N. R.G. 2198/2023
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO di NOVARA
SEZIONE CIVILE
Il Tribunale, nella persona del Giudice dott.ssa Elena Scotti, ha pronunciato ex art. 281 sexies
c.p.c. la seguente
SENTENZA
nella causa civile iscritta al n. r.g. 2198/2023 promossa da:
(C.F. ), in persona del legale rappresentante pro tempore, Parte_1 P.IVA_1
rappresentata e difesa dall'avvocato NICOLA MARAGNA ed elettivamente domiciliata presso lo studio del difensore in Milano alla via Napo Torriani n. 31
PARTE RICORRENTE
contro
(C.F. Cg ), in persona del legale Controparte_1 P.IVA_2
rappresentante pro tempore, rappresentata e difesa dall'avvocato ANDREA VENARUCCI ed elettivamente domiciliata presso lo studio del difensore in Ancona, C.so Garibaldi n. 91/a
PARTE RESISTENTE
pagina 1 di 22 nonché contro
(P.IVA ), in persona del Controparte_2 P.IVA_3
legale rappresentante pro tempore, rappresentata e difesa dall'avvocato RAFFAELLA
GIACOMIN ed elettivamente domiciliata presso lo studio del difensore in Padova Corso del
Popolo, n. 57
PARTE RESISTENTE

Oggetto: compravendita di immobili – divieto del patto commissorio
CONCLUSIONI
Conclusioni di parte ricorrente
“In via principale, accertare e dichiarare la nullità del preliminare di vendita tra e Parte_1
sottoscritto in data 04.08.2022 presso il Notaio Controparte_1 Persona_1
e del contratto definitivo tra e
[...] Parte_1 Controparte_2
( ) sottoscritto in data 29.06.2023 presso il Notaio di Padova, aventi a CP_2 Persona_2
oggetto la proprietà di tre unità immobiliari site in Casale di RT ER (VB) Strada provinciale
ANNN (Verbania) censiti nel: - Controparte_3 Controparte_4
17, mappale 305 sub. 17 - mappale 312 sub. 7 (graffati), Via ANNN n. 6, p.T,
[...]
cat. D/8, r.c.E. 8.645,22; mappale 305 sub. 18 - mappale 312 sub. 8 (graffati), Via ANNN n. 10,
p.S1, cat. D/8, r.c.E. 2.364,52; mappale 308 sub.

4 - mappale 312 sub.

6 - mappale 305 sub. 16
(graffati), Via ANNN n. 6, p.T, cat. D/8, r.c.E. 8.353,44; mappale 312 sub. 2, Via ANNN n. 8,
p.1, cat. A/3, cl. 1, cons. vani 4, superficie catastale totale 75 mq., r.c.E. 216,91; e nel CATASTO
TERRENI - 17 mappale 308, ha. 0.00.50, e.u.; Controparte_4
mappale 312, ha. 0.33.80, e.u.; ivi compresa la quota condominiale di comproprietà sulle parti comune
al fabbricato: mappale 312 sub 9 via ANNN p.T., b.c.n.c. al mappale 305 sub 16 e mappale 305 sub
pagina 2 di 22 17 (bussola d'ingresso); mappale 312 sub 10 via ANNN p. S1-T-1, b.c.n.c. al mappale 305 sub 17 e
mappale 312 sub 2 (scala di collegamento); mappale 312 sub 11 via ANNN p.T. b.c.n.c. al mappale
305 sub 16 e mappale 305 sub 17 (parcheggio e area di manovra); area di sedime foglio 17 mappale 305 di 4.712 mq., e.u., per violazione del divieto del patto commissorio per i motivi dedotti nel presente atto,
ordinando al Conservatore del Registro immobiliari competente ogni opportuno provvedimento che si
renderà necessario. In via subordinata: accertare e dichiarare l'inefficacia del contratto definitivo tra
e ( ) sottoscritto in data Parte_1 Controparte_2 CP_2
29.06.2023 presso il Notaio di Padova, avente a oggetto la proprietà di tre unità Persona_2
immobiliari site in Casale di RT ER (VB) alla Strada provinciale ANNN (Verbania) censiti
nel: - 17, mappale Controparte_3 Controparte_4
305 sub. 17 - mappale 312 sub. 7 (graffati), Via ANNN n. 6, p.T, cat. D/8, r.c.E. 8.645,22; mappale
305 sub. 18 - mappale 312 sub. 8 (graffati), Via ANNN n. 10, p.S1, cat. D/8, r.c.E. 2.364,52;
mappale 308 sub.

4 - mappale 312 sub.

6 - mappale 305 sub. 16 (graffati), Via ANNN n. 6, p.T, cat.
D/8, r.c.E. 8.353,44; mappale 312 sub. 2, Via ANNN n. 8, p.1, cat. A/3, cl. 1, cons. vani 4,
superficie catastale totale 75 mq., r.c.E. 216,91; e nel CATASTO TERRENI -
[...]
17 mappale 308, ha. 0.00.50, e.u.; mappale 312, ha. 0.33.80, e.u.; ivi Controparte_4
compresa la quota condominiale di comproprietà sulle parti comune al fabbricato: mappale 312 sub 9
via ANNN p.T., b.c.n.c. al mappale 305 sub 16 e mappale 305 sub 17 (bussola d'ingresso); mappale
312 sub 10 via ANNN p. S1-T-1, b.c.n.c. al mappale 305 sub 17 e mappale 312 sub 2 (scala di
collegamento); mappale 312 sub 11 via ANNN p.T. b.c.n.c. al mappale 305 sub 16 e mappale 305
sub 17 (parcheggio e area di manovra); area di sedime foglio 17 mappale 305 di 4.712 mq., e.u., perché
sottoscritto da un “falsus procurator” ex art. 1398 c.c., ordinando al Conservatore del Registro
immobiliari competente ogni opportuno provvedimento che si renderà necessario. In via di estremo
subordine: accertare e dichiarare l'annullamento del contratto definitivo tra e Parte_1 [...]
( ) sottoscritto in data 29.06.2023 presso il Notaio Controparte_2 CP_2
pagina 3 di 22 di Padova, avente a oggetto la proprietà di tre unità immobiliari site in Casale di Persona_2
RT ER (VB) Strada provinciale ANNN (Verbania) censiti nel: - Controparte_3
17, mappale 305 sub. 17 - mappale 312 sub. 7 Controparte_4
(graffati), Via ANNN n. 6, p.T, cat. D/8, r.c.E. 8.645,22; mappale 305 sub. 18 - mappale 312 sub. 8
(graffati), Via ANNN n. 10, p.S1, cat. D/8, r.c.E. 2.364,52; mappale 308 sub.

