Repubblica Italiana
In Nome del Popolo Italiano
Il Tribunale Ordinario di Latina
Sezione II Civile
in composizione monocratica nella persona del Giudice dott. Stefano Fava ha emesso la seguente
SENTENZA

nella causa civile di primo grado iscritta al n. 3120/2018 del R.G.A.C, trattenuta in decisione all'udienza cartolare del 24 aprile 2025 con i termini di cui all'art. 190 c.p.c. e vertente
TRA
- (C.F. ) rappresentato e difeso dall'avv. Parte_1 C.F._1
MEROLA Giuseppe, per delega a margine dell'atto di citazione
PARTE ATTRICE

E
- IL Controparte_1
(C.F. ) in persona del legale rappresentante pro tempore,
[...] P.IVA_1
rappresentato e difeso dall'avv. BOSSOLI Fabrizio, per delega in calce alla comparsa di costituzione
PARTE CONVENUTA

NONCHÈ - (C.F./P.I. ) in persona del legale rappresentante Controparte_2 P.IVA_2
pro tempore, rappresentata e difesa dall'avv. BOCCIA Silvia, per procura in calce alla comparsa di costituzione
TERZA CHIAMATA
E
- (C.F. ) in persona Controparte_3 P.IVA_3
dell'amministratore pro tempore Dott. rappresentato e difeso dall'avv. CP_4
Mauro Croatto, giusta delega in calce alla comparsa di costituzione
TERZO CHIAMATO
OGGETTO: danni a cose

CONCLUSIONI
All'udienza di precisazione delle conclusioni a trattazione scritta del 24 aprile 2025 i procuratori delle parti concludevano come da note scritte depositate in atti.

PREMESSO IN FATTO
Con atto di citazione notificato in data 24 maggio 2018 conveniva in Parte_1 giudizio il Controparte_1
(di seguito deducendo:
[...] CP_1
a) di esercitare la propria attività professionale di geometra nell'appartamento ubicato nel fabbricato N2 scala E int. 1 del Centro Commerciale in Latina, alla via CP_1 del Lido nr. 5, distinto al Catasto del Comune di Latina al Fg. 79 sub 116, z.c.1,
Categoria A/10, Classe U, vani 5, di cui è “utilizzatore” in virtù del contratto di locazione finanziaria stipulato con la UBI Leasing S.p.A., contestualmente all'atto di compravendita Rep. nr. 31.067 Racc. 9.377, nonché utilizzatore dell'appartamento ubicato nel fabbricato N2 scala E distinto con il numero 4, in virtù del contratto di locazione finanziaria nr. 149168;
b) di aver subito a far data dall'anno 2016 danni alle due unità immobiliari a causa del percolamento dell'acqua proveniente dalla sovrastante copertura del Centro
Commerciale CP_1
c) che la causa di tali danni è da ricondurre all'assenza di manutenzione da parte del ai sistemi di raccolta dell'acqua piovana presenti sulla copertura;
CP_1
d) che la copertura soprastante le due unità non è praticabile ed è accessibile solo al personale del;
CP_1
e) di aver più volte segnalato la problematica e richiesto l'intervento del CP_1 proprietario della copertura del Centro;

f) che, aperto il sinistro, la compagnia assicuratrice del lo dichiarava non CP_1
indennizzabile ritenendo l'evento dovuto ad “ostruzione dei sistemi di raccolta acqua piovana presenti sulla copertura del fabbricato adibito a Centro Commerciale...”, esulando una simile fattispecie dalla garanzia prestata;

g) che, rilevata l'inerzia del , era costretto a far intervenire i Vigili del Fuoco. CP_1
Parte attrice concludeva chiedendo di accertare la responsabilità ex art. 2051 c.c. del
Centro Commerciale per l'effetto condannarlo a Controparte_1 CP_1 risarcire i danni subiti nella misura totale di € 7.756,76.
Con comparsa in data 24 ottobre 2018 si costituiva il Consorzio degli Operatori del Contr Centro Commerciale (di seguito ), deducendo: CP_1
a) l'inammissibilità e/o la infondatezza dell'avversa domanda risarcitoria;

b) l'assenza di qualsivoglia responsabilità del;
CP_1
c) di contestare i fatti rappresentati dall'attore;
d) il difetto di nesso eziologico tra i danni lamentati e la condotta del;
CP_1
a) che la fattispecie va eventualmente ricondotta alla responsabilità civile ex art. 2043
c.c. rispetto alla quale non ricorrono i presupposti per la sua applicazione;

b) di contestare la individuazione e la quantificazione dei presunti danni patiti, generici, eccessivi, non provati;

c) in via gradata, l'interesse a chiamare in garanzia, la in Controparte_5
virtù della polizza di assicurazione per responsabilità civile (n. 121801413), per essere da questa manlevata nella denegata ipotesi di accoglimento della domanda attorea;

