N. R.G. 2387/2024
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
IL TRIBUNALE DI ALESSANDRIA
In composizione monocratica, in persona del Giudice Istruttore in funzione di Giudice
Unico, Dott. Diego Gandini, all'udienza del 03 aprile 2025, a mezzo lettura del dispositivo e delle ragioni in fatto e diritto della decisione, ai sensi del combinato disposto di cui agli artt.
429, comma 1, 447 bis, comma 1, c.p.c., pronuncia la seguente
SENTENZA
Nella causa civile iscritta al n.° 2387/2024 R.G., avente ad oggetto “occupazione sine titulo di immobile” (codice 144401), promossa da
(c.f. , come rappresentata e difesa dagli Parte_1 C.F._1
Avv.ti Andrea Furlanetto ed Elisa Celeste Ragusa, del Foro di Asti
RICORRENTE
CONTRO
(c.f. Controparte_1 C.F._2
RESISTENTE CONTUMACE
CONCLUSIONI DELLE PARTI
Per parte attrice, come da memoria note difensive autorizzate depositate in data 17 marzo 2025 ed verbale d'udienza 03 aprile 2025 richiamate a formarne parte integrante:
<Voglia il Tribunale adito, previa ogni più utile declaratoria, rigettata ogni contraria istanza ed eccezione: in via principale accertare e dichiarare la risoluzione del contratto di rent to buy e per
l'effetto dichiarare l'occupazione senza titolo perpetrata dalla RA , e Controparte_1 per l'effetto ancora condannare la RA al rilascio immediato Controparte_1 dell'immobile sito in Alessandria, via 24 Maggio n. 40, condannare la predetta RA
al pagamento della somma di Euro 10.000,00, come stabilito dalla penale CP
contrattualmente prevista ed accettata dalle parti, oltre ad Euro 345,00 per ogni mese di ritardo quantificato in virtù dei valori medi di locazione a decorrere dal mese di agosto 2023
pagina 1 di 7 e sino all'effettivo rilascio, ed Euro 364,71 per le spese condominiali sostenute dalla RA
a far corso dalla sottoscrizione del contratto e sino al momento Parte_1 dell'effettivo rilascio
In via subordinata nella denegata e non creduta ipotesi di mancato accoglimento della richiesta principale, accertare e dichiarare la risoluzione del contratto di rent to buy e per
l'effetto dichiarare l'occupazione senza titolo perpetrata dalla RA , e Controparte_1 per l'effetto ancora condannare la RA al rilascio immediato Controparte_1 dell'immobile sito in Alessandria, via 24 Maggio n. 40, condannare la predetta RA
al pagamento della somma di Euro 10.000,00, come stabilito dalla penale CP
contrattualmente prevista ed accettata dalle parti, ed Euro 364,71 per le spese condominiali sostenute dalla RA a far corso dalla sottoscrizione del contratto e Parte_1 sino al momento dell'effettivo rilascio
In via ulteriormente subordinata nella denegata e non creduta ipotesi di mancato accoglimento della richiesta principale, accertare e dichiarare la risoluzione del contratto di rent to buy e per l'effetto dichiarare l'occupazione senza titolo perpetrata dalla RA
, e per l'effetto ancora condannare la RA al rilascio Controparte_1 Controparte_1 immediato dell'immobile sito in Alessandria, via 24 Maggio n. 40, condannare la predetta RA al pagamento della somma di Euro 345,00 per ogni mese di ritardo CP
quantificato in virtù dei valori medi di locazione a decorrere dal mese di agosto 2023 e sino all'effettivo rilascio, ed Euro 364,71 per le spese condominiali sostenute dalla RA
[...]
a far corso dalla sottoscrizione del contratto e sino al momento dell'effettivo Parte_1
rilascio
In ulteriore via subordinata nella denegata e non creduta ipotesi di mancato accoglimento della richiesta principale, accertare l'occupazione senza titolo perpetrata dalla RA , e per l'effetto condannare la RA al rilascio Controparte_1 Controparte_1
immediato dell'immobile sito in Alessandria, via 24 Maggio n. 40.
In ogni caso con vittoria di spese di lite>>.
Per parte resistente contumace: nessuna.