4 - mappale 312 sub.


6 - mappale 305 sub. 16 (graffati), Via ANNN n. 6, p.T, cat. D/8, r.c.E. 8.353,44; mappale 312 sub.
2, Via ANNN n. 8, p.1, cat. A/3, cl. 1, cons. vani 4, superficie catastale totale 75 mq., r.c.E. 216,91;
e nel CATASTO TERRENI - 17 mappale 308, Controparte_4
ha. 0.00.50, e.u.; mappale 312, ha. 0.33.80, e.u.; ivi compresa la quota condominiale di comproprietà
sulle parti comune al fabbricato: mappale 312 sub 9 via ANNN p.T., b.c.n.c. al mappale 305 sub 16
e mappale 305 sub 17 (bussola d'ingresso); mappale 312 sub 10 via ANNN p. S1-T-1, b.c.n.c. al
mappale 305 sub 17 e mappale 312 sub 2 (scala di collegamento); mappale 312 sub 11 via ANNN
p.T. b.c.n.c. al mappale 305 sub 16 e mappale 305 sub 17 (parcheggio e area di manovra); area di
sedime foglio 17 mappale 305 di 4.712 mq., e.u., ex art. 1427 c.c. per vizio del consenso della parte
venditrice, che è stato carpito con dolo, ordinando al Conservatore del Registro immobiliari competente
ogni opportuno provvedimento che si renderà necessario. In ogni caso: con condanna delle resistenti in
solido al pagamento dei canoni di locazione degli appartamenti siti in Casale di RT ER (VB)
Strada provinciale ANNN, maturati dall'atto di vendita e illegittimamente versati a RD ES
fino alla nomina del custode giudiziario, oltre rivalutazione monetaria ed Controparte_2
interessi di legge. Con vittoria di spese di lite, oltre rimborso spese generali nella misura del 15%, CPA
e IVA come per legge, compreso il pagamento delle competenze maturate dal Custode.”.
Conclusioni di parte convenuta Controparte_1
pagina 4 di 22 “Piaccia all'Ill.mo Tribunale di Novara, contrariis reiectis, respingere, siccome infondata, la domanda
proposta dalla società nei confronti della società , con Parte_1 Controparte_1
condanna della ricorrente alle spese del giudizio”.

Conclusioni di parte convenuta Controparte_2
“Rigettarsi le domande formulate nel ricorso introduttivo dalla ricorrente con vittoria di Parte_1
spese, diritti ed onorari di causa.”.
Concisa esposizione delle ragioni di fatto e di diritto della decisione


1. Lo svolgimento del processo
Con ricorso ai sensi dell'art. 281 decies c.p.c., ha convenuto in giudizio Parte_1 [...]
e , chiedendo in via principale Controparte_1 Controparte_2
accertarsi e dichiararsi la nullità del contratto preliminare sottoscritto in data 4.8.2022 tra la predetta e la convenuta nonché la nullità del Parte_1 Controparte_1
contratto definitivo sottoscritto in data 29.6.2023 tra le due convenute avente ad oggetto alcune unità immobiliari site in Casale di RT ER (VB), meglio indicate in atti, in quanto conclusi in violazione dell'art. 2744 c.c.. In via subordinata, l'attrice ha domandato accertarsi e dichiararsi l'inefficacia del citato contratto definitivo del 29.6.2023, poiché sottoscritto da un
falsus procurator ai sensi dell'art. 1398 c.c. e, in via di estremo subordine, l'annullamento del medesimo atto ai sensi dell'art. 1427 c.c. per vizio del consenso della parte venditrice.
ha, in ogni caso, chiesto la condanna solidale delle controparti al pagamento dei Parte_1
canoni di locazione degli immobili di cui sopra, maturati dall'atto di compravendita e illegittimamente versati a , oltre interessi e Controparte_2
rivalutazione monetaria.
pagina 5 di 22 Quantum Med Hungary Kft e RD ES Agency Doo Beograd Stari si sono costituite in CP_2
giudizio con separate comparse di risposta, contestando le domande di parte attrice e chiedendone il rigetto.
In corso di causa è stato chiesto ed ottenuto un provvedimento di sequestro giudiziario in favore della ricorrente.
Concessi i termini di cui all'art. 281 duodecies comma 4 c.p.c. ed istruita la causa solo in via documentale, viene resa la presente decisione a seguito di discussione orale.



