REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
Il Tribunale di Nola, prima sezione civile, in persona del Giudice Unico
Dott.ssa Lucia Paura, ha pronunciato la seguente
SENTENZA
nella causa iscritta a ruolo con il n. 8597/2018 di R.G. avente ad oggetto: accertamento della proprietà.
TRA

(C.F. ), Parte_1 C.F._1
rappresentato e difeso dall'avv. Ruggiero Iovino, in virtù di procura in calce all'atto di citazione, domiciliato come in atti;

ATTORE
CONTRO

(C.F. ) e Controparte_1 C.F._2 CP_2
(C.F. , rappresentati e difesi
[...] C.F._3
dall'avv. Nicola Pignatiello, in virtù di procura in calce alla comparsa di costituzione, domiciliati come in atti;

CONVENUTI
CONCLUSIONI: come da verbale di udienza dell'11.03.2025 in cui la causa è stata trattenuta in decisione con la concessione dei termini ordinari ex art. 190 c.p.c.

MOTIVI IN FATTO ED IN DIRITTO
Con atto di citazione, il sig. conveniva in giudizio, Parte_1
dinanzi al Tribunale di Nola, i sig.ri e Controparte_1 Controparte_2
chiedendo di accertare e dichiarare la comproprietà in capo all'istante e ai suddetti convenuti del lastrico solare di copertura del fabbricato sito in
Nola al Corso Tommaso Vitale, 56.
In punto di fatto, il sig. deduceva di essere Parte_1
proprietario dell'unità immobiliare sita in Nola (Na) al Corso Tommaso
Vitale, 54 (al NCEU al foglio 40, p.lla 675, sub. 1) composta da un vano al piano terra, al quale si accede dal corso T. Vitale, da due vani al piano ammezzato, ai quali si accede mediante una scala e da altro vano al piano primo con affaccio sul corso T. Vitale.
L'attore deduceva, inoltre, che il predetto immobile confina con la simmetrica unità immobiliare dei sig.ri e Controparte_1 CP_2 con accesso dal civico 56 ed entrambe le proprietà sono
[...]
coperte alla sommità da un lastrico solare.
Sulla base di tali premesse, l'attore concludeva affermando che il menzionato lastrico solare, di copertura dell'immobile , sarebbe CP_1
da considerarsi in comproprietà con i convenuti e ciò lo si desumerebbe dalla struttura, destinazione e funzione del medesimo lastrico, nonché dalla disciplina civilistica in materia.
I convenuti, costituitisi in giudizio, eccepivano l'infondatezza in fatto e in diritto della avversa domanda e sostenevano, in particolare, che il lastrico per cui è causa sarebbe in realtà una terrazza di copertura, di proprietà esclusiva dei germani e Controparte_1 Controparte_2
La stessa assolverebbe, infatti, alla funzione di copertura della verticale dell'edificio sottostante e a quella di affaccio all'immobile di proprietà
, cui è collegata, avendo dunque una funzione ulteriore per la CP_1
relativa proprietà.
Il compendio ereditario di corso Tommaso Vitale, 56, sito in Nola, sarebbe pervenuto ai convenuti in linea di successione dalla loro nonna paterna, sig.ra fu vedova . Persona_1 Per_2 CP_1
Quest'ultima, in data 10.01.1936, secondo quanto dedotto dai convenuti,
aveva dato incarico all' ing. di redigere perizia giurata Persona_3 di stima di tutti i propri beni immobili, tra i quali anche il cespite oggetto di causa, che aveva in animo di donare al proprio figlio CP_3
e in tale relazione di stima il tecnico descrive alle pagg. 4 e 5 il
[...]
cespite de quo (immobile n°3) precisando che l'unità immobiliare comprende il terrazzo di copertura – edificabile e, dunque, valutabile ai fini immobiliari – che viene descritto anche nel riepilogo alla pag. 9.
