comparsa di costituzione depositata in data 22.10.2021.
Considerato, invero, che la data indicata dall'attore con l'atto introduttivo del presente giudizio per la comparizione delle parti risaliva al 5.10.2021, parte convenuta avrebbe dovuto costituirsi almeno 20 giorni prima di tale data, in accordo al disposto dell'art. 166 c.p.c. ratione temporis vigente, risultando irrilevante che vi sia stato un differimento d'ufficio all'udienza immediatamente successiva tenuta dal giudice designato ai sensi dell'art. 168-bis co. 4 c.p.c. all'epoca vigente. E ben vero, la domanda trasversale pagina 27 di 30 formulata dal convenuto nei confronti di un altro convenuto è assoggettata alle forme e ai termini previsti dal codice di procedura civile per la proposizione della domanda riconvenzionale “in senso stretto”, vale a dire quella formulata dal convenuto nei confronti dell'attore (cfr. Cass. civ. ordinanza n. 9441 del 23 marzo 2022; in senso conforme: Cass., 26 ottobre 2017, n. 25415).
28. Le spese del procedimento seguono la soccombenza ex art. 91 c.p.c. e, in ragione dei parametri di cui al DM 55\2014, tenuto conto della natura, della complessità e del valore indeterminato della lite, dell'attività svolta e del pregio della stessa, queste si quantificano in € 14.103,00 per compensi oltre iva, c.p.a. e rimborso forfettario come per legge ed oltre spese vive.


P.Q.M.


Il Tribunale di Massa, in composizione monocratica, definitivamente decidendo nella causa in epigrafe, ogni diversa e contraria istanza, eccezione e deduzione disattesa:

1. accertato l'inadempimento dei sig.ri e per Controparte_1 Controparte_3
le ragioni di cui in parte motiva, accoglie la domanda avanzata dal sig. Parte_1
e, per l'effetto, stante il collegamento negoziale, dichiara risolti i contratti
[...]
di compravendita stipulati dalle parti, in data 3.06.2014, con atto rep. n. 18930 racc.
n. 12602 del Notaio mediante cui il sig. ha Controparte_2 Parte_1
acquistato, rispettivamente: i) dai coniugi e Controparte_3 Controparte_1
la piena proprietà dell'immobile sito in La Spezia, loc. Migliarina, via Sarzana n. 341 qualificato come “fabbricato ad uso civile abitazione”, distinto al Catasto Fabbricato del
Comune di La Spezia al foglio 21, part. 39, sub. 18, al prezzo di € 76.032,19; mentre;

ii) dal sig. la piena proprietà dell'adiacente fabbricato “ad uso Controparte_4
magazzino-ripostiglio di pertinenza all'immobile sopra descritto alla prima vendita” distinto al
Catasto Fabbricati del Comune di La Spezia al foglio 21, part. 39, sub. 20 al prezzo di € 8.967,81;
pagina 28 di 30 2. condanna i sig.ri e alla restituzione in Controparte_3 Controparte_1
favore di della somma ricevuta a titolo di corrispettivo della Parte_1
compravendita di cui sopra pari ad € 76.032,19, oltre interessi legali, nella misura di cui all'art. 1284 comma 4 c.c., decorrenti dalla data della proposizione della domanda giudiziale;

3. condanna alla restituzione in favore di Controparte_4 Parte_1
della somma ricevuta a titolo di corrispettivo della compravendita di cui sopra pari ad € 8.967,81, oltre interessi legali, nella misura di cui all'art. 1284 comma 4 c.c., decorrenti dalla data della proposizione della domanda giudiziale;

4. condanna i sig.ri e a corrispondere al sig. Controparte_3 Controparte_1
a titolo di risarcimento dei danni subiti in ragione Parte_1
dell'inadempimento di cui sopra, l'importo complessivo di € 16.049,80, oltre rivalutazione ed interessi legali (nella misura di cui all'art. 1284 comma 4 c.c. dal momento della proposizione della domanda giudiziale) sulla somma anno per anno rivalutata dal momento dei singoli pagamenti di cui in parte motiva sino alla pubblicazione della presente sentenza, a decorrere dalla quale risultano dovuti soltanto gli interessi legali;

5. condanna , a Controparte_3 Controparte_1 Controparte_4
rifondere a le spese di lite del presente giudizio, che si Parte_1
liquidano in € 14.103,00 per compensi, oltre iva, c.p.a. e rimborso forfettario come per legge, ed oltre spese vive di giudizio;

6. dichiara inammissibile la domanda avente ad oggetto la compensazione tra i rispettivi crediti proposta da nei confronti di Controparte_1 Parte_1
[...]
pagina 29 di 30 7. rigetta le domande aventi ad oggetto l'accertamento dell'inadempimento contrattuale e il risarcimento del danno avanzate da nei Parte_1
confronti di;
Controparte_2

8. dichiara inammissibile la domanda di manleva avanzata da nei Controparte_1
confronti di;
Controparte_2

9. condanna e in solido tra loro, a Parte_1 Controparte_1
rifondere le spese di lite del presente giudizio nei confronti di Controparte_2
che si liquidano in € 14.103,00 per compensi, oltre iva, c.p.a. e rimborso forfettario come per legge, ed oltre spese vive;

10. pone definitivamente a carico di , Controparte_3 Controparte_1 [...]
le spese di consulenza tecnica già liquidate con separato decreto. CP_4
Così deciso in Massa, in data 24.10.2025.
Il Giudice dott. Ilario Ottobrino
Alla redazione del presente procedimento ha collaborato la dott.ssa Virginia Badano in qualità di addetta all'Ufficio per il processo.

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