d) che i danni sono stati prontamente denunciati dal alla Compagnia CP_1 assicuratrice con nota del 14.12.2016.
Per quanto dedotto, parte convenuta concludeva chiedendo, previa autorizzazione alla chiamata in garanzia ex artt. 167 e 269 cpc, della , rigettare, in Controparte_5
via preliminare e nel merito, l'avversa domanda risarcitoria, quanto del tutto inammissibile e comunque infondata, sia in fatto che in diritto;

b) in via gradata, nella denegata ipotesi di accoglimento della domanda attorea, dichiarare la , in persona del legale rappresentante p.t., tenuta a garantire Controparte_5
e manlevare il convenuto dal risarcimento dei danni per cui è causa e, per CP_1
l'effetto, condannare detta Società Assicuratrice a tenere indenne esso convenuto da ogni e qualsiasi conseguenza sfavorevole della lite, ivi comprese le spese e i compensi professionali del presente giudizio;

c) condannare, sempre e comunque, parte attrice alle spese e compensi professionali del presente giudizio, con CPA e IVA come per legge.
Autorizzata la chiamata in causa del terzo e differita la prima udienza, si costituiva con comparsa in data 11 giugno 2019 la in persona del legale Controparte_5
rappresentante p.t., deducendo:
a) il proprio difetto di legittimazione passiva non rientrando i danni lamentati dall'attore nel rischio assicurato e nell'oggetto della garanzia assicurativa (art.13 lett.A Condizioni Generali di Polizza, doc.2);
b) l'inoperatività della polizza perché i danni riscontrati non sono ascrivibili a rottura accidentale;

c) l'esclusione di copertura assicurativa per danni derivanti da umidità, stillicidio, insalubrità dei locali;

d) nel merito, di associarsi alle contestazioni del C.O.M., ritenendo la domanda attorea infondata e carente di prova;