Successivamente, con atto di donazione del 13.06.1942, rep. 848, racc.
79, a minister Notaio , la sig.ra Persona_4 Persona_1
aveva donato al proprio figlio – padre degli odierni Controparte_3
convenuti – l'immobile alla lettera C), ovvero piccolo comprensorio di case sito in Nola al Corso Tommaso Vitale, 53, già via Duomo, 57,
confinante con beni Nella descrizione del cespite donato si Parte_1
farebbe espressamente riferimento anche al terrazzo di copertura del detto compendio immobiliare, che era stato trasferito in proprietà esclusiva al sig. . Controparte_3
Alla morte di quest'ultimo – avvenuta il 23.12.1953 – erano succeduti nella proprietà del predetto immobile i figli e Controparte_1 CP_2
giusta dichiarazione di successione dell'08.04.1954 n°1865,
[...]
ove verrebbe indicato l'immobile oggetto di causa.
Da tale data e fino ai giorni nostri l'immobile de quo sarebbe rimasto nella proprietà e nel possesso esclusivo dei sig.ri . CP_1
Del resto, secondo quanto dedotto dai convenuti, a tale terrazza si sarebbe sempre avuto esclusivo accesso dalla sola proprietà . CP_1
Secondo quanto dedotto dai convenuti, in particolare, non risponderebbe al vero il fatto che il sig. dante causa Parte_2
di avrebbe avuto accesso al lastrico de quo per Parte_1
eseguire opere di manutenzione durante la locazione.
Al contrario, i sig.ri avrebbero contestato in maniera ferma ogni CP_1
tentativo di usurpazione della loro proprietà esclusiva da parte dell'attore,
e con ordinanza resa nel giudizio R.G. n.5109/17 il Tribunale di Nola, in sede di reclamo ex art. 669 terdecies c.p.c., aveva già condannato il sig.
[...]
a eliminare la porta realizzata sul muro del torrino scala Pt_1
confinante con il terrazzo di proprietà con conseguente CP_1
ripristino dello status quo ante.
Ciò premesso quanto ai fatti di causa, si osserva quanto segue.
La domanda formulata dall'attore è infondata e deve essere rigettata, per i motivi che verranno esposti di seguito.
Il sig. agisce in giudizio per l'accertamento della Parte_1
comproprietà del lastrico solare, che sarebbe sovrastante l'immobile dell'attore e dei convenuti. Secondo quanto stabilito ai sensi dell'art. 1117 c.c., le parti comuni del condominio, tra cui figura il lastrico solare, sono di proprietà comune dei condomini, a meno che non emerga il contrario dal titolo.
Nell'interpretare la disposizione menzionata, la Cassazione ha evidenziato che, all'art. 1117 c.c., non è introdotta una presunzione di appartenenza comune di determinati beni ai condomini, ma è piuttosto fissato un criterio di attribuzione della proprietà del bene (cfr. Cass.
5850/2023; Cass., sez. II, ord. 8593/2022).
Tale criterio, ha precisato la Cassazione, può essere superato solo qualora venga prodotto un titolo che dimostri la proprietà esclusiva del bene in capo a un condomino o a terzi.
In sostanza, la Suprema Corte ha stabilito che il criterio di attribuzione della proprietà del bene in questione può essere superato laddove sussista un valido titolo legittimante.
L'individuazione delle parti comuni, come le terrazze di copertura,
risultante dall'art. 1117 c.c. - il quale non si limita a formulare una mera presunzione di comune appartenenza a tutti i condomini, vincibile con qualsiasi prova contraria - può essere superata soltanto dalle opposte risultanze di un determinato titolo e non opera con riguardo a cose che,
per le loro caratteristiche strutturali, risultino destinate oggettivamente al servizio esclusivo di una o più unità immobiliari (tra le varie, Sez. 2,
Ordinanza n. 8593 del 2022; Cass. Sez. U., Sentenza n. 7449 del
07/07/1993, Rv. 483033; conf. Cass. Sez. 2, Sentenza n. 24189 del
08/09/2021, Rv. 662169).