2. L'oggetto del giudizio
A fondamento delle proprie richieste, parte ricorrente ha dedotto:
- di operare nel settore delle costruzioni e dell'ingegneria civile, della realizzazione di grandi infrastrutture idrauliche e stradali, della costruzione di edifici industriali e commerciali, della ristrutturazione di beni immobili appartenenti al patrimonio storico;

- che, sino al mese di gennaio 2022, il proprio capitale sociale era così suddiviso:
[...]
per il 38,74%, pari a un valore nominale di € 581.110,00 e per il CP_5 Controparte_6
61,26%, pari a un valore nominale di € 918.890,00;
- che fino al gennaio 2022, il capitale sociale di era detenuto dai fratelli Controparte_5
e titolari rispettivamente del 52,1% e 47,9%; Per_3 Persona_4
- che, a fine luglio 2021, conferiva mandato di consulenza professionale Controparte_5
allo studio per organizzare e attuare una struttura finanziaria che Parte_2
consentisse l'acquisizione del 61,26% di ossia la quota detenuta da Parte_1 CP_6
in modo da diventarne socio unico;

[...]
- che in esecuzione del mandato conferito, lo studio individuava il soggetto Parte_2
giuridico che avrebbe garantito l'operazione e, segnatamente, la società ungherese
[...]
il cui amministratore unico era Controparte_1 Controparte_7
pagina 6 di 22 - che la complessa operazione progettata dallo studio veniva formalizzata Parte_2
tra le parti con la sottoscrizione in data 07.12.2021 del contratto preliminare di cessione di quote (rep. n.

9.125 notaio ); Persona_1
- che, nel citato contratto preliminare, veniva in particolare pattuito: a) il finanziamento per €
1.000.000,00 di volto all'acquisto della quota detenuta da Controparte_1
in da parte di;
b) la costituzione di un pegno Controparte_6 Parte_1 Controparte_5
sulla quota di detenuta da , volta a garantire la restituzione del Pt_1 Controparte_5
finanziamento del socio c) la modifica degli statuti sociali di Controparte_1
e di , volta a garantire, ai sensi dell'art. 2468 c.c., specifici diritti al Pt_1 Controparte_5
socio di minoranza di quest'ultima (tra i quali la nomina di uno dei componenti dell'organo amministrativo), cioè a dire d) la fusione inversa di Controparte_1 [...]
in CP_5 Pt_1
- che in forza dell'atto di cessione di quote sociali di Controparte_1 [...]
del 21.01.2022 innanzi al Notaio , acquistava il 10% del CP_5 Persona_1
capitale sociale di , divenendone socio di minoranza;
Controparte_5
- che tale quota di minoranza acquisita da avrebbe dovuto essere Controparte_1
riacquistata dagli altri due soci, e per un corrispettivo non inferiore al Per_3 Persona_4
valore nominale, maggiorato di € 200.000,00;
- che, divenuta socia di minoranza di in Controparte_5 Controparte_1
data 31.01.2022 procedeva a finanziare la società per un importo di € Controparte_5
1.000.000,00, a titolo di finanziamento socio, da destinare all'acquisizione delle quote detenute da in Controparte_6 Pt_1
- che, di conseguenza, acquisita la quota di , diveniva socio Controparte_5 CP_6
unico di Parte_1
pagina 7 di 22 - che il predetto finanziamento era fruttifero di interessi al tasso del 5% annuo, con diritto di rimborso entro sei mesi dalla data di versamento dello stesso, quindi entro il 31.07.2022;
- che, a garanzia della restituzione del finanziamento concesso, le quote di proprietà detenute da in venivano concesse in pegno a Controparte_5 Parte_1 Controparte_1
per tutta la durata del finanziamento e comunque sino al riacquisto da parte di
[...] Per_4
e della quota del 10% del socio di minoranza (
[...] CP_8 Controparte_1
;
[...]
- che, per accordo delle parti, il pegno veniva inizialmente autenticato per la sola firma della concedente in data 21.01.2022 innanzi al notaio (rep. 9327), mentre sarebbe stato Per_1
sottoscritto da solo in caso di inadempimento di Controparte_1 [...]
in modo da non risultare iscritto del Registro delle Imprese e così far risultare CP_5
libere le quote di Parte_1
- che l'accordo tra le parti prevedeva alcune modifiche degli statuti e degli organi amministrativi delle società e e ciò al fine di garantire al socio Parte_1 Controparte_5
di minoranza di quest'ultima ( la presenza una persona di Controparte_1
fiducia in entrambe le società, fino all'avvenuto rimborso del finanziamento soci e riacquisto delle quote da parte dei sig.ri Per_4
- che l'assemblea dei soci di del 21.01.2022 deliberava la nomina di due Controparte_5
nuovi amministratori: indicato dai soci di maggioranza e , Persona_4 Parte_3
indicato dal socio di minoranza Controparte_1
- che, quanto a in data 03.02.2022 l'assemblea dei soci procedeva alla nomina di Parte_1
un nuovo consiglio di amministrazione così composto: presidente;
consiglieri Parte_3
e CP_8 Tes_1
- che, con delibera del CdA del 07.02.2022, venivano conferiti i poteri ai componenti dell'organo amministrativo e, per quanto qui interessa, al presidente Parte_3
pagina 8 di 22 venivano conferiti la rappresentanza sociale nonché i poteri di ordinaria amministrazione, da esercitarsi con firma libera e disgiunta, con la conseguenza che gli atti di straordinaria amministrazione necessitavano dell'autorizzazione del consiglio di amministrazione;