e) di contestare la quantificazione dei danni, non dovuti, esorbitanti e non provati, alla stregua dell'elaborato peritale prodotto dalla Compagnia.
La Compagnia terza chiamata concludeva chiedendo l'accertamento della carenza di legittimazione passiva della chiamata, l'estromissione dal giudizio;
in via gradata, il rigetto della domanda attrice, il rigetto della domanda di manleva;
con vittoria di spese e compensi.
All'udienza del 2 luglio 2019 il giudice concedeva alle parti i termini di cui all'art. 183 comma sei c.p.c.
Con memoria di cui al primo termine ex art. 183 comma sei c.p.c., parte attrice precisava di aver formulato domanda risarcitoria ai sensi dell'art.2051 c.c., e, in via subordinata dell'art. 2043 c.c.; rilevava che il lastrico solare è a servizio di tutti i consorziati, che il , ha CP_1
la gestione dei servizi e spazi comuni del Centro Commerciale e, quale custode, CP_1 avrebbe dovuto attendere alle normali attività di manutenzione e conservazione delle aree Contr comuni;
che Il è responsabile dell'omessa manutenzione delle canaline di scolo delle acque meteoriche presenti sul terrazzo soprastante le due unità immobiliari di pertinenza dell'attore, luogo non praticabile ed accessibile solo al personale del medesimo;
CP_1
Contr che la responsabilità del trova conforto nella perizia depositata dal terzo chiamato che riconduce i danni riscontrati ad una scarsa manutenzione da parte del CP_6
stesso. CP_1
Con memoria di cui al primo termine ex art.183 comma sei c.p.c. parte convenuta insisteva nelle difese già formulate in sede di costituzione e chiamata in causa del terzo;
quanto alla eccepita inoperatività della polizza, rilevava come i danni da ostruzione dei sistemi di raccolta dell'acqua piovana rientrano polizza “Responsabilità civile Rischi diversi” stipulata dal . CP_1
Con memoria di cui al primo termine ex art.183 comma sei cpc la Compagnia terza chiamata ribadiva le eccezioni e difese già formulate in sede di costituzione, insisteva per la propria carenza di legittimazione passiva e per l'infondatezza della domanda attorea;
reiterava la richiesta di estromissione dal giudizio.
Con ordinanza in data 25 febbraio 2020 il giudice, a scioglimento della riserva assunta all'udienza in pari data, non accoglieva l'istanza di estromissione avanzata dalla terza chiamata, perché fattispecie prevista dalla legge soltanto nelle differenti ipotesi specifiche di cui agli artt.108, 109, 111 comma 3° c.p.c., non potendosi applicare detto istituto a disciplinare l'eventuale infondatezza della domanda spiegata dal chiamante nei confronti del chiamato che è invece questione di merito;
sulle richieste istruttorie, ammetteva due testi a scelta di parte attrice sui capitoli 1, 2, 4, 8, e 11; non ammetteva gli ulteriori Pt_1
capitoli perché superflui ed irrilevanti, e perché si tratta di circostanze già provate con il verbale dei VV.FF; non ammetteva la prova contraria richiesta da parte convenuta perché genericamente articolata, ammetteva il teste ing. indotto dalla terza chiamata Tes_1
su tutti i capitoli indicati. CP_5
Sul ricorso ex art.700 c.p.c. depositato da parte attrice in data 17 luglio 2020, veniva aperto sub procedimento cautelare recante n. 3120-1/2018, in esito al quale il giudice, con ordinanza in data 22 marzo 2021, ordinava al C.O.M. di eseguire gli interventi necessari ad ovviare alle infiltrazioni lamentate dal ricorrente;
il provvedimento cautelare del 22 marzo
2021 veniva confermato anche in sede di reclamo (ordinanza collegiale del 21.06.2021).
Sempre, nel sub procedimento cautelare recante n. 3120-1/2018, con successiva ordinanza in data 21 settembre 2022, il giudice, su istanza di parte attrice, riconosciute l'inadempimento del resistente ll'obbligo di cui all'ordinanza ex art. 700 c.p.c. del CP_1
22 marzo 2021, visto l'art.614 bis c.p.c., lo condannava al pagamento della somma di euro
200,00 giornaliere.
Alla udienza del 18 marzo 2021 veniva escusso il primo testimone della terza chiamata ed i testimoni di parte attrice e Testimone_2 Testimone_3 Tes_4
questi, sentiti anche quali informatori nel procedimento cautelare in corso di
[...] causa.
Con ordinanza resa a scioglimento della riserva assunta all'udienza del 18 marzo 2021 il giudice, ritenuta la causa matura per la decisione in base alle prove assunte ed alla documentazione acquisita rinviava all'udienza del 12 aprile 2022, per la quale veniva disposta, con decreto in data 8 gennaio 2022, la trattazione in modalità figurata con scambio di note telematiche.
Con ordinanza in data 12 aprile 2022 il giudice, lette le note di udienza depositate dalle parti, rinviava per la precisazione delle conclusioni all'udienza a trattazione scritta del 4 aprile 2023.
Con note in data 29 marzo 2023 parte attrice evidenziava il mancato assolvimento di quanto disposto con ordinanza emessa all'esito del giudizio cautelare in corso di causa;
documentava il persistere dell'inadempimento alla data del 04.04.2022 e ed il verificarsi di ulteriori fenomeni di infiltrazioni in data 3 marzo 2023; insisteva per l'accertamento della responsabilità del con condanna al risarcimento dei danni, vittoria di spese e CP_1 compensi anche della fase cautelare ex art. 700 c.p.c. in corso di causa, e del giudizio di reclamo. Con note in data 3 aprile 2023 parte convenuta eccepiva l'intervenuto CP_1
adempimento dell'ordinanza del 22.03.2021 resa a definizione del giudizio cautelare in corso di causa iscritto al R.G. nr. 3120-1/2018; contestava la condotta illegittima dell'attore a procedere all'ulteriore recupero dell'indennizzo riconosciutogli per ogni giorno di inadempimento del C.O.M., come previsto dall'ordinanza del 21.09.2022, per il periodo compreso dal 12.04.2023 al 21.01.2024; evidenziava l'estraneità al giudizio delle ulteriori infiltrazioni lamentate dall'attore, attestata dalla relazione tecnica a firma dell'Arch. CP_7
prodotta in atti;
rilevava la carenza di legittimazione passiva del C.O.M., in considerazione delle pronunce rese dal Tribunale di Latina che hanno ravvisato l'esistenza del e nominato l'amministratore giudiziario Controparte_8
del (decreto del 17.02.2023 e successivo decreto di rettifica del 20.03.2023, doc. CP_3
3 e 4 fasc.convenuto); insisteva per l'accoglimento delle eccezioni e conclusioni già formulate nei propri scritti difensivi.
Con note in data 21 marzo 2023 la terza chiamata precisava le conclusioni CP_5 riportandosi a quelle rassegnate nella propria comparsa di costituzione e risposta, chiedendone l'integrale accoglimento.
Nell'ambito del sub procedimento in data 6 febbraio 2024 il C.O.M. depositava ricorso cautelare ex art. 669 decies e 669 duodecies cpc per la revoca o la sospensione dell'efficacia dell'ordinanza cautelare del 21 settembre 2022 ed il giudice, con ordinanza del 20 febbraio
2024, ritenuto il ricorso parzialmente accoglibile ai sensi dell'art. 669 duodecies c.p.c., considerata la consulenza tecnica di parte (a firma dell'arch. del Controparte_9
15/02/2024), sospendeva l'efficacia dell'ordinanza del 21 settembre 2022 nella parte in cui Contr imponeva a parte resistente il pagamento della somma di euro 200 giornaliere.
Nell'ambito del procedimento di merito, con istanza in data 22 febbraio 2024 parte attrice Contr rilevava che gli interventi che il convenuto riferisce di aver realizzato e terminato in data 21.12.2021 non sono stati risolutivi;
che si sono verificati nuovi fenomeni infiltrativi, Contr che il ha impedito al Geom. la verifica dei lavori;
chiedeva ammettersi Pt_1
Consulenza Tecnica d'Ufficio al fine di verificare gli interventi compiuti sul lastrico solare, la riconducibilità o meno delle infiltrazioni ai lucernai del depositava a tal fine Pt_1
perizia tecnica a firma del geom. , chiedeva revoca dell'ordinanza del 20.02.2024, Tes_3 resa in sede cautelare, che ha disposto la sospensione dell'indennità giornaliera.
Con decreto in data 23 febbraio 2024 il giudice sollecitava il contraddittorio al riguardo. Con note in data 1 marzo 2024 la terza chiamata si opponeva alla nomina di CP_5
CTU ritenendola inammissibile ed esplorativa.
Con note in data 4 aprile 2024 parte convenuta i opponeva all'ammissione della CP_1
CTU evidenziando, in particolare e sinteticamente:
- il proprio difetto di legittimazione passiva e la carenza di titolarità del rapporto controverso;