RITENUTO IN FATTO
Con ricorso depositato in data 04 novembre 2024, esponeva che: Parte_1
1) era proprietaria dell'immobile sito in Alessandria (AL), via 24 Maggio, civico numero 40, censito al N.C.E.U. del Comune di Alessandria al foglio 268, particella 5303, subalterno 1, composto da n.° 2 vani, oltre a cucina e bagno, in forza di atto di compravendita pagina 2 di 7 a rogito Dott. Notaio alla Residenza di Alessandria, 27 marzo 2007, Rep. n.° Persona_1
1578, registrato in data 05 aprile 2007 e trascritto presso la Conservatoria dei Registri
Immobiliari di Alessandria in data 21 aprile 2007 [come da produzione documentale della parte sub n.° 1)];
2) in data 22 aprile 2022, in forza di contratto di concessione in godimento (non registrato), con diritto di acquisto ai sensi dell'art. 23, D.L. n.° 133/2014, convertito con modificazioni in L. n.° 164/2014 [come da produzione documentale della parte sub n.° 2)], il predetto immobile era stato concesso all'odierna resistente Controparte_1
3) il contratto così sottoscritto tra le parti, prevedeva all'art. 5 (“canoni e prezzo di vendita”), che il corrispettivo dello stesso dovesse essere corrisposto mediante il pagamento, ogni giorno 5 del mese, da parte conduttrice a parte concedente, di canoni mensili complessivamente quantificati in € 600,00 ciascuno, con imputazione della cifra di € 320,00 a corrispettivo per la concessione del godimento e della cifra di € 280,00 ad acconto sul prezzo di compravendita dell'immobile (pari a, finali, € 37.000,00);
4) al punto 5.3 del citato contratto, veniva altresì sancito tra le parti che in caso di mancato pagamento, anche non consecutivo, di almeno n.° 3 canoni mensili, il contratto si sarebbe ritenuto risolto di diritto, con conseguente applicazione della disposizione di cui al successivo art. 7.3 (“inadempimento e risoluzione del contratto”), ai sensi del quale <in tutti
i casi in cui si verifica la risoluzione del presente contratto: i) la parte conduttrice dovrà riconsegnare alla parte concedente gli immobili, nello stesso stato di conservazione in cui attualmente si trovano (salvo deterioramento d'uso); si applica anche in questo caso quanto disposto dall'art. 4.4 sub i); ii) in caso di inadempimento imputabile alla parte conduttrice, la parte concedente avrà diritto di acquisire definitivamente i canoni pagati (sia con riguardo all'intera componente imputata alla concessione del godimento che con riguardo all'intera componente imputata al prezzo di vendita) e ciò a titolo di indennità; iii) in caso di inadempimento imputabile alla parte concedente, la stessa potrà trattenere i canoni pagati per l'intera parte degli stessi imputata al godimento mentre dovrà restituire alla parte conduttrice l'intera parte dei canoni imputata al prezzo di vendita, maggiorata degli interessi legali;
iv) ai sensi e per gli effetti di cui all'art. 1382 cod. civ., si conviene tra le parti che, in ogni caso, la parte inadempiente dovrà versare all'altra parte, a titolo di risarcimento dei danni, una penale di euro 10.000 (€ diecimila/00), salva, comunque, la risarcibilità del danno ulteriore>>; <la penale dovrà essere pagata a prescindere dalla prova del danno (art. 1382,
c. 2, cod. civ.)>>;
pagina 3 di 7 5) a decorrere dal mese di agosto 2023, non aveva tuttavia più Controparte_1
provveduto al pagamento di alcuna somma;

6) con raccomandata ritirata in data 06 settembre 2024 [come da produzione documentale della parte sub n.° 3)], aveva quindi richiesto: l'immediata riconsegna dell'immobile, libero da persone e cose, nello stesso stato di conservazione in cui esso di trovava al momento della consegna;
l'immediato pagamento di € 6.000,00 a titolo di canoni non corrisposti sino alla data del 18 luglio 2024, oltre quelli che sarebbero andati a maturare e le spese condominiali altrettanto nel contempo venute in essere;
l'immediato pagamento di
Euro 10.000,00 in applicazione della penale prevista all'art.

7.3 del contratto stesso a titolo di risarcimento del danno patito, fatta salva in ogni caso la richiesta di eventuale risarcimento per danni ulteriori (Doc. n. 3);
7) le richieste di cui alla predetta missiva rimanevano prive di riscontro.
Sulla scorta di quanto precede, era pertanto ad adire il Parte_1
procedente Ufficio al fine di sentire accogliere le domande come in epigrafe riportate.
Verificata la regolare costituzione del contraddittorio, dichiarata la contumacia di parte resistente, non costituitasi in giudizio nei termini di legge ella assegnati, all'udienza del 03 aprile 2025 il processo perviene quindi ora in decisione sulle conclusioni come, parimenti in epigrafe, dalle parti rassegnate.