- che la programmata fusione inversa tra e non veniva eseguita;
Controparte_5 Pt_1
- che, avvicinandosi il termine per il rimborso del finanziamento e per il riacquisto, da parte dei sig.ri della quota del 10% detenuto da Quantum Med Hungary Kft in Per_4 [...]
quest'ultima e i sig.ri chiedevano una proroga del termine di scadenza CP_5 Per_4
delle proprie obbligazioni dal 31.07.2022 al 30.09.2022;
- che concedeva la proroga richiesta alle seguenti condizioni: a) Controparte_1
creazione di un deposito di € 500.000,00 da versare da parte di su un conto Parte_1
vincolato presso il notaio di Padova;
b) sottoscrizione di un Persona_1
preliminare di compravendita tra (promissaria acquirente) e Controparte_1
(promittente venditrice) avente a oggetto n. 3 unità immobiliari site in Parte_1 [...]
Via ANNN n. 6 n. 8; CP_4
- che, nell'accordo sottoscritto tra le parti, per concordare le condizioni di detta proroga,
veniva espressamente stabilito che: “detto preliminare verrà sottoscritto ad un valore da definirsi
prima della stipula dello stesso che dovrà rimanere a disposizione ed a garanzia di un eventuale
rimborso parziale del finanziamento socio fatto da ..”; Controparte_1
- che, in data 04.08.2022, innanzi al notaio , dopo aver conferito al Persona_1
medesimo mandato fiduciario per la costituzione e gestione del fondo della somma di €
500.000,00, veniva altresì sottoscritto il preliminare di vendita tra e Parte_1 CP_1
[...]
- che la sottoscrizione del preliminare era stata autorizzata dal consiglio di amministrazione di con delibera del 29.07.2022, trattandosi di atto di straordinaria amministrazione Parte_1
che richiedeva la delibera del CdA;
questi aveva individuato in il soggetto Persona_4
pagina 9 di 22 che, munito di debita procura, avrebbe potuto procedere alla sottoscrizione del preliminare e di ogni altro atto dallo stesso dipendente o conseguente;

- che il prezzo di vendita, da saldarsi alla data di stipula del definitivo, sarebbe stato fissato sulla base di una perizia di stima redatta di comune accordo tra le parti dal perito geom.
entro e non oltre il 30.09.2022; Persona_5
- che la stipula del definitivo avrebbe dovuto avvenire entro e non oltre il 30.09.2022 (art. 4),
con impegno reciproco delle parti a fissare l'appuntamento per la sottoscrizione con un anticipo di almeno venti giorni;

- che il termine di stipula del definitivo, ossia il 30.09.2022, coincideva con il termine fissato per l'adempimento dell'obbligazione di restituzione del finanziamento soci da parte di
[...]
a favore di Quantum Med Hungar Kft;
CP_5
- che, in data 29.09.2022, chiedeva la concessione di una nuova proroga, Controparte_5
fino al 15.10.2022, per il rimborso del finanziamento soci e riacquisto delle quote detenute da in da parte dei sig.ri ma con CP_1 Controparte_5 Per_4 Controparte_1
PEC dello stesso giorno, rigettava la richiesta di proroga, confermando l'efficacia di termini,
tempi e modalità di quanto sottoscritto nell'accordo sottoscritto il 29.07.2022;
- che, con diversa PEC di pari data, inviata per conoscenza anche a Controparte_5
intimava a l'adempimento del contratto preliminare sottoscritto in data CP_1 Parte_1
04.08.2022 e la convocava per la sottoscrizione del definitivo innanzi al notaio Persona_1
per il giorno 04.10.2022;
[...]
- che riscontrava tale convocazione con PEC del 03.10.2022, contestando la validità Parte_1
ed efficacia del preliminare sottoscritto e diffidando dal porre in essere CP_1
unilateralmente alcuna azione in esecuzione di quanto previsto nell'accordo quadro;

- che, nonostante detta comunicazione, il dott. si presentava in data 04.10.2022 dal Pt_3
notaio in qualità di presidente del consiglio di amministrazione;
Per_1
pagina 10 di 22 - che, nel corso dell'adunanza del CdA del 17.10.2022, il consigliere contestava CP_8
esplicitamente al presidente di essersi presentato nello studio del notaio Parte_3
in data 04.10.2022 per la sottoscrizione del contratto definitivo, nonostante la PEC Per_1
inviata dalla società in data 03.10.2022, con cui si comunicava che nessuno si sarebbe presentato per e soprattutto in assenza di una delibera del CdA che autorizzasse la Parte_1
sottoscrizione del definitivo;
il consigliere evidenziava, altresì, che il preliminare presentava varie criticità, per cui era interesse della società non sottoscrivere il definitivo;

- che, all'adunanza del 17.11.2022, il dott. manifestava la volontà di rassegnare le Pt_3
dimissioni da presidente del CdA e chiedeva che fosse convocata l'assemblea dei soci;

- che, nel frattempo, non avendo rimborsato il finanziamento soci a Controparte_5
in data 19.12.2022 il notaio autenticava CP_1 Controparte_1 Persona_1
la sottoscrizione dell'atto di costituzione di pegno sulle quote detenute da Controparte_5
in da parte del sig. quale amministratore di
[...] Parte_1 Controparte_7 [...]
con conseguente iscrizione del pegno nel Registro delle Imprese in data Controparte_1
21.12.2022;
- che, in data 22.12.2022, si svolgeva l'assemblea dei soci di che nominava un Parte_1
nuovo organo amministrativo;