- che unico soggetto tenuto alla conservazione e manutenzione delle parti comuni è il
; Controparte_8
- che, sulla scorta dell'art. 2 del Regolamento Condominiale, il terrazzo di copertura dei singoli edifici – con la limitazione dell'eventuale installazione di impianti ad opera del rientra tra i beni di proprietà comune del menzionato Condominio. CP_1
Chiedeva il rigetto della domanda di parte attrice di revoca dell'ordinanza del 20 febbraio
2024 - resa nell'ambito del subprocedimento cautelare;
in via subordinata, chiedeva di valutare la sussistenza dei presupposti per integrare il contraddittorio nei confronti del con adozione di ogni conseguenziale Controparte_8
provvedimento.
Con decreto in data 5 marzo 2024 il giudice, letta l'istanza di nomina di CTU di parte attrice in data 22 febbraio 2024, lette le note di replica dell'1 marzo 2024 di
[...]
e di C.O.M. in data 4 marzo 2024, ritenuta la necessità di integrare il Controparte_5 contraddittorio nei confronti del in forza Controparte_8
di quanto statuito nei provvedimenti emessi da questo Tribunale ed allegati da parte convenuta C.O.M., visti gli artt. 107 e 270 c.p.c., disponeva l'integrazione ad opera di parte attrice del contraddittorio nei confronti del Controparte_8
in persona dell'amministratore dott. rinviava la causa all'udienza a CP_4 trattazione scritta del 10 settembre 2024, riservandosi all'esito sulla richiesta di CTU.
Con comparsa in data 19 luglio 2024 si costituiva il terzo chiamato
[...]
in persona dell'amministratore pro tempore, deducendo: Controparte_8
a) che il ha assunto operatività solo in data 15 marzo 2023 a seguito di CP_3
nomina di amministratore giudiziario del complesso condominiale (doc.2);
b) che prima della nomina giudiziale dell'amm.re la gestione condominiale veniva interamente svolta dal C.O.M. tramite il proprio C.d.A.; c) che il dopo la nomina dell'amministratore ha affrontato la CP_3
problematica inerente alle infiltrazioni piovane lamentate dall'attore ed eseguito tutti i necessari interventi volti alla definitiva risoluzione del problema infiltrativo;

d) che alcuna responsabilità (nemmeno postuma) può essere invocata a carico del il quale sino al mese di marzo 2023 non ha mai avuto materialmente CP_3
la possibilità di provvedere alla conservazione e manutenzione delle parti comuni;

e) che, diversamente da quanto dedotto da parte attrice, da regolamento condominiale, (art.21 – doc.3) la proprietà e la titolarità dei terrazzi di copertura di tutti gli edifici (N1, N2, N3, N4, N5) è in capo al Condominio;

f) che, come si evince dall'atto d'integrazione al regolamento di condominio (doc.4), veniva riconosciuto al C.O.M., l'uso esclusivo dei terrazzi di copertura per la sola installazione di impianti anche pubblicitari;