Con riguardo al lastrico solare, in particolare, la Cassazione ha stabilito in più occasioni che la prova dell'esclusiva proprietà dello stesso in capo a uno o più condomini deve essere fornita in modo chiaro e univoco,
tramite un'espressa riserva di proprietà contenuta nel titolo.
La Cassazione ha chiarito, recentemente, che “al fine di stabilire se sussista
un titolo contrario alla presunzione di comunione di cui all'art. 1117 c.c., occorre fare riferimento all'atto costitutivo del e, quindi, al primo atto di trasferimento CP_4
di un'unità immobiliare dall'originario proprietario ad altro soggetto. Pertanto, se in occasione della prima vendita la proprietà di un bene potenzialmente rientrante
nell'ambito dei beni comuni risulti riservata ad uno solo dei contraenti, deve escludersi che tale bene possa farsi rientrare nel novero di quelli comuni” (Cass. n.
8527/2025; cfr. Cass. sez. 2, ordinanza n.20693 del 09.08.2018; in senso conforme, tra altre, Cass. n. 11812/2011 e, più di recente, Cass.
n.30229/2023 e n.17862/2023).
La Cassazione ha stabilito, in definitiva, che è importante capire come viene alienata, di fatto, la proprietà di un bene potenzialmente rientrante nell'ambito dei beni comuni, per stabilire se lo stesso possa essere considerato di proprietà esclusiva o meno.
Nel caso di specie, dalle risultanze documentali in atti è emerso che i convenuti hanno ricevuto espressamente la proprietà del lastrico. Più precisamente sono presenti in atti di parte convenuta:
- relazione di perizia di stima redatta in data 10.01.1936 per incarico della signora fu vedova ai fini di un Per_1 Per_2 CP_1
eventuale acquisto o di una successione. In tale perizia, viene descritto alle pagg. 4 e 5 il cespite per cui è causa (immobile n°3) e viene precisato che l'unità immobiliare comprende il terrazzo di copertura, che viene descritto anche nel riepilogo alla pag. 9 (cfr. prod.
convenuti). Inoltre, a pag. 6, viene specificato che il calcolo del valore capitale delle proprietà viene effettuato “tenuta presente la edificabilità
delle coperture e le comodità varie e il posto…”;
- atto di donazione del 13.06.1942, rep. 848, racc. 79, a minister Notaio
, in cui è dato atto del fatto che la sig.ra Persona_4 Per_1
donava al proprio figlio – padre degli
[...] Controparte_3
odierni convenuti – l'immobile alla lettera C), ovvero piccolo comprensorio di case sito in Nola al Corso Tommaso Vitale, 53, già via
Duomo, 57, confinante con beni Nell'atto di donazione, Parte_1 viene effettuato espresso riferimento anche al terrazzo di copertura del detto compendio immobiliare che veniva, dunque, trasferito in proprietà esclusiva al sig. (cfr. prod. convenuti). Nell'elenco Controparte_3
viene testualmente citato il “sottotetto e terrazzo di copertura”.
- dichiarazione di successione dell'08.04.1954, n.1865, ove viene dato atto della successione nella proprietà del predetto immobile dei convenuti e e viene indicato Controparte_1 Controparte_2
l'immobile oggetto di causa (cfr. prod. convenuti). In particolare, viene effettuato riferimento a: “terranei due, 1 piano due, soffitto 1”.
Come è dato evincere dalla predetta documentazione depositata in atti dai convenuti, nell'atto di donazione è espressamente menzionato il terrazzo di copertura, elemento presente in maniera costante anche nella perizia di stima del lontano 1936 e della successiva dichiarazione di successione dell'anno 1954.