- che il CdA si attivava prontamente per la richiesta di svincolo della somma di € 500.000,00,
oggetto di mandato fiduciario presso il notaio , ottenendone, solo a seguito di Per_1
numerose richieste, la restituzione in data 07.03.2023;
- che venivano, quindi, avviate trattative tra i legali delle parti, per trovare un accordo che garantisse il rimborso del finanziamento soci eseguito da Controparte_1
- di essere venuta a conoscenza, solo ad inizio agosto 2023, della intervenuta compravendita
(Rep. 18.097 e Racc. 14.498) il 29.06.2023, in esecuzione del preliminare del 04.08.2022, innanzi al notaio di Padova, senza essere stata convocata;
Persona_2
pagina 11 di 22 - che, con tale atto, vendeva alla società serba RD ES Agency Doo Beograd (Stari Parte_1
Grad), indicata da ai sensi dell'art. 1401 c.c., la proprietà delle tre Controparte_1
unità immobiliari site in Casale di RT ER (VB) alla via ANNN nn. 6 e 8;
- che all'atto era intervenuto il solo sia quale amministratore e legale Controparte_7
rappresentante di intervenuta nella sua qualità di procuratore Controparte_1
speciale di in forza di procura speciale rilasciata innanzi al notaio in data Parte_1 Per_1
11.11.2022 dal sig. , al tempo in cui era ancora presidente del CdA di Parte_3 Pt_1
sia in qualità di procuratore speciale di
[...] Controparte_2 CP_2
indicata da quale acquirente degli immobili di cui al preliminare Controparte_1
del 04.08.2022;
- di essere quindi venuta a conoscenza, a inizio agosto 2023, che il dott. , nel novembre Pt_3
2022, aveva rilasciato una procura speciale a vendere a favore di Controparte_1
ovvero la stessa società che si era impegnata ad acquistare gli immobili oggetto del preliminare del 04.08.2022;
- che detta procura era stata rilasciata dal dott. quale presidente del consiglio Parte_3
di amministrazione in data 11.11.2022, ossia il giorno dopo che lo stesso aveva convocato il
CdA per rassegnare le proprie dimissioni e soprattutto senza che vi fosse stata alcuna delibera del CdA in tal senso;

- che il prezzo d'acquisto degli immobili veniva indicato in complessivi € 850.000,00 in base ad una perizia redatta dal geometra , che mai era stata condivisa con Persona_6
né era stata allegata all'atto di compravendita;
Parte_1
- che, invece, la perizia dell'ing. incaricato da di stimare gli immobili di Per_7 Parte_1
cui si discute, indicava un valore complessivo di € 1.570.000,00;
- che il pagamento del prezzo veniva integralmente differito di un anno dalla sottoscrizione,
ossia entro il 29.06.2024;
pagina 12 di 22 - di essere venuta a conoscenza, in data 02.08.2023, del fatto che la società
[...]
, dopo la sottoscrizione dell'atto di compravendita, dava Parte_4
comunicazione ai conduttori delle unità immobiliari oggetto del contestato contratto di compravendita dell'avvenuto trasferimento di proprietà, con la conseguenza che i canoni di luglio 2023, per un totale complessivo di oltre € 12.000,00, venivano versati alla società
[...]
; Parte_4
- che, in ultimo, con atto del 17.07.2023, innanzi al notaio , Per_1 Controparte_1
nonostante le diffide dei soci e procedeva alla vendita, al prezzo di
[...] Per_3 Persona_4
€ 200.000,00, prevedendone il pagamento entro un anno, delle quote detenute in
[...]
alla società , la stessa che aveva CP_5 Parte_4
acquistato gli immobili di Parte_1