g) che il blocco N2, ove insiste l'immobile di proprietà dell'attore, è scala autonoma e costituisce un condominio parziale con le relative conseguenze in ordine alla ripartizione delle spese ex art. 1126 cc secondo il principio della verticale effettiva.
Il concludeva chiedendo “- in via principale respingere la domanda risarcitoria CP_8 avanzata da parte attrice in quanto infondata in fatto e in diritto e comunque non provata nell'istruttoria espletata in corso di causa;
- sempre in via principale, previa verifica della totale estraneità del ai fatti di causa, rigettare qualsivoglia Controparte_8 domanda risarcitoria e/o di responsabilità spiegata nei suoi confronti;
- in via subordinata, nell'ipotesi di accoglimento anche parziale della domanda risarcitoria avanzata da parte attrice, Contr dichiarare unico soggetto responsabile dei danni il in quanto, all'epoca degli eventi, investito della gestione / manutenzione condominiale del centro Morbella;
- in via ulteriormente gradata, limitare la (non creduta) responsabilità del nei limiti di cui agli artt. 1123 e 1126 cc”. CP_8
Con ordinanza in data 11 settembre 2024 il giudice, a scioglimento della riserva precedentemente assunta, ritenuta ammissibile e rilevante la CTU richiesta da parte attrice con istanza del 22 febbraio 2024, nominava CTU l'architetto cui conferiva Persona_1
il seguente incarico: accerti il CTU la sussistenza delle infiltrazioni oggetto di causa, i lavori compiuti sul lastrico e se gli stessi siano idonei ad evitare le predette infiltrazioni, se le infiltrazioni provengano dai lucernai di proprietà di parte attrice e se le stesse si verifichino Parte_1 in corrispondenza dei lucernai oppure da altri punti del soffitto di proprietà di parte attrice o di proprietà del convenuto. CP_3 Il CTU depositava in data 11 febbraio 2025 l'elaborato peritale definitivo.
Nell'ambito del sub procedimento cautelare in corso di causa recante n. 3120-1/2018, parte attrice, formulava in data 25 febbraio 2025 istanza per il rispristino della indennità a carico del COM di cui all'ordinanza del 21.09.2022 (ossia il pagamento dell'importo giornaliero di € 200,00 per ogni giorno di ulteriore ritardo). Con ordinanza in data 22 marzo 2025 il giudice, - rilevato che l'art. 614 bis comma secondo c.p.c. stabilisce che il giudice determina l'ammontare della somma tenuto conto, tra l'altro, del valore della controversia e del danno quantificato

p.q.m.