D'altronde, nello stesso contratto di locazione stipulato dai convenuti,
che è depositato in atti (cfr. prod. convenuti) non si dubita della possibilità per il conduttore di usufruire del terrazzo di copertura per cui
è causa e sono i convenuti a concedere la locazione dello stesso e non l'attore.
Va inoltre evidenziato che la Cassazione ha specificato che non può intendersi attribuita la proprietà esclusiva del lastrico solare nell'ipotesi in cui nulla venga specificato nell'atto di donazione, in quanto il solo mancato inserimento del lastrico nell'elenco delle parti rimaste in proprietà comune non è indizio sufficiente in tal senso.
In poche parole, per la Cassazione, la presunzione posta dalla legge non può considerarsi vinta “per il solo fatto della non menzione del determinato bene comune, che il singolo condomino asserisce essere di sua proprietà esclusiva, nella
elencazione di altre cose comuni contenuta nel titolo” (Cass., sez. 2, sentenza n.
1098 del 09.05.1961; sez. 2, sentenza n. 2047 del 23.07.1963).
Nella documentazione versata in atti, al contrario, vi è un espresso riferimento al trasferimento della proprietà del terrazzo tramite atto di donazione;
tale riferimento espresso va considerato quale chiara volontà del donante di attribuzione in proprietà esclusiva, a favore del donatario,
del terrazzo suddetto.
Ebbene, dal tenore letterale della documentazione depositata e da un'interpretazione complessiva del materiale probatorio emerso nel corso dell'istruttoria, appare chiara l'inclusione del terrazzo di copertura nell'ambito della proprietà esclusiva dei . CP_1
Ciò risulta suffragato, infine, dalla lettura della pratica edilizia, depositata in atti, presentata al Comune di Nola dalla sig.ra madre Persona_5 dei convenuti, per la ricostruzione, a seguito del terremoto del 1980, in cui si fa riferimento alla terrazza come rientrante nella proprietà dei sig.ri
. CP_1
Nella certificazione viene indicato, in particolare, che l'immobile presenta una copertura a tetto e “terrazza praticabile”.
Il certificato di regolare esecuzione dei lavori in oggetto è sottoscritto sia dal proprietario dell'immobile che dalla sig.ra madre dei Persona_5
convenuti, e non vi è alcun coinvolgimento in merito di parte attrice.
Quanto all'istruttoria svolta in giudizio la stessa appare utilizzabile ai soli fini di una conferma interpretativa dei titoli documentali, non avendo rilevo dirimente sul piano petitorio ma ai soli fini fattuali.
Invero in relazione alla “scala in ferro a pioli” che l'attore assume tempo addietro, ovvero negli anni 1969-1970, avrebbe consentito l'accesso al lastrico de quo dalla scalinata comune, tale circostanza viene confermata esclusivamente dal teste di parte attrice, il quale Testimone_1
effettua riferimento a una scala appoggiata al muro, che nulla dimostra quanto alla al regime di proprietà.
Inoltre, lo stesso teste di parte attrice conferma che dagli anni '70
l'accesso al lastrico divenne unico con la scala che poi fu coperta, con passaggio esclusivo dalla proprietà . CP_1 All'udienza del 17.01.2023, il sig. invero, così Testimone_1
affermava: “Sono indifferente, sui capi ammessi confermo che c'era una scala in ferro che però poi con l'occasione dei lavori negli anni '70 fu tolta poiché la scala in comune
fu coperta e quello che era nell'ultimo pianerottolo divenne un passaggio per un ulteriore scala che portava su un altro terrazzino. La scala in ferro era una scala
appoggiata al muro, di quelle mobili che non si rese necessaria quando la scala comune, che prima era scoperta, fu coperta.