3. La violazione del divieto del patto commissorio
Sulla base delle premesse sopra riportate, ha agito in giudizio per ottenere, in via Parte_1
principale, la declaratoria di nullità del contratto preliminare del 4.8.2022, stipulato dalla stessa con e del contratto definitivo di Parte_1 Controparte_1
compravendita immobiliare stipulato in data 29.6.2023 da , in CP_1 CP_1
forza della procura speciale a vendere rilasciata dal presidente del C.d.A. di con Parte_1
, designata quale terzo acquirente dalla medesima Controparte_2 [...]
e ciò in quanto conclusi in violazione dell'art. 2744 del codice civile. Controparte_1
La domanda è fondata e merita accoglimento per le ragioni che seguono.
L'art. 2744 c.c. prevede la nullità del c.d. patto commissorio, stabilendo che è nullo il patto col quale si conviene che, in mancanza del pagamento del credito nel termine fissato, la proprietà
della cosa ipotecata o data in pegno passi al creditore. Il patto è nullo anche se posteriore alla costituzione dell'ipoteca o del pegno.
pagina 13 di 22 La norma mira, da un lato, a salvaguardare l'interesse del debitore, sottraendolo alla coazione morale del proprio creditore, dall'altro a tutelare l'interesse degli altri creditori, i quali verrebbero pregiudicati dalla sottrazione di un bene alla garanzia patrimoniale generica di cui all'art. 2740 c.c., al di fuori delle cause legittime di prelazione di cui all'art. 2741 del medesimo codice (Cass. n. 1787/1993).
Alla luce dell'indicata ratio della disciplina, la giurisprudenza di legittimità ha avuto modo di precisare che il divieto di patto commissorio deve essere interpretato in maniera funzionale, sicché in forza della sua previsione risulta colpito da nullità non solo il patto ivi descritto, ma qualunque tipo di convenzione, quale ne sia il contenuto, che venga impiegata per conseguire il risultato concreto, vietato dall'ordinamento giuridico, dell'illecita coercizione del debitore a sottostare alla volontà del creditore, accettando preventivamente il trasferimento della proprietà di un suo bene quale conseguenza della mancata estinzione di un suo debito (Cass.
2469/2024).
Nel caso di specie, sulla base delle allegazioni di parte ricorrente - da ritenersi pacifiche in quanto non specificamente contestate dalle resistenti - nonché della documentazione prodotta in giudizio, i fatti di causa posso essere ricostruiti e sintetizzati come segue.
, dopo avere acquistato in data 21.1.2022, da e Controparte_1 Per_3 Per_4
una parte della quota di partecipazione dagli stessi detenuta nella società
[...] [...]
pari al 10% (doc. n. 8 di parte ricorrente), concedeva a quest'ultima un Controparte_5
finanziamento socio di € 1.000.000,00, fruttifero di interessi al tasso del 5% annuo, destinato in via esclusiva all'acquisto, da parte di della totalità del capitale sociale Controparte_5
di . Parte_1
Detto finanziamento avrebbe dovuto essere rimborsato entro il termine di sei mesi dalla data del suo versamento, avvenuto il 31.1.2022 e, dunque, entro il 31.7.2022. Entro il medesimo termine del 31.7.2022, e avrebbero poi dovuto riacquistare le Persona_4 CP_8
pagina 14 di 22 quote di di proprietà di (cfr. doc. n. 6 e doc. n. 15 Parte_1 Controparte_1
di parte ricorrente).
Con accordo sottoscritto in data 28.7.2022 (doc. 15 cit. di parte ricorrente), integrativo del preliminare di cessione di quote del 7.12.2021 (doc. 6 cit. di parte ricorrente), Controparte_5
unitamente a ed ed a chiedeva ed otteneva da
[...] Per_3 Persona_4 Parte_1
una proroga del termine per l'estinzione del finanziamento, dal Controparte_1
31.7.2022 al 30.9.2022.
Come previsto espressamente nel predetto accordo, la proroga veniva concessa esclusivamente a condizione che a) costituisse un deposito di € 500.000,00 su un Parte_1
conto corrente vincolato presso il notaio , somma da “rimanere a disposizione ed a Per_1
garanzia dell'eventuale rimborso parziale del finanziamento socio fatto da CP_1
(…) a favore di ; b) sottoscrivesse, entro e non
[...] Controparte_5
oltre il 5.8.2022, con , un contratto preliminare di compravendita Controparte_1
avente ad oggetto gli immobili di proprietà di siti nel Comune di Casale RT Parte_1
ER (VB) via ANNN n. 6/8 “ad un valore da definirsi prima della stipula dello stesso che dovrà
rimanere a disposizione ed a garanzia dell'eventuale rimborso parziale del finanziamento socio fatto da
(…) a favore di (doc. 15 cit. di Controparte_1 Controparte_5
parte ricorrente).
In data 4.8.2022, dopo avere conferito mandato fiduciario al notaio per la Per_1
costituzione e gestione del fondo della somma di € 500.000,00 di cui sopra (doc. n. 16 di parte ricorrente), sottoscriveva con un contratto Parte_1 Controparte_1
preliminare con cui prometteva di vendere a quest'ultima, che prometteva di acquistare per sé, persona, ditta o ente da nominare al momento della stipula del definitivo, individuato nel termine del 30.9.2022, la piena proprietà dei citati beni immobili siti nel Comune di Casale
RT ER (VB) via ANNN n. 6/8, ad un prezzo da saldarsi interamente alla data di pagina 15 di 22 stipula del definitivo e da fissarsi sulla base di una perizia di stima redatta di comune accordo tra le parti dal perito geom. di Rovigo entro e non oltre il 30 settembre 2022. Persona_5
Con successivo atto di compravendita del 29.6.2023 a rogito notaio (Rep. Persona_2
n. 18.097 e Raccolta n. 14.498), , nella sua qualità di procuratrice Controparte_1
speciale di vendeva a all'uopo Parte_1 Controparte_2
designata da , i beni immobili oggetto di causa ad un prezzo di € Controparte_1
850.000,00, il cui pagamento veniva integralmente differito entro e non oltre il 29 giugno 2024
(doc. n. 27 di parte ricorrente).
Come risulta dall'atto di compravendita, dinanzi al notaio compariva il solo sig. Per_2
nella duplice veste di procuratore speciale della Controparte_7 CP_2 CP_2 [...]
) e di legale rappresentante di , a sua volta CP_2 CP_2 Controparte_1
procuratrice speciale di in forza di procura rilasciata innanzi al Notaio Parte_1 Per_1
in data 11.11.2022 dal sig. al tempo in cui era ancora Presidente del C.d.A. di Parte_3
(doc. n. 27 cit. di parte ricorrente). Parte_1
La circostanza, dedotta dalla ricorrente, secondo la quale la stessa sarebbe venuta a conoscenza dell'intervenuta compravendita solo in epoca successiva al 29.6.2023, non essendo mai stata convocata dinanzi al notaio per la stipula, deve ritenersi pacifica in quanto non contestata dalle convenute.
Come emerso in corso di giudizio, il prezzo della compravendita, pari ad € 850.000,00, non è
mai stato corrisposto dall'acquirente (cfr. verbale di udienza del 5.6.2025).
In proposito, ( ) ha dedotto che il mancato Controparte_2 CP_2
pagamento del prezzo “è dovuto alla pendenza del presente procedimento, in cui vi è contestazione
anche della perizia estimativa;
la società assistita non ha stabilito le condizioni di vendita, trattandosi
di terza acquirente rispetto alle pattuizioni richiamate e non contestate dalle parti;
per questo,
prudenzialmente, non è stato versato il prezzo” (cfr. verbale di udienza del 5.6.2025).
pagina 16 di 22 Le difese di ( ) in punto non paiono cogliere nel Controparte_2 CP_2
segno, posto che dall'atto di compravendita risulta che il prezzo sia stato determinato di comune accordo tra le parti, le quali lo hanno dichiarato conforme al valore stimato con perizia redatta dal geometra asseverata con giuramento. Persona_5
In ogni caso, in ordine al contestato valore dei beni immobili, avendo la ricorrente dedotto nel presente giudizio che lo stesso sarebbe maggiore di quello indicato nell'atto di compravendita
(€ 1.570.000,00 a fronte di € 850.000,00), il prezzo di vendita così come risultante dall'atto di compravendita sarebbe in ogni caso dovuto da ), la Controparte_2 CP_2
quale tutt'al più dovrebbe corrispondere un importo maggiore.
avrebbe poi ceduto a ( ), in data 17.7.2023, CP_1 Controparte_2 CP_2
le quote sociali che la prima deteneva in prevedendone il pagamento Controparte_5
entro un anno (doc. n. 35).
In corso di causa è, infine, emerso che, con atto del 27.7.2023 notificato nel giugno 2024,
ha ceduto a ( ), che ha Controparte_1 Controparte_2 CP_2
accettato, il credito che la prima vantava nei confronti di a titolo di Controparte_5
finanziamento socio (doc. n. 40 di parte ricorrente).
Ebbene, rispetto all'ipotesi di più negozi tra loro collegati, il patto commissorio è ravvisabile qualora l'assetto di interessi complessivo sia tale da far ritenere che il trasferimento di un bene sia effettivamente volto, più che alla funzione di scambio, ad uno scopo di garanzia, a prescindere sia dalla natura meramente obbligatoria o traslativa o reale del contratto, sia dal momento temporale in cui l'effetto traslativo è destinato a verificarsi, nonché dagli strumenti negoziali destinati alla sua attuazione e, persino, dalla identità dei soggetti che abbiano stipulato i negozi collegati, complessi o misti, sempre che tra le diverse pattuizioni sia ravvisabile un rapporto di interdipendenza e le stesse risultino funzionalmente preordinate allo scopo finale di garanzia (Cass. n. 23553/2020).
pagina 17 di 22 Con particolare riguardo alla fattispecie in esame, il tenore letterale dell'accordo siglato in data 28.7.2022 (doc. n. 15 cit. di parte ricorrente) – ove veniva espressamente precisato che la sottoscrizione del preliminare aveva il solo scopo di garantire il rimborso del finanziamento effettuato da a – la circostanza che il Controparte_1 Controparte_5
termine per la stipula del definitivo venisse fatto coincidere proprio con il termine ultimo prorogato per l'estinzione del finanziamento (30.9.2022), la mancata corresponsione, in seguito alla stipula del contratto definitivo di compravendita, del prezzo di compravendita da parte di ( ) e, in ultimo, il fatto che il credito vantato Controparte_2 CP_2 CP_2
da nei confronti di a titolo di Controparte_1 Controparte_5
finanziamento sia stato ceduto alla medesima società che ha acquistato i beni immobili (
[...]
Stari ), inducono a ritenere che le operazioni negoziali tutte Controparte_2 CP_2
poste in essere dalle parti fossero tra loro funzionalmente collegate e che tanto il contratto preliminare quanto quello definitivo fossero stati impiegati non per finalità di scambio, ma esclusivamente in funzione di garanzia del rimborso del finanziamento socio fatto da a e, quindi, in violazione del divieto Controparte_1 Controparte_5
posto dall'art. 2744 c.c..
A nulla rileva, peraltro, la diversa identità dei soggetti giuridici che hanno preso parte alle operazioni negoziali, essendo ravvisabile tra le stesse un rapporto di interdipendenza e trattandosi, in ogni caso, di società tra loro collegate: basti pensare che era Parte_1
interamente partecipata dalla debitrice e che il sig. è Controparte_5 Controparte_7
legale rappresentante sia della (cfr. comparsa di costituzione e Controparte_1
risposta di ) che della Controparte_1 Controparte_2
) (cfr. doc. 27 e 28 di parte ricorrente).
[...]
pagina 18 di 22 Da tutto quanto sopra deriva, quindi, la nullità del contratto preliminare sottoscritto in data
4.8.2022 (Repertorio n. 10.227, Raccolta n. 6.898), nonché del contratto definitivo di compravendita del 29.6.2023 (Rep. n. 18.097 e Raccolta n. 14.498).
Non paiono convincenti le argomentazioni delle società resistenti, secondo le quali, nel caso di specie, avendo le parti previsto la clausola del c.d. patto marciano, ritenuta non contraria al divieto posto dall'art. 2744 c.c., gli accordi negoziali non sarebbero inficiati da nullità.
Sul punto si osserva che non è considerato lesivo del divieto di cui all'art. 2744 c.c. il c.d. patto marciano, con cui si convenga preventivamente che, in caso di inadempimento del debitore,
al termine del rapporto negoziale il creditore possa acquistare il bene oggetto di garanzia pagando l'importo eccedente l'ammontare del credito, previa stima del bene con tempi certi e modalità definite, tali da assicurare una valutazione imparziale ancorata a parametri oggettivi ed autonomi;
tale pattuizione, infatti, è considerata idonea a ristabilire l'equilibrio sinallagmatico tra le prestazioni e ad evitare che il debitore subisca una lesione dal trasferimento del bene in garanzia (Cass. n. 1625/2016; Cass. n. 1625/2015).
Nel caso di specie, dalla produzione documentale non risulta che le parti abbiano previsto l'obbligo in capo all'acquirente di versare a la differenza tra il valore del bene Parte_1
così come determinato dal perito e quanto dovuto a titolo di rimborso del Per_5
finanziamento, risultando unicamente pattuito che “il prezzo della vendita sarà fissato sulla base
di una perizia di stima redatta di comune accordo fra le parti dal perito Geom. di Persona_5
Rovigo” (cfr. art. 3 contratto preliminare).