dispone 1) che parte attrice e parte convenuta comunichino quanto è stato corrisposto da parte convenuta a parte attrice in adempimento all'ordinanza del 21 settembre 2022; 2) che il CTU architetto rediga Persona_1
relazione integrativa comunicando l'entità dei danni patiti da parte attrice causati dal terrazzo lastricato condominiale specificando se i danni nell'ufficio sub 118 di 55 mq debbano ritenersi non imputabili al convenuto poiché cagionati dalle CP_1
infiltrazioni del lucernario di proprietà di parte attrice.
In data 31 marzo 2025 il CTU depositava l'elaborato peritale integrativo.
Nell'ambito del sub procedimento cautelare, il giudice con decreto del 1 aprile 2025 rigettava l'istanza di parte attrice del 25 febbraio 2025, considerate le risultanze della CTU, rilevato che le somme percepite da parte attrice in forza della ordinanza del 21 settembre
2022, (euro 48.260,9, comunicato da parte attrice in data 31 marzo 2025 a seguito di richiesta del 22 marzo 2025) sono di gran lunga superiori al danno quantificato dal CTU
(euro 8.519,47 per il sub 116 e ad euro 1.939,73 per il sub n. 118) e che il CTU ha riferito che gli immobili sono nel pieno utilizzo di parte attrice .
Nel procedimento di merito, con ordinanza in data 24 aprile 2025 il giudice, lette le note di udienza depositate dalle parti, ritenuta la causa matura per la decisione, assegnava alle parti i termini di cui all'art. 190 c.p.c. ed assumeva la causa in decisione.
Parte attrice depositava comparsa conclusionale in data 21 giugno 2025 e memoria di replica in data 12 luglio 2025 insistendo per l'accoglimento delle seguenti conclusioni:
“Piaccia all'Ill. mo Tribunale adito, disattesa ogni contraria istanza, accertare e dichiarare la responsabilità ai sensi dell'art. 2051 c.c. dei convenuti, Controparte_1
e, per quanto di spettanza, in
[...] Controparte_8 ordine ai danni occorsi all'attore per effetto delle infiltrazioni provenienti dal terrazzo lastricato condominiale;
per l'effetto, condannare solidalmente i convenuti – ovvero ciascuno secondo il periodo di rispettiva gestione – al pagamento in favore dell'attore della somma di € 10.459,20, oltre interessi legali e rivalutazione monetaria dalla data del fatto al saldo;
condannare tutti i convenuti
(compresa la Compagnia terza chiamata, per essersi sempre difesa nel merito anche se non richiesto) al pagamento in favore della parte attrice delle spese e competenze di lite relative sia alla fase di merito sia alla fase cautelare, come analiticamente quantificate in € 6.626,50, oltre spese generali,
CPA ed Iva come per legge, oltre ad un eventuale ulteriore importo ai sensi dell'art. 96 c.p.c. da porsi a carico della per essersi difesa nel merito, anche nei confronti del geom. Controparte_10 ed anche nelle fasi che non la riguardavano, pur non avendo l'attore spiegato Parte_1 alcuna domanda nei confronti della predetta, giungendo finanche ad asserire circostanze gravi e del tutto infondate;
disporre in favore dell'attore il rimborso integrale di tutte le spese di CTU.”
Con comparsa conclusionale in data 19 giugno 2025 e memoria di replica in data 11 luglio
2025 la terza chiamata nel ribadire tutte le contestazioni Controparte_11
precedentemente svolte sulla domanda di garanzia, insisteva per l'assenza di copertura assicurativa per l'evento dedotto;
rilevava che la Compagnia non è tenuta a sopportare ed indennizzare le spese di giudizio afferente danni non oggetto di copertura assicurativa né le spese del giudizio cautelare che afferisce a fatti e/o danni che non sono stati oggetto di denuncia assicurativa, né oggetto di chiamata in garanzia, con ogni conseguenza anche in ordine alle spese del procedimento;
nel merito insisteva per l'infondatezza della domanda attorea, concludeva chiedendo l'accoglimento delle conclusioni già formulate in atti.
Con comparsa conclusionale in data 23 giugno 2025 e memoria di replica in data 11 luglio
2025 il terzo chiamato precisava Controparte_3 di rifiutare il contraddittorio sull'istruttoria espletata prima della propria costituzione in giudizio;
rilevava la inammissibilità della domanda risarcitoria modificata dall'attore in sede di comparsa conclusionale, avendo dedotto dapprima una responsabilità ex art. 2050 cc e poi invocato quella ai sensi dell'art. 2051 cc, nonché modificato l'importo risarcitorio inizialmente richiesto in €uro 7.756,76, e in comparsa conclusionale in €uro 10.459,20; contestava, inoltre, le avverse richieste di liquidazione delle spese legali;
insisteva per il rigetto della domanda risarcitoria avanzata da parte attrice ritenuta infondata in fatto e in diritto, non provata;
ribadiva l'estraneità del ai Controparte_8 fatti di causa, chiedeva il rigetto di qualsivoglia domanda risarcitoria e/o di responsabilità spiegata nei suoi confronti;
- in via subordinata, nell'ipotesi di accoglimento anche parziale della domanda risarcitoria avanzata da parte attrice, chiedeva dichiararsi unico soggetto Contr responsabile dei danni il in quanto, all'epoca degli eventi, investito della gestione / manutenzione condominiale del centro Morbella;
- in via ulteriormente gradata, limitare la responsabilità del nei limiti di cui agli artt. 1123 e 1126 cc. CP_8
MOTIVI DELLA DECISIONE
La domanda è fondata e va accolta nei limiti appresso indicati.
L'odierno giudizio ha ad oggetto la richiesta di risarcimento dei danni subiti dalle due unità immobiliari di parte attrice a causa del percolamento dell'acqua proveniente dalla copertura sovrastante i due locali adibiti ad uso ufficio, interni all'Edificio Centro CP_12
Commerciale Morbella di Latina.
La responsabilità da cose in custodia viene invocata dall'attore danneggiato nei confronti del ritenuto proprietario ed utilizzatore esclusivo del copertura/lastrico solare CP_1
dello stabile, e successivamente estesa al Controparte_8