L'accesso al lastrico era doppio originariamente, poi dagli anni 70 l'accesso divenne unico con la scala che poi fu coperta. Fino agli anni 70 l'accesso al lastrico avveniva
sia passando per la proprietà sia per la proprietà . Dopo i lavori Per_6 CP_1
negli anni 70 l'accesso divenne unico con il passaggio solo dalla proprietà . CP_1
Mio padre, era conduttore di entrambi i locali e fino agli anni 70 Persona_7
accedeva al lastrico solare tramite il doppio accesso. Quando fu coperta la scala
comune ed eliminatala scala in ferro, accedeva solo dalla proprietà . Quando CP_1
fittammo i locali poi eliminammo tutte le barriere distintive delle due proprietà proprio
perché venne gestito come un unico locale”.
L'ing. , teste di parte convenuta, alla stessa udienza Testimone_2
affermava: “Nel 2017 ho diretto i lavori come tecnico per l'immobile in questione e
l'accesso al lastrico solare avveniva solo dalla proprietà ”. CP_1
La circostanza in forza della quale l'accesso al lastrico sarebbe stato possibile tramite una scala mobile in ferro cui si sarebbe avuto accesso anche dalla proprietà dell'attore, anche qualora fosse considerata veritiera, non è sufficiente a fondare la sussistenza dell'accertamento di un regime di comproprietà da parte di attore e convenuti sul lastrico per cui è causa.
Tale circostanza, inoltre, trova riscontro esclusivamente in un teste escusso per parte attrice, le cui affermazioni non risultano suffragate da alcun genere di documentazione.
Nella dichiarazione di successione depositata in atti da parte attrice,
invero, non vi è alcun riferimento al lastrico per cui è causa, lo stesso discorso vale per l'atto di consenso datato 08.11.1971 (cfr. prod. attore).
In particolare, quanto alla eliminazione dei tramezzi interni di divisione delle due unità immobiliari e al piano terra e piano CP_1 Parte_1
primo, concesse in locazione commerciale al sig. (Bar Persona_7
Jolly), la stessa non ha alcuna attinenza con la titolarità esclusiva della terrazza di copertura dell'immobile . CP_1
Anche la circostanza secondo cui il sig. dante causa Parte_2
di avrebbe avuto accesso al lastrico de quo per Parte_1
eseguire opere di manutenzione durante la locazione, risulta inconferente in relazione al caso che ci occupa e, inoltre, non trova riscontro nelle testimonianze rese in giudizio, né nella documentazione depositata.
Del resto sulla base di tutti gli elementi emersi in giudizio, più che di lastrico solare sembra più corretto parlare di “terrazzo di copertura”.
In giurisprudenza, è stato specificato, invero, che: “A differenza dei lastrici solari, che disimpegnano essenzialmente e principalmente il compito di copertura di un
edificio, a servizio presumibilmente comune dei proprietari dello stesso, le terrazze a livello devono, invece, considerarsi come facenti parte, strutturalmente e
funzionalmente, degli appartamenti da cui vi si accede, ed al cui uso esclusivo esse sono destinate, quali appartenenze degli stessi, in difetto di contrarie risultanze di un
titolo" (Cass. civ., 26.02.1959, n. 563).
Anche sul piano funzionale dunque, allo stato attuale, l'accesso a tale terrazza risulta praticabile esclusivamente dai sig.ri . CP_1
Conclusivamente, la domanda formulata dall'attore va rigettata.
Le spese di lite possono ritenersi compensate essendo la decisione fondata su una attività ermeneutica degli atti presenti in giudizio,
implicante la necessità di coordinare le plurime interpretazioni della giurisprudenza di legittimità in materia

P.Q.M.

Il Tribunale di Nola, prima sezione civile, in persona del Giudice Unico Dott.ssa Lucia Paura, definitivamente pronunciando nel giudizio civile iscritto a ruolo con il n. di R.G. 8597/2018, così provvede:
- rigetta la domanda formulata dall'attore
- compensa le spese.
Così deciso in Nola, lì 11.06.2025
Il Giudice Unico
Dott.ssa Lucia Paura