RITENUTO IN DIRITTO
Sussiste la competenza per materia e territorio, ex art. 447 bis c.p.c., dell'adito
Tribunale di Alessandria, nel cui Circondario è ubicato l'immobile oggetto dell'azionato contratto di locazione.
Debbono porsi alcune premesse.
è in questa sede a domandare, in via di principalità, declaratoria Parte_2
di risoluzione del contratto di concessione in godimento, con diritto di acquisto ai sensi dell'art. 23, D.L. n.° 133/2014, convertito con modificazioni in L. n.° 164/2014, per inadempimento della concessionaria e conseguente sua condanna al rilascio immediato, in proprio favore, dell'unità immobiliare stessa, al pagamento degli importi dovuti e debendi a titolo di canoni insoluti e/o di indennità di occupazione dal mese di agosto 2023 sino all'effettivo rilascio ed oltre € 10.000,00 a titolo di penale ed € 364,71 a titolo di spese condominiali sostenute in luogo della concessionaria medesima.
In via di subordine, è a domandare declaratoria di occupazione senza titolo, da parte della resistente della più volte citata unità immobiliare e conseguente Controparte_1
sua condanna al rilascio immediato in proprio favore.
pagina 4 di 7 Sull'odierna attrice in restituzione non incombe pertanto, ed in primo luogo, l'onere di dimostrare il diritto di proprietà, bensì solo l'originaria insussistenza o il sopraggiunto venir meno, per invalidità, inefficacia, decorso del termine di durata od esercizio dell'eventuale facoltà di recesso, del titolo giuridico che legittimava la convenuta alla detenzione del bene
(Cass. civ., Sez. II, n.° 17754/2024; conformi, ex pluribus, Cass., civ., Sez. Un., n.°
13533/2001; Cass. civ., Sez. II, n.° 1080/2020; Cass. civ., Sez. II, n.° 26003/2010; Cass. civ.,
Sez. II, n.° 4416/2007; Cass. civ., Sez. III, n.° 23086/2004).
Ciò in quanto, trattandosi di azione di natura personale, ben diversa, quindi, da quella di rivendicazione di carattere reale, colui che agisce in giudizio mira <ad ottenere la riconsegna del bene stesso, e, quindi, può limitarsi alla dimostrazione dell'avvenuta consegna in base ad un titolo e del successivo venir meno di questo per qualsiasi causa, o ad allegare
l'insussistenza “ab origine” di qualsiasi titolo (…)>>; difatti, <l'azione di rivendicazione e quella di restituzione hanno natura distinta (…)>>; <la seconda ha […] natura personale, si fonda sulla deduzione della insussistenza o del sopravvenuto venir meno di un titolo di detenzione del bene da parte di chi attualmente lo detiene per averlo ricevuto dall'attore o dal suo dante causa, ed è rivolta, previo accertamento di quella insussistenza o di quel venir meno, ad ottenere consequenzialmente la consegna del bene>>; <ne discende che l'attore in restituzione non ha l'onere di fornire la prova del suo diritto di proprietà; ma solo dell'originaria insussistenza o del sopravvenuto venir meno - per invalidità, inefficacia, decorso del termine di durata, esercizio dell'eventuale facoltà di recesso - del titolo giuridico che legittimava il convenuto alla detenzione del bene nei suoi confronti>> (così, ancora Cass. civ., Sez. II, n.° 17754/2024).
Tenuto per fermo quanto precede, ai sensi dell'art. 23, D.L. n.° 133/2014, convertito con modificazioni in L. n.° 164/2014 e come integrato dal D.L. n.° 59/2016, sua volta convertito con modificazioni in L. n.° 119/2016, <il contratto [di “rent to buy”: ndr] si risolve in caso di mancato pagamento, anche non consecutivo, di un numero minimo di canoni, determinato dalle parti, non inferiore ad un ventesimo del loro numero complessivo>>.
Le domande di risoluzione del contratto in questa sede azionato da parte ricorrente in via di principalità, per gli effetti, sarebbero in astratto accoglibili, laddove fondate sull'inadempimento di parte resistente (che nella fattispecie, a fronte del contratto stesso, sottoscritto in data 22 aprile 2022 e da parte attorea versato agli atti, non risulta aver in alcun modo provato, come era viceversa suo onere ai sensi del combinato disposto di cui agli artt.
1218, 2697 c.c., né essersi offerta di provare, che tale inadempimento sia stato determinato da pagina 5 di 7 impossibilità della prestazione derivante da causa ella stessa non imputabile e nemmeno derivare da eventuali inadempimenti di parte concedente legittimanti eccezione ex art. 1460
c.c.).