, chiamato in giudizio ai sensi degli artt. 107 e 270 c.p.c.
[...]
La CTU è stata ammessa ed esperita quando si era già costituito il
[...]
, pertanto, risulta resa nel pieno rispetto del contraddittorio Controparte_8
e del diritto di difesa di tutte le parti.
Dalle risultanze della CTU, a firma dell'Arch. che vanno condivise in Persona_1 quanto condotta con perizia e priva di vizi logici anche con riferimento ai riscontri alle osservazioni delle parti, emerge la sussistenza delle lamentate infiltrazioni e dei danni da questi cagionati alle due unità immobiliari a destinazione ufficio dell'attore (sub 116 e sub Contr 118), poste al piano secondo, scala “E”, dell'Edificio del Centro Commerciale
Morbella di Latina.
In ordine alla causa delle infiltrazioni, il CTU ha riferito che esse sono da ricondurre al soprastante terrazzo lastricato di copertura dell'edificio, determinate dalla mancata tenuta del pacchetto di impermeabilizzazione esistente, del piano (calpestio) e degli elementi verticali (muretti perimetrali e trasversali, attacchi dei tiranti strutturali in ferro sui perimetrali e sul calpestio, ecc.).
Il CTU ha rilevato un generale stato di manutenzione deficitario del terrazzo lastricato oggetto di analisi, non interessato da interventi per almeno 25 anni (come ammesso dal consulente tecnico del COM), con presenza di innumerevoli punti di discontinuità della guaina impermeabilizzante, infiltrazioni d'acqua piovana, oltre a copiosa proliferazione di muschio e vegetazione spontanea.
La CTU ha constatato la non efficacia risolutiva dell'intervento manutentivo posto in essere dal C.O.M. sul terrazzo lastricato nel dicembre del 2021, di apposizione della guaina liquida in sovrapposizione alla pavimentazione esistente, tant'è che i sottostanti immobili attorei hanno subito successive infiltrazioni nel 2022 e nel 2023.
Il CTU ha evidenziato che per l'eliminazione definitiva del fenomeno infiltrativo è necessario un intervento radicale di rifacimento completo dell'intero terrazzo lastricato condominiale di copertura, compreso di impermeabilizzazioni, sottofondi e quant'altro occorra per fornire l'opera a perfetta regola d'arte.
Quanto ai lucernari di proprietà di parte attrice, il CTU ha riferito che l'unico lucernario causa di infiltrazioni è quello a servizio del sottostante ufficio attoreo sub 118 (di 55 mq), la cui copertura in plastica / policarbonato risulta danneggiata, con fermi di chiusura ingottiti e/o mancanti, semicoperto da un telo di plastica;
mentre, i due lucernari a servizio del sub 116 non costituiscono causa di infiltrazioni.
In relazione ai danni subiti da parte attrice determinati dalle infiltrazioni, il CTU, in risposta al quesito integrativo ha riferito di ampie e ben visibili zone umide ed ammalorate nei controsoffitti e nelle pareti divisorie (ufficio sub 116), nella muratura perimetrale di appoggio del lucernario esclusivo, e nelle pareti divisorie dell'ambiente studio (ufficio sub
118).
In relazione all'entità dei danni determinati dalle infiltrazioni provenienti dalla copertura condominiale il CTU ha fornito una stima pari al costo da sostenere per l'esecuzione di un intervento manutentivo di ripristino dello stato dei luoghi, come dettagliato nell'allegato
Computo metrico estimativo (All.ti 3-4), tenendo conto del prezziario della Parte_2
, che per l'uffico sub 116 ammontano a € 8.519,47.
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Mentre, con riferimento all'ufficio sub 118 (di 55 mq), i danni determinati dalle infiltrazioni provenienti dalla copertura condominiale, ammontano a € 1.939,73, residuando danni cagionati dal lucernario di proprietà dell'attore pari a € 191,55.
Ha concluso il CTU, stimando un totale di danni da infiltrazioni provenienti dalla copertura lastricata condominiale pari a € 10.459,20 (€ 8.519,47 + € 1.939,73) precisando che gli immobili sono nel pieno utilizzo di parte attrice. Risulta, dunque, accertata la sussistenza dei danni da infiltrazione lamentati dall'attore e la riconducibilità sotto un profilo causale alla cattiva e carente manutenzione del lastrico solare dell'edificio “N2” facente parte del Centro Commerciale Morbella.
Il lastrico solare ha funzione di copertura di tutte le unità sottostanti e deve ritenersi bene di proprietà ex art. 1117 cod. civ. in quanto, necessaria all'esistenza stessa CP_13
del fabbricato.
Ne è conferma quanto riportato nel regolamento di condominio del 12.06.1990 all'art. 21, ove, tra le spese comuni generali, vengono espressamente indicati gli elementi della struttura verticale ed orizzontale e tutti gli elementi che assicurano la copertura.
Pertanto, dei danni subiti dai terzi, quali vanno considerati anche gli stessi condòmini, riconducibili a beni comuni, nella specie al difetto di manutenzione del lastrico di e custode, in ragione degli CP_3Controparte_14
obblighi inerenti all'adozione dei controlli necessari alla conservazione e manutenzione delle parti comuni, impianti, servizi, incombenti sull'amministratore, ai sensi dell'art. 1130, comma 1, n. 4, c.c., nonché sull'assemblea dei condòmini ex art. 1135, comma 1, n. 4 c.c., tenuta a provvedere alle opere di manutenzione straordinaria.
Il Condominio sorge ipso jure ogni qualvolta vi sia un rapporto di strumentalità tra le proprietà private e i beni ed impianti comuni (Cass. civ. n. 2046/2006) e, come noto alle parti, in esito alle vicende giuridiche relative al , questo Tribunale (Ord. CP_1
n.r.g. 5997/2022 del 6.02.2023 prodotta da parte convenuta ha riconosciuto il CP_1
Condominio dei proprietari esclusivi di unità immobiliari poste all'interno degli edifici costituenti il Complesso Immobiliare Morbella, quale soggetto giuridico autonomo rispetto al che preesiste, insiste e persiste al Controparte_1