4. I canoni di locazione
Infine, deve ritenersi fondata la domanda attorea avente ad oggetto la condanna di controparte alla restituzione dei canoni di locazione degli immobili oggetto di causa, maturati e riscossi dalla compravendita sino alla nomina del custode giudiziario, condanna che,
pagina 19 di 22 tuttavia, deve essere rivolta alla sola RD ES ( ) e non anche Controparte_2 CP_2
a , non avendo quest'ultima pacificamente incassato alcuna Controparte_1
somma a detto titolo.
Nel proprio ricorso introduttivo, parte ricorrente ha dedotto di essere venuta a conoscenza del fatto che “la società , dopo la Parte_4
sottoscrizione dell'atto di compravendita, ha dato comunicazione ai conduttori delle unità immobiliari
oggetto del contestato contratto di compravendita dell'avvenuto trasferimento di proprietà, con la
conseguenza che i canoni di luglio 2023, per un totale complessivo di oltre € 12.000,00 sono stati
versati alla società (cfr. doc. 31), con grave Parte_4
pregiudizio della ricorrente, che chiede fin d'ora la restituzione di tutti i canoni illegittimamente versati
(e che verranno versati) alla resistente” (cfr. pag. 12 ricorso introduttivo).
Dall'atto di compravendita risulta che l'abitazione identificata con il mappale 312 sub. 2 era condotta in locazione dalla società "DL MODA S.R.L." con sede in Milano (MI), via Paolo
Sarpi n. 53, in forza di contratto sottoscritto in data 1 marzo 2021, registrato a Borgomanero in data 2 marzo 2021 al n. 571 serie 3T, con scadenza il 15 marzo 2030 e che anche parte dell'unità commerciale era condotta in locazione commerciale dalla predetta società "DL
MODA S.R.L.", in forza di contratto sottoscritto in data 1 marzo 2021, registrato a
Borgomanero in data 2 marzo 2021 al n. 570 serie 3T, con scadenza il 15 marzo 2030 (cfr. doc.
n. 27 cit. di parte ricorrente).
Entrambi i contratti di locazione risultano prodotti in giudizio con le relative ricevute di registrazione e dalla disamina degli stessi si ricava che i beni immobili erano stati concessi in locazione ad un canone annuo complessivo di € 111.557,38 (di cui € 5.000,00 per il contratto di locazione ad uso abitativo e € 106.557,38 per quello ad uso commerciale;
cfr. doc. n. 30 di parte ricorrente).
pagina 20 di 22 Risultano, altresì, agli atti le comunicazioni del 3.7.2023 trasmesse dalla Controparte_2
alla società – nelle more verosimilmente subentrata nel
[...] CP_9
contratto quale conduttrice – aventi ad oggetto l'intervenuta variazione del soggetto giuridico proprietario dei citati beni immobili a seguito dell'atto di compravendita del 29.6.2023, con contestuale invito al pagamento dei canoni di locazione al nuovo proprietario
[...]
(doc. n. 31 di parte ricorrente). Controparte_2
Risulta infine dimostrato che la conduttrice, ricevute dette comunicazioni, provvedeva al pagamento dei canoni di luglio 2023 direttamente alla RD ES Agency Controparte_2
(doc. n. 31 cit. di parte ricorrente).
[...]
Ebbene, dalla dichiarazione di nullità del contratto di compravendita (Rep. n. 18.097 e
Raccolta n. 14.498) discende che tutti i pagamenti effettuati dalla conduttrice a RD
[...]
( ) a far data dal 29.6.2023 e sino alla nomina dell'IVG di Controparte_2 CP_2
Novara quale custode dei beni sequestrati - disposta con provvedimento pubblicato il
15.4.2024 - devono ritenersi effettuati ad un soggetto non avente titolo per riscuoterli e devono, pertanto, essere restituiti alla ricorrente.
Sulla complessiva somma dovuta – che non risulta essere stata quantificata dalla ricorrente, la quale evidentemente non ha più potuto avere contezza dei pagamenti effettuati dalla conduttrice dall'agosto 2023 – decorrono gli interessi legali dalla data della domanda giudiziale.
Non è, invece, dovuta la rivalutazione monetaria, trattandosi di debito di valuta e non di valore e non avendo la parte interessata dimostrato la sussistenza di un maggior danno ai sensi dell'art. 1224 c. 2 del codice civile.