Tali domande, tuttavia, non possono essere viceversa accolte, potendosi esclusivamente accogliere quella in via di subordine proposta di accertamento dell'occupazione senza titolo perpetrata dalla resistente e di sua condanna al rilascio immediato Controparte_1 dell'immobile oggetto di causa.
Il contratto azionato, difatti, è nullo ex art. 1, comma 346, L. n.° 311, ai cui sensi <i contratti di locazione, o che comunque costituiscono diritti relativi di godimento [da cui la sottoposizione alla regola anche dei contratti cd. “rent to buy”: ndr], di unità immobiliari ovvero di loro porzioni, comunque stipulati, sono nulli, se ricorrendone i presupposti non sono registrati>>.
Dal che, la perdurante occupazione, all'attualità, da parte della resistente CP
, dell'unità immobiliare di proprietà della ricorrente risulta
[...] Parte_1 essere priva di alcun valido titolo, con derivante obbligo, in capo all'occupante medesima, di immediata riconsegna, all'avente diritto, libera da persone e/o cose.
Tenuto oltremodo conto che diversamente dalla nullità di cui all'art. 13, L. n.°
431/1998, quella di cui alla norma di legge sopra citata non consiste in una cd. “nullità di protezione”, essendo di conseguenza suscettibile anche di rilievo officioso da parte del
Giudice ai sensi e per gli effetti di cui all'art. 1421 c.c. (in tal caso, al massimo, il Giudice essendo tenuto a preventiva costituzione del contraddittorio sull'eventuale questione ex art. 101, comma 2, c.p.c., nella fattispecie, tuttavia, superfluo avendo la ricorrente provveduto, ancorché in via di subordine, a proporre precipua azione).
Altro dovere per gli effetti al procedente Ufficio non residua che conformemente pronunciare condanna di all'immediato rilascio, in favore di Controparte_1 [...]
dell'unità immobiliare sita in Alessandria (AL), via 24 Maggio, civico numero Parte_1
40, censito al N.C.E.U. del Comune di Alessandria Catasto Fabbricati al foglio 268, particella
5303, subalterno 1.
Respinta, invece, deve essere ogni altra domanda di parte ricorrente, non solo quella afferente condanna della resistente al versamento della penale in contratto pattuita (stante la vista nullità del contratto stesso), ma anche quelle di condanna al versamento degli importi dedotti a titolo di canoni e/o indennità di occupazione e spese condominiali, in quanto proposte solo in correlazione alla domanda di risoluzione per inadempimento contrattuale e non unitamente a quella di restituzione per occupazione sine titulo.
pagina 6 di 7 Le spese di lite, liquidate come in parte dispositiva, sulla scorta dei parametri di cui al
DM n.° 147/2022 (nel valore prossimo alle medie tariffarie per le cause di valore compreso tra € 5.200,01 ed € 26.000,00 e per le fasi di giudizio effettivamente occorse di studio, introduttiva e decisionale, previa loro riduzione in misura del 25%), seguono, ex art. 91, comma 1, c.p.c., la soccombenza.

P.Q.M.

Visti gli artt. 413 e ss. 447 bis , 645, 653 c.p.c.; definitivamente pronunciando;
ogni diversa istanza, eccezione e deduzione respinta;

- accertato che occupa l'unità immobiliare sita in Alessandria Controparte_1
(AL), via 24 Maggio, civico numero 40, censito al N.C.E.U. del Comune di Alessandria
Catasto Fabbricati al foglio 268, particella 5303, subalterno 1, senza valido titolo alcuno;

- condanna a rilasciare immediatamente, in favore di Controparte_1 [...]
libera da persone e/o cose, l'unità immobiliare stessa sita in Alessandria (AL), Parte_1
via 24 Maggio, civico numero 40, censito al N.C.E.U. del Comune di Alessandria Catasto
Fabbricati al foglio 268, particella 5303, subalterno 1;
- condanna al pagamento della spese processuali da Controparte_1 [...]
nel presente giudizio affrontate che in favore della stessa si liquidano in Parte_1 complessivi € 2.550,00 (duemilacinquecentoconquanta/00), oltre rimborso forfetario a titolo di spese generali, Cassa Forense ed IVA, se dovute, nelle rispettive misure di legge, ed oltre €
264,00 (deecentosessantaquattro/00) a titolo di esposti.
Così deciso in Alessandria, lì 03 aprile 2025
Il Giudice
Dott. Diego Gandini
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