, come tra l'altro risultante dall'originario statuto consortile del 12.6.1990; CP_1 successivamente, a fronte dell'inerzia dei consorziati, è stato nominato l'amministratore giudiziario di detto (decreto del 17.02.2023 e del 20.03.2023). CP_3
Contr Ed ancora, la previsione di un uso esclusivo in capo al del lastrico per eventuale installazione di impianti pubblicitari (art. 2 Regolamento di condominio del 09.07.1990), da intendersi, dunque, come uso commerciale concesso al , non ha inciso in alcun CP_1
modo né sulla proprietà in capo al del lastrico solare, che funge da copertura CP_3 dello stabile ed è parte comune ex art.1117 c.c., né sulle relative obbligazioni manutentive e di conservazione spettanti al proprietario CP_3 Del resto, l'art.14 dell'Integrazione di Regolamento del condominio (09.07.1990) espressamente indica tra i compiti dell'amministratore del Condominio il mantenimento delle parti comuni, senza alcuna esclusione per il lastrico solare, e l'art.21 del Regolamento condominiale (12.06.1990) individua tra le spese comuni quelle relative alla manutenzione della copertura degli edifici.
Si osserva, inoltre, come sia accertata la riconducibilità eziologica delle infiltrazioni ad un difetto di manutenzione del lastrico comune, non alle installazioni pubblicitarie, ed il
è oggettivamente responsabile per tutti i beni condominiali, atteso che la CP_3 responsabilità ex art.2051 c.c. prescinde dall'accertamento del carattere colposo del comportamento del custode e si fonda esclusivamente nella relazione di fatto e di diritto intercorrente tra la cosa e il custode, potendo essere esclusa solo dalla dimostrazione incombente sul custode che il fatto dannoso è dipeso dal caso fortuito.
Pertanto, la responsabilità dei danni da infiltrazione riconducibili alla copertura comune dello stabile N2 va ascritta al proprietario non Controparte_8 può essere esclusa dall'inerzia dei consorziati alla nomina dell'amministratore di condominio, né i rapporti interni tra Condominio proprietario/custode della copertura e hanno alcuna rilevanza ai fini risarcitori nei confronti del terzo danneggiato. CP_1
Tuttavia, come documentato dalla stessa parte attrice, l'attore in riferimento all'odierna vicenda delle infiltrazioni ha già ricevuto € 48.260,90 dal C.O.M. in adempimento all'ordinanza del 21 settembre 2022 emessa nel giudizio cautelare in corso di causa iscritto al RGAC 3120-1/2018, quale indennità ex art. 614 bis c.p.c. per l'inadempimento all'obbligo di cui all'ordinanza in data 22 marzo 2021 (esecuzione degli interventi necessari per ovviare alle infiltrazioni lamentate dal ricorrente/attore).
La somma già percepita da parte attrice risulta di gran lunga superiore alla commisurazione del risarcimento operata dal CTU (€ 10.459,20) e richiesto dalla stessa parte nell'atto introduttivo del giudizio (€ 7.756,76), tenuto conto altresì che i locali risultano nel pieno utilizzo di parte attrice.
In conclusione, considerata l'effettiva entità del danno (€ 10.459,20) riconducibile alla cattiva manutenzione del lastrico comune, la pretesa risarcitoria, allorché fondata, deve ritenersi già pienamente soddisfatta e alcun ulteriore importo può essere riconosciuto all'attore, dovendosi evitare un ingiusto sacrificio dell'obbligato ed il correlativo indebito arricchimento del danneggiato, considerato che l'applicazione della misura coercitiva indiretta di cui all'art. 614 bis c.p.c. pur avendo funzione sanzionatoria e di rafforzare un provvedimento di condanna per soddisfare il creditore in via immediata e diretta deve. per espressa previsione della stessa disposizione di legge, tenere contro dell'entità del danno patito.
L'esito del giudizio, con accoglimento parziale della pretesa risarcitoria, le peculiarità del caso di specie, ovvero l'incertezza all'epoca dell'introduzione della causa della configurabilità del , la Controparte_8
sopravvenuta conferma della sua esistenza e nomina ad opera di codesto Tribunale dell'amministratore giudiziario, l'entità della somme percepite da parte attrice a fronte del danno subito giustificano ai sensi dell'art. 92, comma 2, c.p.c. la compensazione delle spese di lite tra tutte le parti, anche nel rapporto tra terza chiamata e CP_5 CP_1
, considerata la non manifesta infondatezza, all'epoca dell'instaurazione della lite,
[...]
della pretesa attorea in relazione alla quale è stata effettuata la chiamata in garanzia. Detta previsione di integrale compensazione assorbe tutte le precedenti pronunce sulle spese anche della fase cautelare.
Le spese della CTU, che ha confermato l'assunto del richiedente attore, ovvero la riconducibilità delle infiltrazioni al lastrico solare comune e l'inadeguatezza dell'intervento manutentivo operato dal convenuto , come liquidate con decreto CP_1
in data 11.02.2025 integrato dal decreto in data 31.03.2025, sono definitivamente poste a carico del C.O.M. e del in Controparte_3
misura paritaria.



P.Q.M.



Il Tribunale di Latina, monocraticamente e definitivamente pronunciando nella causa n.
3120/2018, ogni diversa domanda rigettata così provvede:
- in parziale accoglimento della domanda attorea, dichiara il
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responsabile dei danni subiti dall'attore Controparte_3
riconducibili al lastrico comune e riconosce pienamente satisfattivo l'importo già corrisposto a parte attrice;

- rigetta ogni altra domanda;
- compensa integralmente le spese di lite tra le parti, anche nel rapporto tra terza chiamata;
Controparte_15 Controparte_1
- pone le spese della CTU, liquidate con decreto in data 11.02.2025 integrato dal decreto in data 31.03.2025, a carico del C.O.M. e del
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in misura paritaria. Controparte_3
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Lì 17 luglio 2025.
IL GIUDICE dott. Stefano Fava