5. Le spese di lite
pagina 21 di 22 Le spese di lite seguono la soccombenza e sono liquidate in dispositivo, secondo i parametri di cui al D.M. n. 55/2014 e successivi aggiornamenti, tenuto conto del valore della causa e dell'attività processuale svolta. Parimenti seguono la soccombenza le spese della fase cautelare svoltasi in corso di causa.


P.Q.M.


Il Tribunale, definitivamente pronunciando, ogni altra istanza ed eccezione disattesa o assorbita, così dispone:
1) dichiara la nullità ex art. 2744 c.c. del contratto preliminare sottoscritto in data 4.8.2022
(Repertorio n. 10.227, Raccolta n. 6.898), nonché del contratto definitivo di compravendita del 29.6.2023 (Rep. n. 18.097 e Raccolta n. 14.498);
2) condanna a restituire a i Controparte_2 Parte_1
canoni di locazione ricevuti in relazione agli immobili per cui è causa, a far data dal
29.6.2023 sino alla nomina del custode dei beni sequestrati, oltre interessi legali dalla domanda al saldo;

3) condanna le resistenti, in solido, a rimborsare a parte ricorrente le spese di lite,
liquidate in € 7.616,00 per la fase di merito e in € 2.740,00 per la fase cautelare in corso di causa, oltre al 15% per rimborso forfettario, i.v.a. e c.p.a. di legge ed oltre a esborsi documentati.
Novara, 4 ottobre 2025
Il Giudice
dott.ssa Elena Scotti
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